【文章內(nèi)容簡介】 % 0 0 白金灣府邸 128 22 % 19 % 240300 82 % 21 % 360 30 % 11 % / / / / / 蘭馨公寓 293 22 % 20 % 350 26 50% 20 % / / / / / 521685 4 % 2 50% 翠湖天地三期 127155 86 % 86 100% 235 13 % 13 100% / / / / / / / / / / 御華山 / / / / / / / / / / 327407 46 88% 14 78% 737 6 12% 1 17% 合計 / 209 19% 143 68% / 322 29% 123 38% / 515 47% 271 53% / 59 5% 5 8% 豪宅戶型配比 三房 250300㎡、四房 250350㎡為主力 數(shù)據(jù)來源：佑威系統(tǒng)、網(wǎng)上房地產(chǎn) 豪宅面積段 市場 220360㎡ /套的接受度相對普遍 排序 項目名稱 成交套數(shù) （套） 成交面積 （㎡） 成交總價 （萬元） 成交均價 （元 /㎡） 套均總價 （萬 /套） 套均面積 （㎡ /套） 1 翠湖天地嘉苑 28659 192 223493 77983 1164 149 2 湯臣一品大廈 22926 48 276340 120534 5757 477 3 鵬利海景公寓 21588 66 237599 110063 3599 327 4 華潤外灘九里 18249 82 124953 68470 1523 222 5 星河灣薈苑 14354 41 97428 67877 2376 350 6 海珀日暉 12542 37 94052 74991 2541 338 7 黃浦灣公寓 9354 31 77326 82670 2494 301 8 尚海灣豪庭 8550 20 72431 84719 3621 427 9 嘉里華庭 8454 35 69093 81733 1974 241 10 蘭馨公寓 8368 23 64159 76669 2789 363 數(shù)據(jù)來源：佑威系統(tǒng)、網(wǎng)上房地產(chǎn) （按成交面積、均價 60000元 /㎡以上） 成交量排名前十豪宅中， 70%套均面積在 220360㎡之間。 ① 市場主流考慮：主流面積段三房 250300㎡ 、 四房 250350㎡； ② 市場去化考慮：面積段在 220360㎡之間最具市場去化支撐； 建議項目主力面積段 200360㎡ 之間 ， 符合目前市場主流豪宅面積 ， 同時具備去化支撐； 同時考慮項目自身形態(tài) 、 景觀因素 ， 高樓層適當(dāng)分割相對較大的戶型 ， 體現(xiàn)獨尊感； 面積段建議 設(shè)備用房 戶型分割一 1824層（一層六戶） 總套數(shù)： 42套 標(biāo)準(zhǔn)層 面積 約 1800平米 得房率約 7073% 戶型面積分割 剪刀梯 設(shè)備用房 戶型分割二 2528層（一層四戶） 總套數(shù)： 16套 標(biāo)準(zhǔn)層 面積 約 1666平米 得房率約 7073% 隨著建筑造型的逐層退減，南向兩戶面積會有所減少，（ 490460平米） 剪刀梯 主仆分梯，獨立進(jìn)出通道 戶型分割三 2931層（一層二戶） 總套數(shù)： 6套 標(biāo)準(zhǔn)層 面積 約 1330平米 得房率約 7073% 面積配比表 面積段 200300㎡ 340360㎡ 500㎡左右 650700㎡ 總計 套數(shù) 28套 22套 8套 6套 64套 配比 44% 34% 13% 9% 100% 層數(shù) 1824 1824； 2528 2528 2931 —— 200360㎡占總體量的 78%。 二、會所建議 —— 首座最頂級、最專業(yè)的空中江景會所 ? 首個 屋頂星空江景泳池 ? 首個 世界頂級西餐廳 ? 首個 悅榕莊頂級 SPA會館 建筑面積：約 3000方 分布位置： 3233層 會所 會所頂級配套一： 首個浦江屋頂星空泳池 世界頂級餐廳 —— 米芝蓮 Robuchon a Gelera法國餐廳 ?迄今為止，全球僅 45家餐廳榮膺米芝蓮 ?Robuchon a Gelera法國餐廳目前大陸地區(qū)還未引進(jìn) 餐廳最大特色： 配備超大型酒窖，儲存 5000多瓶產(chǎn)自 BORDEAUX、BURGUNDY及 ALSACE的著名的法國葡萄酒 享受最原汁原味的法式大餐 會所頂級配套二： 首個空中江景西餐廳 建議引進(jìn)同等級特色西餐廳 SPA專業(yè)特色： 將泰國普吉島的 SPA特色移植到上海 設(shè)置特有的春、夏、秋、冬護理療程 , 天地五行 (土 , 金 , 水 , 火 , 木 )護膚療程相結(jié)合 特色“熱桂石按摩” ，用從香格里拉空運而來的，雕有西藏佛教神圣 mantras及 8種吉祥物的熱桂石進(jìn)行按摩 悅榕莊 會所頂級配套三： 首個空中江景 SPA會館 ?我們的項目管理服務(wù) 在管理服務(wù)方面我們是專業(yè)的。 聘請國際知名物業(yè)公司 +五星級酒店管理公司 戴德粱行為物業(yè)顧問 美國科爾為物業(yè)顧問 第一太平戴維斯物業(yè) 豪宅項目，自然要聘請國際知名的物業(yè)公司進(jìn)行管理服務(wù)，體現(xiàn)整體小區(qū)的高品質(zhì)服務(wù)系統(tǒng)。 仲量聯(lián)行物業(yè)顧問 … 24小時全天候管家式服務(wù) ，“一站式”服務(wù)、商務(wù)秘書服務(wù)、私家助理服務(wù)、生活套餐等物業(yè)管理服務(wù)上。 三、裝修、風(fēng)格建議 1. 大師級精裝交房 2. 首座奢華共享大廳 50006000元 /㎡的豪華裝修標(biāo)準(zhǔn) 塑造一個奢華的頂級品牌公寓 大師級設(shè)計超豪華精裝交房 室內(nèi)設(shè)計事務(wù)所 —— 香港高文安設(shè)計事務(wù)所 ? 高文安是香港第一位由建筑師轉(zhuǎn)行做室內(nèi)設(shè)計師的 ， 在近 30年的室內(nèi)設(shè)計生涯里 ，高文安設(shè)計了超過 1000個室內(nèi)設(shè)計項目 ， 被譽為 “ 香港室內(nèi)設(shè)計之父 ” 。 ? 作為一位熱愛中國文化和亞洲文化的明星級設(shè)計師 ， 高文安先生設(shè)計作品中不乏中式家具 、 泰國和越南的手工制品 ， 還有日本庭園的意象等等 ， 他希望透過室內(nèi)設(shè)計的管道 ， 將亞洲文化推展到全世界 。 大師級室內(nèi)設(shè)計 借鑒香港“天璽”的設(shè)計團隊 ? 盛裝米蘭 ? 顯赫曼哈頓 盛裝米蘭 顯赫曼哈頓 1. 家具 MICHAEL AMINI公司專門定制 2. 照明系統(tǒng) 意大利燈飾 MASIERO STILE （客廳豪華水景吊燈等） 3. 家電系列 Gaggenau等品牌的嵌入式豪華家電、以及 47寸液晶電視等 4. 廚房 —— 德國 BULTHAUP廚房整體櫥柜 ? 特色菜單式裝修服務(wù) 買家更可從清單中挑選自己喜好的產(chǎn)品，從 Frette限量版埃及棉質(zhì)床單到Hermes皮革制品和家居用品，多個世界級奢華家居品牌提供的值得珍藏的商品。 全石材、配置奢華品牌家具及軟裝飾品、頂級家電設(shè)施，烘托鉆石級品質(zhì) 裝修亮點建議 美國一線家具品牌 MICHAEL AMINI 大導(dǎo)演斯蒂芬 ?斯皮爾伯格、影星達(dá)斯汀 ?霍夫曼的選擇 意大利燈飾 MASIERO STILE 影星格溫妮絲 ?帕特洛的選擇 德國 BULTHAUP廚房整體櫥柜 英國女王伊麗莎白二世、影星布拉德 ?皮特的選擇 首個最奢華共享大廳 每三層一個共享大廳，約 5個 奢華酒店式大堂 大堂酒廊 奢華的酒店梯廳 項目價值、客源定位 一、價格建議 區(qū)域價值 跳脫區(qū)域、價值標(biāo)桿 項目名稱 推盤時間 對外報價 （元 /㎡） 所推體量 （套） 銷售量 （奧） 銷售率 濱江經(jīng)典 預(yù)計 6月份 30000 138 合生高爾夫 33000 120 115 96% 新城御景 35000 128 118 92% 橡樹灣 42023 （精裝） 40 40 100% （當(dāng)月售馨） 楊浦目前普通住宅（無濱江景觀）第一集團價格在 3000042023元 /㎡； 項目一線濱江、區(qū)域標(biāo)桿的豪宅形象，完全具備跳脫市場最高價條件； 區(qū)域最高價（ 42023元 /㎡）應(yīng)是項目的底線。 項目 濱江經(jīng)典 30000 橡樹灣 42023（精裝） 合生高爾夫 33000 新城御景 35000（精裝） 財富海景 湯臣一品 白金灣府邸 尚海灣豪庭 綠城黃埔灣 嘉里華庭 濟南路 8號 翠湖天地 靜安寺 華山路 新天地 御華山 海珀日暉 華潤外灘九里 項目 華府天地 城市豪宅 一線 1014萬 /㎡、二線 69萬 /㎡ 類型 項目名稱 性質(zhì) 價值表現(xiàn) 一線豪宅 湯臣一品 住宅 140000 翠湖天地嘉苑 住宅 120230 白金灣府邸 （高層） 住宅 120230 華潤九里外灘 住宅 100000 海珀日暉 辦公、住宅 100000 御華山 辦公