【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 8:2，津南客戶(hù)約占三分之一，另有大港、河西、南開(kāi)三區(qū)占比10%以上咸水沽客戶(hù)研究：本市客戶(hù)與外地客戶(hù)比約為 8:2，津南地緣客戶(hù)約占 3/4，其他區(qū)域較少；購(gòu)房年齡集中在 2545歲客戶(hù)來(lái)源區(qū)域分析購(gòu)房客戶(hù)年齡分析購(gòu)房年齡集中在 2545歲市客戶(hù)與外地客戶(hù)比約為 8:2，津南地緣客戶(hù)約占 3/4，其他區(qū)域較少競(jìng)品特點(diǎn)小結(jié)216。 項(xiàng)目重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)板塊為小站和八里臺(tái)板塊，競(jìng)品容積率較低，以低密度產(chǎn)品如聯(lián)排、花園洋房為主，配以高層；次級(jí)競(jìng)爭(zhēng)板塊為咸水沽板塊，以高層產(chǎn)品為主216。 目前重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)板塊即小站和八里臺(tái)板塊 80萬(wàn)方以上低密度大盤(pán)云集，潛在競(jìng)爭(zhēng)量巨大216。 競(jìng)品價(jià)格：小站僅一個(gè)競(jìng)品；八里臺(tái)別墅成交均價(jià)約 11000元 /㎡，高層均價(jià)約 7000元 /㎡；咸水沽高層成交均價(jià)在 69007300元 /㎡之間216。 競(jìng)品面積段：別墅主力面積段為 180250 ㎡ ，花園洋房面積段為 90160㎡，高層主力面積段為 7090 ㎡及 90120 ㎡216。 客戶(hù)以津南地緣客戶(hù)為主：八里臺(tái)項(xiàng)目津南客戶(hù)約占三分之一，另有大港、河西、南開(kāi)三區(qū)占比10%以上；咸水沽項(xiàng)目津南地緣客戶(hù)約占 3/4，其他區(qū)域較少威脅 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)板塊品牌開(kāi)發(fā)商云集、品質(zhì)大盤(pán)林立依托價(jià)格優(yōu)勢(shì)，突出重圍，與競(jìng)品實(shí)行 差異化競(jìng)爭(zhēng)策略那么，我們的目標(biāo)客戶(hù)在哪呢？對(duì)于北閘口鎮(zhèn)這個(gè)陌生區(qū)域，哪些人最容易被吸引？撬動(dòng)本案第一批客戶(hù)是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵客戶(hù)定位價(jià)格外溢客戶(hù)受 市中心 和北閘口臨近城鎮(zhèn) 咸水沽鎮(zhèn)、葛沽鎮(zhèn) 高房?jī)r(jià)擠壓，被迫向房?jī)r(jià)較低的北閘口鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的客戶(hù)有遠(yuǎn)見(jiàn)的新天津人 看到北閘口的發(fā)展前景，趁目前價(jià)格較低趁機(jī)入市，對(duì)區(qū)域歸屬感不強(qiáng)的新天津人對(duì)總價(jià)有一定要求的改善型客戶(hù)能承受的 總價(jià)段有限 ，但渴望產(chǎn)品升級(jí)，體驗(yàn)花園洋房的居住感受，從八里臺(tái)的公寓改選北閘口的洋房北閘口原居民 北閘口鎮(zhèn)當(dāng)?shù)氐母纳菩涂蛻?hù) 產(chǎn)品總價(jià)性?xún)r(jià)比區(qū)域發(fā)展被動(dòng)選擇主動(dòng)選擇項(xiàng)目一期要牢牢抓住這幾類(lèi)客戶(hù)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上最大化滿(mǎn)足這幾類(lèi)人的需求；待項(xiàng)目積累了一定的人氣和口碑，區(qū)域也被漸漸炒熱，則可以考慮產(chǎn)品的升級(jí)，向外輻射吸引更多客戶(hù)，從而實(shí)現(xiàn)客戶(hù)的升級(jí)。客戶(hù)策略?xún)r(jià)格優(yōu)勢(shì) ≠ 產(chǎn)品品質(zhì)低端，本項(xiàng)目延續(xù)天地源產(chǎn)品特點(diǎn)，主動(dòng)占位高品質(zhì)樓盤(pán)序列項(xiàng)目占位開(kāi)發(fā)商品牌產(chǎn)品品質(zhì)低品牌高品牌低品質(zhì) 高品質(zhì)天津碧桂園星耀五洲津沽首府天山水榭花都沽上江南耀華新天地大城贊天地源津九軒天地源北閘口項(xiàng)目項(xiàng)目整體定位高品質(zhì)生活社區(qū)，區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目高品質(zhì)生活社區(qū)，區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目 ———— 北閘口首席精品社區(qū)北閘口首席精品社區(qū)? 以高品質(zhì)產(chǎn)品領(lǐng)跑北閘口區(qū)域? 以產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)對(duì)抗周邊眾多品牌大盤(pán)? 以?xún)r(jià)格優(yōu)勢(shì)成功搶占津南市場(chǎng)高品質(zhì)、差異化、高性?xún)r(jià)比是本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力案名天地源天地源 北壹號(hào)北壹號(hào)北閘口建筑品質(zhì)第一的項(xiàng)目 北閘口環(huán)境景觀第一的項(xiàng)目 北閘口第一個(gè)推出花園洋房的項(xiàng)目 北閘口第一個(gè)推出精裝修房源的項(xiàng)目 北閘口價(jià)格、性?xún)r(jià)比均屬第一的項(xiàng)目領(lǐng)秀北閘口 5個(gè) 差異化競(jìng)爭(zhēng)策略的實(shí)現(xiàn) —— 通過(guò)定位不同產(chǎn)品類(lèi)型、產(chǎn)品力補(bǔ)強(qiáng)、總價(jià)段卡位等策略，實(shí)現(xiàn)與競(jìng)品的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)策略產(chǎn)品類(lèi)型的突破 產(chǎn)品力的補(bǔ)強(qiáng)高層 +花園洋房項(xiàng)目 的容積率 地段、周邊配套等先天條件不足，交通、品牌等沒(méi)有更多優(yōu)勢(shì)，自身產(chǎn)品力補(bǔ)強(qiáng) 是目前增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力切實(shí)可行的方法客戶(hù)策略決定了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)流程和產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) —— 本項(xiàng)目 津崎公路政和路政平路月牙河新建里鎮(zhèn)政府御和新苑 北閘口電子工業(yè)園北閘口第二小學(xué)32政吉路俊凌路新建東路2122 項(xiàng)目位于北閘口示范鎮(zhèn)的核心位置，由三幅獨(dú)立的地塊構(gòu)成，并 受 70/90政策限制 。 三幅土地四至： 21號(hào)地塊：東至政吉路，南至空地，西至北閘口小學(xué)，北至建新東路。 22號(hào)地塊：東至政平路，南至津歧路，西至空地，北至建新東路。 32號(hào)地塊：東至政吉路，南至建新東路，西至空地，北至俊凌路。地塊 用地面積（㎡） 容積率建筑面積（㎡） 綠化率 建筑密度21號(hào)地塊 ≤ ≥35 ≤25%22號(hào)地塊 ≤ ≥35 ≤25%32號(hào)地塊 ≤ ≥35 ≤25%216。 采用 “ 高低配 ” 的原則，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)產(chǎn)品與最優(yōu)資源的合理搭配。216。 一期開(kāi)發(fā)土地價(jià)值相對(duì)最低的地塊 22號(hào)地塊 ：? 22號(hào)地塊緊鄰主干道，具有 良好的昭示性? 但同時(shí) 噪聲、塵土污染較嚴(yán)重 ，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)有一定影響；加上 ，適合多配一些價(jià)值相對(duì)較低的高層產(chǎn)品216。 二期開(kāi)發(fā)土地價(jià)值相對(duì)較高的地塊 32號(hào)地塊 ：? 32號(hào)地塊靠近鎮(zhèn)政府， 配套齊全? 但緊鄰商貿(mào)城 人流較混雜 ；容積率 ，可以在一期產(chǎn)品基礎(chǔ)上做一些升級(jí)216。 三期開(kāi)發(fā)土地價(jià)格相對(duì)最高的地塊 21號(hào)地塊? 21號(hào)地塊 私密性最好 ， 有教育配套 北閘口第二小學(xué)；可以多做一些高品質(zhì)產(chǎn)品一期三期二期項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)策略：平開(kāi)高走223221一期：高層公寓、多層公寓、公共綠地、售樓處 ；建面 75571㎡二期：高層公寓、花園洋房、公共綠地、公建 ； 建面 12476㎡三期：高層公寓、花園洋房、公共綠地 ； 建面 96067㎡多層花園洋房集中綠化售樓處高層公寓功能分區(qū)：沿規(guī)劃道路，西面 240地塊的集中綠化帶設(shè)置在公路邊，用以弱化主干道造成的負(fù)面影響。東面的 238地塊及 243地塊的集中綠化帶分割并連接了兩地塊使其更有整體性。高層公寓及花園洋房都有良好的朝向，緊鄰公共綠地，位置安靜又富有生活氣息，同時(shí)獲得了最好的景觀視線。18層高層住宅布置在地塊中心景觀區(qū)，離城市干道較遠(yuǎn)，居住品質(zhì)較高。 33層高層住宅布置在地塊的外圍，形成強(qiáng)烈的秩序感，突出本案的地標(biāo)性。功能分區(qū)與構(gòu)圖完美結(jié)合，達(dá)到現(xiàn)實(shí)與理想的共融，在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)功能至上的基礎(chǔ)上體現(xiàn)了美學(xué)價(jià)值。沿綠化布置建筑的方式，最大限度地營(yíng)造了綠色生態(tài)大景觀空間。北功能分區(qū)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，針對(duì)一期幾類(lèi)客戶(hù)的需求，重點(diǎn)在建筑風(fēng)格、面積配比和戶(hù)型設(shè)計(jì)上發(fā)力。n 建議本項(xiàng)目 高層延續(xù)天地源津九軒的 ARTDECO 風(fēng)格 ，樹(shù)立區(qū)域市場(chǎng)高端樓盤(pán)的形象，同時(shí)為市場(chǎng)上同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)找到機(jī)會(huì)與突破；n 建議 花園洋房采用英倫風(fēng)格 ，通過(guò)英倫建筑嚴(yán)謹(jǐn)厚實(shí)的立面造型展現(xiàn)穩(wěn)重典雅的別墅生活品質(zhì)和社區(qū)形象。 標(biāo)桿產(chǎn)品展現(xiàn)精致品質(zhì)生活建筑風(fēng)格： 高密度產(chǎn)品與低密度產(chǎn)品建筑風(fēng)格差異化n色調(diào)：米色調(diào)n材料：石材干掛 / 真石漆細(xì)節(jié) 風(fēng)格要求墻面 基座采用米色調(diào)的石材，基座以上采用同色調(diào)的涂料。屋頂 直線條向上的精致端景；頂部豎線條的裝飾性設(shè)計(jì)，擯棄過(guò)多的裝飾線條。門(mén)窗 強(qiáng)調(diào)向上的豎向關(guān)系，門(mén)窗細(xì)長(zhǎng)，門(mén)頭講究。 元素 歐式風(fēng)格元素與現(xiàn)代個(gè)性美學(xué)的融合。建筑風(fēng)格： 高層公寓經(jīng)典的 ARTDECO 風(fēng)格細(xì)節(jié) 風(fēng)格要求墻面基座采用米色調(diào)石材，基座以上采用玫瑰紅的墻磚，局部暖色調(diào)涂料。屋頂灰色斜屋頂小于 90度，常為 45度坡頂；顯眼精致的大煙囪和老虎窗是標(biāo)志特色。檐口 深檐口，檐口幾乎無(wú)過(guò)多的裝飾。 門(mén)窗 強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格的對(duì)稱(chēng)關(guān)系，門(mén)窗細(xì)長(zhǎng)，門(mén)頭講究。 建筑風(fēng)格： 花園洋房英倫風(fēng)情n色調(diào)：暖色調(diào)n材料：石材 +墻磚 +涂料面積配比： 高層以 90平米以下小戶(hù)型為主，面積占比達(dá) 80%，體現(xiàn)低總價(jià)優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目高層競(jìng)品主要來(lái)自咸水沽板塊，競(jìng)品主力面積段如下：項(xiàng)目 　區(qū)間 面積 面積占比沽上江南 7090平米 75%90120平米 20%120144平米 5%耀華新天地 70平米以下 30%7090平米 60%90120平米 10%大城贊 7090平米 60%90120平米 40%本項(xiàng)目高層面積配比：　區(qū)間 房型 面積占比70平米以下 一房 10%7090平米 二房 70%90120平米 三房 20%面積配比： 洋房一期以小面積、經(jīng)濟(jì)型戶(hù)型為主，后期以大面積、舒適性為主，兩者面積比 6:4花園洋房競(jìng)品主要來(lái)自八里臺(tái)板塊：海爾風(fēng)尚英倫洋房面積段 65155㎡ 均價(jià) 8500元 /㎡天津碧桂園 洋房面積段 95143㎡ 均價(jià) 7000元 /㎡ 參考八里臺(tái)競(jìng)品面積段，建議本項(xiàng)目部分洋房面積段適當(dāng)做大，在 160180 ㎡之間八里臺(tái)板塊公寓總價(jià)段：星耀五洲 公寓均價(jià) 8000元 /㎡ 主力面積 70120㎡ 總價(jià)段 5696萬(wàn)元天津碧桂園公寓均價(jià) 6000元 /㎡ 主力面積 40120㎡ 總價(jià)段 2472萬(wàn)元 總價(jià)段卡在 100萬(wàn)元以下，則洋房面積可做 130 ㎡左右一期洋房以經(jīng)濟(jì)型為主，后期可適當(dāng)提升產(chǎn)品品質(zhì)，做大面積、舒適性戶(hù)型　區(qū)間 房型 面積占比130144平米 三房 60%160180平米 四房 40%戶(hù)型設(shè)計(jì)： 公寓增加附送面積