【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 模、營(yíng)業(yè)面積、目標(biāo)顧客、商品構(gòu)成、價(jià)格策略、促銷(xiāo)活動(dòng)、店面陳列等等。 描繪競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)圖，尋找有利開(kāi)店的位置。 （四）具體位置選擇 交通條件 : 關(guān)系到停車(chē)場(chǎng)所、貨物運(yùn)送、售后服務(wù)的方便性。 –與車(chē)站、碼頭的距離和方向 –車(chē)站性質(zhì)：中轉(zhuǎn)站還是終點(diǎn)站 –交通管理規(guī)定：是否是單行線、步行街 客流規(guī)律 –分析客流類(lèi)型： 自身客流 、 分享客流 、 派生客流 –分析客流的目的、流速、滯留時(shí)間 –分析街道兩側(cè)的客流規(guī)模 –分析街道特點(diǎn) 專(zhuān)程來(lái)店購(gòu)物的顧客 從臨近商店獲得的顧客 順路進(jìn)店 的顧客 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 –競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)目（現(xiàn)有商店數(shù)、規(guī)模） –競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系：替代還是互補(bǔ) 周?chē)h(huán)境 –停車(chē)場(chǎng)數(shù)量、面積、方便性 –能見(jiàn)度 –顧客進(jìn)出的方便性 –地形特點(diǎn) 城市規(guī)劃： –了解地區(qū)內(nèi)各種建設(shè)、改造項(xiàng)目的規(guī)劃情況 建筑環(huán)境 四、商店位置、類(lèi)型的設(shè)計(jì) 不與對(duì)手相鄰，例如世購(gòu)、銀座圣洋物流 優(yōu)點(diǎn)：無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，租金低，能見(jiàn)度高，有擴(kuò)大規(guī)模的潛力； 劣勢(shì)：若規(guī)模不大就難以吸引顧客，對(duì)規(guī)模要求比較高，建設(shè)費(fèi)、廣告費(fèi)用等較高，顧客不愿前往。 適用于：大型綜合超市、倉(cāng)儲(chǔ)性超市等，車(chē)位充足，可以一站式到達(dá)。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最密的購(gòu)物區(qū)，吸引整個(gè)地區(qū)的消費(fèi)者。 優(yōu)點(diǎn)：具有商業(yè)群體效應(yīng)，吸引更多、更遠(yuǎn)的顧客 交通方便，客流量大。 劣勢(shì)：開(kāi)店費(fèi)用高，環(huán)境擁擠，停車(chē)?yán)щy。 例如王府井、泉城路、南京路等 ： 城市繁華度較低的購(gòu)物區(qū)域，主要面向某區(qū)域的消費(fèi)者。 優(yōu)點(diǎn)：人員不太擁擠，交通便利 缺點(diǎn)：商品不均衡，難以吸引較遠(yuǎn)的顧客。 住宅區(qū)居民購(gòu)物中心，或服務(wù)區(qū)、小型商業(yè)區(qū)。由若干小商店組成，小超市、便利店、重印、快餐、干洗等。 優(yōu)點(diǎn)：接近顧客，有良好的關(guān)系。 缺點(diǎn)：商圈小，商品不優(yōu)惠。 ： 若干類(lèi)似商品的店聚集在一起形成的商業(yè)街 例如英雄山文化市場(chǎng)，山大科技市場(chǎng)，北園家居裝飾城、百腦匯。 優(yōu)點(diǎn)：商業(yè)聚集效應(yīng)，大范圍商圈 缺點(diǎn)：競(jìng)爭(zhēng)程度高、能見(jiàn)度低。 五、最佳選址條件 六、不易選址的區(qū)域 基本配齊的區(qū)域 ，層高地方 店址評(píng)估 一、營(yíng)業(yè)潛力 銷(xiāo)售額：同行一般水平，過(guò)去經(jīng)驗(yàn)。 方法：商圈內(nèi)戶(hù)數(shù)、離店遠(yuǎn)近、顧客月支出額、新店市場(chǎng)占有率等。 例：核心商圈 2023戶(hù)居民 次級(jí)商圈 4000戶(hù)居民 邊緣商圈 6000戶(hù)居民 每戶(hù)月支出額為 500元，該店市場(chǎng)占有率為：核心商圈30%，次級(jí)商圈 10%，邊緣商圈 5%。 營(yíng)業(yè)潛力=2023*500*30%+4000*500*10%+6000*500*5%=65萬(wàn) 二、開(kāi)店投資與經(jīng)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算 設(shè)備：冷柜、空調(diào)、收銀、水電、車(chē)輛、辦公、內(nèi)倉(cāng)、賣(mài)場(chǎng) 工程：內(nèi)外招牌、水電、空調(diào)、冷柜、保安 商業(yè)建筑和停車(chē)場(chǎng)費(fèi)用 固定費(fèi)用：工資、福利、折舊、水電、管理費(fèi)用等 變動(dòng)費(fèi)用：運(yùn)雜費(fèi)、包裝費(fèi)、損耗、利息、保險(xiǎn)、稅 ： 毛利率 費(fèi)用率， 商品損耗控制在 4%以?xún)?nèi)， 員工薪金總額 ?總費(fèi)用的 1/2， 總費(fèi)用 /銷(xiāo)售額 ≤18% 或總費(fèi)用 /總利潤(rùn) ≤80% 三、損益平衡點(diǎn)分析 —— 不虧不賺 經(jīng)營(yíng)安全率 ≥ 30% ，為優(yōu)秀店 20%≤ 經(jīng)營(yíng)安全率 ?30%，為優(yōu)良 10%≤ 經(jīng)營(yíng)安全率 ?20%，為一般 經(jīng)營(yíng)安全率 ?10%，為不良。 最后作出店址分析報(bào)告。 %1001 ??? ）預(yù)期銷(xiāo)售額損益平衡點(diǎn)銷(xiāo)售額（經(jīng)營(yíng)安全率 案例與討論 我國(guó)商圈未來(lái)可能的變動(dòng) 沃爾瑪與家樂(lè)福的圈地之戰(zhàn) 威爾遜的精品店 肯德基的選址秘密 人口變化趨勢(shì)對(duì)業(yè)態(tài)的影響 根據(jù)人口數(shù)量的網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置，業(yè)態(tài)選擇： 5000人以下，小型超市、生鮮食品店、普通醫(yī)藥店、肉菜市場(chǎng)、服務(wù)類(lèi)（理發(fā)、照相、洗衣等） 5000— 20230，中型超市、專(zhuān)業(yè)店（服裝、書(shū)店、家電、醫(yī)藥等） 2萬(wàn) — 10萬(wàn)，大型超市、百貨店、銀行、郵局、兒童游樂(lè)場(chǎng)等 10萬(wàn) — 50萬(wàn)，超大超市、商業(yè)街、酒樓、賓館等 50晚 — 100萬(wàn)，大商廈、超市、酒店。 購(gòu)買(mǎi)力指數(shù) 購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)即單位貨幣購(gòu)買(mǎi)商品或取得服務(wù)數(shù)量的能力。 購(gòu)買(mǎi)力指數(shù) =A*50%+B*30%+C*20%， 其中， A 是區(qū)域內(nèi)可支配收入總和（收入中去除各種所得稅，償還的貸款，各種保險(xiǎn)費(fèi)和不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)等） B 是區(qū)域內(nèi)零售總額， C 是具有購(gòu)買(mǎi)力的人口數(shù)量。 價(jià)格上漲，購(gòu)買(mǎi)力下降；反之亦然。 市場(chǎng)要素組合分析 市場(chǎng)飽和，面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展?jié)摿τ钟邢?，最不理想? 競(jìng)爭(zhēng)不激烈，但市場(chǎng)前景暗淡，吸引力不足。 低 市場(chǎng)前景誘人，但競(jìng)爭(zhēng)激烈，供給飽和，需謹(jǐn)慎投資。 市場(chǎng)低飽和，競(jìng)爭(zhēng)不太激烈，發(fā)展?jié)摿τ执螅罾硐搿? 高 低 高 飽和系數(shù) 發(fā)展?jié)摿? 區(qū)域內(nèi)居民的價(jià)值觀念、歷史傳統(tǒng)、民族等文化背景影響他們的購(gòu)物方式和所購(gòu)商品的種類(lèi)，對(duì)文化背景的調(diào)查是零售商在進(jìn)入市場(chǎng)前能明確如何適應(yīng)，進(jìn)一步考慮如何實(shí)施文化滲透，特別對(duì)青少年和兒童消費(fèi)者。撒瑪利亞百貨商店是全世界著名的百貨商店，也是法國(guó)巴黎最大的百貨商店，它位于盧浮宮的對(duì)面，距今已有一百多年的歷史，交通十分方便，有 5 條地鐵可以迅速到達(dá)。撒瑪利亞能夠發(fā)展壯大且蒸蒸日上，在很大程度上得益與創(chuàng)辦者選擇地段的獨(dú)具慧眼。歷史文化名城及其國(guó)際化大都市的風(fēng)格吸引了一批又一批蜂擁而來(lái)的顧客。在百貨商店可以眺望巴黎最古老的橋 — 新橋，看到圣路易島和全市其他的古跡。在商店的周?chē)?，你能感受到巴黎古今的城市風(fēng)光。穿過(guò)塞納河，是世界上最美麗的哥特式大教堂之一的巴黎圣母院。根據(jù)所處位置的歷史地理特點(diǎn)，撒瑪利亞百貨商店的建筑也集中體現(xiàn)了古樸典雅的藝術(shù)風(fēng)格，在商店內(nèi)部，人們隨處可見(jiàn)富貴華麗的樓梯、壁畫(huà)和影畫(huà)的大玻璃窗。 文化背景調(diào)查： 商圈發(fā)展趨勢(shì) ?城鎮(zhèn)型鄉(xiāng)村商圈將高速成長(zhǎng)，成為不可忽視的主要消費(fèi)市場(chǎng)。 ?都市商圈將由以往線的發(fā)展，改朝面的擴(kuò)張。商圈巷道內(nèi)的住宅區(qū)將遭侵蝕。 ?上海、廣東等超級(jí)大都市將發(fā)展出較偏遠(yuǎn)的副都市從而創(chuàng)造新的大型商圈。 隱 忍的羊與兇猛的狼 －沃爾瑪、家樂(lè)福中國(guó)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)案例 中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)， 20230804 在全球，沃爾瑪是當(dāng)之無(wú)愧的零售業(yè)老大，其 2023年的全球營(yíng)業(yè)額約是排行老二的家樂(lè)福的三倍。然而在目前的中國(guó)，卻發(fā)生了明顯的顛倒。自 1995年家樂(lè)福開(kāi)辟中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)以來(lái)，已經(jīng)深入到上海、深圳、天津、沈陽(yáng)、武漢、重慶等各大城市，而沃爾瑪則僅在東北及華南一帶布局，其聲勢(shì)和影響明顯不及家樂(lè)福。業(yè)界分析人士認(rèn)為，兩大零售巨頭在中國(guó)的態(tài)勢(shì)，在市場(chǎng)布局、業(yè)態(tài)選擇、物流采購(gòu)、政府公關(guān)、與供應(yīng)商的關(guān)系等方面的運(yùn)作有著很大的不同，這其實(shí)在一定程度上反映了兩大巨頭的不同“性格”，甚至可以形象地認(rèn)為，與家樂(lè)福不惜違規(guī)操作而遍地開(kāi)店的“狼”形象相比，沃爾瑪更像一只溫順而隱忍的“羊”。