【正文】 單位：萬㎡0 . 2 00 . 4 00 . 6 00 . 8 01 . 0 01 . 2 0供應(yīng)量 3 8 . 8 7 9 . 6 5 6 . 1 2 9 . 1 2 3 . 3成交量 3 8 . 9 8 2 . 4 8 3 . 3 3 1 . 1 4 2 . 2供求比 1 . 0 0 0 . 9 7 0 . 6 7 0 . 9 4 0 . 5 5 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年數(shù)據(jù)來源：佑威系統(tǒng)、網(wǎng)上房地產(chǎn) 辦公市場明顯供大于求 住宅市場供不應(yīng)求 —— 年平均供求比 —— 楊浦辦公市場供求嚴(yán)重失衡 ， 長期供大于求導(dǎo)致辦公市場價值釋放有限； —— 年平均供求比 —— 歷年供應(yīng)量跟不上市場需求 ， 長期處于供小于求； 楊浦微觀市場 區(qū)域住宅資金回籠速度、價值釋放好于辦公 物業(yè)類型 銷售 狀態(tài) 項目名稱 推盤時間 對外報價 （元 /㎡） 所推體量 （套） 銷售量 （奧） 銷售率 戶型面積 （㎡） 月均去化量 （萬方） 辦公 在售 財富國際廣場 24000 524 94 18% 4070 （強(qiáng)銷期） 天科國際大廈 28000 133 112 84% 3698 未售 五角豐達(dá) 預(yù)計 5月底開盤 2300025000 214 138178 北美廣場 預(yù)計 5月底開盤 3500040000 207 78252 住宅 在售 橡樹灣 42023精裝 40 40 100% （當(dāng)月售馨） 170180 未售 濱江經(jīng)典 預(yù)計 6月份 30000 138 90175 辦公類： 五角場板塊 2300025000元 /㎡； 東外灘板塊價格落差大，無軌道、無江景 28000元 /㎡； 北美廣場臨近北外灘、江景、軌道交通支撐，價格最高 3500040000元 /㎡； 項目 財富國際廣場 24000 五角豐達(dá) 2300025000 天科國際大廈 28000 北美廣場 3500040000 濱江經(jīng)典 30000 橡樹灣 42023（精裝） 住宅類： 東外灘、無江景房市場價 30000元 /㎡； 新江灣城依托稀缺資源市場價已運(yùn)作 42023元 /㎡（精裝），去化快速； 數(shù)據(jù)來源：佑威系統(tǒng)、網(wǎng)上房地產(chǎn) 住宅銷售周期優(yōu)于辦公、價值釋放同樣優(yōu)于辦公。 解決問題一：居住類產(chǎn)品 聚仁理解的物業(yè)定位 解決問題二：如何塑造居住類產(chǎn)品？ 什么級別的居住類產(chǎn)品？ 價值傳承 外灘價值外溢、未來同樣是濱江豪宅指標(biāo)區(qū)域 本案 白金灣府邸 湯臣一品 財富海景 世茂濱江 綠城黃浦灣 華潤九里外灘 尚海灣豪庭 海珀日暉 豐盛皇朝 第一承脈 東外灘 南、北外灘：尚海灣、海珀日暉、白金灣 60000100000元 /㎡ 浦西外灘濱江：綠城黃浦灣、華潤外灘九里 70000100000元 /㎡ 浦東陸家嘴：湯臣一品、財富海景、世茂濱江 80000140000元 /㎡ 第二承脈 第三承脈 第四承脈 外灘價值不斷外溢延伸，東外灘同樣將成為未來濱江豪宅的指標(biāo)區(qū)域。 自身形象：東外灘代表性個案； 區(qū)域形象：傳承外灘價值 ， 同級別于其他外灘價值的濱江豪宅指標(biāo)區(qū)域； 項目是沿承濱江豪宅價值、代表東外灘居住形象的全市型頂級居住產(chǎn)品 解決問題二：全市性、頂級居住類產(chǎn)品（第二集團(tuán)） 聚仁理解的項目級別 解決問題三：辦公類性質(zhì)豪宅的市場瓶頸、如何突破？ 面對項目單體式 ， 同時又是辦公性質(zhì)的豪宅 ， 是否能打造頂級居住產(chǎn)品 ？ 豪宅類別 內(nèi)環(huán)土地稀缺、單體式豪宅發(fā)展趨勢明顯 財富海景 湯臣一品 白金灣府邸 尚海灣豪庭 綠城黃埔灣 嘉里華庭 濟(jì)南路 8號 翠湖天地 靜安寺 華山路 新天地 御華山 海珀日暉 華潤外灘九里 項目 類型 屬性特征 項目名稱 性質(zhì) 社區(qū)型豪宅 傳統(tǒng)市中心地段 濱江稀缺資源 嘉里華庭 住宅 翠湖天地 住宅 尚海灣豪庭 住宅 華潤外灘九里 住宅 綠城黃浦灣 住宅 財富海景 住宅 湯臣一品 住宅 單體式豪宅 傳統(tǒng)市中心地段 濱江稀缺資源 濟(jì)南路 8號 辦公 御華山 辦公 海珀日暉 住宅 白金灣府邸 住宅 第一類：傳統(tǒng)社區(qū)型豪宅（依托核心地段、濱江資源） 第二類：單體式豪宅（依托核心地段、濱江資源） 價值對比 單體辦公性質(zhì)豪宅價值運(yùn)作不低于傳統(tǒng)豪宅 類型 項目名稱 性質(zhì) 目前對外報價 （元 /㎡） 07年成交均價 （元 /㎡） 08年成交均價 （元 /㎡） 09年成交均價 （元 /㎡） 10年成交均價 （元 /㎡） 年均漲幅 社區(qū)型豪宅 嘉里華庭 住宅 90000 81142 85243 5% 翠湖天地嘉苑 住宅 120230 84085 70827 117137 22% 尚海灣豪庭 住宅 60000 27359 30362 42311 57142 27% 華潤外灘九里 住宅 100000 63291 68710 9% 綠城黃浦灣 住宅 52750 82670 57% 財富海景 住宅 37644 50841 52174 60919 15% 湯臣一品 住宅 140000 142199 107297 158638 12% 單體式豪宅 濟(jì)南路 8號 辦公 8000090000 87841 御華山 辦公 100000 62664 69280 11% 海珀日暉 住宅 100000 67023 74275 11% 白金灣府邸 住宅 60000120230 39536 58171 104600 41% 單體辦公性質(zhì)豪宅價格、價值漲幅同樣可以運(yùn)作一線豪宅價值表現(xiàn)。 項目介紹 體量 占地 5838㎡ 建面 25000㎡ 總戶數(shù) 52戶 立面 超現(xiàn)代風(fēng)格 玻璃幕墻 國際時尚 物業(yè)類型 一棟辦公性質(zhì)高層 戶型面積 729層：一層兩戶； 32 407㎡ （ 46套） 3035層：一層一戶； 737㎡（ 6套） 裝修情況 毛坯 會所功能 2023㎡ LOUNGE BAR、專用御廚水晶宴會廳、日式料理燒烤宴會廳、恒溫泳池、 SPA水療 物業(yè)管理 上海鼎固物業(yè) 物業(yè)服務(wù) 專屬性物業(yè)配套服務(wù)（如預(yù)訂上海頂級廚師等） 市場表現(xiàn) 開盤日期 （辦公性質(zhì)） 推盤套數(shù) 52 去化套數(shù) 15 去化率 29% 月均去化套數(shù) 市場報價 100000元 /㎡ 成交均價 69280元 /㎡ 407㎡ 327㎡ 案例分析 御華山 問題①：面積段單一、分割相對偏大； 問題②：不做精裝修交房、內(nèi)部自行分割； 問題③：辦公性質(zhì)、限制外籍人士購買； 導(dǎo)致市場去化緩慢。 項目產(chǎn)品建議 第一：面積段分割配比 第二：會所、物業(yè)建議 第三：裝修、風(fēng)格建議 一、面積段分割建議 —— 順應(yīng)主力市場的發(fā)展及需求 從面積看，豪宅以三房和四房為主力，三房占到 29%，四房占到 47%；三房面積一般在 250300㎡左右，四房面積控制在 250350㎡。 ① 市場主流考慮：主流面積段三房 250300㎡ 、 四房 250350㎡； ② 市場去化考慮：面積段在 220360㎡之間最具市場去化支撐； 建議項目主力面積段 200360㎡ 之間 ， 符合目前市場主流豪宅面積 ， 同時具備去化支撐； 同時考慮項目自身形態(tài) 、 景觀因素 ， 高樓層適當(dāng)分割相對較大的戶型 ， 體現(xiàn)獨(dú)尊感； 面積段建議 設(shè)備用房 戶型分割一 1824層（一層六戶） 總套數(shù)： 42套 標(biāo)準(zhǔn)層 面積 約 1800平米 得房率約 7073% 戶型面積分割 剪刀梯 設(shè)備用房 戶型分割二 2528層（一層四戶） 總套數(shù)： 16套 標(biāo)準(zhǔn)層 面積 約 1666平米 得房率約 7073% 隨著建筑造型的逐層退減，南向兩戶面積會有所減少，（ 490460平米） 剪刀梯 主仆分梯，獨(dú)立進(jìn)出通道 戶型分割三 2931層（一層二戶） 總套數(shù)： 6套 標(biāo)準(zhǔn)層 面積 約 1330平米 得房率約 7073% 面積配比表 面積段 200300㎡ 340360㎡ 500㎡左右 650700㎡ 總計 套數(shù) 28套 22套 8套 6套 64套 配比 44% 34% 13% 9% 100% 層數(shù) 1824 182