【正文】 2023/1/23 20:33:0820:33:0823 January 2023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 。 一月 2120:33:0820:33Jan2123Jan21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023/1/23 20:33:0820:33:0823 January 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 一月 21一月 2120:33:0820:33:08January 23, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人?；顒幽康模?利用圣誕及年底熱點，促性全年最后一波的促銷，利用雙 11節(jié)點，結(jié)合大客戶拓展線，挖掘客戶資源，進行雙 11促銷；舉辦 “ 因為愛自己 ” 促銷活動，凡活動期間購買復(fù)地房源，只要家庭中有單身的均可獲得指定優(yōu)惠及雙11禮包；由于這批客戶家庭成員多，還可配合單身派對等活動；同時還可開啟網(wǎng)絡(luò)購房通道，利用淘寶雙 11熱度，炒熱這批客戶。建議嘉賓：邀請 50對新人，舉辦婚紗派對建議地點：風帆廣場活動目的：?為 1的面世，持續(xù)炒作，從而帶動 3的開盤熱銷；開盤 +后續(xù)報道 ——通過事件活動，傳達 Top建議嘉賓：汪涵夫妻或李湘一家建議地點：復(fù)地外灘十六鋪商業(yè)街活動目的：?打響下半年的頭炮，制造樓王聲勢；?高舉開局 +后期營銷維護，形成今年的推廣主線條。此階段可結(jié)合 1樓王的預(yù)熱宣傳，將端午節(jié)點放大，線下聯(lián)合大客戶拓展；活動目的：?利用年中的促銷，為清盤做最后沖刺；?結(jié)合 “ 家族月 ” 啟動 3認籌，同時后期樓王產(chǎn)品預(yù)熱。1樓王起勢， 6月份開始前期炒作；216。利用 “ 因為愛生活 ” 活動主題貫穿，利用圣誕優(yōu)惠的形式送出 “ 黃金大禮包 ” ,贈送上海游，刺激客戶；不單純只做母親節(jié)活動，而是做成一周的促銷，配合 ” 時尚辣媽 ” 等暖場活動及商業(yè)街消費刺激客戶。通過 3的價格及形象提升，擠壓 7尾貨的去化。1強勢推出第一家庭的第一關(guān)懷 第一家庭，復(fù)地恒久6—9月6月，一切以家族為中心7月，復(fù)地入湘 3年，只為 Top四季度， 1首批開盤實現(xiàn)熱銷；216。+p南邊：五一廣場 ,省級心臟商圈，年消費近百億地段價值 ——城心要地，配套齊全32價值梳理p教育配套： 周南中學、明德中學長沙名校之一；p醫(yī)療配套： 湘雅附一醫(yī)院、中醫(yī)附二、第四醫(yī)院、長沙中山醫(yī)院、中 中國地產(chǎn)百強、高端地產(chǎn)營造專家。中國最大、綜合實力最穩(wěn)健的綜合類民營企業(yè)，具有國際化視野；216。 東地塊 5 1 148 10500 155 1 20 240 15000 72002）看供應(yīng)2023年，總計 12個億的貨量，其中新推貨量僅 1，庫存貨值 全年供應(yīng)量31目標盤點3）看任務(wù)7億 目標分解產(chǎn)品 車位 東地塊 414 253 / 15 39648 27234 60 9 160 11500 165623濱江競品競品分析小結(jié)：濱江競品供應(yīng)覆蓋全年各時段，價格戰(zhàn)不可避免，本案地段優(yōu)勢漸顯，建議低價快走。主臥、客廳、餐廳可看江188㎡ 5房 2廳 4衛(wèi)216。南北通透，功能分區(qū)較好216。雙套間設(shè)計萬科紫臺： 13年去化 23套，剩余 169套，預(yù)計 14年新推 4， 192套，面積 130170㎡物業(yè)類型 城市綜合體 最早開盤時間 202311物業(yè)構(gòu)成 住宅、洋房、集中商業(yè)開發(fā)單位 長沙市萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡容積率 總戶數(shù) 1160綠化率 42% 裝修情況 約 4000元 /㎡價格 北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司 物業(yè)費高層 /平方米 南北通透216。中西雙廚216。入戶花園設(shè)計216。主臥帶陽臺216。占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡容積率 9 總戶數(shù) 804戶綠化率 30% 裝修情況 毛坯價格 13000元 /㎡ 物業(yè)費 /㎡ /月車位配比 1: 梯戶比 2T3ABCD項目 2023年余貨 總套 數(shù) 銷售 率 剩余套 數(shù) 均價 面積潮宗御苑 A、 B、 C 504 44% 283 13296145215合計潮宗御苑： 13年去化 160套，剩余 283套， 2023年無新貨入市23濱江競品4室 2廳 2衛(wèi) 161㎡ 4室 2廳 3衛(wèi) 210㎡216。主臥可設(shè)計成大套間216。餐廳無陽臺216。5 352 68% 77 8994 107136E31 296 65% 104 8989 100138E3陽臺可觀江景A44室 2廳 2衛(wèi) 160㎡216。入戶花園設(shè)計，可觀江景216。120144㎡面積段去化速度僅次于 6090㎡產(chǎn)品段，但價格實現(xiàn)度最好， 144平以上去化壓力最大23濱江競品項目主要競品分布北辰三角洲復(fù)地崑玉國際華遠華中心保利國際廣場萬科紫臺城市綜合體 住宅 本案湘江邊高端樓盤地圖潮宗御苑 湘江岸，大品牌開發(fā)商占踞要塞，各項目在競爭中形成共生，共同定義湘江豪宅價值觀，競品主要集中在湘江東岸一線上，競爭激烈保利西海岸23濱江競品保利國際廣場： 13年去化 208套，余貨 536套，預(yù)計 14年 9月 A6入市， 222套，面積 131172㎡物業(yè)類型 城市綜合體 最早開盤時 間 20234物業(yè) 高檔住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)街、 JW萬豪酒店開發(fā)單位 長沙南湖廣場置業(yè)有限公司占地面積 12萬㎡ 建筑面積 80萬㎡容積率 總戶數(shù) 1600綠化率 51% 裝修情況 毛坯均價 住宅 15000元 /㎡ 物業(yè)費 /㎡ /月A1棟 (住宅 ) A2棟（住宅）A3棟（住宅） A4棟（住宅）A5棟（住宅）A7棟（住宅）A8棟（住宅）B1棟（公寓、商業(yè)）B2棟B3棟棟號 總套數(shù) 銷售率 剩余套數(shù) 均價 戶型面積段（ ㎡）A3 187 23% 43 16276 211289A4 221 58% 128 14358 139183A5 187 78% 146 17068 259274A6 222 / 222 / 131172A7 203 26% 53 13747 135190A8 204 81% 166 10742 136169合計 1002 53% 536 14394 135289A6棟（住宅）23濱江競品A84室 2廳 2衛(wèi) 169㎡216。 16199 10058 11369 8321 9229 13427 10325 7139 7786價格去化分析：總價為 110150萬產(chǎn)品段庫存壓力最小22長沙市場： 144平以上產(chǎn)品庫存壓力最大， 90140平產(chǎn)品庫存去化壓力最小。 %合計 1183 %90110 85 %4555 120 總計 1183 240280㎡ 31 180200㎡ 39 122 70 11168 7122144180㎡ 107 % 90120㎡ 500 % 宏觀政策支持剛需抑制投資性需求，置業(yè)投資者將更加謹慎22宏觀市場市場成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)平穩(wěn)，剛需類產(chǎn)品主導(dǎo)市場22長沙市場市場成交產(chǎn)品去化量分析： 90140產(chǎn)品仍為長沙市場主流去化產(chǎn)品最近 12個月銷售情況看， 60144面積段占總銷售面積的 81%； 144㎡以上面積段銷售面積僅占 14%戶型面積 面積（萬㎡ ) 銷售面積占比 銷售額 (億元 ) 均價 (元 /㎡ )60㎡ 以下 73 % ——第十八屆三中全會《中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（ 45條）分析：城市建設(shè)用地供給將更審批嚴格，也將更有計劃和效率，會加大城市更新（舊改）的力度。另外，此稅種改變，對大戶型的投資置業(yè)會影響較大。線上主題直白，線下全面加強（渠道充足，全員營銷）3。?全員營銷：住宅：客戶完成簽約且按揭資料齊全，即給予 10000元 /套獎勵；一樓商鋪：客戶完成簽約且按揭資料齊全，即給予成交金額的千分之五獎勵；一拖二商鋪：客戶完成簽約且按揭資料齊全，即給予成交金額的百分之一獎勵；已聯(lián)系 76個樓盤共 186個置業(yè)顧問， 累計帶客 60批，成交 30批。 116 10428 14643 108 9794 13456 8 634 1187 7合計 　 764 99303 101908 270 35067 45455 494 64236 56453 　u距離全年保底 7個億的銷售任務(wù)，截止到 9月底，還差 ，而之前 9個月才完成 億，意味著最后一個季度需要完成前三個季度的 84%的量，任務(wù)艱巨；u而所剩的住宅產(chǎn)品主要集中在 180㎡的大戶型及 148㎡的精裝，是全年最為 滯銷的住宅產(chǎn)品 ；u商鋪至開盤之后， 基本停滯 。 19日晚保利西海岸即通過微信、 等釋放 6998起信息。 10月 14日同行交流會 12月 7日財富沙龍 12月 8日投融資沙龍 12月 10日地產(chǎn)銀企交流沙龍活動：四季度以圈層和推薦活動為主，增加意向客戶量13推廣回顧 10月 26日鋼琴演奏 11月 8日合作方答謝晚宴現(xiàn)場展示：現(xiàn)場主打海派風格，展示升級，銷售物料增加13推廣回顧推廣小結(jié)13推廣回顧推廣 主題鮮明 ，提升了項目在市場影響力；上半年推廣較少，基本以現(xiàn)場的暖場活動和優(yōu)惠政策促進現(xiàn)場的成交；下半年系列 大活動為項目起勢 ，配合各推廣，在短時間內(nèi)聚集了足夠人氣，老帶新成交客戶也有個明顯增長；四季度以來市場明顯進入淡季， 同行轉(zhuǎn)介 和各類 圈層活動 ，有效增加現(xiàn)場意向客戶，并轉(zhuǎn)化成交。活動：上半年以小型活動為主，為現(xiàn)場制造氛圍13推廣回顧活動：下半年 “ 上海遇見長沙之旗袍暗香 ” 大型活動為項目起勢13推廣回顧時間： 2023年 7月 27日晚上 7點 10點地點：復(fù)地崑玉國際營銷中心效果：簽到嘉賓約 150組， 200余人，因為現(xiàn)場 包裝也比較有特色，引得不少路人圍觀。 5月 12日與索菲亞合作的資源嫁接的活動，對項目進行宣傳。 成交客戶以 私營業(yè)主為主， 其余則來自于 政府、銀行、醫(yī)院、設(shè)計院、事業(yè)單位 等高收入單位。建議 線下渠道更具針對性，做好圈層營銷成交客戶渠道 /專注點：友介和路過為主，最認可地段渠道沒有打開：成交客戶渠道以朋友介紹為主占 44%，其次是朋友路過占 42%， 轉(zhuǎn)介和大客戶單位 取得效果也比較明顯，線上推廣顯性效果較為一般 。 成交客戶以 私營業(yè)主為主 ，其次是 醫(yī)生，銀行 等高收入行業(yè) ；216。 成交客戶以 開福區(qū)為主 ，其次是 芙蓉區(qū)和岳麓區(qū)， 外地客戶也占到一個不小的比例；216。1樓總共 79套，面積 ，已經(jīng)簽約 41套，面積 ， 去化率 %下半年去化以大戶型為主， 5基本售罄 ；216。天健一平方英里 180 21990 萬科紫臺 13 2126 華遠華中心 106 28947 定江洋 25 3876