【正文】 120144平米 144180平米 180250平米 250300平米 300400平米 400平米以上 合計(jì)貸款 一次性 貸款 一次性 貸款 一次性 貸款 一次性 貸款 一次性 貸款 一次性 貸款一次性 貸款一次性 貸款一次性 貸款 一次性 全部天津市 338 99 2,029 478 3,647 1,043 1,321 359 518 138 371 106 102 28 47 24 21 57 8,394 2,332 10,726 外地 20 10 222 412 332 446 118 204 39 63 25 27 1 5 8 6 3 10 768 1,183 1,951 客戶來(lái)源區(qū)域統(tǒng)計(jì) 本市客戶付款方式統(tǒng)計(jì) 外地客戶付款方式統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)時(shí)間： 20230101——20230331 統(tǒng)計(jì)單位：套數(shù)天津本地客戶與外地客戶比例為 85:15 本市客戶以貸款方式為主，外地客戶為一次性付款方式為主津南地緣客戶約占 1/3，其次為河西客戶達(dá) 27%，南開、大港等為輔助客源購(gòu)房年齡分析 天津地區(qū)購(gòu)房區(qū)域分析津南區(qū)客戶研究：整體購(gòu)房年齡段較為平均；津南地緣客戶約占 1/3，其次為河西客戶達(dá) 27%，南開、大港等為輔助客源整體購(gòu)房年齡段較為平均購(gòu)房年齡分析 客戶來(lái)源區(qū)域分析八里臺(tái)客戶研究：本市客戶與外地客戶比約為 8:2，津南客戶約占三分之一，另有大港、河西、南開三區(qū)占比 10%以上；購(gòu)房年齡集中在 2545歲購(gòu)房年齡集中在 2545歲本市客戶與外地客戶比約為 8:2，津南客戶約占三分之一，另有大港、河西、南開三區(qū)占比10%以上咸水沽客戶研究：本市客戶與外地客戶比約為 8:2，津南地緣客戶約占 3/4，其他區(qū)域較少；購(gòu)房年齡集中在 2545歲客戶來(lái)源區(qū)域分析購(gòu)房客戶年齡分析購(gòu)房年齡集中在 2545歲市客戶與外地客戶比約為 8:2，津南地緣客戶約占 3/4，其他區(qū)域較少競(jìng)品特點(diǎn)小結(jié)216。 競(jìng)品面積段：別墅主力面積段為 180250 ㎡ ，花園洋房面積段為 90160㎡，高層主力面積段為 7090 ㎡及 90120 ㎡216。 北壹號(hào)北壹號(hào)北閘口建筑品質(zhì)第一的項(xiàng)目 北閘口環(huán)境景觀第一的項(xiàng)目 北閘口第一個(gè)推出花園洋房的項(xiàng)目 北閘口第一個(gè)推出精裝修房源的項(xiàng)目 北閘口價(jià)格、性價(jià)比均屬第一的項(xiàng)目領(lǐng)秀北閘口 5個(gè) 差異化競(jìng)爭(zhēng)策略的實(shí)現(xiàn) —— 通過(guò)定位不同產(chǎn)品類型、產(chǎn)品力補(bǔ)強(qiáng)、總價(jià)段卡位等策略，實(shí)現(xiàn)與競(jìng)品的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)策略產(chǎn)品類型的突破 產(chǎn)品力的補(bǔ)強(qiáng)高層 +花園洋房項(xiàng)目 的容積率 地段、周邊配套等先天條件不足，交通、品牌等沒(méi)有更多優(yōu)勢(shì)，自身產(chǎn)品力補(bǔ)強(qiáng) 是目前增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力切實(shí)可行的方法客戶策略決定了項(xiàng)目的開發(fā)流程和產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求。 32號(hào)地塊：東至政吉路，南至建新東路，西至空地，北至俊凌路。 一期開發(fā)土地價(jià)值相對(duì)最低的地塊 22號(hào)地塊 ：? 22號(hào)地塊緊鄰主干道，具有 良好的昭示性? 但同時(shí) 噪聲、塵土污染較嚴(yán)重 ，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)有一定影響；加上 ，適合多配一些價(jià)值相對(duì)較低的高層產(chǎn)品216。高層公寓及花園洋房都有良好的朝向，緊鄰公共綠地，位置安靜又富有生活氣息，同時(shí)獲得了最好的景觀視線。沿綠化布置建筑的方式，最大限度地營(yíng)造了綠色生態(tài)大景觀空間。屋頂 直線條向上的精致端景；頂部豎線條的裝飾性設(shè)計(jì)，擯棄過(guò)多的裝飾線條。屋頂灰色斜屋頂小于 90度，常為 45度坡頂；顯眼精致的大煙囪和老虎窗是標(biāo)志特色。4室 2廳 3衛(wèi) 171178㎡（地下室 8688㎡）獨(dú)門獨(dú)院入戶 + 南北花園 + 陽(yáng)光地下室 + 下沉式庭院戶型設(shè)計(jì)： 大面積類別墅洋房，獨(dú)創(chuàng)花園洋房居住新感受中間層平層設(shè)計(jì)：可考慮 3層為平層的設(shè)計(jì)，贈(zèng)送入戶花園； ，書房及南向超大露臺(tái)。園林景觀： 高密度產(chǎn)品和低密度產(chǎn)品不同的景觀組團(tuán)表現(xiàn)形式，利用豐富的地下水做出水景的效果，以優(yōu)質(zhì)的環(huán)境景觀提升產(chǎn)品檔次高層景觀組團(tuán) 洋房景觀組團(tuán)道路旁的綠化 水景精裝修： 后期產(chǎn)品品質(zhì)提升可選擇精裝修交房，裝修標(biāo)準(zhǔn) 2023元 /平米廳客廳 墻面 高級(jí)乳膠漆客廳、餐廳、臥室地面 實(shí)木地板廚房 整體櫥柜 全筑整體櫥柜臺(tái)盆柜 歐琳衛(wèi)生間系統(tǒng) 墻、地面 蒙娜麗莎淋浴房 羅卡潔具及五金 馬桶、五金件、浴缸 科勒安防智能化 開關(guān)面板 TCL智能家居控制系統(tǒng) 住宅水暖電 熱水 能率空調(diào) 美的入戶門鎖 金指碼指紋門鎖智能化： 選擇 12項(xiàng)夠炫成本又不高的技術(shù)，增加產(chǎn)品賣點(diǎn)—— 關(guān)于 “ 智能化 ” 這件事兒客戶是不是聽膩了所謂的 “ 智能化 ” ？我們不需要一大推讓人記不住又花錢的東西，只要 1~2個(gè)夠炫的玩意兒，能讓客戶掙面子的就好。產(chǎn)品力補(bǔ)強(qiáng)小結(jié)216。戶型設(shè)計(jì)：公寓增加附送面積，提高產(chǎn)品性價(jià)比；無(wú)論是小面積的情景洋房還是大面積的類別墅洋房，都能體驗(yàn)全新居住感受216。為項(xiàng)目樹立品質(zhì)、性價(jià)比較高的形象。高層 高層 高層產(chǎn)品形態(tài)價(jià)值趨勢(shì)洋房 洋房 洋房推廣思路：123配套相關(guān)： 借高臺(tái)，唱大戲： 以商業(yè)、生活配套更為集中，區(qū)域發(fā)展更成熟的 津南區(qū)中心 （咸水沽鎮(zhèn)）為本區(qū)域的 依托 ， 開通咸水沽鎮(zhèn)直通大巴 ，結(jié)合項(xiàng)目自身的 產(chǎn)品力與品牌力 ，塑造項(xiàng)目 品質(zhì)化、生活化 直觀形象。再以活動(dòng)聚集人氣，順勢(shì)開盤。投放力度蓄客導(dǎo)入期 開盤強(qiáng)銷期 持續(xù)銷售期強(qiáng) 中 弱主要媒介 戶外 /導(dǎo)旗 /圍墻 /橫幅分眾 /液晶屏 /DM/短信專業(yè)雜志（樓市 /租售）策源渠道媒體報(bào)紙 /DM/短信 DM/短信專屬客戶渠道推廣 思路 3：通路戶外 |? ? ? ? ?戶外渠道：看板廣告（區(qū)域攔截；市區(qū)攔截）；引導(dǎo)旗、工地圍墻、橫幅分眾渠道：借助多媒體方案樹立項(xiàng)目形象（軌交沿線市區(qū)辦公樓宇視屏） （公交沿線重要站點(diǎn)液晶屏廣告）渠道互動(dòng)：借助天津消費(fèi)場(chǎng)所進(jìn)行項(xiàng)目宣傳，同時(shí)為其轉(zhuǎn)介客戶 周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)大客戶拓展、周邊居住小區(qū)定點(diǎn)營(yíng)銷網(wǎng)站 |? ? ? ? 媒體選擇：搜房網(wǎng)首頁(yè)富媒體視窗合作方式：開盤公告，后續(xù)以軟文方式呈現(xiàn)項(xiàng)目持續(xù)報(bào)道彩信 /短信 | ? ? ? 媒體策略：針對(duì)目標(biāo)群有效刪選，進(jìn)行基站短信、數(shù)據(jù)庫(kù)彩信等投放推廣 思路 3：通路定價(jià)策略：定價(jià)策略：不扛大旗，不犧牲利潤(rùn)區(qū)域內(nèi)高層主力價(jià)格區(qū)間為 55007500元 /㎡別墅洋房主力價(jià)格區(qū)間為 950012023元 /㎡按照本案地價(jià)成本加成方法計(jì)算本案的盈利價(jià)格估值在 6000元以上最終本案的定價(jià)將按照： 低于區(qū)域最高價(jià)格，但略高于區(qū)域平均價(jià)格 的策略面市：高層 65007500元 /㎡花園洋房 950012023元 /㎡本價(jià)格區(qū)間已考慮 2023年面世 5%遞增考慮，且為估算價(jià)格，不作為銷售價(jià)格依據(jù)。 溫莎堡復(fù)地溫莎堡地上建筑面積約 24萬(wàn)平米，社區(qū)景觀采用英式園林設(shè)計(jì)，建筑立面秉承新英倫的建筑風(fēng)格，會(huì)所配套的四季恒溫泳池、高爾夫練習(xí)室、瑜伽房等。 泰安道天津第一豪宅 凝聚著天津的歷史和未來(lái)策源天津分公司組織架構(gòu)執(zhí)行團(tuán)隊(duì) —— 項(xiàng)目總決策人彭偉忠 先生 策源環(huán)渤海區(qū)域總經(jīng)理從業(yè)時(shí)間： 15年獨(dú)立操作項(xiàng)目 :98年萬(wàn)象園 (普通公寓 )， 99年復(fù)星新苑 (普通公寓 )， 00年?yáng)|方御花園 (普通公寓 )， 02年?yáng)|方萊茵 (高檔公寓 )， 03年復(fù)地郎香別墅 (獨(dú)立別墅 )， 05年美墅 (聯(lián)排別墅 )， 06年保利十二橡樹莊園 (獨(dú)立 /雙拼別墅 )， 06年佘山 3號(hào)（獨(dú)立別墅）， 08年開元坊（高檔公寓）， 09年浦江頤城（別墅 /公寓 ), 09年聯(lián)邦公館（公寓） 10