協(xié)信星光天地商業(yè)項目定位咨詢報告(北京中海首佳)(編輯修改稿)
2025-02-10 20:08 本頁面
【文章內容簡介】 生存型消費 (包括食品和衣著類 )的比重約占到消費總支出的 %，消費比重最大的食品、日用品類滯留在居住地 1公里范圍內。n 超市業(yè)態(tài)面向兩個客層：高收階層只是在消費品類和客單價上有別于普通消費者，并不影響超市業(yè)態(tài)的規(guī)模 食品、日用品、家電業(yè)態(tài)是居民在駐地周邊解決的消費業(yè)態(tài)各業(yè)態(tài)消費基本數據購物類n 衣著 1600元 n 家庭設備用品 1000元 n 雜項商品 380元 服務類n 2023年城鎮(zhèn)居民服務性消費支出 2900元，同比增長 %。文化教育類n 人均教育文化娛樂支出 1200元 ,其中 :n 文化娛樂服務 %n 教育支出 %n 文化娛樂產品占 %餐飲類n 重慶餐飲人均年消費支出 1322元 ,高端客群消費是這一數字的 3倍 .醫(yī)療保健類n 人均醫(yī)療保健支出為 1200元業(yè)態(tài)規(guī)模推算基礎數據 百貨業(yè)態(tài)平效業(yè)態(tài)規(guī)模推算基礎數據 百貨業(yè)態(tài)平效客層結構與消費水平對業(yè)態(tài)規(guī)模的影響n 本項目的客群特征為以核心商圈的高端客層和輻射商圈中端客層 ,不同客層的基本生活消費結構沒有太大差距 ,但在消費客單價及消費絕對值上兩者出現較大差距 ,故我們在推算項目各業(yè)態(tài)規(guī)模時主要參照各業(yè)態(tài)平均消費水平和高端消費水平的折中 .蘭徹斯特份額法則 項目地各業(yè)態(tài)市場份額估算目標份額 份額名稱 在競爭市場中份額的意義74% 獨占的條件份額（上限目標值） 達到 %以上份額 與競爭者數量無關而形成獨占狀態(tài)，地位屬于絕對安全42% 相對的安定份額（安定目標值） 達到 %以上份額 在兩者以上的競爭者間，地位絕對有利，事后處境安定。31% 優(yōu)位份額（首位目標值） 達到 %以上份額 首位的座位相對優(yōu)越、安定。26% 頂端份額（下限目標值） 達到 %以上份額 從開始的平均狀態(tài)脫離，可以占據有利的地位。19% 并列的上位份額（上位目標值） 達到 %以上份額 在平均狀態(tài)中占上位，在其中齊頭并進的份額，展開競爭。15% 優(yōu)位份額（繁盛店目標值） 達到 %以上份額 是繁盛店的目標份額，作為地域的第二位的店而存在。13% 生存份額（生存目標值） 達到 %以上份額 在份額競爭中生存的最低份額。11% 市場的影響份額（影響目標值） 達到 %以上份額 店的存在可以給市場全體施加影響，被卷入市場的份額競爭。7% 競爭存在份額（存在目標值） 達到 %以上份額 才被認為可以作為競爭者而存在。但在占有 %之前，對于市場沒有影響力。3% 市場橋頭堡份額（據點目標值） 達到 %以上份額 被認為作為競爭者而存在。n 超市類：基本生活類消費、即超市類消費處于 “相對安全份額 ”的區(qū)間，可以得到 42%的份額。n 服務類：項目各業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)模推算 1項目 Ａ Ｂ C D E F G商圏內人口（人）年人均消費性支出（元）構成比（％） 潛在購買力（元）(AB)吸引率（％） 吸引購買力（元）（ CD ）銷售效率（元 /㎡） 賣場規(guī)模（㎡）(E247。F)賣場規(guī)模占比（％） 賣場規(guī)模的調整（㎡）（ ～ ）食品 28,000 9000 250,000,000 50% 125,000,000 150,00 8400 24% 5000 ～ 6700在外用餐費50,000, 2,000 100,000,000 30% 33,000,000 6,000 5500 16% 3800 ～ 4400電器 50,000 1,000 500,000,000 15% 75,000,000 20,000 3,750 11% 2,250 ～ 3,000合計 項目各業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)模推算 2項目 Ａ Ｂ C D E F G商圏內人口（人）年人均消費性支出（元）構成比（％） 潛在購買力（元）(AB)吸引率（％） 吸引購買力（元）（ CD ）銷售效率（元 /㎡） 賣場規(guī)模（㎡）(E247。F)賣場規(guī)模占比（％） 賣場規(guī)模的調整（㎡）（ ～ ）服務 28,000 900 20,500,000 50% 12, 10,000 1260 3,5% 750 ～ 1000健身 28,000, 3,000 84,000,000 30% 25,000,000 10,000 2500 7% 1500 ～ 2200日用購物 50,000 1000 50,000,000 15% 75,000,000 12,000 6,250 % 3700 ～ 4,900總合計 城市邊緣商業(yè)中心業(yè)態(tài)案例分析案例n 郊區(qū)型 北京永旺購物中心n 郊區(qū)型 北京高檔居住區(qū)特征 :n 購物的比例降低、增加餐飲 \服務和休閑的比例。郊區(qū)型購物中心 北京永旺開業(yè)時業(yè)態(tài)分析主要客群為高速路和城市主干線沿線居民。n 購物業(yè)態(tài)n 超市： 30%n 次主力店： 10%n 專賣店： 25%n 餐飲： 25%n 服務： 10%郊區(qū)型社區(qū)購物中心 北京日祥廣場業(yè)態(tài)分析項目位于北京中央別墅區(qū)，交通狀況并不理想，主要客群為周邊高檔別墅及社區(qū)的居民。由于是休閑意味很濃的開放式街區(qū)，
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