【文章內(nèi)容簡介】 凸窗 /270度觀景窗空中院館形式四空中大宅門 空中別墅1＋ 1親情房 空中復(fù)式其他產(chǎn)品概念空中大宅門1＋ 1親情房可組合小戶型2＋ 1/2/2　110－ 113平米附帶大面積入戶花園1/1/1　39－ 42平米附帶 270度觀景窗空中大宅門1＋ 1親情房可組合小面積戶型1＋ 1親情房的多種使用方式：?可當(dāng)父母房，方便就近照顧父母?可做子女房，讓將近成人的子女有個(gè)性張揚(yáng)的空間?獨(dú)立書房，方便工作而不受騷擾?會(huì)客廳或是棋牌室，以免影響家庭的正常生活?投資用途，用作獨(dú)立出租，此回報(bào)值將大為可觀空中別墅獨(dú)棟復(fù)式樓B13/2/2復(fù)式　136平米B2 3/2/2復(fù)式　139平米2層挑高式外廊，不計(jì)算面積北入戶花園，南贈(zèng)空中露臺(tái)可局部挑空，亦可客、餐廳上空給予業(yè)主改造余地；面積可控制在 140平米以內(nèi)空中別墅獨(dú)棟復(fù)式樓2層挑高式內(nèi)庭院，不計(jì)入面積面積更大、更為舒適的空中別墅戶型配比建議：關(guān)于戶型配比的思考：由于 90%70平米的新政限制，無錫未來的產(chǎn)品供應(yīng)中將出現(xiàn)大量經(jīng)濟(jì)緊湊型戶型，未來中小戶型層面的競爭將日益激烈。但本項(xiàng)目由于地塊不受 90%70平米的限制，將具備十分有利的優(yōu)勢和戶型設(shè)計(jì)的空間，建議本案戶型配比著眼于未來，利用該優(yōu)勢與目前市場上競爭激烈的主流產(chǎn)品形成差異性，建立自己獨(dú)特的產(chǎn)品競爭力；方案一：常規(guī)型配比根據(jù)目前無錫市場主流的面積段進(jìn)行戶型配比面積段 房型 比例40－ 60平米 1R 5%60－ 90平米 2R 10%90－ 120平米 2R/3R 25%120－ 140平米 3R/3＋ 1R 45%140－ 160平米 4R/5R 10%160平米以上 5R/復(fù)式 5%100%戶型配比建議：優(yōu)點(diǎn)：市場主流面積段缺點(diǎn)：主力面積段內(nèi)很難做出體現(xiàn)豪宅品質(zhì)的戶型方案二：啞鈴型配比 （推薦方案）與目前市場主流面積段形成差異，重點(diǎn)營造小戶型酒店式公寓與可組合的親情房，中大面積的舒適型豪宅。面積段 房型 比例40－ 90平米 1R/2R MINI公寓 10%1R 可組合親情房 10%90－ 120平米 2R/3R 10%120－ 140平米 3R/3＋ 1R 40%140－ 160平米 4R/5R 25%160平米以上 5R/復(fù)式 5%100%優(yōu)點(diǎn)：兩端產(chǎn)品特征鮮明，戶型設(shè)計(jì)的空間較大，入市　　　概念鮮明；缺點(diǎn)：部分非市場主流面積段，需要通過營銷推廣對(duì)消　　　費(fèi)者進(jìn)行教育。關(guān)于大戶型配比的提示：根據(jù)無錫人的生活習(xí)慣，對(duì)功能的要求基于對(duì)空間舒適度的要求，因此在大戶型的設(shè)計(jì)上，盡可能營造出較多的功能空間，如增加房間數(shù)量、中西廚分離、設(shè)計(jì)套房、增加保姆房等，避免出現(xiàn)功能空間少但空間尺度大的戶型設(shè)計(jì)。關(guān)于全裝修方案的建議：豪宅公寓：不建議做全裝修。總價(jià) 120萬以上的豪宅消費(fèi)者，一般對(duì)于內(nèi)部裝修的個(gè)性化需求更多，不傾向于接受標(biāo)準(zhǔn)化　 的裝修方案；本案目標(biāo)單價(jià)和總價(jià)均已較高，全裝修將進(jìn)一步增加單價(jià)、總價(jià)，對(duì)于相對(duì)保守實(shí)惠的無 錫消費(fèi)者來說，接受程度很難保證。小戶型 MINI公寓：建議做全裝修小戶型客群以一次置業(yè)的年輕人和多次置業(yè)的投資客為主，煩瑣的裝修過程對(duì)于該類客群 來說是購房的負(fù)擔(dān)；且對(duì)于一次置業(yè)的年輕人來說，一次性裝修資金的支付也有可能存在 一定的困難，全裝修公寓將裝修費(fèi)用計(jì)入總價(jià)，減輕了購房的前期負(fù)擔(dān)，有一定的吸引力。小戶型面積小，即使以較高的標(biāo)準(zhǔn)裝修，增加的裝修費(fèi)用也十分有限；同時(shí)小戶型總價(jià) 低，增加裝修費(fèi)用后的總價(jià)也較易為市場接受。其他產(chǎn)品建議以豪宅的標(biāo)準(zhǔn)打造產(chǎn)品規(guī)劃 景觀 產(chǎn)品 會(huì)所 物管 服務(wù)我們的建議規(guī)劃調(diào)整建議位置與景觀較差的兩處，兩邊為高層和爛尾樓包圍，建議調(diào)整出 1－ 2棟點(diǎn)式高層，以 60－ 90平米的小戶型為主，也可考慮設(shè)計(jì)為獨(dú)立管理的酒店式公寓。規(guī)劃調(diào)整建議：景觀調(diào)整建議景觀建議一：風(fēng)格建議 A－歐式宮廷園林無錫消費(fèi)者對(duì)大尺度歐式景觀具有獨(dú)特的喜好，而歐式景觀除了能突出社區(qū)氣勢感與品質(zhì)感外，更能滿足本案高層、超高層自上而下俯瞰的地面景觀效果。營造重點(diǎn)：以大樹作為骨架；營造歐洲皇家園林的氣勢感；幾個(gè)重要的中央景觀應(yīng)有極具視覺沖擊力的標(biāo)志物；兼顧自上而下的視覺效果。綠化效果 俯瞰效果 歐式元素運(yùn)用休閑空間景觀建議一：風(fēng)格建議 B－東南亞風(fēng)格水主題園林營造手法 1：典型小品營造手法 2：水景小品營造手法 3：標(biāo)志性植物－水蓮意象營造手法 4：水景引入底層架空空間考慮到無錫人對(duì)水景的喜好，以及目前中心區(qū)住宅普遍缺乏景觀配套的現(xiàn)狀，建議強(qiáng)化水景概念，各棟之間以水景連通。景觀調(diào)整建議二：水景聯(lián)通戶外泳池位于社區(qū)中央，且遠(yuǎn)離規(guī)劃中的會(huì)所和其他運(yùn)動(dòng)設(shè)計(jì)，實(shí)用率不高；同時(shí)戶外泳池與其他水景無聯(lián)通，景觀效果不強(qiáng)。建議：雙會(huì)所運(yùn)營，在臨近泳池的建筑底層局部規(guī)劃小區(qū)運(yùn)　 動(dòng)會(huì)所，原酒店內(nèi)的會(huì)所規(guī)劃為商務(wù)會(huì)所；運(yùn)動(dòng)會(huì)所 僅供業(yè)主使用，商務(wù)會(huì)所則對(duì)外運(yùn)營。將網(wǎng)球場等其他戶外運(yùn)動(dòng)設(shè)施集中于泳池附近，強(qiáng)化 運(yùn)動(dòng)會(huì)所功能；泳池與北面水景聯(lián)通，改為無邊界泳池，強(qiáng)化泳池的 景觀效果。景觀調(diào)整建議三：戶外泳池與運(yùn)動(dòng)會(huì)所整合無邊界泳池運(yùn)動(dòng)會(huì)所景觀調(diào)整建議四：底層局部架空在高容積率、地面綠化面積不太的情況下，建筑底層局部架空，增加景觀的滲透性。配合架空層與地勢高差，設(shè)計(jì)跌水景觀。景觀調(diào)整建議五：強(qiáng)化組團(tuán)景觀該組團(tuán)北面一棟 4單元，體量較大，但無有力賣點(diǎn)支撐，建議強(qiáng)化該組團(tuán)景觀，以增加南北兩棟的賣點(diǎn)。產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議：設(shè)計(jì)標(biāo)桿型樓王?？蛇x擇在最接近中央景觀的兩棟內(nèi)設(shè)計(jì) 1－ 2套頂層超大戶型樓王。超大戶型中必須有一套裝修為樣板房，作為提升項(xiàng)目形象的重要標(biāo)志，不以最終銷售為直接目的。面積建議： 250－ 300平米產(chǎn)品形態(tài)：頂層整層大戶型　頂層復(fù)式產(chǎn)品特征：超大陽光花房＋超寬觀景窗＋空中泳池 /健　　　　　身房＋豪華主人套房＋獨(dú)用電梯會(huì)所建議雙會(huì)所運(yùn)動(dòng)休閑會(huì)所＋商務(wù)酒店會(huì)所會(huì)所建議一：運(yùn)動(dòng)休閑會(huì)所將社區(qū)的戶外泳池、戶外網(wǎng)球場等運(yùn)動(dòng)設(shè)施集中在小區(qū)中央，在臨近戶外泳池的樓棟內(nèi)，與酒店式大堂相結(jié)合，規(guī)劃底層或 1－ 2層為運(yùn)動(dòng)休閑會(huì)所。面向人群：小區(qū)業(yè)主，本案客戶會(huì)會(huì)員會(huì)所經(jīng)營項(xiàng)目：戶外－泳池、網(wǎng)球場、小型高爾夫推桿、慢跑步道　　　　　　　室內(nèi)－圖書館、健身房、桌球室、壁球館、棋牌　　　　　　　室、瑜伽館、兒童活動(dòng)中心會(huì)所建議二：商務(wù)酒店式會(huì)所結(jié)合酒店、商業(yè)與會(huì)議中心，規(guī)劃商務(wù)酒店式會(huì)所。面向人群：小區(qū)業(yè)主、本案客戶會(huì)會(huì)員（可享受一定優(yōu)惠）　　　　　其他消費(fèi)人群會(huì)所經(jīng)營項(xiàng)目：已規(guī)劃項(xiàng)目－商務(wù)會(huì)議中心、酒店客房、中西餐廳　　　　　　　其他項(xiàng)目－小型商務(wù)會(huì)客室、美容、 SPA、 “ 夏　　　　　　　　　　　　朵 ” 紅酒坊、 “ 哈瓦那 ” 雪茄房、御座　　　　　　　　　　　　咖啡館、 “ 滾石 ” 影音館、藝術(shù)教室　　　　　　　　　　　?。ú杷嚒@藝、插花等）營造雙會(huì)所的目的：使小區(qū)資源盡可能集中，以便形成鮮明的賣點(diǎn)；便于會(huì)所提前展示。酒店會(huì)所呈現(xiàn)需要一定的周期，在此之前，運(yùn)動(dòng)會(huì)所可提前展示，以便在銷售前期便發(fā)揮樣板作用；雙會(huì)所針對(duì)對(duì)象有一定區(qū)分，運(yùn)動(dòng)會(huì)所具備一定私屬性，便于提升業(yè)主或會(huì)員的身份感與尊貴感；會(huì)所經(jīng)營模式：會(huì)所可與知名俱樂部如美洲俱樂部、亞力山大等國際化會(huì)所機(jī)構(gòu)合作，聘請(qǐng)對(duì)方擔(dān)任經(jīng)營顧問或合作經(jīng)營。物管建議可考慮與荷蘭國際管家學(xué)院合作，聘請(qǐng)?jiān)摍C(jī)構(gòu)知名人士任首席管家顧問。 物管建議一： 聘請(qǐng)國際級(jí)物管顧問物管建議二：聘請(qǐng)五星級(jí)酒店管理人員定期為物管及現(xiàn)場服務(wù)人員進(jìn)行服務(wù)培訓(xùn)；物管建議二： 五星級(jí)酒店服務(wù)培訓(xùn)物管建議三：引入英式管家服務(wù)。每單元配備 1名英式管家，除了為業(yè)主提供日常物管事務(wù)的聯(lián)絡(luò)外，亦可提供商務(wù)會(huì)議、宴會(huì)及生日會(huì)籌辦、國際商旅、票務(wù)及其他咨詢類服務(wù)；物管建議三： 引入英式管家服務(wù)服務(wù)建議服務(wù)建議一：銷售期三重服務(wù)體系開盤前物業(yè)部分到位，安保、保潔、管家式服務(wù)均已經(jīng)過嚴(yán)格培訓(xùn)三重服務(wù)體系安保引導(dǎo)服務(wù)顧問　　 ＋ 　　置業(yè)顧問雙顧問模式售后服務(wù)提前，創(chuàng)造精細(xì)化銷售服務(wù)需求了解項(xiàng)目介紹產(chǎn)品推薦信息跟蹤…………置業(yè)顧問端茶送水資料收集購房服務(wù)售后服務(wù)…………服務(wù)顧問客 戶 進(jìn) 門安保引導(dǎo)至售樓處或停車場　 “ 永恒榮御 ” 計(jì)劃服務(wù)一：購房階段的專業(yè)理財(cái)顧問服務(wù)二：交房階段專業(yè)室內(nèi)裝飾顧問服務(wù)三：交房后的專業(yè)園林顧問服務(wù)四：入住后的英式管家服務(wù)服務(wù)五：入住后的私家培訓(xùn)服務(wù)服務(wù)六：入住后的其他咨詢服務(wù)……服務(wù)建議二：全程顧問服務(wù)巔峰之上，營造品牌【 案名 /廣告總精神 /形象表現(xiàn) 】PART3品牌篇御品所謂豪宅，無非是據(jù)人所未有，達(dá)人所未至，奢人之所缺，享人之所無，一百年前，人們稱這種特權(quán)為 “ 御 ” ！“ 御 ” ，至尊至貴的象征，非一定門第出身者不敢企及；“ 御 ” ，專屬專享的尊崇，非一定事業(yè)財(cái)富者不敢企及；“ 御 ” ，駕御天下的風(fēng)云際會(huì)，非一定氣魄膽識(shí)者不敢企及；御城！御景！御宅！御天地靈氣！是為御園。御園案名建議項(xiàng)目 SLOGAN一城一巔峰，一宅一院館。城市中心的巔峰御所，是一個(gè)城市高峰仰止的身份象征；空中的院館大宅，改寫著一個(gè)城市對(duì)豪宅的傳統(tǒng)認(rèn)知；城市與產(chǎn)品，將成就御園的極致價(jià)值。LOGO方案一（推薦）品牌形象－ LOGO品牌形象－ LOGO品牌形象－ LOGO品牌形象－ LOGO品牌 VI－名片品牌 VI－信紙、信封、書簽品牌 VI－折頁式臺(tái)歷品牌 VI－ CD品牌 VI－手提袋品牌 VI－紙杯品牌 VI－現(xiàn)場導(dǎo)視品牌 VI－售樓處導(dǎo)視牌品牌 VI－道旗品牌 VI－戶外LOGO方案二（備選）LOGOVI－名片VI－信封、信紙VI－紙袋VI－紙杯VI－引導(dǎo)旗VI－現(xiàn)場導(dǎo)視形象 NP－ 1《 御城篇 》一城一巔峰狹長的版面形式與本案高層、超高層的建筑形態(tài)產(chǎn)生直觀的視覺聯(lián)想。形象 NP－ 2《 御宅篇 》一宅一院館形象 NP－ 3《 御水篇 》一灣一氣象形象 NP－ 4《 御景篇 》一窗一視界NP特殊版式建議對(duì)開半整版形式。NP特殊版式建議半整版疊版形式。案名備選方案華府香港道 1號(hào)東方曼哈頓大公館品牌延展母品牌下的子品牌方案根據(jù)位置、景觀、戶型特點(diǎn)命名各單棟建筑御水閣御林閣御墅閣御峰閣御景閣御瓏閣（小戶型）御座（酒店）保利達(dá)廣場（商業(yè)）品牌形象展示全方位的豪宅體驗(yàn)售樓處 樣板房 樣板段 物業(yè) 會(huì)所11 2 3 4 523455售樓處1售樓處分區(qū)與流程安保引導(dǎo)服務(wù)顧問預(yù)接待生活體驗(yàn)區(qū)產(chǎn)品展示與銷售區(qū)安保引導(dǎo)及代泊車生活體驗(yàn)區(qū)LOGO墻預(yù)接待點(diǎn)吧臺(tái)現(xiàn)場調(diào)酒 /提供咖啡及飲料咖啡座藝術(shù)展品（定期更換）模型及單體模型洽談區(qū)無紙化銷售區(qū)（電腦區(qū)）產(chǎn)品展示與銷售區(qū)產(chǎn)品展示與銷售區(qū)抬高售樓處1生活體驗(yàn)區(qū)風(fēng)格建議售樓處1產(chǎn)品展示與銷售區(qū)示意售樓處1VIP洽談室示意售樓處1售樓處外觀建議售樓處1樣板房位置：樣板房22選擇最靠近中心景觀、運(yùn)動(dòng)會(huì)所 的單元；至少 18F以上的樓層；建議待樣板房、樣板段、會(huì)所落成后　 再開始銷售；根據(jù)工期，建議盡早完成頂層大 戶型樓王的樣板房。樣板房風(fēng)格建議一高斯福德府邸歐式 /華麗 /豪宅樣板房2樣板房風(fēng)格建議二曼哈頓公寓現(xiàn)代 /國際 /通透樣板房2樣板房2樣板房風(fēng)格建議三東方望族現(xiàn)代 /東方 /禪意樣板段范圍：中央水景與泳池運(yùn)動(dòng)會(huì)所樣板樓樣板段33物業(yè)提前進(jìn)入：售樓處外安保引導(dǎo)與代泊車服務(wù)售樓處內(nèi)英式管家現(xiàn)場調(diào)酒樣板樓看房車服務(wù)與安保引導(dǎo)樣板房保潔與參觀講解服務(wù)水景區(qū)安保服務(wù)物業(yè) 44444銷售期內(nèi)運(yùn)動(dòng)會(huì)所對(duì) VIP會(huì)員免費(fèi)開放會(huì)所55客群之上，行銷取勝【 入市順序　營銷策略　銷售策略 】PART4營銷篇御道入市順序1第一批　約 300套核心賣點(diǎn)：品牌形象＋會(huì)所＋戶型22第二批　約 400套核心賣點(diǎn)：戶型＋樣板段＋口碑3第三批　約 400套核心賣點(diǎn)：城市至高＋戶型＋樓王＋實(shí)景4 第四批　約 250套核心賣點(diǎn)：戶型＋組團(tuán)景觀＋立面實(shí)景第五批　約 300套小戶型核心賣點(diǎn)：小戶型＋成熟小區(qū)＋口碑5營銷策略針對(duì)高端產(chǎn)品制定針對(duì)性營銷策略會(huì)所營銷 客戶會(huì)營銷 事件營銷 小眾營銷媒體策略營銷策略營銷策略一：會(huì)所營銷會(huì)所對(duì)于高端物業(yè)的消費(fèi)者來說具有極大的吸引力，一個(gè)差異化、有特色、高標(biāo)準(zhǔn)并方便體驗(yàn)的會(huì)所，將成為銷售過程中一項(xiàng)重要的形象展示與品牌道具：引入國際高端俱樂部如美洲俱樂部、亞力山大俱樂部合作經(jīng)營，并將其作為本案