【正文】 一月 2120:33:0820:33Jan2123Jan21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 。遵循原則：客戶可以在樣板間自由參觀體驗，品嘗冷餐及飲品，觀看電影、上網(wǎng)（ ipad）、聽歌，享受實際居住的感覺，延長停留時間1樓王體驗型樣板房開放 9月月現(xiàn)場放置 IPAD可供客戶在參觀的途中隨意上網(wǎng)，品嘗咖啡現(xiàn)場可設(shè)置小型兒童游樂區(qū)，在客戶參觀的途中，孩子可以放心游玩現(xiàn)場可放置懶人沙發(fā)，供客戶躺坐，讓客戶完全放松在天地（以上均可復(fù)制到營銷中心）增加水吧功能，現(xiàn)場提供咖啡及冷餐供來賓品嘗34營銷執(zhí)行四大攻擊點利用項目產(chǎn)品優(yōu)勢打入市場，通過大眾傳播媒介植入產(chǎn)品特征?；顒幽康模豪霉?jié)日節(jié)點提升銷售噱頭；利用多層次的優(yōu)惠層級，刺激清盤，制造噱頭，引發(fā)客戶關(guān)注，為后期蓄客做好準(zhǔn)備。地段價值 ——市核心區(qū)，占據(jù)長沙 CBD，坐擁湘江32價值梳理三環(huán)二環(huán)一環(huán)優(yōu)勢：共享長沙消費場、資本場、文化場，黃金中樞長沙歷史與未來交匯點。3 38 180 11800 80717 116 47 148 14000 9738雙套間設(shè)計，主臥大套間216。餐廳無陽臺類豪宅設(shè)計， N+1產(chǎn)品，戶型公共空間舒適度低E3區(qū) 4室 2廳 2衛(wèi) 172㎡ E3區(qū) 4室 2廳 2衛(wèi) 182㎡23濱江競品物業(yè)類型 城市綜合體 最早開盤 時間 20238物業(yè)構(gòu)成 公寓、商業(yè)、超高層住宅開發(fā)單位 湖南東建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 南北通透216。 8635 8276 %2535 88 96120144㎡ 417 % PART2： 2023市場預(yù)判21：宏觀市場分析22：長沙市場分析23：競爭市場分析加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革。緊隨其后：萬科 團(tuán)購最高 優(yōu)惠 8萬 、保利 西海岸 6998起推出時間：兩家?guī)缀跬瑫r推出促銷政策。朋友介紹成交占比為 %，路過成交占比為 %，兩者占到總成交量的 80%；216。 省外客戶比較分散，以 北京最多， 大都來自于一線城市或者經(jīng)濟發(fā)達(dá)的城市。保利國際廣場 208 38071 任務(wù)完成：簽約 6億，任務(wù)完成 75%11銷售回顧類型 套數(shù) 面積（㎡） 簽約金額 （億）住宅 280 商業(yè) 57 車位 199 / 合計 6項目全年住宅成交 270套，面積 35610㎡，金額 ，成交均價 11312元 /㎡。 1329611銷售回顧住宅成交客戶地圖：長沙成交客戶基本集中在項目周邊 2公里范圍之內(nèi)12客戶回顧成交客戶區(qū)域：開福區(qū)地緣性客戶為主12客戶回顧216。建議 線上可增加戶外、持續(xù)保持網(wǎng)絡(luò)和報廣的投放渠道 成交 占比 來訪 占比 渠道有效性網(wǎng)絡(luò) 8 % 104 % ☆☆☆報廣 5 % 50 % ☆☆☆戶外 3 % 40 % ☆☆電臺 2 % 22 % ☆☆電視 1 % 10 % ☆電梯 1 % 5 % ☆合計 20 1 231 100% 　推廣主題：上半年以湘春門為主題，市場反應(yīng)平淡13推廣回顧推廣主題：下半年商業(yè)推廣形象面世，市場影響力提升13推廣回顧推廣主題：年末促銷，低價推出吸引關(guān)注13推廣回顧216?；顒樱? “ 上海遇見長沙之百樂門之夜 ”13推廣回顧時間： 2023年 9月 7日晚上 7點 9點地點：復(fù)地崑玉國際商業(yè)街展示區(qū)效果：活動到場客戶約 300余人，更是吸引了各路人駐足觀看。多頻次加推，小步快跑，不斷制造市場熱銷（ 多產(chǎn)品線補貨沖量 ）2。 548022長沙市場價格破萬產(chǎn)品銷售 6916套，市場占比 %單價區(qū)間（元 /㎡）銷售套數(shù) 銷售面積套數(shù) 所占比例 面積 (㎡ ) 所占比例4000以下 14775 % 1628021 %4000~4500 7282 % 771213 %4500~5000 8452 % 928013 %5000~5500 13029 % 1351901 %5500~6000 19892 % 1951072 %6000~6500 17450 % 1783511 %6500~7000 14388 % 1452145 %7000~7500 13520 % 1340476 %7500~8000 12528 % 1281515 %8000~8500 8904 % 941295 %8500~9000 4825 % 504329 %900010000 7364 % 750095 %1000012023 3462 % 356429 %1202315000 2596 % 296673 %15000以上 858 % 166653 %合計 149325 100% 15503341 100%22長沙市場戶型面積 庫存面積（ 萬㎡ ) 庫存金額 (億元 ) 按面積庫存去化 時間（月）≤60㎡ 105 11890120㎡ 214449 % 1530866090㎡ 29437 % 庫存分析：7米大陽臺216。3 172 156 180 11800 33134（㎡） （元 /㎡ ） （萬元）住宅 復(fù)星集團(tuán)創(chuàng)始成員之一，中國第一批地產(chǎn)公司馳名商標(biāo)，專注高端豪宅 21載；216。3借勢開盤 *利用 5月多節(jié)點的月份，將黃金周及母親節(jié)充分進(jìn)行利用，配合清盤做出相應(yīng)的促銷政策。利用七夕情人節(jié)，舉辦百人婚紗派對，為 3開盤及 1認(rèn)籌啟動預(yù)熱。 20:33:0820:33:0820:33Saturday, January 23, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 8:33:08 下午 8:33 下午 20:33:08一月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 一月 21一月 2120:33:0820:33:08January 23, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 8:33:08 下午 8:33 下午 20:33:08一月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。活動目的：?利用雙 11的熱度，配合家族產(chǎn)品、挖掘部分客戶資源，進(jìn)行促銷活動。3借勢樓王的推廣，重新包裝啟動認(rèn)籌，開盤。心醫(yī)院分院、中南大學(xué)湘雅醫(yī)院等；p商業(yè)配套： 五一商圈、黃興路商圈、百聯(lián)東方廣場、春天百貨、王府井、中山商業(yè)廣場等；p科教配套： 湖南省博物館、長沙市博物館、長沙市青少年宮等、兩館一廳。7 47 148 14000 9738已推 111 40 5302主臥套間設(shè)計物業(yè)類型 住宅、商業(yè)、公寓、寫字樓 最早開盤時間 2023118晚建筑形態(tài) 板搭結(jié)合、超高層 (4046F)開發(fā)單位 長沙市萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ,保利地產(chǎn) 5 150 34% 99 12898 182—200合計北辰普宅 E3144180㎡ 108145 % 180200㎡ 19603 % 23542 %5565 113 120144㎡ 293 6056建立公開規(guī)范的住房公積金制度，改進(jìn)住房公積金提取、使用、監(jiān)管機制。產(chǎn)品滯銷，任務(wù)艱巨14年末沖刺棟號 總量 認(rèn)購情況 庫存情況開盤時間 套數(shù) 面積（㎡） 金額（萬元） 套數(shù) 面積（㎡） 金額（萬元） 套數(shù) 面積（㎡） 金額（萬元） 月均去化3棟 . 172 31354 39812 14 2735 3455 158 28619 36357 34棟 .Call客、大客戶單位、轉(zhuǎn)介線下渠道效果較好，建議持續(xù)進(jìn)行。 銀行客戶以 中國銀行和建設(shè)銀行 較多；216。 150522023年簽約任務(wù)為 8億，完成簽約 6億，完成率 75%；u定江洋 25 3876 1樓總共 79套，面積 ，已經(jīng)簽約 41套，面積 ， 去化率 % 成交客戶以 私營業(yè)主為主， 其余則來自于 政府、銀行、醫(yī)院、設(shè)計院、事業(yè)單位 等高收入單位。活動：上半年以小型活動為主，為現(xiàn)場制造氛圍13推廣回顧活動：下半年 “ 上海遇見長沙之旗袍暗香 ” 大型活動為項目起勢13推廣回顧時間： 2023年 7月 27日晚上 7點 10點地點：復(fù)地崑玉國際營銷中心效果：簽到嘉賓約 150組， 200余人，因為現(xiàn)場 包裝也比較有特色，引得不少路人圍觀。?全員營銷：住宅：客戶完成簽約且按揭資料齊全，即給予 10000元 /套獎勵；一樓商鋪：客戶完成簽約且按揭資料齊全，即給予成交金額的千分之五獎勵；一拖二商鋪：客戶完成簽約且按揭資料齊全，即給予成交金額的百分之一獎勵；已聯(lián)系 76個樓盤共 186個置業(yè)顧問， 累計帶客 60批，成交 30批。宏觀政策支持剛需抑制投資性需求，置業(yè)投資者將更加謹(jǐn)慎22宏觀市場市場成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)平穩(wěn)，剛需類產(chǎn)品主導(dǎo)市場22長沙市場市場成交產(chǎn)品去化量分析： 90140產(chǎn)品仍為長沙市場主流去化產(chǎn)品最近 12個月銷售情況看， 60144面積段占總銷售面積的 81%； 144㎡以上面積段銷售面積僅占 14%戶型面積 面積（萬㎡ ) 銷售面積占比 銷售額 (億元 ) 均價 (元 /㎡ )60㎡ 以下 73 % 11168 240280㎡ 31 %合計 1183 7786 9229 16199餐廳無陽臺216。入戶花園設(shè)計216。23濱江競品競品分析小結(jié)：濱江競品供應(yīng)覆蓋全年各時段，價格戰(zhàn)不可避免，本案地段優(yōu)勢漸顯，建議低價快走。2）看供應(yīng)2023年，總計 12個億的貨量，其中新推貨量僅 1，庫存貨值 全年供應(yīng)量31目標(biāo)盤點3）看任務(wù)7億 目標(biāo)分解產(chǎn)品 中國最大、綜合實力最穩(wěn)健的綜合類民營企業(yè)，具有國際化視野；216。四季度， 1首批開盤實現(xiàn)熱銷；216。通過 3的價格及形象提升，擠壓 7尾貨的去化。建議嘉賓：汪涵夫妻或李湘一家建議地點：復(fù)地外灘十六鋪商業(yè)街活動目的：?打響下半年的頭炮，制造樓王聲勢；?高舉開局 +后期營銷維護(hù)，形成今年的推廣主線條。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 。 2023/1/23 20:33:0820:33:0823 January 2023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 一月 2120:33:0820:33Jan2123Jan21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美?；顒幽康模?利用圣誕及年底熱點，促性全年最后一波的促銷，此階段可結(jié)合 1樓王的預(yù)熱宣傳，將端午節(jié)點放大，線下聯(lián)合大客戶拓展；活動目的：?利用年中的促銷，為清盤做最后沖刺；?結(jié)合 “ 家族月 ” 啟動 3認(rèn)籌，同時后期樓王產(chǎn)品預(yù)熱。+ 東地塊 車位 東地塊 414 253 / 15雙套間設(shè)計萬科紫臺： 13年去化 23套，剩余 169套，預(yù)計 14年新推 4， 192套，面積 130170㎡物業(yè)類型 城市綜合體 最早開盤時間 202311物業(yè)構(gòu)成 住宅、洋房、集中商業(yè)開發(fā)單位 長沙市萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡容積率 總戶數(shù) 1160綠化率 42% 裝修情況 約 4000元 /㎡價格 北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司 物業(yè)費高層 /平方米 主臥帶陽臺216。1 296 65% 104 8989 100138E3陽臺可觀江景A44室 2廳 2衛(wèi) 1