中廣信-山東煙臺(tái)云海香都項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-08 04:23 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 品 結(jié) 構(gòu) 較為單 一 威脅 市場存在一定競爭項(xiàng)目 項(xiàng)目地處城鄉(xiāng)結(jié)合部 周邊配套條件較差 對(duì)于市場同質(zhì)競爭，要通過價(jià)格在前 期釋放風(fēng)險(xiǎn)。 雖地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，但周邊交通發(fā)達(dá)， 離核心區(qū)時(shí)間距離短。 防御型戰(zhàn)略在初期主要體現(xiàn)在價(jià)格杠桿 上，中后期利用營銷扭轉(zhuǎn)。項(xiàng)目 SWOT分析 TW防御型戰(zhàn)略競爭分析競爭項(xiàng)目 核心競爭力國奧天地 煙臺(tái)第一個(gè)大型公益性體育地產(chǎn)復(fù)合項(xiàng)目廣源天際 意大利風(fēng)情建筑，營造小區(qū)內(nèi)的異國情調(diào)星河城 景觀為國際專業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)打造華信家園 景觀，低容積率，高綠地率競爭分析本地開發(fā)企業(yè)競爭對(duì)手外地開發(fā)企業(yè)競爭分析，除了跟山東本地開發(fā)商競爭外，還應(yīng)關(guān)注外來企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，為確立競爭優(yōu)勢取得先機(jī)。，應(yīng)盡快確立自己的產(chǎn)品核心競爭力，建立開發(fā)商品牌優(yōu)勢，在消費(fèi)者心中樹立品牌形象。小結(jié)：積極擴(kuò)大開發(fā)商的影響力，樹立品牌形象，為以后其他項(xiàng)目贏得市場先機(jī)。對(duì)市場上競爭對(duì)手的變化要做出積極的反應(yīng)和對(duì)策。市場策略品牌領(lǐng)導(dǎo)者型市場策略 —— 做這一產(chǎn)品區(qū)間的領(lǐng)航員進(jìn)攻防守主動(dòng)展開市場攻勢，制定游戲規(guī)則，讓競爭對(duì)手疲于應(yīng)付。項(xiàng)目定位分析3在項(xiàng)目定位之前，我司特地前往項(xiàng)目所在區(qū)域以及周邊區(qū)域，進(jìn)行了詳細(xì)的市場調(diào)研。對(duì)項(xiàng)目周邊的開發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)、福山區(qū)大部分典型樓盤進(jìn)行了樓盤資料的收集工作。其數(shù)據(jù)整理結(jié)果如下表。市場調(diào)研樓 盤 名稱 價(jià)格 物 業(yè)類別 位置 建筑 類別陽光 100 1415＄ /建平 /月（租金） 寫字樓 煙臺(tái)市芝罘區(qū)海港路 26號(hào) 高 層11000元 /平米10000元 /平米 住宅市 長 大廈 8200元 /平方米 寫字樓 煙臺(tái)市南大街中段 高 層新世界 均價(jià) 4100元 /平方米 住宅 芝罘區(qū)幸福中路 多 層新 橋 國 際 佳苑6500起（多 層 ） 商 業(yè) 酒店、寫字樓 煙臺(tái)市只楚路 多 層 、小高 層6000起（高 層 ）金 暉 花園 均價(jià) 3500元 /平方米 住宅 芝罘區(qū)只楚路新 橋 小區(qū)北 小高 層 與多 層陽光富景 均價(jià) 5700元 /平方米 住宅 芝罘區(qū)南大街 155號(hào)陽光富景花園站 多 層萬光幸福家園3500（ 06年售完） 住宅 煙臺(tái)市幸福南路 小高 層一 層 15900、二 層 8700 商 業(yè)雪玉花苑 均價(jià) 4800元 /平米 住宅 芝罘區(qū)南大街 150號(hào) 小高 層嘉 誠 國 際 起價(jià) :6000元 /平方米 寫字樓 芝罘區(qū)南大街與建 設(shè) 路交 匯處 高 層華 信家園 一 層 3850+50/層 ，均價(jià)4000 住宅 芝罘幸福南路 鐵 路三角地 華 信家園站 多 層 、小高 層 、商 業(yè) 辦 公市調(diào)數(shù)據(jù)整理周邊樓盤市調(diào)數(shù)據(jù)整理樓 盤 名稱 價(jià)格 物 業(yè)類別 位置 建筑 類別 銀 都國 際 公寓 8000起、 8800均 酒店式公寓 芝罘大海陽路南街 3 39號(hào) 高 層 、蝶 形塔樓 泛利國 際 大廈 F13： 947 F14： 956 F5： 965 寫字樓 萊山迎 賓 路 3號(hào) 高 層 88米， 22層 紅 旗花園 60007000 住宅 萊山區(qū) 紅 旗 東 路臺(tái)灣村 對(duì) 面 高 層 、小 高 層 東 上海 賦 10000起 住宅 青年南路與槐玉路十字路口 高 層 臺(tái)灣村 02年： 3500元， 現(xiàn) 6200起一 層 加 100 住宅 萊山區(qū) 紅 旗 東 路 18號(hào) 多 層 、小 高 層 萬泰 .海公 館 6500 公寓 開 發(fā) 區(qū) 長 江路與天山路路口 超高 層 臨 海 .君天下 起價(jià) 5160每加一 層 加 120 住宅 開 發(fā) 區(qū)泰山路北端 高 層 、小 高 層 佳隆山莊 一 層 ： 6030， 頂層 ： 76008000 住宅 萊山區(qū) 勝 利油田 療 養(yǎng)院南 多 層 、小 高 層 世茂海灣一號(hào) 13000 公寓 芝罘區(qū)煙臺(tái)市大 馬 路 超高 層 323米 星河城 均價(jià) 4000 住宅 福山區(qū)福海路 匯 福街交 匯處 高 層 、小高 層 國奧天地 均價(jià) 48005200，附 買車庫 個(gè) 住宅 開 發(fā) 區(qū) 長 江路西段 高 層 崳 景 華 城 32003300起價(jià) 住宅 開 發(fā) 區(qū) 長 江路和秦淮河路交 匯處 低 層 靜海國 際 公寓 5500（含 600元裝修）每 層 加 40 商住混合 開 發(fā) 區(qū)泰山路北端 高 層 廣源天 際 46007000 住宅 開 發(fā) 區(qū)海 濱 路天山路口 高 層 維亞 灣 均價(jià) 8200 公寓 開 發(fā) 區(qū)海 濱 路北昆 侖 山路西 高 層 海 闊 天高 公寓： 5880，住宅： 4480， 80+1 住宅 開 發(fā) 區(qū)泰山路北段 高 層 海信 .慧園 起價(jià) 5000 住宅 開 發(fā) 區(qū)昆 侖 山路與秦淮河路路口 高 層 、多 層 山水名園 3600起， 4100中 間層 住宅 開 發(fā) 區(qū)金沙江路與 鳳 臺(tái)山路交 匯 高 層 周邊樓盤典型項(xiàng)目例舉在市場調(diào)研過程中，我司發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目周邊三個(gè)城區(qū)中，每個(gè)城區(qū)都有一個(gè)樓盤從規(guī)模上與我項(xiàng)目相似。故此，我司分別對(duì)這三個(gè)典型樓盤進(jìn)行了較詳細(xì)的記錄說明，以取得其對(duì)我項(xiàng)目本身在開發(fā)過程中的良好借鑒參考作用。開發(fā)區(qū) 國奧天地芝罘區(qū) 華信家園福山區(qū) 星河城項(xiàng)目位于煙臺(tái)開發(fā)區(qū)中心區(qū)域、長江路西段 ，占地 ，建筑面積約 70萬平方米 四周由長江路、峨嵋山路、賀蘭山路和黃河路相圍合，項(xiàng)目北側(cè)由防護(hù)林帶相隔，緊鄰大海 ，周邊配套環(huán)境發(fā)展成熟，各項(xiàng)生活設(shè)施齊全，交通十分便利。國奧天地典型項(xiàng)目例舉國奧天地項(xiàng)目是一個(gè)集國家羽毛球隊(duì)訓(xùn)練比賽、居民健身國際品牌超市以及高檔居住社區(qū)于一體的綜合性項(xiàng)目。其中國家羽毛球訓(xùn)練館建筑面積約 ，建成后國際各類標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)動(dòng)場地都會(huì)在專業(yè)俱樂部的管理下投入運(yùn)營。運(yùn)動(dòng)員之家和社區(qū)的高層建筑，約在三年內(nèi)建成。酒店式公寓將引入國際上專業(yè)的酒店運(yùn)營公司進(jìn)行管理。高層住宅組團(tuán)，在規(guī)劃、建筑、建材環(huán)保節(jié)能上，積極響應(yīng)國家政策，與國際標(biāo)準(zhǔn)靠攏。在戶型設(shè)計(jì)上，大型景觀陽臺(tái)、室內(nèi)花園的運(yùn)用，更能滿足成功人士對(duì)高品質(zhì)居住的要求。整個(gè)社區(qū)以奧運(yùn)精神為核心，傾力打造一個(gè)體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)、健康、綠色、環(huán)保、安全、舒適的高品質(zhì)運(yùn)動(dòng)社區(qū)。 國奧天地典型項(xiàng)目例舉國奧天地典型項(xiàng)目例舉華信家園是一座專門為新城市成員定做的家園，小區(qū)位于幸福南路鐵路三角地帶，總占地 50萬平方米，容積率為 ，綠化率為 30%，建有多層住宅、小高層宅、商業(yè)辦公用房，房屋形態(tài)豐富，樓房高低錯(cuò)落有致，南北布局合理。主力戶型以三室兩廳為主，面積范圍是 ，能同時(shí)滿足不同業(yè)
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