【文章內容簡介】 54 % 8635120144㎡ 84338 % 11369144180㎡ 108145 % 13872180200㎡ 43082 % 10058200240㎡ 57632 % 13139240㎡ 以上 109167 % 16199總計 507576 % 10960庫存分析：120144㎡面積段去化速度僅次于 6090㎡產品段，但價格實現度最好， 144平以上去化壓力最大23濱江競品項目主要競品分布北辰三角洲復地崑玉國際華遠華中心保利國際廣場萬科紫臺城市綜合體 住宅 本案湘江邊高端樓盤地圖潮宗御苑 湘江岸，大品牌開發(fā)商占踞要塞，各項目在競爭中形成共生，共同定義湘江豪宅價值觀，競品主要集中在湘江東岸一線上，競爭激烈保利西海岸23濱江競品保利國際廣場： 13年去化 208套，余貨 536套，預計 14年 9月 A6入市， 222套，面積 131172㎡物業(yè)類型 城市綜合體 最早開盤時 間 20234物業(yè) 高檔住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)街、 JW萬豪酒店開發(fā)單位 長沙南湖廣場置業(yè)有限公司占地面積 12萬㎡ 建筑面積 80萬㎡容積率 總戶數 1600綠化率 51% 裝修情況 毛坯均價 住宅 15000元 /㎡ 物業(yè)費 /㎡ /月A1棟 (住宅 ) A2棟（住宅）A3棟（住宅） A4棟（住宅）A5棟（住宅）A7棟（住宅）A8棟（住宅）B1棟（公寓、商業(yè)）B2棟B3棟棟號 總套數 銷售率 剩余套數 均價 戶型面積段（ ㎡）A3 187 23% 43 16276 211289A4 221 58% 128 14358 139183A5 187 78% 146 17068 259274A6 222 / 222 / 131172A7 203 26% 53 13747 135190A8 204 81% 166 10742 136169合計 1002 53% 536 14394 135289A6棟（住宅）23濱江競品A84室 2廳 2衛(wèi) 169㎡216。南北通透216。入戶花園設計，可觀江景216。主臥套間設計，次臥帶飄窗216。陽臺可觀江景A44室 2廳 2衛(wèi) 160㎡216。入戶花園設計216。主臥套間設計216。次臥和一書房帶飄窗產品設計傳統(tǒng)，中規(guī)中矩，無設計硬傷23濱江競品北辰三角洲： 13年普宅去化 1391套，剩余 2312套；預計 14年新推 E6區(qū) SOHO住宅，面積 70120㎡定江洋去化 35套，余貨 336套，預計 14年下半年新推 D3， 260套，面積 193285㎡，物業(yè)類型 城市綜合體 最早開盤時間 20234物業(yè)構成 寫字樓、公寓、住宅底商、集中式商業(yè)、五星酒店開發(fā)單位 長沙北辰房地產開發(fā)有限公司占地面積 110萬㎡ 建筑面積 537萬㎡容積率 總戶數 新批預售 4382戶綠化率 50% 裝修情況 毛坯價格 普宅組團 9000元 /㎡，定江洋組團13000元 /㎡ 物業(yè)費 /㎡ /月建筑設計 香港凱達環(huán)球 施工單位 北京建工集團有限公司 項目 2023年余貨 總套數 銷售率 剩余套數 均價（元 /㎡） 戶型面積（㎡）北辰定江洋 D14 240 1% 237 14071 193—285D25 150 34% 99 12898 182—200合計北辰普宅 E31 296 65% 104 8989 100138E32 212 25% 160 9170 106179E33 264 23% 203 8996 90169E34 1590 25% 1341 7882 4959E35 352 68% 77 8994 107136E36 352 8% 314 8513 107136D2區(qū) 1322 91% 113 8849 106197合計 4778 45% 2648 8789 4928523濱江競品216。2個臥室?guī)эh窗216。廚房生活陽臺、儲藏間216。餐廳無陽臺216。書房和次臥均帶飄窗216。主臥可設計成大套間216。餐廳無陽臺類豪宅設計， N+1產品，戶型公共空間舒適度低E3區(qū) 4室 2廳 2衛(wèi) 172㎡ E3區(qū) 4室 2廳 2衛(wèi) 182㎡23濱江競品物業(yè)類型 城市綜合體 最早開盤 時間 20238物業(yè)構成 公寓、商業(yè)、超高層住宅開發(fā)單位 湖南東建房地產開發(fā)有限公司 占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡容積率 9 總戶數 804戶綠化率 30% 裝修情況 毛坯價格 13000元 /㎡ 物業(yè)費 /㎡ /月車位配比 1: 梯戶比 2T3ABCD項目 2023年余貨 總套 數 銷售 率 剩余套 數 均價 面積潮宗御苑 A、 B、 C 504 44% 283 13296145215合計潮宗御苑： 13年去化 160套，剩余 283套， 2023年無新貨入市23濱江競品4室 2廳 2衛(wèi) 161㎡ 4室 2廳 3衛(wèi) 210㎡216。入戶花園設計216。主臥帶陽臺216。主臥和書房均帶景觀陽臺216。入戶花園設計216。雙套間設計江景面為項目最大買點，戶型設計景觀最大化，戶型異形多23濱江競品物業(yè)類型 城市綜合體 最早開盤時間 20234物業(yè)構成 高層住宅、公寓、集中式商業(yè)、君悅酒店、 5A甲級寫字樓、 SOHO辦公開發(fā)單位 長沙橘韻投資有限公司占地面積 6170平方米 建筑面積 650141平方米容積率 （北區(qū)） 總戶數 住宅 282綠化率 20% 裝修情況 精裝標準： 5000元 /㎡價格 16000元 /㎡ 物業(yè)費 /㎡ /月車位配比 / 梯戶比 2T3華遠華中心： 13年去化 106套，剩余 50套， 2023年新推公寓入市項目 棟號 套數 銷售率 剩余套數 均價 面積華遠華中心 A、 B 282 82% 50 1658221431323濱江競品13濱江競品地段為項目核心賣點，戶型設計豪宅感強，全屋精裝A2:5室 2廳 4衛(wèi) 250㎡ A3:4室 2廳 4衛(wèi) 210㎡216。中西雙廚216。雙套間設計，主臥大套間216。南北通透216。觀景大陽臺216。雙套間設計萬科紫臺： 13年去化 23套，剩余 169套，預計 14年新推 4， 192套，面積 130170㎡物業(yè)類型 城市綜合體 最早開盤時間 202311物業(yè)構成 住宅、洋房、集中商業(yè)開發(fā)單位 長沙市萬科房地產開發(fā)有限公司占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡容積率 總戶數 1160綠化率 42% 裝修情況 約 4000元 /㎡價格 北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務有限公司 物業(yè)費高層 /平方米 月洋房 /平方米 月車位個數 / 梯戶比 2T3棟號 套數 銷售 率 剩余套 數 均價元 /㎡ 戶型面積1 96 18% 79 15313 1431672 96 6% 90 13164 143167合計 192 169 15052 14316723濱江競品萬科 TOP系產品打造，融合長沙人文為項目核心賣點，戶型功能空間設計較好13濱江競品4室 2廳 2衛(wèi) 167㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) 143㎡216。大面寬，短進深216。7米大陽臺216。南北通透，功能分區(qū)較好216。大面寬，短進深216。7米觀景陽臺216。主臥套間設計物業(yè)類型 住宅、商業(yè)、公寓、寫字樓 最早開盤時間 2023118晚建筑形態(tài) 板搭結合、超高層 (4046F)開發(fā)單位 長沙市萬科房地產開發(fā)有限公司 ,保利地產 占地面積 24萬 建筑面積 143萬方（住宅 67萬、商業(yè) 48萬）容積率 總戶數 /綠化率 32% 裝修情況 /物業(yè)公司 保利物業(yè) 價格 700012023元 /㎡梯戶比 2T4，蒂森克虜伯進口電梯 施工單位 中國建筑第八工程局有限公司保利西海岸： 13年推出 585套，剩余 385套，2023年余貨 總套數銷售率 剩余套數均價元 /㎡戶型面積㎡A4 113 57% 49 10850 108167A8 136 59% 56 11739 137190B1 336 83% 280 7869 77109合計 585 28% 161 9895 77190㎡23濱江競品江景面好，橫廳設計，比較契合長沙客戶的喜好13濱江競品166㎡ 5房 2廳 3衛(wèi)216。南北通透216。大橫廳設計216。主臥、客廳、餐廳可看江188㎡ 5房 2廳 4衛(wèi)216?？蛷d、餐廳主臥觀江216。3套間設計216。南北通透包括本案在內，濱江項目 14年可售貨量總共 9054套，貨量充足項目 余貨套數 新推套數 14年可售套數 面積區(qū)間（㎡）復地崑玉國際 333 100 433 148240保利國際廣場 536 222 758 139274北辰三角洲 2312 1000 3312 49197定江洋 336 260 596 180285潮宗御苑 283 0 283 145215華遠華中心 50 0 50 214313萬科紫臺 169 192 361 130170保利西海岸 161 3100 3261 72188合計 4180 4874 9054 　23濱江競品沿江競品戶型面積： 135150㎡三房， 160200㎡四房， 250㎡左右四房為主流兩房 三房 四房100㎡ 110㎡ 130㎡ 140㎡ 150㎡ 160㎡ 170㎡ 180㎡ 190㎡ 200㎡ 210㎡ 250㎡保利國際廣場120㎡北辰普宅華遠華中心90㎡潮宗御苑保利西海岸本案北辰定江洋萬科紫臺五房23濱江競品沿江競品總價段： 200萬左右產品成主流，項目產品壓力較大四房 三房兩房備注：保利西海岸200萬 600萬400萬 500萬本案保利國際廣場北辰三角洲潮宗御苑華遠華中心萬科紫臺 167㎡；約 210260萬 /套133144㎡；約 110135萬 /套138㎡；115130萬 /套170190㎡；約 150200萬 /套145㎡；約 180220萬 /套100萬 300萬160180㎡；約 160220萬 /套148㎡；約 190220/套240㎡；約 320360萬 /套136150㎡；約 160200/套140200㎡；約 160240萬 /套259274㎡；約 360420萬 /套180200㎡；約 220280萬 /套249285㎡；約 310400萬 /套138151㎡；約 150180萬 /套215㎡；約 260280萬 /套260㎡；