【正文】 戶型面積 327層：一、兩房 82147㎡ （ 175套） 2830層： 300510㎡ （ 6套） 頂層： 805㎡（ 1套） 裝修情況 2200美金 /㎡（硬裝 +軟裝） 會所功能 溫泉、健身會所 物業(yè)管理 雅詩閣國際管理 物業(yè)服務(wù) 家政 、 客房服務(wù) 、 24小時(shí)大堂經(jīng)理 、 專業(yè)司機(jī)駕駛勞斯萊斯接送 、 私人管家 、 全面的物業(yè)維護(hù)工作 市場表現(xiàn) 開盤日期 （辦公類） 推盤套數(shù) 182 去化套數(shù) 10 去化率 5% 月均去化套數(shù) 5 市場報(bào)價(jià) 8000090000 成交均價(jià) 87841元 /㎡ 案例分析 濟(jì)南路 8號 問題①：普通住宅面積段，欠缺豪華度 問題②：辦公性質(zhì)、限制外籍人士購買 項(xiàng)目對于同類產(chǎn)品的優(yōu)勢： 相對御華山、濟(jì)南路 8號，項(xiàng)目優(yōu)勢： ① 擁有一線濱江景觀； ② 擁有高端酒店配套； 市場機(jī)會：辦公性質(zhì)的豪宅價(jià)值被市場認(rèn)可的，具備一線豪宅的價(jià)值運(yùn)作空間； 市場瓶頸：辦公對外籍客的限制、市場面積段分割不合理，導(dǎo)致去化相對緩慢； 聚仁理解的市場環(huán)境 解決問題三：應(yīng)合理面積分割 ， 并以配套 、 精裝建議整體提升頂級豪宅居住品質(zhì) ， 同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目自身優(yōu)勢體現(xiàn)市場獨(dú)有個(gè)性的豪宅形象 。 去化對比 單體辦公性質(zhì)豪宅去化略慢于傳統(tǒng)豪宅 類型 項(xiàng)目名稱 性質(zhì) 推盤日期 推盤套數(shù) 去化套數(shù) 去化率 月均去化套數(shù) 社區(qū)型豪宅 嘉里華庭 住宅 60 35 58% 翠湖天地嘉苑 住宅 93 83 89% 尚海灣豪庭 住宅 183 151 83% 19 華潤外灘九里 住宅 94 84 89% 10 綠城黃浦灣 住宅 88 88 100% （ ） 湯臣一品 住宅 138 49 36% 單體式豪宅 濟(jì)南路 8號 辦公 182 10 5% 御華山 辦公 52 15 29% 海珀日暉 住宅 60 44 73% 白金灣府邸 住宅 136 52 38% 單體式豪宅去化率、速度要相對慢于傳統(tǒng)豪宅類產(chǎn)品。 未來形象 價(jià)值、形象將看齊濱江成熟區(qū) 陸家嘴 外灘 外灘源 世博園區(qū) 南外灘 本案 北外灘 東外灘 南外灘 外灘源 北外灘 東外灘 文化底蘊(yùn) 區(qū)域背景 政府規(guī)劃 發(fā)展趨勢 背靠盧灣成熟區(qū)域 依托外灘成熟區(qū)域 改革開放 20年 推動(dòng)浦東陸家嘴的崛起 2023世博會 催生浦西盧灣濱江裂變 虹口區(qū)舊城改造 國際航運(yùn)中心 形成虹口北外灘形象巨變 楊浦區(qū)舊城改造 濱水“東大門” 促使楊浦東外灘形象提升 東外灘，同級別于南、北外灘形象的城市濱江區(qū)域 文化底蘊(yùn)突出、價(jià)值提升潛力最大 現(xiàn)代文化 世博園區(qū) 百年外灘 海派文化 百年教育、百年市政、百年工業(yè) 百年海派歷史文化 目前價(jià)值 814萬 610萬 610萬 功能定位 世博園區(qū) 國際金融中心 國際航運(yùn)中心 國際金融、航運(yùn)、會議配套中心 自身形象 東外灘代表性形象工程 北外灘 項(xiàng)目名稱：東方漁人碼頭 項(xiàng)目規(guī)模：占地 250畝（一期 80畝）、擁有 700米黃浦江岸線 建筑高度： 162米，隸屬東外灘第一高樓 工程定位：東外灘濱江岸線開發(fā)第一重大工程 東外灘第一高樓、第一重大工程 有機(jī)會成為城市標(biāo)桿項(xiàng)目 自身?xiàng)l件：僅憑 “ 濱江 ” ， 足以聯(lián)想到 “ 豪宅 ” 。 宏觀供求：住宅供求環(huán)境明顯好于辦公； 宏觀價(jià)值：住宅類價(jià)值爆發(fā)力大于辦公市場 ， 尤其是豪宅； 微觀市場：區(qū)域住宅價(jià)值釋放強(qiáng)于辦公 ， 銷售周期快于辦公； 從供求環(huán)境、升值潛力及去化速度分析，居住類產(chǎn)品更具市場運(yùn)作空間。東方漁人碼頭市場策劃報(bào)告 東方漁人碼頭 —— 2023年上海世博會最重要的配套設(shè)施之 — ，“ 東外灘 ” 第一重大工程項(xiàng)目； 從政府的支持力度、項(xiàng)目功能定位以及規(guī)劃形象來看，自身是城市頂級物業(yè) 我們的產(chǎn)品物業(yè)類型 ？ 我們的市場定位方向 ？ 我們的的市場瓶頸是什么 ， 如何相對應(yīng)解決 ？ 我們的價(jià)格及客源定位 ？ 解決問題一：辦公還是住宅類產(chǎn)品？ 區(qū)域?qū)傩? 未來商務(wù)、居住屬性共同發(fā)展 項(xiàng)目名稱：復(fù)興島 功能定位：世界級居住博覽島 以體育競技 、 國際金融機(jī)構(gòu)和跨國公司CEO俱樂部 、 國際著名大學(xué)校長論壇與學(xué)術(shù)交流等功能為主的 ， 面向社會開放的特色功能區(qū) 項(xiàng)目名稱：東方漁人碼頭 功能定位：為上海航運(yùn)中心開展配套服務(wù)的國際采購中心 集濱江商務(wù) 、 酒店 、 休閑 、 娛樂 、 旅游 、 居住于一體的特色區(qū)域 ； 東外灘：居住商務(wù)同屬城市頂級區(qū)位條件。 項(xiàng)目名稱：秦皇島路侯船樓 項(xiàng)目性質(zhì)：集濱江商務(wù) 、 酒店 、 休閑 、 娛樂 、 旅游 、 居住于一體的特色綜合服務(wù)區(qū) 目前功能：世博水門 未來定位：濱江高端商業(yè) 、 時(shí)尚平臺；游船會所 楊浦大橋 南浦大橋 東外灘 宏觀供求 住宅供求環(huán)境好于辦公 0 5 0 9 年上海辦公市場供求比050100150200250單位：萬㎡0 . 2 00 . 4 00 . 6 00 . 8 01 . 0 01 . 2 01 . 4 01 . 6 01 . 8 0供應(yīng)量 148 171 170 171 201成交量 92 141 145 127 193供求比 1 . 6 1 1 . 2 1 1 . 1 7 1 . 3 5 1 . 0 4 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年辦公市場常年供大于求 0 5 0 9 年上海住宅市場供求比050100150200250單位：萬㎡0 . 2 00 . 4 00 . 6 00 . 8 01 . 0 01 . 2 01 . 4 01 . 6 0供應(yīng)量 164 183 145 126 138成交量 170 162 201 88 176供求比 0 . 9 6 1 . 1 3 0 . 7 2 1 . 4 3 0 . 7 8 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年住宅市場供求相對平衡 —— 年平均供求比 —— 無論是政策年 ， 還是市場火爆年 ， 一直處于供大于求的態(tài)勢； —— 年平均供求比 —— 政策年需求萎縮 ， 出現(xiàn)供大于求；市場火爆年 ， 需求旺盛 ， 供不應(yīng)求； 數(shù)據(jù)來源：佑威系統(tǒng)、網(wǎng)上房地產(chǎn) 溢價(jià)空間 住宅類溢價(jià)空間大于辦公 宏觀價(jià)值漲幅： —— 辦公市場僅 8%的年均漲幅 —— 住宅市場 17%的年均漲幅 微觀價(jià)值漲幅： —— 辦公性質(zhì)個(gè)案價(jià)值平穩(wěn) ， 09年市場利好下漲幅僅 33%； —— 豪宅性質(zhì)個(gè)案溢價(jià)空間大 ， 09年市場利好下漲幅達(dá) 133%， 升值潛力 、 溢價(jià)空間遠(yuǎn)大于同區(qū)域辦公市場； 數(shù)據(jù)來源：佑威系統(tǒng)、網(wǎng)上房地產(chǎn) 0 5 0 9 年住宅、辦公均價(jià)漲幅02023400060008000100001202314000160001800020230單位：元/㎡辦公成交均價(jià) 13912 13136 14694 17126 18356住宅成交均價(jià) 8800 9655 10556 13971 161932023年 2023年 2023年 2023年 2023年辦公： 8%年漲幅 住宅： 17%年漲幅 北外灘豪宅、辦公價(jià)格漲幅（白金灣、上海國際）020230400006000080000100000120230140000160000單位：元/㎡白金灣府邸（高層住宅） 39101 91359 133770上海港國際（辦公） 42431 56608 610022023年 2023年 2023年白金灣府邸 上海國際 楊浦宏觀市場 區(qū)域住宅供求環(huán)境同樣好于辦公 0 5 0 9 年楊浦辦公市場供求比051015202530單位：萬㎡0 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 03 . 0 0供應(yīng)量 2 . 4 2 4 . 1 9 . 8 1 3 . 9 2 3 . 8成交量 3 7 . 8 1 0 . 9 5 . 3 2 1 . 5供求比 0 . 8 0 3 . 0 9 0 . 9 0 2 . 6 2 1 . 1 1 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年0 5 0 9 年上海住宅市場供求比0102030405060708090