南京消費市場調(diào)研分析(編輯修改稿)
2025-02-26 13:06 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 僅提高價格將是企業(yè)致勝的關(guān)鍵。跟蹤預(yù)測未來購房者自身特征及其變化1. 2630歲成為未來主力購買年齡段，其次則為 4150歲，可以說未來購房者年齡跨度較大，不同年齡層對產(chǎn)品需求表現(xiàn)不同。2. 未來購房者收入在穩(wěn)步攀升，因此對房價的上漲具有一定的支撐作用。3. 高學(xué)歷穩(wěn)定職業(yè)仍舊是未來購房者的重要特征，他們對樓盤品質(zhì)和開發(fā)商品牌提出更高的要求。4. 區(qū)域情節(jié)仍舊存在，河西新城成為各板塊主動遷出人群的最佳選擇。5. 有車一族比例攀升，未來車位配比也將影響銷售購買選擇。6. 二次、多次置業(yè)者比例穩(wěn)步上升，需求迫切性降低，但舒適的自住與投資價值兼具的產(chǎn)品將受到追捧。06年秋交會的平均年齡為 ，但是從分面積段看主力需求年齡段為 2630歲，其次為 41－ 50歲，我們可以根據(jù)目前的年齡需求變化看目前的產(chǎn)品需求變化。2630歲成為未來主力購買年齡段，其次則為 4150歲，可以說目前購房年齡跨度較大，不同年齡層對產(chǎn)品需求表現(xiàn)不同從 04年以來統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示每半年收入漲幅在 5％左右。而主城區(qū)潛在購房者的總價承受能力也平穩(wěn)上漲，今年秋季的總價承受能力較春季上漲 12個百分點，平均水平在 7％左右，可見潛在購房者對市場充滿信心的同時，已經(jīng)在加速透支未來的收入，這一變化可能樓市的持續(xù)發(fā)展帶來不利影響。潛在購房者收入在穩(wěn)步攀升，因此對房價的上漲具有一定的支撐作用高學(xué)歷成為目前主城區(qū)需求者的一個重要特征。 高學(xué)歷穩(wěn)定職業(yè)仍舊是未來購房者的重要特征，他們對樓盤品質(zhì)和開發(fā)商品牌的提出更高要求潛在購房者的職業(yè)分布以企業(yè)、公司普通員工為主，另外事業(yè)單位工作人員也占有較大比例。從職業(yè)分布中可以看出，未來住宅的購買群體還是以普通工薪階層為主。 本次秋交會數(shù)據(jù)顯示，目前打算購買主城區(qū)住房的潛在購房者主要居住區(qū)域在城中，其次是河西，分別占比為 ％和 ％。而目前居住在江寧和江北的主城區(qū)購房者比例較少。 區(qū)域情節(jié)仍舊存在，河西新城成為各板塊主動遷出人群的最佳選擇從目前數(shù)據(jù)顯示看，各板塊居住居民都有一定的板塊情節(jié)，長期居住生活的板塊仍舊是潛在需求的首選板塊，這尤其表現(xiàn)在城東、河西板塊。以往最具板塊情節(jié)的城南、城北板塊居民的潛在需求受到河西板塊較大程度的分流，可以看出，河西板塊對整個南京市場的沖力力和影響力。 06年春交會和秋交會比較，有車一族明顯增加，不準(zhǔn)備購買的比例下降。隨著收入水平的不斷提高，以及城市化進程帶來的城市邊界的不斷擴大，有車一族比例不斷上升，因此對樓盤車位配比提出更多的需要，能否滿足停車需要也成為購房影響要素之一。 有車一族比例攀升，未來車位配比也將影響未來的購買選擇。從置業(yè)頻次的分布來看，首次置業(yè)比例較春季又有所下降（下降 ），同時二次及多次購房比例仍然保持上升態(tài)勢?？梢钥闯鰟?chuàng)業(yè)初期的年輕購房者并沒有全部投入商品房市場，一部分受經(jīng)濟能力制約轉(zhuǎn)移到二手房市場；另一方面二次以上置業(yè)者多以賣舊買新為主，因此對產(chǎn)品的功能性和舒適性要求較高，同時地段的升值空間也成為其購買影響的重要因素。二次、多次置業(yè)者比例穩(wěn)步上升，需求迫切性降低，但居住舒適性與投資價值兼具的產(chǎn)品將受到追捧全面揭示未來樓市購買力水平及產(chǎn)品需求特征1. 交通、樓盤品質(zhì)、價格仍舊是影響購買的最主要因素。2. 完善生活配套的基本生活需求遠遠高于享受型的文化娛樂休閑需求，這也成為中檔樓盤的高檔會所難以存活的主要原因。3. 主流需求面積集中在 100平米以下，不同板塊需求面積段不同。4. 120平米以上戶型供過于求，但隨著新政的深入，大戶型產(chǎn)品供應(yīng)將逐漸走向平衡，因此不會對未來的銷售形成太大的壓力。5. 單套購買總價集中在 46－ 50萬，單價承受力集中在 5000－ 6000元 /平米，預(yù)示未來成交區(qū)域向中心區(qū)域以外和城區(qū)邊緣擴散。目前影響購房決策的因素仍主要以交通、樓盤質(zhì)量和價格為主；這與春交會的調(diào)查結(jié)果基本吻合。另外可以看到物業(yè)管理等后續(xù)服務(wù)質(zhì)量的提高也成為潛在購房者考慮的重要因素，所占比重與價格的影響度接近；影響購房者購買的心理因素正從樓盤的硬件向軟件過渡，開發(fā)商必須加強服務(wù)意識，融洽業(yè)主關(guān)系，加強文化環(huán)境的建設(shè)。 交通、樓盤品質(zhì)、價格仍舊是影響購買的最主要因素公交站點、購物場所和醫(yī)療保健這些與生活息息相關(guān)的配套設(shè)施仍舊是潛在購買者最關(guān)注的要素。隨著城市化進程的加快，
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