【文章內(nèi)容簡介】 品 結(jié) 構(gòu) 較為單 一 威脅 市場存在一定競爭項目 項目地處城鄉(xiāng)結(jié)合部 周邊配套條件較差 對于市場同質(zhì)競爭，要通過價格在前 期釋放風(fēng)險。 雖地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，但周邊交通發(fā)達， 離核心區(qū)時間距離短。 防御型戰(zhàn)略在初期主要體現(xiàn)在價格杠桿 上，中后期利用營銷扭轉(zhuǎn)。項目 SWOT分析 TW防御型戰(zhàn)略競爭分析競爭項目 核心競爭力國奧天地 煙臺第一個大型公益性體育地產(chǎn)復(fù)合項目廣源天際 意大利風(fēng)情建筑，營造小區(qū)內(nèi)的異國情調(diào)星河城 景觀為國際專業(yè)設(shè)計團隊打造華信家園 景觀，低容積率，高綠地率競爭分析本地開發(fā)企業(yè)競爭對手外地開發(fā)企業(yè)競爭分析，除了跟山東本地開發(fā)商競爭外，還應(yīng)關(guān)注外來企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，為確立競爭優(yōu)勢取得先機。，應(yīng)盡快確立自己的產(chǎn)品核心競爭力，建立開發(fā)商品牌優(yōu)勢，在消費者心中樹立品牌形象。小結(jié)：積極擴大開發(fā)商的影響力，樹立品牌形象，為以后其他項目贏得市場先機。對市場上競爭對手的變化要做出積極的反應(yīng)和對策。市場策略品牌領(lǐng)導(dǎo)者型市場策略 —— 做這一產(chǎn)品區(qū)間的領(lǐng)航員進攻防守主動展開市場攻勢，制定游戲規(guī)則，讓競爭對手疲于應(yīng)付。項目定位分析3在項目定位之前，我司特地前往項目所在區(qū)域以及周邊區(qū)域，進行了詳細的市場調(diào)研。對項目周邊的開發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)、福山區(qū)大部分典型樓盤進行了樓盤資料的收集工作。其數(shù)據(jù)整理結(jié)果如下表。市場調(diào)研樓 盤 名稱 價格 物 業(yè)類別 位置 建筑 類別陽光 100 1415＄ /建平 /月（租金） 寫字樓 煙臺市芝罘區(qū)海港路 26號 高 層11000元 /平米10000元 /平米 住宅市 長 大廈 8200元 /平方米 寫字樓 煙臺市南大街中段 高 層新世界 均價 4100元 /平方米 住宅 芝罘區(qū)幸福中路 多 層新 橋 國 際 佳苑6500起（多 層 ） 商 業(yè) 酒店、寫字樓 煙臺市只楚路 多 層 、小高 層6000起（高 層 ）金 暉 花園 均價 3500元 /平方米 住宅 芝罘區(qū)只楚路新 橋 小區(qū)北 小高 層 與多 層陽光富景 均價 5700元 /平方米 住宅 芝罘區(qū)南大街 155號陽光富景花園站 多 層萬光幸福家園3500（ 06年售完） 住宅 煙臺市幸福南路 小高 層一 層 15900、二 層 8700 商 業(yè)雪玉花苑 均價 4800元 /平米 住宅 芝罘區(qū)南大街 150號 小高 層嘉 誠 國 際 起價 :6000元 /平方米 寫字樓 芝罘區(qū)南大街與建 設(shè) 路交 匯處 高 層華 信家園 一 層 3850+50/層 ，均價4000 住宅 芝罘幸福南路 鐵 路三角地 華 信家園站 多 層 、小高 層 、商 業(yè) 辦 公市調(diào)數(shù)據(jù)整理周邊樓盤市調(diào)數(shù)據(jù)整理樓 盤 名稱 價格 物 業(yè)類別 位置 建筑 類別 銀 都國 際 公寓 8000起、 8800均 酒店式公寓 芝罘大海陽路南街 3 39號 高 層 、蝶 形塔樓 泛利國 際 大廈 F13： 947 F14： 956 F5： 965 寫字樓 萊山迎 賓 路 3號 高 層 88米， 22層 紅 旗花園 60007000 住宅 萊山區(qū) 紅 旗 東 路臺灣村 對 面 高 層 、小 高 層 東 上海 賦 10000起 住宅 青年南路與槐玉路十字路口 高 層 臺灣村 02年： 3500元， 現(xiàn) 6200起一 層 加 100 住宅 萊山區(qū) 紅 旗 東 路 18號 多 層 、小 高 層 萬泰 .海公 館 6500 公寓 開 發(fā) 區(qū) 長 江路與天山路路口 超高 層 臨 海 .君天下 起價 5160每加一 層 加 120 住宅 開 發(fā) 區(qū)泰山路北端 高 層 、小 高 層 佳隆山莊 一 層 ： 6030， 頂層 ： 76008000 住宅 萊山區(qū) 勝 利油田 療 養(yǎng)院南 多 層 、小 高 層 世茂海灣一號 13000 公寓 芝罘區(qū)煙臺市大 馬 路 超高 層 323米 星河城 均價 4000 住宅 福山區(qū)福海路 匯 福街交 匯處 高 層 、小高 層 國奧天地 均價 48005200，附 買車庫 個 住宅 開 發(fā) 區(qū) 長 江路西段 高 層 崳 景 華 城 32003300起價 住宅 開 發(fā) 區(qū) 長 江路和秦淮河路交 匯處 低 層 靜海國 際 公寓 5500（含 600元裝修）每 層 加 40 商住混合 開 發(fā) 區(qū)泰山路北端 高 層 廣源天 際 46007000 住宅 開 發(fā) 區(qū)海 濱 路天山路口 高 層 維亞 灣 均價 8200 公寓 開 發(fā) 區(qū)海 濱 路北昆 侖 山路西 高 層 海 闊 天高 公寓： 5880，住宅： 4480， 80+1 住宅 開 發(fā) 區(qū)泰山路北段 高 層 海信 .慧園 起價 5000 住宅 開 發(fā) 區(qū)昆 侖 山路與秦淮河路路口 高 層 、多 層 山水名園 3600起， 4100中 間層 住宅 開 發(fā) 區(qū)金沙江路與 鳳 臺山路交 匯 高 層 周邊樓盤典型項目例舉在市場調(diào)研過程中，我司發(fā)現(xiàn)該項目周邊三個城區(qū)中，每個城區(qū)都有一個樓盤從規(guī)模上與我項目相似。故此，我司分別對這三個典型樓盤進行了較詳細的記錄說明，以取得其對我項目本身在開發(fā)過程中的良好借鑒參考作用。開發(fā)區(qū) 國奧天地芝罘區(qū) 華信家園福山區(qū) 星河城項目位于煙臺開發(fā)區(qū)中心區(qū)域、長江路西段 ，占地 ，建筑面積約 70萬平方米 四周由長江路、峨嵋山路、賀蘭山路和黃河路相圍合，項目北側(cè)由防護林帶相隔，緊鄰大海 ，周邊配套環(huán)境發(fā)展成熟，各項生活設(shè)施齊全，交通十分便利。國奧天地典型項目例舉國奧天地項目是一個集國家羽毛球隊訓(xùn)練比賽、居民健身國際品牌超市以及高檔居住社區(qū)于一體的綜合性項目。其中國家羽毛球訓(xùn)練館建筑面積約 ，建成后國際各類標(biāo)準(zhǔn)運動場地都會在專業(yè)俱樂部的管理下投入運營。運動員之家和社區(qū)的高層建筑，約在三年內(nèi)建成。酒店式公寓將引入國際上專業(yè)的酒店運營公司進行管理。高層住宅組團，在規(guī)劃、建筑、建材環(huán)保節(jié)能上，積極響應(yīng)國家政策，與國際標(biāo)準(zhǔn)靠攏。在戶型設(shè)計上，大型景觀陽臺、室內(nèi)花園的運用，更能滿足成功人士對高品質(zhì)居住的要求。整個社區(qū)以奧運精神為核心，傾力打造一個體現(xiàn)運動、健康、綠色、環(huán)保、安全、舒適的高品質(zhì)運動社區(qū)。 國奧天地典型項目例舉國奧天地典型項目例舉華信家園是一座專門為新城市成員定做的家園，小區(qū)位于幸福南路鐵路三角地帶，總占地 50萬平方米，容積率為 ，綠化率為 30%，建有多層住宅、小高層宅、商業(yè)辦公用房，房屋形態(tài)豐富，樓房高低錯落有致，南北布局合理。主力戶型以三室兩廳為主，面積范圍是 ，能同時滿足不同業(yè)