第四章零售選址與開辦(編輯修改稿)
2025-02-26 13:13 本頁面
【文章內容簡介】 析位置類型、易接近性、商店和諧性、位置的物質特征、占有期限（自我擁有、借租） 20 案例 2：華南 MALL商圈環(huán)境分析 ? 一、 30公里基本性消費商圈 ? 在華南 MALL周邊 30公里經(jīng)常性消費的商圈，覆蓋東莞市 80%的地區(qū)與廣州黃埔區(qū)和增城市 35個鎮(zhèn)區(qū)，約 900萬人口。車程為 30分鐘，為基本性人流提供了有利的保障 ? 二、 60公里經(jīng)常性消費商圈 ? 在華南 MALL周邊 60公里覆蓋廣州、深圳、順德、中山、惠州、增城、從化等近 74個鎮(zhèn)區(qū)，約 2800萬人口。 ? 該地區(qū)集中了珠三角近 73%的 GDP， 70%的工業(yè)產(chǎn)值， 65%以上的人口，是人流、資金、物流消費最為集中的區(qū)域。車程 50分鐘。 ? 三、 100公里旅游性消費商圈 ? 覆蓋珠三角幾乎所有中型城市， 158個鎮(zhèn)區(qū)，擁有 4000萬消費人口。GDP近 7000億元，社會零售總額在 2800億元左右。車程為 80分鐘，是 MALL目標消費群體的有力補充。 21 第 2節(jié) 零售店址選擇 一、商店選址的原則 167。 方便貨品運送 167。 有利于競爭 167。 有利于網(wǎng)點擴充 22 孤立店 : 優(yōu)勢：無競爭對手；租金較低；具有靈活性；開店費用低；能見度高； 有選擇和擴大規(guī)模的潛力；有利于顧客一站式購物或便利購物； 劣勢：如果商店規(guī)模不大，不易吸引遠方顧客，商圈較小；廣告費可能 較高；在多數(shù)情況下，建筑不能租用而必須新建；通常情況下， 顧客更愿意去多功能的商業(yè)中心區(qū)購物。 二、商店位置類型的設計 經(jīng)規(guī)劃的購物中心 優(yōu)勢：協(xié)調規(guī)劃，商品和服務品種組合合理，擁有完善的設施，寬敞的 停車場，各具特色又統(tǒng)一規(guī)劃的購物中心形象，有較大的商圈， 適合家庭購物及消閑。 劣勢：這些地方通常租金較貴，營業(yè)管理易受限制，競爭也較激烈。 23 自然形成的商業(yè)中心 中心商業(yè)區(qū) （ central business district， CBD）是一座城市商業(yè) 網(wǎng)點最密集的購物區(qū)，吸引著來自整個市區(qū)的消費者，包括所有階 層的人。 次級商業(yè)區(qū) （ secondary business district， SBD）是分散在一座 城市的多個繁華程度較低的購物區(qū)域，通常位于兩條主要街道的交 叉路口。 鄰里商業(yè)區(qū) （ neighborhood business district， NBD）是為了滿 足住宅區(qū)居民購物和服務方便而自發(fā)形成的一個小型商業(yè)區(qū)，主要 由若干小商店組成。 專業(yè)一條街 （ string）是由若干經(jīng)營類似商品的商店聚集在一起形 成的一條商業(yè)街。 24 三、 位置選擇因素分析 167。 客流規(guī)律 167。 周邊商店聚集狀況 167。 競爭對手分析 167。 交通地理條件 167。 城市發(fā)展規(guī)劃 167。 周圍環(huán)境 167。 物業(yè)成本 25 四、店址評估 新店營業(yè)潛力 假設新開超級市場的商圈有三個層次，第一層次主要商圈內的居民戶數(shù)為 2023戶，第二層次即次要商圈內的居民戶數(shù)為4000戶，第三層次邊際商圈內的居民戶數(shù)為 6000戶。若平均每戶居民每月去商店購買食品和日用品為 500元，則：主要商圈居民支出總額： 500 2023=100 萬元 次要商圈居民支出總額 : 500 4000=200 萬元 邊際商圈居民支出總額 : 500 6000=300 萬元 26 新店營業(yè)潛力 ? 據(jù)調查分析，新開超級市場的市場占有率在主要商圈為 30%，在次要商圈為 10%，在邊際商圈為5%，則： ? 主要商圈購買力為： 100 30%=30 萬元 ? 次要商圈購買力為 : 200 10%=20 萬元 ? 邊際商圈購買力為 : 300 5%=15 萬元 ? 該新店營業(yè)潛力可估計為： 30+20+15=65 萬元 27 ? 開店投資與經(jīng)營費用測算 ? 損益平衡點分析 損益平衡點銷售額 ＝ 固定費用 毛利率－變動利率 ? 開店前期投資預估 ? 開店后經(jīng)營費用預估 28 五、 選址分析報告 商店選址分析報告的內容： ? 新店周圍地理位置特征表述（附圖說明）； ? 被選店址周圍商業(yè)環(huán)境和競爭店情況； ? 新店址周圍居民及流動人口消費結構、消費層次； ? 新店開業(yè)后預計能輻射的范圍； ? 新店的營業(yè)面積和商品結構； ? 新店的市場定位和經(jīng)營特色； ? 新店址經(jīng)營效益預估； ? 新店未來前景分析。 29 案例：北京新街口麥當勞的選址 北二環(huán)路 新街口北大街 南大街 麥當勞標牌 麥當勞 阿迪達斯專賣 永和豆?jié){ 肯德基店 真維斯專賣 班尼路專賣 金象大藥店 新川面館 北 南 達芙妮專賣 30 案例：北京新街口麥當勞的選址 分析：拐角是公認的好位置，其顯現(xiàn)度高，人流量大。但圖中，路東的人流大于路西的人流。無論是新街口大街的北口還是南口，都覺察到東邊的商氣比西邊的商氣旺
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