【文章內(nèi)容簡介】 模、營業(yè)面積、目標(biāo)顧客、商品構(gòu)成、價格策略、促銷活動、店面陳列等等。 描繪競爭態(tài)勢圖，尋找有利開店的位置。 （四）具體位置選擇 交通條件 : 關(guān)系到停車場所、貨物運送、售后服務(wù)的方便性。 –與車站、碼頭的距離和方向 –車站性質(zhì)：中轉(zhuǎn)站還是終點站 –交通管理規(guī)定：是否是單行線、步行街 客流規(guī)律 –分析客流類型： 自身客流 、 分享客流 、 派生客流 –分析客流的目的、流速、滯留時間 –分析街道兩側(cè)的客流規(guī)模 –分析街道特點 專程來店購物的顧客 從臨近商店獲得的顧客 順路進店 的顧客 競爭對手 –競爭者數(shù)目（現(xiàn)有商店數(shù)、規(guī)模） –競爭關(guān)系：替代還是互補 周圍環(huán)境 –停車場數(shù)量、面積、方便性 –能見度 –顧客進出的方便性 –地形特點 城市規(guī)劃： –了解地區(qū)內(nèi)各種建設(shè)、改造項目的規(guī)劃情況 建筑環(huán)境 四、商店位置、類型的設(shè)計 不與對手相鄰，例如世購、銀座圣洋物流 優(yōu)點：無競爭對手，租金低，能見度高，有擴大規(guī)模的潛力； 劣勢：若規(guī)模不大就難以吸引顧客，對規(guī)模要求比較高，建設(shè)費、廣告費用等較高，顧客不愿前往。 適用于：大型綜合超市、倉儲性超市等，車位充足，可以一站式到達。 商業(yè)網(wǎng)點最密的購物區(qū)，吸引整個地區(qū)的消費者。 優(yōu)點：具有商業(yè)群體效應(yīng)，吸引更多、更遠的顧客 交通方便，客流量大。 劣勢：開店費用高，環(huán)境擁擠，停車?yán)щy。 例如王府井、泉城路、南京路等 ： 城市繁華度較低的購物區(qū)域，主要面向某區(qū)域的消費者。 優(yōu)點：人員不太擁擠，交通便利 缺點：商品不均衡，難以吸引較遠的顧客。 住宅區(qū)居民購物中心，或服務(wù)區(qū)、小型商業(yè)區(qū)。由若干小商店組成，小超市、便利店、重印、快餐、干洗等。 優(yōu)點：接近顧客，有良好的關(guān)系。 缺點：商圈小，商品不優(yōu)惠。 ： 若干類似商品的店聚集在一起形成的商業(yè)街 例如英雄山文化市場，山大科技市場，北園家居裝飾城、百腦匯。 優(yōu)點：商業(yè)聚集效應(yīng)，大范圍商圈 缺點：競爭程度高、能見度低。 五、最佳選址條件 六、不易選址的區(qū)域 基本配齊的區(qū)域 ，層高地方 店址評估 一、營業(yè)潛力 銷售額：同行一般水平，過去經(jīng)驗。 方法：商圈內(nèi)戶數(shù)、離店遠近、顧客月支出額、新店市場占有率等。 例：核心商圈 2023戶居民 次級商圈 4000戶居民 邊緣商圈 6000戶居民 每戶月支出額為 500元，該店市場占有率為：核心商圈30%，次級商圈 10%，邊緣商圈 5%。 營業(yè)潛力=2023*500*30%+4000*500*10%+6000*500*5%=65萬 二、開店投資與經(jīng)營費用測算 設(shè)備：冷柜、空調(diào)、收銀、水電、車輛、辦公、內(nèi)倉、賣場 工程：內(nèi)外招牌、水電、空調(diào)、冷柜、保安 商業(yè)建筑和停車場費用 固定費用：工資、福利、折舊、水電、管理費用等 變動費用：運雜費、包裝費、損耗、利息、保險、稅 ： 毛利率 費用率， 商品損耗控制在 4%以內(nèi)， 員工薪金總額 ?總費用的 1/2， 總費用 /銷售額 ≤18% 或總費用 /總利潤 ≤80% 三、損益平衡點分析 —— 不虧不賺 經(jīng)營安全率 ≥ 30% ，為優(yōu)秀店 20%≤ 經(jīng)營安全率 ?30%，為優(yōu)良 10%≤ 經(jīng)營安全率 ?20%，為一般 經(jīng)營安全率 ?10%，為不良。 最后作出店址分析報告。 %1001 ??? ）預(yù)期銷售額損益平衡點銷售額（經(jīng)營安全率 案例與討論 我國商圈未來可能的變動 沃爾瑪與家樂福的圈地之戰(zhàn) 威爾遜的精品店 肯德基的選址秘密 人口變化趨勢對業(yè)態(tài)的影響 根據(jù)人口數(shù)量的網(wǎng)點設(shè)置，業(yè)態(tài)選擇： 5000人以下，小型超市、生鮮食品店、普通醫(yī)藥店、肉菜市場、服務(wù)類（理發(fā)、照相、洗衣等） 5000— 20230，中型超市、專業(yè)店（服裝、書店、家電、醫(yī)藥等） 2萬 — 10萬，大型超市、百貨店、銀行、郵局、兒童游樂場等 10萬 — 50萬，超大超市、商業(yè)街、酒樓、賓館等 50晚 — 100萬，大商廈、超市、酒店。 購買力指數(shù) 購買力指數(shù)即單位貨幣購買商品或取得服務(wù)數(shù)量的能力。 購買力指數(shù) =A*50%+B*30%+C*20%， 其中， A 是區(qū)域內(nèi)可支配收入總和（收入中去除各種所得稅，償還的貸款，各種保險費和不動產(chǎn)消費等） B 是區(qū)域內(nèi)零售總額， C 是具有購買力的人口數(shù)量。 價格上漲，購買力下降；反之亦然。 市場要素組合分析 市場飽和，面臨激烈競爭，發(fā)展?jié)摿τ钟邢?，最不理想? 競爭不激烈，但市場前景暗淡，吸引力不足。 低 市場前景誘人，但競爭激烈，供給飽和，需謹(jǐn)慎投資。 市場低飽和，競爭不太激烈，發(fā)展?jié)摿τ执?，最理想? 高 低 高 飽和系數(shù) 發(fā)展?jié)摿? 區(qū)域內(nèi)居民的價值觀念、歷史傳統(tǒng)、民族等文化背景影響他們的購物方式和所購商品的種類，對文化背景的調(diào)查是零售商在進入市場前能明確如何適應(yīng)，進一步考慮如何實施文化滲透，特別對青少年和兒童消費者。撒瑪利亞百貨商店是全世界著名的百貨商店，也是法國巴黎最大的百貨商店，它位于盧浮宮的對面，距今已有一百多年的歷史，交通十分方便，有 5 條地鐵可以迅速到達。撒瑪利亞能夠發(fā)展壯大且蒸蒸日上，在很大程度上得益與創(chuàng)辦者選擇地段的獨具慧眼。歷史文化名城及其國際化大都市的風(fēng)格吸引了一批又一批蜂擁而來的顧客。在百貨商店可以眺望巴黎最古老的橋 — 新橋，看到圣路易島和全市其他的古跡。在商店的周圍，你能感受到巴黎古今的城市風(fēng)光。穿過塞納河，是世界上最美麗的哥特式大教堂之一的巴黎圣母院。根據(jù)所處位置的歷史地理特點，撒瑪利亞百貨商店的建筑也集中體現(xiàn)了古樸典雅的藝術(shù)風(fēng)格，在商店內(nèi)部，人們隨處可見富貴華麗的樓梯、壁畫和影畫的大玻璃窗。 文化背景調(diào)查： 商圈發(fā)展趨勢 ?城鎮(zhèn)型鄉(xiāng)村商圈將高速成長，成為不可忽視的主要消費市場。 ?都市商圈將由以往線的發(fā)展，改朝面的擴張。商圈巷道內(nèi)的住宅區(qū)將遭侵蝕。 ?上海、廣東等超級大都市將發(fā)展出較偏遠的副都市從而創(chuàng)造新的大型商圈。 隱 忍的羊與兇猛的狼 －沃爾瑪、家樂福中國市場競爭案例 中國經(jīng)營報， 20230804 在全球，沃爾瑪是當(dāng)之無愧的零售業(yè)老大，其 2023年的全球營業(yè)額約是排行老二的家樂福的三倍。然而在目前的中國，卻發(fā)生了明顯的顛倒。自 1995年家樂福開辟中國內(nèi)地市場以來，已經(jīng)深入到上海、深圳、天津、沈陽、武漢、重慶等各大城市，而沃爾瑪則僅在東北及華南一帶布局，其聲勢和影響明顯不及家樂福。業(yè)界分析人士認為，兩大零售巨頭在中國的態(tài)勢，在市場布局、業(yè)態(tài)選擇、物流采購、政府公關(guān)、與供應(yīng)商的關(guān)系等方面的運作有著很大的不同，這其實在一定程度上反映了兩大巨頭的不同“性格”，甚至可以形象地認為，與家樂福不惜違規(guī)操作而遍地開店的“狼”形象相比，沃爾瑪更像一只溫順而隱忍的“羊”。