【正文】 120144平米 144180平米 180250平米 250300平米 300400平米 400平米以上 合計貸款 一次性 貸款 一次性 貸款 一次性 貸款 一次性 貸款 一次性 貸款 一次性 貸款一次性 貸款一次性 貸款一次性 貸款 一次性 全部天津市 338 99 2,029 478 3,647 1,043 1,321 359 518 138 371 106 102 28 47 24 21 57 8,394 2,332 10,726 外地 20 10 222 412 332 446 118 204 39 63 25 27 1 5 8 6 3 10 768 1,183 1,951 客戶來源區(qū)域統(tǒng)計 本市客戶付款方式統(tǒng)計 外地客戶付款方式統(tǒng)計統(tǒng)計時間： 20230101——20230331 統(tǒng)計單位：套數(shù)天津本地客戶與外地客戶比例為 85:15 本市客戶以貸款方式為主，外地客戶為一次性付款方式為主津南地緣客戶約占 1/3，其次為河西客戶達 27%，南開、大港等為輔助客源購房年齡分析 天津地區(qū)購房區(qū)域分析津南區(qū)客戶研究：整體購房年齡段較為平均；津南地緣客戶約占 1/3，其次為河西客戶達 27%，南開、大港等為輔助客源整體購房年齡段較為平均購房年齡分析 客戶來源區(qū)域分析八里臺客戶研究：本市客戶與外地客戶比約為 8:2，津南客戶約占三分之一，另有大港、河西、南開三區(qū)占比 10%以上；購房年齡集中在 2545歲購房年齡集中在 2545歲本市客戶與外地客戶比約為 8:2，津南客戶約占三分之一，另有大港、河西、南開三區(qū)占比10%以上咸水沽客戶研究：本市客戶與外地客戶比約為 8:2，津南地緣客戶約占 3/4，其他區(qū)域較少；購房年齡集中在 2545歲客戶來源區(qū)域分析購房客戶年齡分析購房年齡集中在 2545歲市客戶與外地客戶比約為 8:2，津南地緣客戶約占 3/4，其他區(qū)域較少競品特點小結(jié)216。 競品面積段：別墅主力面積段為 180250 ㎡ ，花園洋房面積段為 90160㎡，高層主力面積段為 7090 ㎡及 90120 ㎡216。 北壹號北壹號北閘口建筑品質(zhì)第一的項目 北閘口環(huán)境景觀第一的項目 北閘口第一個推出花園洋房的項目 北閘口第一個推出精裝修房源的項目 北閘口價格、性價比均屬第一的項目領(lǐng)秀北閘口 5個 差異化競爭策略的實現(xiàn) —— 通過定位不同產(chǎn)品類型、產(chǎn)品力補強、總價段卡位等策略，實現(xiàn)與競品的錯位競爭產(chǎn)品差異化競爭策略產(chǎn)品類型的突破 產(chǎn)品力的補強高層 +花園洋房項目 的容積率 地段、周邊配套等先天條件不足，交通、品牌等沒有更多優(yōu)勢，自身產(chǎn)品力補強 是目前增強產(chǎn)品競爭力切實可行的方法客戶策略決定了項目的開發(fā)流程和產(chǎn)品設(shè)計要求。 32號地塊：東至政吉路，南至建新東路，西至空地，北至俊凌路。 一期開發(fā)土地價值相對最低的地塊 22號地塊 ：? 22號地塊緊鄰主干道，具有 良好的昭示性? 但同時 噪聲、塵土污染較嚴(yán)重 ，對產(chǎn)品品質(zhì)有一定影響；加上 ，適合多配一些價值相對較低的高層產(chǎn)品216。高層公寓及花園洋房都有良好的朝向，緊鄰公共綠地，位置安靜又富有生活氣息，同時獲得了最好的景觀視線。沿綠化布置建筑的方式，最大限度地營造了綠色生態(tài)大景觀空間。屋頂 直線條向上的精致端景；頂部豎線條的裝飾性設(shè)計，擯棄過多的裝飾線條。屋頂灰色斜屋頂小于 90度，常為 45度坡頂；顯眼精致的大煙囪和老虎窗是標(biāo)志特色。4室 2廳 3衛(wèi) 171178㎡（地下室 8688㎡）獨門獨院入戶 + 南北花園 + 陽光地下室 + 下沉式庭院戶型設(shè)計： 大面積類別墅洋房，獨創(chuàng)花園洋房居住新感受中間層平層設(shè)計：可考慮 3層為平層的設(shè)計，贈送入戶花園； ，書房及南向超大露臺。園林景觀： 高密度產(chǎn)品和低密度產(chǎn)品不同的景觀組團表現(xiàn)形式，利用豐富的地下水做出水景的效果，以優(yōu)質(zhì)的環(huán)境景觀提升產(chǎn)品檔次高層景觀組團 洋房景觀組團道路旁的綠化 水景精裝修： 后期產(chǎn)品品質(zhì)提升可選擇精裝修交房，裝修標(biāo)準(zhǔn) 2023元 /平米廳客廳 墻面 高級乳膠漆客廳、餐廳、臥室地面 實木地板廚房 整體櫥柜 全筑整體櫥柜臺盆柜 歐琳衛(wèi)生間系統(tǒng) 墻、地面 蒙娜麗莎淋浴房 羅卡潔具及五金 馬桶、五金件、浴缸 科勒安防智能化 開關(guān)面板 TCL智能家居控制系統(tǒng) 住宅水暖電 熱水 能率空調(diào) 美的入戶門鎖 金指碼指紋門鎖智能化： 選擇 12項夠炫成本又不高的技術(shù)，增加產(chǎn)品賣點—— 關(guān)于 “ 智能化 ” 這件事兒客戶是不是聽膩了所謂的 “ 智能化 ” ？我們不需要一大推讓人記不住又花錢的東西，只要 1~2個夠炫的玩意兒，能讓客戶掙面子的就好。產(chǎn)品力補強小結(jié)216。戶型設(shè)計：公寓增加附送面積，提高產(chǎn)品性價比；無論是小面積的情景洋房還是大面積的類別墅洋房，都能體驗全新居住感受216。為項目樹立品質(zhì)、性價比較高的形象。高層 高層 高層產(chǎn)品形態(tài)價值趨勢洋房 洋房 洋房推廣思路：123配套相關(guān)： 借高臺，唱大戲： 以商業(yè)、生活配套更為集中，區(qū)域發(fā)展更成熟的 津南區(qū)中心 （咸水沽鎮(zhèn)）為本區(qū)域的 依托 ， 開通咸水沽鎮(zhèn)直通大巴 ，結(jié)合項目自身的 產(chǎn)品力與品牌力 ，塑造項目 品質(zhì)化、生活化 直觀形象。再以活動聚集人氣，順勢開盤。投放力度蓄客導(dǎo)入期 開盤強銷期 持續(xù)銷售期強 中 弱主要媒介 戶外 /導(dǎo)旗 /圍墻 /橫幅分眾 /液晶屏 /DM/短信專業(yè)雜志（樓市 /租售）策源渠道媒體報紙 /DM/短信 DM/短信專屬客戶渠道推廣 思路 3：通路戶外 |? ? ? ? ?戶外渠道：看板廣告（區(qū)域攔截；市區(qū)攔截）；引導(dǎo)旗、工地圍墻、橫幅分眾渠道：借助多媒體方案樹立項目形象（軌交沿線市區(qū)辦公樓宇視屏） （公交沿線重要站點液晶屏廣告）渠道互動：借助天津消費場所進行項目宣傳，同時為其轉(zhuǎn)介客戶 周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)大客戶拓展、周邊居住小區(qū)定點營銷網(wǎng)站 |? ? ? ? 媒體選擇：搜房網(wǎng)首頁富媒體視窗合作方式：開盤公告，后續(xù)以軟文方式呈現(xiàn)項目持續(xù)報道彩信 /短信 | ? ? ? 媒體策略：針對目標(biāo)群有效刪選，進行基站短信、數(shù)據(jù)庫彩信等投放推廣 思路 3：通路定價策略：定價策略：不扛大旗，不犧牲利潤區(qū)域內(nèi)高層主力價格區(qū)間為 55007500元 /㎡別墅洋房主力價格區(qū)間為 950012023元 /㎡按照本案地價成本加成方法計算本案的盈利價格估值在 6000元以上最終本案的定價將按照： 低于區(qū)域最高價格，但略高于區(qū)域平均價格 的策略面市：高層 65007500元 /㎡花園洋房 950012023元 /㎡本價格區(qū)間已考慮 2023年面世 5%遞增考慮，且為估算價格，不作為銷售價格依據(jù)。 溫莎堡復(fù)地溫莎堡地上建筑面積約 24萬平米，社區(qū)景觀采用英式園林設(shè)計，建筑立面秉承新英倫的建筑風(fēng)格，會所配套的四季恒溫泳池、高爾夫練習(xí)室、瑜伽房等。 泰安道天津第一豪宅 凝聚著天津的歷史和未來策源天津分公司組織架構(gòu)執(zhí)行團隊 —— 項目總決策人彭偉忠 先生 策源環(huán)渤海區(qū)域總經(jīng)理從業(yè)時間： 15年獨立操作項目 :98年萬象園 (普通公寓 )， 99年復(fù)星新苑 (普通公寓 )， 00年東方御花園 (普通公寓 )， 02年東方萊茵 (高檔公寓 )， 03年復(fù)地郎香別墅 (獨立別墅 )， 05年美墅 (聯(lián)排別墅 )， 06年保利十二橡樹莊園 (獨立 /雙拼別墅 )， 06年佘山 3號（獨立別墅）， 08年開元坊（高檔公寓）， 09年浦江頤城（別墅 /公寓 ), 09年聯(lián)邦公館（公寓） 10