【文章內(nèi)容簡介】 －寶山別墅市場概述區(qū)域 樓盤名稱 價(jià)格（元） 面積（㎡） 總價(jià) (萬 )西城板塊 本案 / 疊加： 150200 /萬科四季花城 聯(lián)排： 20230疊加 ： 15794 聯(lián)排 ： 200208疊加 ： 162176 聯(lián)排 ： 400416疊加 ： 256278麗景翠庭 疊加： 10477(11月 ) 疊加： 185194 疊加： 194203海德花園 疊加： 13136 疊加： 161165 疊加： 212218上大板塊 錦秋花園 聯(lián)排： 13522 聯(lián)排： 185225 聯(lián)排： 250304羅店板塊 美蘭金邸 雙拼： 15000 雙拼： 580 雙拼： 800900美蘭湖頤景園 疊加： 7526 疊加： 176250 疊加： 133188q 從單價(jià)上來看本案所處的西城區(qū)板塊疊加別墅的價(jià)格在 1300016000之間；q 羅店板塊在單價(jià)與總價(jià)方面都與其他兩個(gè)板塊存在較大的差異，q 上大板塊僅僅錦秋花園聯(lián)排在售，產(chǎn)品差異性較大。別墅競爭梳理－－產(chǎn)品、價(jià)格本案疊拼產(chǎn)品競爭主要來自于西城板塊內(nèi)部的樓盤個(gè)案競爭梳理結(jié)論綜合板塊區(qū)位以及康橋水都本身價(jià)格跳脫的特性，香逸灣公寓產(chǎn)品競爭主要還是以西城板塊內(nèi)的競爭以及相鄰的廟行通河板塊、大華中環(huán)線區(qū)域產(chǎn)品為主；而疊拼產(chǎn)品則更多的表現(xiàn)為西城區(qū)內(nèi)部的產(chǎn)品競爭。報(bào)告提綱市場環(huán)境分析競爭態(tài)勢分析項(xiàng)目價(jià)值提煉與定位客戶分析l 項(xiàng)目競爭板塊梳理（公寓、項(xiàng)目競爭板塊梳理（公寓、 疊拼疊拼 ））l 競爭市場分析競爭市場分析l 競爭態(tài)勢分析公寓競爭市場透析－－樓盤分布目前競爭項(xiàng)目主要集中在西城的東北區(qū)域、廟行的 1號線沿線以及大華的中環(huán)線區(qū)域。外環(huán)線本案楊行地區(qū)廟行地區(qū)海尚明城保集歐郡麗景翠庭萬科四季花城和欣國際9英里城天馨花園寶宸怡景園西城區(qū)廟行、通河大華中環(huán)區(qū)域板塊 樓盤名稱 產(chǎn)品類型 總建面 容積率 綠化率 已推體量 已售體量 未來供應(yīng)西城保集 .歐郡 多層、小高層 10 40％ 海尚明城 .福地苑 小高層 30 ％ 萬科四季花城 多層、小高層、 聯(lián)排別墅 50 42％ 麗景翠庭 多層、小高層、 疊加洋房 12 60％ 4 8天馨花園 小高層 ,多層 60 30% 60 56 4康橋水都三期 小高層、疊拼 / / / 廟行和欣國際 小高層 26 55% 13 寶宸怡景園 多層、小高層 32 35% 九英里 小高層 12 48％ 12 大華中環(huán)中環(huán)一號 多層、小高層 100 / / 4 96梧桐城邦 多層、小高層聯(lián)排、獨(dú)棟別墅 32 41％ 總計(jì) 公寓競爭市場透析－－供應(yīng)狀況競爭區(qū)域在售產(chǎn)品后續(xù)供應(yīng)保持在 220萬平方米左右，且主要集中在萬科、海尚明城、和欣、寶宸、梧桐城邦以及中環(huán) 1號，表現(xiàn)為持續(xù)性的供應(yīng)施壓；項(xiàng)目容積率在 ，產(chǎn)品多為小高層，同質(zhì)化競爭較為激烈；板塊名稱 地塊名稱 位置 占地面積 容積率 建筑面積 地塊性質(zhì) 單價(jià)顧村板塊寶山區(qū)顧村菊太路 A塊 東至聯(lián)楊路、南至沙浦、西至規(guī)劃路、北至菊太路 居住 寶山區(qū)顧村菊太路 B塊 東至規(guī)劃路、南至規(guī)劃路、西至長白山路、北至菊太路 居住 寶山區(qū)顧村菊太路 C塊 東至規(guī)劃路、南至沙浦、西至長白山路、北至規(guī)劃路 居住 凇南高境板塊寶山區(qū)淞南鎮(zhèn)長江南路地塊 長江南路東側(cè)、淞發(fā)路北側(cè) 綜合商住辦 寶山區(qū)淞南鎮(zhèn)逸仙路地塊 逸仙路西側(cè)、長江南路北側(cè)、楓橋?yàn)趁?東側(cè)、南泗塘河南側(cè) 居住 大華板塊寶山區(qū)寶山城市工業(yè)園區(qū)真陳路地塊東至真陳路、南至規(guī)劃城銀路、西至規(guī)劃園康路、北至規(guī)劃市臺路 357361 綜合商住辦 楊行 寶山區(qū)楊行鎮(zhèn) F地塊 東至江楊北路、南至蓮花山路、西至松蘭路、北至水產(chǎn)路 居住 羅店 羅店新鎮(zhèn) A32地塊 東至羅溪路、南至諾貝爾路、西至荻涇河、北至月羅路 1 居住 羅店新鎮(zhèn) C53地塊 羅芬路以東、美艾路以南 居住 羅店鎮(zhèn) C3 5地塊 羅迎路西側(cè)、美蘭湖南側(cè) 1 居住 合計(jì) 公寓競爭市場透析－－土地供應(yīng)q 寶山未來土地存量的上市量約為 ，后續(xù)上市體量具備一定的市場壓力；q 西城區(qū)未來供應(yīng)有限，僅 ；q 其他地塊的整體區(qū)位屬性與本案存在較大的差異，彼此存在的競爭性較小；寶山后續(xù)土地上市體量充足，但項(xiàng)目所在的楊行區(qū)域供應(yīng)壓力較小。板塊 樓盤名稱 開盤時(shí)間 供應(yīng)套數(shù) 去化套數(shù) 07年去化面積 去化率 去化速度西城 保集 .歐郡 477 471 99％ 海尚明城 .福地苑 1654 1211 73％ 萬科四季花城 1575 1553 ％ 麗景翠庭 432 408 94％ 天馨花園（宏馨園） 300 227 76% 康橋水都二期 622 555 89% 廟行 和欣國際 1141 1139 % 寶宸怡景園 1038 1038 7 100% 130九英里城 759 725 ％ 大華中環(huán)中環(huán)一號 602 423 ％ 梧桐城邦 1511 1355 ％ 合計(jì) 公寓競爭市場透析－－去化競爭個(gè)案 2023年整體去化 ，以后續(xù) 220萬平方米的體量預(yù)計(jì)，需 4年左右去化完畢，考慮到中環(huán) 1號體量過大，除去該樓盤，剩余個(gè)案基本 － 3年去化完畢；目前市場單月去化分為兩類，一類低端產(chǎn)品去化保持在 20－ 30套左右，其次是以萬科、水都為代表的品質(zhì)個(gè)案，去化在 40－ 60套左右。板塊 樓盤名稱 報(bào)價(jià) 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 一月 二月 三月 四月 漲幅西城保集 .歐郡 9500 6945 6498 7332 6101 7148 11880 / 10234 9678 9761 ％海尚明城 .福地苑 10800（ 1500） 6764 7906 8590 8516 8892 92379129剔除裝9437剔除裝 9211 9155 ％萬科四季花城 12023（ 1000） 824410303 10589 11438 11602 11831 1193112151（ 1200）11043（ 1200）11589（ 1200） ％麗景翠庭 11500（疊加） 6273 6689 6946 7753 7536 9815 6697 / 8784 / 40％天馨花園 9100 7214 7594 8048 8291 8734 9078 8959 8997 8964 9085 ％水都二期 11５ 00 7083 7842 8681 9541 9840 9838 10844 11036 10227 10813 ％廟行和欣國際 14000 7265 7684 / 12060 / / 12166 11808 13619 14469 99％寶宸怡景園 13000 / / 11342 10362 / 10490 11907 10291 12407 11577 %九英里城 12023 9255 9165 9436 9599 9576 11655 11959 11963 11567 11215 %大華中環(huán) 中環(huán) 1號 12023 9060 / / 8154 / / / / 12586 12616 %公寓競爭市場透析－－價(jià)格分析以麗景、天馨為代表的低端產(chǎn)品個(gè)案價(jià)格在 9000－ 9500元 /平方米左右，且相比 7月份價(jià)格漲幅也僅僅控制在 25％－ 35％左右；而區(qū)域競爭高端產(chǎn)品的成交價(jià)格穩(wěn)定在 11000－ 12500元 /平方米左右，價(jià)格漲幅也相對保持在 40％－ 60％的高漲幅。受到 70/90政策的影響，市場的二房集中在 8090平米左右、三房在 110－ 130平米左右，總體的房型面積段較為趨同，市場的競爭較為激烈。房型面積的趨同造成了同類型產(chǎn)品總價(jià)段競爭激烈。板塊 樓盤名稱 房型面積 (㎡ ) 主力面積 (㎡ ) 價(jià)格 主力總價(jià) (萬 )西城 保集 .歐郡 兩房 :90 三房 :100140 兩房 :90 三房 :114140 9761 兩房 : 三房 :111137海尚明城 .福地苑 一房 :60 兩房 :三房 :115125一房 :60 兩房 :95105三房 :115125 9155一房 :55 兩房 :8796三房 :105114萬科四季花城 一房 :64 兩房 :80113三房 :120139 一房 :64 兩房 :8890三房 :131135 11589（ 1200）一房 :74 兩房 :102104三房 :151156麗景翠庭 兩房 :三房 :112113兩房 :三房 :112113 8784兩房 :7076三房 :9899天馨花園 兩房 :85—92 三房 :100130 兩房 :85 三房 :110130 9085 兩房 :77 三房 :100118康橋水都 二房： 80－ 90小三房： 110 大三房： 130疊拼： 150－ 200/ / /廟行 和欣國際 一房 :49 兩房 :7697三房 :119一房 :49 兩房 :80三房 :119 14469一房 :70 兩房 : 110140 三房： 172寶宸怡景園 一房： 65 二房： 8590三房： 116133一房： 65 二房： 8590三房： 116133 11577一房： 75 二房： 98104三房： 134154九英里城 二房： 98 三房： 123126復(fù)式： 201二房： 98 三房： 123126復(fù)式： 201 11215二房： 110 三房： 138142復(fù)式： 225大華中環(huán)中環(huán) 1號 一房： 56－ 79 二房： 89－ 100三房： 113－ 133一房： 56－ 79 二房： 89－ 100三房： 113－ 133 12616一房： 70－ 100 二房： 110－ 126三房： 140－ 167梧桐城邦 一房： 50－ 60 二房： 8598三房： 105－ 110一房： 50－ 60 二房： 8598三房： 105－ 110 13000一房： 60－ 80 二房： 110－ 130三房： 135－ 150公寓競爭市場透析－－房型面積、總價(jià)分析公寓競爭市場結(jié)論q 項(xiàng)目三期面臨萬科等多個(gè)項(xiàng)目的持續(xù)供應(yīng)施壓，競爭相對激烈；q 以 07年競爭個(gè)案 49萬平方米左右的年均去化速度來看，在售個(gè)案后續(xù)供應(yīng)需 4年左右尚可去化完畢，除去中環(huán) 1號，市場存量需 3年左右去化完畢，市場供應(yīng)壓力較大；q 土地供應(yīng)方面，寶山后市供應(yīng)體量較大，但項(xiàng)目所在的楊行區(qū)域供應(yīng)偏小；q 市場同質(zhì)化競爭激烈，價(jià)值各檔次產(chǎn)品物業(yè)價(jià)格趨同，市場總價(jià)段競爭激烈；就競爭市場層面而言，香逸灣上市面臨較為嚴(yán)峻的市場競爭環(huán)境，嚴(yán)重的同質(zhì)化競爭以及供應(yīng)壓力決定了項(xiàng)目短期內(nèi)存在一定的市場壓力。疊拼競爭市場透析－－供應(yīng)分析本案在產(chǎn)品類別上屬于公寓加別墅類型，相比較而言別墅體量較少，整體的規(guī)模效應(yīng)不足。區(qū)域內(nèi)未來別墅的供應(yīng)量約為 19萬方，以海德花園為主，未來供應(yīng)不會(huì)出現(xiàn)集中上市的局面，整體的競爭壓力較小。板塊 樓盤名稱 產(chǎn)品類型 總建面 容積率 綠化率 總供應(yīng)量 去化量 07年去化 未來供應(yīng)萬科四季花城 普通住宅聯(lián)排、疊加別墅 50 42％ 麗景翠庭 疊加洋房 12 60％ 海德花園 獨(dú)棟別墅 ,聯(lián)排別墅 ,疊加別墅 20 40% 20 本案 普通住宅、疊加別墅 48% / / / /合計(jì) 板塊 樓盤名稱 開盤時(shí)間 供應(yīng)套數(shù) 去化套數(shù) 07年去化套數(shù) 去化率 去化速度西城 萬科四季花城 07年 11月 72 35 35 % 麗景翠庭 06年 11月 40 7 7 % 海德花園 06年 6月 136 120 74 % 6目前西城區(qū)平均去化在 68套左右，整體保持了較好的去化水平；麗景翠庭本身的產(chǎn)品品質(zhì)與同區(qū)域的萬科以及純別墅的海德花園有著較大差距，目前去化較差，月均去化不足 1套疊拼競爭市場透析－－去化分析板塊 樓盤名稱 目前報(bào)價(jià) 近期成交價(jià)格 面積 總價(jià)（百萬）西城萬科四季花城 聯(lián)排 20230疊加 16000 聯(lián)排： /疊加 ： 15794 聯(lián)排 200208疊加 162176 聯(lián)排 /疊加 256278麗景翠庭 11500 疊加： 10477(11月) 185194 海德花園 1400015000 疊加： 13136 疊加 161165聯(lián)排 236（剩 2套） 疊加 本案 / / 疊加 190250 /區(qū)域內(nèi)單價(jià)總價(jià)的差異性較大，萬科單價(jià)在 15800元左右，總價(jià)在 260萬左右、而其余樓盤的單價(jià)在 1000013000元左右，總價(jià)為 220240萬之間。樓盤的價(jià)格差異性交為明顯，高品質(zhì)的樓盤的價(jià)格表現(xiàn)更高。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的面積段在 160－ 200之間，與本案的產(chǎn)品面積存在一定的差異，本案面積相對較大。疊拼競爭市場透析－－價(jià)格分析板塊 樓盤名稱 九月 十月 十一月 十二月 一月 二月西城萬科四季花城 / 疊加： 15422 疊加： 15997 疊加： 16143 疊加： 1522