【正文】 216。2023年簽約任務(wù)為 8億，完成簽約 6億，完成率 75%；u復(fù)地 從金額看，成交低于北辰、華遠(yuǎn)、保利，位列競(jìng)品 第 4位 。 13018 16582 15052 9141690㎡戶型庫存較多，上半年去化速率明顯較快，基本全部去化；216。211月下旬低價(jià)開盤，出現(xiàn)一波成交小高潮。1拖 2總共 32套，面積 , 地州客戶主要來自 永州、婁底和岳陽；216。 銀行客戶以 中國銀行和建設(shè)銀行 較多；216。品牌形象沒有提升：成交客戶主要看中項(xiàng)目的 地段 ，其次是品質(zhì)和戶型設(shè)計(jì) ，對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)和品牌認(rèn)知有一定程度的提升。成交客戶小結(jié) 準(zhǔn)度： 由于客戶行業(yè)比較集中，客戶拓展和圈層活動(dòng)可做重點(diǎn)突破； 寬度： 由于外地客戶的購買力較高，且占比達(dá)到 26%，因此可增加外地客戶的攔截； 高度： 客戶對(duì)項(xiàng)目品牌的認(rèn)同仍然偏低，需要持續(xù)以線上推廣來樹立項(xiàng)目的形象。Call客、大客戶單位、轉(zhuǎn)介線下渠道效果較好，建議持續(xù)進(jìn)行。 4月 13日業(yè)主生日專場(chǎng)活動(dòng)，當(dāng)日到場(chǎng)業(yè)主 9組約 30人。整個(gè)活動(dòng) 現(xiàn)場(chǎng)氣氛十分火爆， 很多客戶都站著看完了整個(gè)活動(dòng) 。市場(chǎng)遇冷，價(jià)格戰(zhàn)升級(jí)14年末沖刺 11月份開始，長(zhǎng)沙進(jìn)入深秋和初冬，天氣轉(zhuǎn)冷，客戶約訪困難；三中全會(huì)的召開，開征 “ 房產(chǎn)稅 ” 等傳聞?dòng)绊?，客戶?duì)于未來房地產(chǎn)走勢(shì)不確定性預(yù)期加重；且目前銀行房貸利率進(jìn)一步上調(diào)，增加購房成本，客戶觀望情緒日益濃厚，出手更謹(jǐn)慎；各大品牌開發(fā)商也紛紛推出降價(jià)促銷政策：首當(dāng)其沖：北辰三角洲定江洋 首付 1成 +首付 6成送寶馬 MINI 目前北辰三角洲普宅也已經(jīng)開始實(shí)施最低首付一層優(yōu)惠政策。產(chǎn)品滯銷，任務(wù)艱巨14年末沖刺棟號(hào) 總量 認(rèn)購情況 庫存情況開盤時(shí)間 套數(shù) 面積（㎡） 金額（萬元） 套數(shù) 面積（㎡） 金額（萬元） 套數(shù) 面積（㎡） 金額（萬元） 月均去化3棟 . 172 31354 39812 14 2735 3455 158 28619 36357 34棟 .搶占市場(chǎng)先機(jī)，促銷先行14年末沖刺u10月開始 秋收行動(dòng) 針對(duì)尾貨 7促銷每套減 500元 /㎡，迅速提升了 7的去化；u11月開展 暖冬行動(dòng) 促銷升級(jí)，各產(chǎn)品均加入促銷行列：a) 3面價(jià)提升 12萬 /套擠壓其他產(chǎn)品去化；b) 7促銷升級(jí)為減 1000元 /㎡；c) 2入市以 9600元 /㎡ ?二三級(jí)聯(lián)動(dòng)：目前正在聯(lián)系門店 64家， 58家已簽署協(xié)議， 14家處于帶客狀態(tài)，基本上都是項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)中介門店， 總共帶客 35批，成交 5批。多場(chǎng)活動(dòng)帶足誠意客戶，現(xiàn)場(chǎng)展示配合制造氣氛（廣撒網(wǎng)，做人氣）4。建立公開規(guī)范的住房公積金制度，改進(jìn)住房公積金提取、使用、監(jiān)管機(jī)制。長(zhǎng)沙新政落實(shí)，首套房 90㎡以上二套房首付最低 65%。 6699 5593 6056200240㎡ 24 % 總計(jì) 1550 % 6090㎡ 171 120144㎡ 293 27 28 157 **********面積段 庫存面積（萬㎡）市場(chǎng)存量產(chǎn)品 90120㎡庫存去化壓力最小，其次為 120144㎡段22長(zhǎng)沙市場(chǎng)總價(jià)區(qū)間（萬元 /套）庫存面積面積 (㎡ ) 所占比例25以下 140 %5565 113 %110130 59 %***********總價(jià)段（萬元）庫存面積（萬㎡）庫存去化時(shí) 間（月）： 90140產(chǎn)品仍為長(zhǎng)沙市場(chǎng)的主流去化產(chǎn)品。6090㎡ 85937 % 62746120144㎡ 189859 % 157135180200㎡ 19603 % 23542240㎡ 以上 116658 % 167334低價(jià)中小面積產(chǎn)品與高價(jià)超大面積產(chǎn)品去化較好，高價(jià)中大等面積產(chǎn)品去化艱難23濱江競(jìng)品140㎡以上產(chǎn)品市場(chǎng)存量較大，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈戶型面積 面積（㎡ ) 占比 庫存去化時(shí)間（月） 均價(jià) (元 /㎡ )60㎡ 以下 4321 % 90120㎡ 71454 % 144180㎡ 108145 % 200240㎡ 57632 % 總計(jì) 507576 % 入戶花園設(shè)計(jì)216。次臥和一書房帶飄窗產(chǎn)品設(shè)計(jì)傳統(tǒng)，中規(guī)中矩，無設(shè)計(jì)硬傷23濱江競(jìng)品北辰三角洲： 13年普宅去化 1391套，剩余 2312套；預(yù)計(jì) 14年新推 E6區(qū) SOHO住宅，面積 70120㎡定江洋去化 35套，余貨 336套，預(yù)計(jì) 14年下半年新推 D3， 260套，面積 193285㎡，物業(yè)類型 城市綜合體 最早開盤時(shí)間 20234物業(yè)構(gòu)成 寫字樓、公寓、住宅底商、集中式商業(yè)、五星酒店開發(fā)單位 長(zhǎng)沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積 110萬㎡ 建筑面積 537萬㎡容積率 總戶數(shù) 新批預(yù)售 4382戶綠化率 50% 裝修情況 毛坯價(jià)格 普宅組團(tuán) 9000元 /㎡，定江洋組團(tuán)13000元 /㎡ 物業(yè)費(fèi) /㎡ /月建筑設(shè)計(jì) 香港凱達(dá)環(huán)球 施工單位 北京建工集團(tuán)有限公司 項(xiàng)目 2023年余貨 總套數(shù) 銷售率 剩余套數(shù) 均價(jià)（元 /㎡） 戶型面積（㎡）北辰定江洋 D14 240 1% 237 14071 193—285D25 150 34% 99 12898 182—200合計(jì)北辰普宅 E34 1590 25% 1341 7882 4959E32個(gè)臥室?guī)эh窗216。月大面寬，短進(jìn)深216。大面寬，短進(jìn)深216。主臥套間設(shè)計(jì)物業(yè)類型 住宅、商業(yè)、公寓、寫字樓 最早開盤時(shí)間 2023118晚建筑形態(tài) 板搭結(jié)合、超高層 (4046F)開發(fā)單位 長(zhǎng)沙市萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ,保利地產(chǎn) 大橫廳設(shè)計(jì)216。南北通透包括本案在內(nèi)，濱江項(xiàng)目 14年可售貨量總共 9054套，貨量充足項(xiàng)目 余貨套數(shù) 新推套數(shù) 14年可售套數(shù) 面積區(qū)間（㎡）復(fù)地崑玉國際 333 100 433 148240保利國際廣場(chǎng) 536 222 758 139274北辰三角洲 2312 1000 3312 49197定江洋 336 260 596 180285潮宗御苑 283 0 283 145215華遠(yuǎn)華中心 50 0 50 214313萬科紫臺(tái) 169 192 361 130170保利西海岸 161 3100 3261 72188合計(jì) 4180 4874 9054 　23濱江競(jìng)品沿江競(jìng)品戶型面積： 135150㎡三房， 160200㎡四房， 250㎡左右四房為主流兩房 三房 四房100㎡ 110㎡ 130㎡ 140㎡ 150㎡ 160㎡ 170㎡ 180㎡ 190㎡ 200㎡ 210㎡ 250㎡保利國際廣場(chǎng)120㎡北辰普宅華遠(yuǎn)華中心90㎡潮宗御苑保利西海岸本案北辰定江洋萬科紫臺(tái)五房23濱江競(jìng)品沿江競(jìng)品總價(jià)段： 200萬左右產(chǎn)品成主流，項(xiàng)目產(chǎn)品壓力較大四房 三房?jī)煞總渥ⅲ罕＠骱０?00萬 600萬400萬 500萬本案保利國際廣場(chǎng)北辰三角洲潮宗御苑華遠(yuǎn)華中心萬科紫臺(tái) 167㎡；約 210260萬 /套133144㎡；約 110135萬 /套138㎡；115130萬 /套170190㎡；約 150200萬 /套145㎡；約 180220萬 /套100萬 300萬160180㎡；約 160220萬 /套148㎡；約 190220/套240㎡；約 320360萬 /套136150㎡；約 160200/套140200㎡；約 160240萬 /套259274㎡；約 360420萬 /套180200㎡；約 220280萬 /套249285㎡；約 310400萬 /套138151㎡；約 150180萬 /套215㎡；約 260280萬 /套260㎡；約 360420萬 /套315㎡；約 360420萬 /套161㎡；約 170200萬 /套137㎡；約 130150萬 /套五房167188㎡約 160200萬 /套23濱江競(jìng)品： 2023年的供貨面積段主要集中在 120160平，且2023年的去化速度普遍偏慢，建議本案明年應(yīng)采取低價(jià)快走的營(yíng)銷模式，避免陷入濱江豪宅集中價(jià)格戰(zhàn)。PART3： 2023目標(biāo)展望31：目標(biāo)盤點(diǎn)32：價(jià)值梳理31目標(biāo)盤點(diǎn)1）看目標(biāo)全年總計(jì)： 7個(gè)億 的目標(biāo)31目標(biāo)盤點(diǎn)類別 棟號(hào) 總套數(shù) 剩余套數(shù) 面積（㎡） 均價(jià)（元 /㎡ ） 金額（萬）住宅 1 100 100 240 15000 360005 60 1 148 10500 155已推 111 40 5302 3795 樓棟 成交套數(shù) 2 86 160 10000 137607 47 148 14000 9738資金雄厚，總管理資產(chǎn)超過 2023億元；216。 18年 15城 50余盤，復(fù)地 “ 以人為藍(lán)圖 ” 的開發(fā)理念，中國房地產(chǎn)業(yè)第一開發(fā)陣營(yíng)，上海市開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)前三位。心醫(yī)院分院、中南大學(xué)湘雅醫(yī)院等；p商業(yè)配套： 五一商圈、黃興路商圈、百聯(lián)東方廣場(chǎng)、春天百貨、王府井、中山商業(yè)廣場(chǎng)等；p科教配套： 湖南省博物館、長(zhǎng)沙市博物館、長(zhǎng)沙市青少年宮等、兩館一廳。地鐵 1號(hào)線 +五一商圈北擴(kuò)32價(jià)值梳理品牌文化高端品質(zhì)文化復(fù)地，海派精工海派精工，豪宅專屬瞰江樓王 1瞰江樓王面世資源中央 市核心區(qū)，四星報(bào)喜潛力呈現(xiàn) 黃興北路 +地鐵 +五一商圈北擴(kuò)核心價(jià)值升級(jí)價(jià)值最 中央， 最 宜居PART4： 2023營(yíng)銷計(jì)劃41：營(yíng)銷策略42：執(zhí)行計(jì)劃41營(yíng)銷策略新產(chǎn)品新形象新優(yōu)惠現(xiàn)場(chǎng)火爆 每月一個(gè)活動(dòng)主題2023復(fù)地崑玉國際 3重奏3新， 1火， 12計(jì)[ ]41營(yíng)銷策略3重奏解析：[3新 ]新產(chǎn)品：上半年尾貨重新包裝重新亮相，下半年 1樓王亮相引爆市場(chǎng)[1火 ]通過現(xiàn)場(chǎng)包裝，上門有禮、成交有禮等，制造現(xiàn)場(chǎng)吃喝玩樂火爆氣氛[12計(jì) ]每個(gè)月都圍繞一個(gè)活動(dòng)主題展開新形象：圍繞 1樓王推出打造瞰江豪宅形象的升級(jí)新優(yōu)惠：優(yōu)惠體系重新包裝，根據(jù)節(jié)點(diǎn)命名推出2023年， 此刻展開！41營(yíng)銷策略1首批開盤3認(rèn)籌3開盤， 1認(rèn)籌 7清盤2偶數(shù)層認(rèn)籌2偶數(shù)層 加推2023年推盤策略一季度1月 2月 5月 7月 8月 10月 12月3月 4月 6月 9月 11月二季度 三季度 四季度41營(yíng)銷策略持續(xù)銷售216。商業(yè)主要是以大戶型一拖二為主，貫穿全年銷售，不做線上推廣，拓展大客戶為主商業(yè)持續(xù)銷售第一步：一期戰(zhàn)時(shí)間點(diǎn)： 2023年 2月 —5 月任務(wù)點(diǎn)： 7尾貨清盤第二步：二期戰(zhàn)時(shí)間點(diǎn)： 任務(wù)點(diǎn)： 1樓王的起勢(shì)，帶動(dòng) 3的去化第三步：三期戰(zhàn)時(shí)間點(diǎn)： 2023年 10月 —12 月任務(wù)點(diǎn)： 1樓王首批開盤 +持續(xù)銷售2023年戰(zhàn)略布局41營(yíng)銷策略2023年?duì)I銷主線2023年?duì)I銷主線：以 1樓王產(chǎn)品帶動(dòng)銷售兩大產(chǎn)品尾貨 148180㎡ 1瞰江樓王連接兩大產(chǎn)品的紐帶