【文章內(nèi)容簡介】 得出的本案到達實現(xiàn)平均銷售價格時 ,其他項目同期價格和個別項目特殊原因?qū)崿F(xiàn)估算，漲幅按 20%計算。項目名稱 地段價值建筑品質(zhì)配套系統(tǒng)設(shè)施內(nèi)部配套 物業(yè)服務(wù)綜合系數(shù) 影響系數(shù)平均實現(xiàn)均價（元 /㎡）比較項權(quán)重 30% 25% 15% 15% 15%日壇國際 1 30% 35000怡景園 1 10% 32023昆泰國際中心 1 1 1 10% 31000優(yōu)唐麒麟公館 1 1 1 40% 50000朝外 MEN 1 10% 32023本案 1 1 1 1 1 1 100% / X=*30%+*10%+*10%+48076*40%+*10%=41334元 由于項目所處 地段位置顯赫， 所以其價格在相似類產(chǎn)品的比較作為定價基礎(chǔ)后，仍應該考慮區(qū)域的特殊性 以及本項目戶型對售價的積極影響 ，價格區(qū)間控制在 4100051000之間，均價在45000左右。58寫字樓59一、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治?0北京寫字樓市場綜述 2023年上半年，北京甲級寫字樓租金環(huán)比上漲 %，達到每平方米每月 234元，突破 2023年國際金融危機前的最高值。北京甲級寫字樓的空置率環(huán)比下降 百分點，至 %。這也是多年來的最低值。供應量增加 2023年上半年，共有包括同方大廈 D座、微軟北京總部、嘉銘中心、財源國際中心西座 (IFC)和安邦保險大廈在內(nèi)的多個寫字樓入市。其中，微軟北京總部和安邦保險大廈將作為自用寫字樓，而其它三個項目進入租賃市場。這五個甲級寫字樓共計建筑面積 409,946平方米，它們的入市使得北京甲級寫字樓的整體市場存量達到 580萬平方米。需求量增加外資企業(yè)是本季度北京甲級寫字樓市場的租賃需求主力，多家公司續(xù)簽租約，并擴大其業(yè)務(wù)。 整體租賃需求達到 228,473平方米，而自用需求則達到 215,744平方米。最活躍的租賃市場仍然是 CBD區(qū)域，約占全部租賃凈吸納量的四分之三。其它區(qū)域中，只有第三使館區(qū)和亞奧區(qū)域?qū)崿F(xiàn)較大的凈吸納量，各占總租賃需求的近 10%。61空置率下降由于租賃和自用的需求依然強勁，北京甲級寫字樓整體空置率繼續(xù)下降，環(huán)比下降 %。其中 CBD區(qū)域的空置率降幅最大，下降 %；中關(guān)村和第三使館區(qū)由于有新增供應進入市場，空置率分別上升 ；金融街、東二環(huán)和東長安街區(qū)域平均空置率則均實現(xiàn)了約 1個百分點的降幅。2023年預計還有超過 35萬平方米的新增供應進入市場 ，其中近一半的新增供應將用于企業(yè)自用。因此，盡管未來有更多的寫字樓入市， 預計市場需求仍將超過新增供應，租金將升至 2023年以來最高水平。北京寫字樓市場綜述租金快速增長隨著空置面積迅速減少和需求的持續(xù)強勁，本季度寫字樓租金迅速上升，環(huán)比增長 %，達到每平米每月 234元 (按建筑面積計算 )，整體平均租金已超過 2023年金融危機前的最高值。其中 CBD區(qū)域的租金仍然增長最快，環(huán)比增長 %，達到每平米每月 256元 (按建筑面積計算 )；由于新增供應帶來的壓力，中關(guān)村區(qū)域和第三使館區(qū)增長最慢，分別為 %和 %。 我們認為：隨著寫字樓租金的快速上漲，預計今后將有更多的外資機構(gòu)投資者和國內(nèi)保險公司活躍于寫字樓市場。62本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鼍C述本區(qū)域的歷史傳統(tǒng)生活和休閑氛圍及短期土地供應短缺的現(xiàn)狀，為寫字樓市場奠定了雄厚的基礎(chǔ)，這些是其他區(qū)域無法比擬的。12 目前 ,各種大中小型企業(yè)在同一個甲級寫字樓 “ 混居 ” 現(xiàn)象明顯，而且 ,世界 500強這樣的大型公司所占比例不高。63本區(qū)域?qū)懽謽欠植记闆r本案64本區(qū)域企業(yè)性質(zhì) 65各項目購買企業(yè)性質(zhì)明細表 人壽大廈 以大中型外資、合資公司為主優(yōu)唐 UTOWN 以外資、合資公司為主泛利大廈 合資及中資機構(gòu)比例均在 40％以上聯(lián)合大廈 中小型中資公司較多豐聯(lián)廣場 90％為大型純外資公司（包括駐京辦事處）及合資機構(gòu)昆泰國際 以大中型合資、中資企業(yè)為主朝外 Men 以中型內(nèi)資公司為主，投資較少尚都國際 中型中資公司為主，有部分合資機構(gòu)朝外的內(nèi)資公司是區(qū)域?qū)懽謽窍闹饕M成部分，占 61％；合資公司的比例也相對較高，幾乎占總量的五分之一以上。從出租項目的客群結(jié)構(gòu)看，人壽大廈、豐聯(lián)廣場由于占據(jù)較好的位置，緊鄰朝外大街，加之產(chǎn)品品質(zhì)相對較高，因此客群層次也比較高，外資和合資公司比較多。而不臨主干道的泛利大廈和聯(lián)合大廈中外資公司的比例則比較少，中資機構(gòu)數(shù)量明顯高于人壽大廈和豐聯(lián)廣場 。66各項目購買企業(yè)的行業(yè)分布 人壽大廈 金融、貿(mào)易、信息、科技類公司較多優(yōu)唐 UTOWN 貿(mào)易，信息，廣告，金融公司等泛利大廈 以財經(jīng)、房產(chǎn)、科技、咨詢、文化（影視、傳媒）等為主聯(lián)合大廈 科技研發(fā)、律師事務(wù)所、商貿(mào)等公司為主豐聯(lián)廣場 商貿(mào)、金融、航空、科技、醫(yī)藥、通訊、廣告等昆泰國際 目前購買者以貿(mào)易公司、咨詢公司公司為主朝外 Men 咨詢公司、律師所、廣告公司、影視公司、網(wǎng)絡(luò)通訊、貿(mào)易公司、會計師事務(wù)所等尚都國際 房地產(chǎn)公司、律師所、會計評估所、汽車貿(mào)易、金融公司等 如上表所示，朝外地區(qū)的行業(yè)分布也沒有非常明顯的傾向，這種狀況與CBD相類似。即使在銷售初期主打展示、廣告公司的朝外 Men，也顯示出了客群的多樣性。67項目租售情況人壽大廈 以整層、半層為主優(yōu)唐 UTOWN 400平米左右較為暢銷泛利大廈 《財經(jīng)》租用三層，其他客戶租用面積以 200300㎡為主，整層和半層的不多聯(lián)合大廈 200400㎡為主，整層占一定比例豐聯(lián)廣場 以整層或半層租用為主昆泰國際 50％為整層銷售， 280335㎡的也較為暢銷，部分小面積有投資朝外 Men 50%為整層購買， LOFT（層高 ）暢銷尚都國際 138252㎡熱銷租賃項目中，檔次較高的人壽大廈和豐聯(lián)廣場中客戶檔次較高，以整層、半層等大面積租用為主，而在泛利大廈和聯(lián)合大廈中，客戶的租用面積則相對較少，以 200400㎡ 為主。在項目銷售過程中，昆泰國際和朝外 Men中整層銷售的均占一半左右，多為內(nèi)資大中型企業(yè) . 68本區(qū)域?qū)懽謽亲馐蹆r格統(tǒng)計項 目名稱 租金（元 /平米 .月）凱 威大廈 均價 5元 /平方米 .天聯(lián) 合廣 場 大廈 5元 /(平方米 *天 ) 亞 太大廈 /(平方米 *天 )昆泰國 際 大廈 5元 /(平方米 *天 ) 雅寶路 A1 6元 /(平方米 *天 ) 33000/平米（二手）華 聲國 際 大廈 4元 /(平方米 *天 ) 朝陽 門 SOHO(凱 恒中心 ) 255 元 /平米 .天） 38000/平米（二手）北京國 際 俱 樂 部 7 （元 /平米 .天）國 際 大廈 12（元 /平米 .天）豐 聯(lián) 廣 場 （元 /平米 .天）泛利大廈 （元 /平米 .天）優(yōu) 唐 UTOWN （元 /平米 .天）華 普國 際 大廈 4 （元 /平米 .天）北京 INN 5 （元 /平米 .天） 35000/平米（二手）朝外 MEN 5 （元 /平米 .天）目前本區(qū)域內(nèi)只有銀河 SOHO為新項目，預計 2023年 6月入市，價格在 65000左右，其他項目目前均為二手房， 上表明確的表示出，本區(qū)域的大戶室寫字樓寫字樓租金價格相較朝外商圈頂級寫字樓有完全的價格優(yōu)勢 。69本區(qū)域大戶室同 CBD寫字樓價格差異區(qū)域位置 項目名稱 片區(qū)租金 銷售價格 備注（元 /㎡ .月 ) (元 /㎡ )CBD區(qū)域 萬通中心 210—360 40000 立面形象好，萬通品牌東二環(huán)沿線 新保利大廈 310 38000 地鐵沿線，交通便利朝外商圈 昆泰國際中心 180 — 朝外商圈頂級寫字樓雅寶路商圈 華聲國際大廈 120 — 雅寶路普通寫字樓之一雅寶路商圈 天雅大廈 400700 — 商業(yè)大戶室雅寶路商圈 萬邦大廈 300600 — 商業(yè)大戶室雅寶路商圈 日壇國際 — 22500 商業(yè)大戶室70本區(qū)域未來供應情況 1. 本項目是雅寶商圈危改外貿(mào)商業(yè)項目，由于拆遷成本越來越大所以在短期內(nèi)將不會有新項目開發(fā) 2. 目前區(qū)域內(nèi)很少有純新項目，僅有銀河 SOHO預計 2023年 6月竣工，定價 70000左右，其他寫字樓項目都已轉(zhuǎn)為租賃階段。對將來市場的供應量和特殊客戶購買需求而言， 本項目在區(qū)域內(nèi)具有唯一性71二、寫字樓個案分析72本區(qū)域?qū)懽謽莻€案分析銀河 SOHO216。 項目基礎(chǔ)資料216。 地址： 東城小牌坊胡同甲七號216。 物業(yè)級別：甲級216。 租售現(xiàn)狀：在售， 2023年 6月竣工216。 售價： 65000 （元 /平米） 216。 租金： （元 /平米 .月）216。 物業(yè)費： （元 /平米 .月）216。 建筑面積 ： 330000 平米 216。 標準層面積 ： 7000平米新族大廈 216。 項目基礎(chǔ)資料216。 地址：朝陽區(qū)日壇路 6號216。 分類：商務(wù)大廈 , 辦公大廈 , 寫字樓 , 216。 開盤時間： 2023年216。 物業(yè)級別：甲級 216。 租售現(xiàn)狀：滿租216。 售價： （元 /平米） 216。 租金：主樓 6元 /天 /平米， 附樓 /天 /平米216。 物業(yè)費： （元 /平米 .月）216。 建筑面積 ： 7500平米 216。 標準層面積 ： 平米本區(qū)域?qū)懽謽莻€案介紹凱威大廈216。 項目基礎(chǔ)資料216。 地址：朝陽雅寶路 10號216。 物業(yè)級別：甲級216。 租售現(xiàn)狀：只租不售（已滿租）216。 售價： （元 /平米） 216。 租金： 56（元 /平米 /天）216。 物業(yè)費： 包含在租金內(nèi)216。 建筑面積 ： 22599 平米 216。 標準層面積 ： 1000平米本區(qū)域?qū)懽謽莻€案介紹亞太大廈216。 項目基礎(chǔ)資料216。 地址：北京市朝陽區(qū)雅寶路 8號216。 物業(yè)級別：甲級216。 租售現(xiàn)狀：基本滿租216。 售價： （元 /平米） 216。 租金： （元 /平米 .天）216。 物業(yè)費： 包含在租金內(nèi)216。 建筑面積 ： 127000 平米 216。 標準層面積 ： 1200平米本區(qū)域?qū)懽謽莻€案介紹昆泰國際大廈 216。 項目基礎(chǔ)資料216。 地址：朝陽門外大街乙 12號院 1號216。 物業(yè)級別：甲級216。 租售現(xiàn)狀：滿租216。 售價： （元 /平米） 216。 租金： 4 （元 /平米 .天）（老昆泰） 9（元 /平米 .天）（新昆泰）216。 物業(yè)費： 包含在租金內(nèi)216。 建筑面積 ： 202300平米 216。 標準層面積 ： 3000平米本區(qū)域?qū)懽謽莻€案介紹雅寶路 A1216。 項目基礎(chǔ)資料216。 地址：朝陽雅寶路 8號216。 物業(yè)級別：甲級216。 租售現(xiàn)狀：只租不售216。 售價： 30000（元 /平米） 216。 租金： （元 /平米 .天）216。 物業(yè)費： 包含在租金內(nèi)216。 建筑面積 ： 76023平米 本區(qū)域?qū)懽謽莻€案介紹華聲國際大廈216。 項目基礎(chǔ)資料216。 地址：建國門雅寶路 8號216。 物業(yè)級別：甲級216。 租售現(xiàn)狀：可 租可售216。