【文章內(nèi)容簡介】 對城市造成震撼性的影響，提升項目品質(zhì)及形象，為公司后期開發(fā)商業(yè)奠定良好的口碑。 第三部分：定位分析 一、項目定位前準備 ?項目整體定位依據(jù) 地段 交通 ?銀川市被譽為美麗的塞上湖城，自然環(huán)境優(yōu)越，人文環(huán)境和諧，宜居城市的城市定位，讓銀川市成為西北區(qū)域經(jīng)濟人文發(fā)展的核心城市。 ?本項目處于銀川市東南角，臨近并且成為兩大重要的商圈聯(lián)系的黃金軌道，交通便利，車流旺盛。 水景 商業(yè) ? 銀 川市政府斥巨資對項目西側二支排溝進行改造，打造銀川城南水景商業(yè)街。 ? 本案積極響應政府號召，力圖在治理好的水景景觀帶上鑄造環(huán)境優(yōu)美的水景商業(yè)街，讓商戶不僅獲得高額的投資回報外，還等欣賞并擁有這水景風光的一角。 投資 價值 ? 區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)較為單一，對于中高檔餐飲娛樂的商業(yè)供給甚少，且較為分散，難以滿足城市居民的聚會、休閑娛樂生活需求； ? 周邊對于商鋪的供給幾于殆盡，本案的商業(yè)正好成為區(qū)域唯一的供給； ? 城市的發(fā)展必定會誕生主題式商業(yè)，形成新的商業(yè)氛圍，而本案獨立式商業(yè)街的設計，為商戶提供了經(jīng)營各類中高檔商業(yè)的機會，成為城市發(fā)展的標桿。 第三部分：定位分析 二、項目整體定位 ? 由定位的整體思路出發(fā)，嚴格遵循定位原則，在充足的定位依據(jù)上我們力圖將康橋水郡水景商業(yè)街打造成： 塞上湖城獨一無二，獨具規(guī)模的 中高端 “歐式 水景” 餐飲娛樂主題街 第三部分：定位分析 三、項目形象定位 湖城、水景、歐陸風情 成就康橋水郡的尊貴與浪漫！ ? 銀川市中心城區(qū)的風貌特色定位為“塞上湖城、回鄉(xiāng)風情、 西夏古都”。 ? 銀川市政府斥巨資對項目西側二支排溝進行改造，打造銀川城東水景商業(yè)街。 ? 項目獨特歐式風情設計，外檐華麗浪漫，高貴大方。 第三部分：定位分析 四、項目客戶群定位 按照客戶性質(zhì)可將客戶分成三類：投資者、經(jīng)營者和消費者； ? 項目投資者定位： 1. 因社區(qū)商業(yè)的單價和總價都較高，可將具有豐富經(jīng)驗及資金實力雄厚的投資客作為主要的客戶群體，分類及比例如下： a) 本市企事業(yè)單位高層領導、私企負責人、具有較強投資實力的鄉(xiāng)鎮(zhèn)村名作為主要投資群體，預計占 35%； b) 自治區(qū)周邊地級市及內(nèi)蒙、甘肅、陜西、山西等省市客戶看好本市投資市場的人士 30%； c) 自治區(qū)煤炭、化工、石油、電力等企業(yè)中高層管理人士，預計占 15%。 d) 本市及周邊公務員，預計占 10%。 e) 本項目及周邊居住區(qū)的高薪階層，預計占 10% 2. 他們的消費行為表現(xiàn)為：希望物有所值，購買較為理性，通?；ㄥX有計劃，較為謹慎，注重產(chǎn)品升值潛力。 3. 投資者年齡見下表： 客戶年齡 2534 3545 45以上 比例 20% 50% 30% 3. 投資者區(qū)域來源見下表： 區(qū)域來源 本市常住 外來常住 外來暫住 比例 55% 30% 15% 第三部分：定位分析 四、項目客戶群定位 ? 項目經(jīng)營者定位： 本案商業(yè)街的經(jīng)營者可分為兩類，一是通過自購商鋪來進行經(jīng)營，另一種是通過租賃商鋪進行經(jīng)營。 根據(jù)分析項目經(jīng)營者的定位如下： 1. 客戶特征如下： a) 在本市內(nèi)及下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)或鄰近、周邊區(qū)域做餐飲生意，并有意擴大經(jīng)營規(guī)?；蚋鼡Q經(jīng)營地點者。 b) 品牌餐飲娛樂連鎖的經(jīng)營者或品牌加盟店經(jīng)營者。 c) 看重本項目區(qū)域地段、交通及水景優(yōu)勢資源，擬開餐飲酒吧的初次創(chuàng)業(yè)者。 d) 周邊區(qū)域從事機電、五金、機修等行業(yè)且具有較強資金實力，欲在本區(qū)域內(nèi)開設新店鋪的經(jīng)營者。 e) 看重區(qū)域內(nèi)成熟的居住氛圍及巨大的人流、車流優(yōu)勢，擬開設生活配套店鋪的經(jīng)營者。 2. 經(jīng)營者年齡分析： 客戶年齡 2534 3545 45以上 比例 25% 55% 20% 3. 經(jīng)營者們關注地段是否優(yōu)越、交通是否便利、人氣是否旺盛以及周邊居民的消費實力等，他們自信，理智，不懷疑自己的經(jīng)營眼光及經(jīng)營實力。 第三部分：定位分析 四、項目客戶群定位 ? 項目消費者定位： 因本案定位為水景餐飲娛樂商業(yè)街，未來目標消費群體的培育方向為： 1. 時尚青年：尋求個性化的表現(xiàn)，對于消費過程有較高的體驗過程，對于特色消費情有獨鐘，個性化需求最為崇尚； 2. 白領階層：講究生活的便捷與品質(zhì)。 3. 公共社交人士：因工作或其他需求，經(jīng)常應付各種社交場合，對于社交的私密性、檔次性以及舒適特色性要求較高。 4. 有為人士：在城市已有自己的事業(yè)根基，追求不斷擴大的生活空間，尋求安逸的購物消費環(huán)境。 5. 品牌追求者：對于都市中時尚品牌的咖啡廳、品牌餐飲店較為忠實，喜歡有檔次、有品位、便捷舒適的消費環(huán)境。 6. 尋求方便的人士：就近消費，方便實惠成為其首要考慮的因素。 7. 崇尚特色美食及餐飲娛樂場所的各類人群。 第三部分：定位分析 五、商鋪主題定位 ? 本項目的主題定位為： 塞上湖城，獨一無二、獨具規(guī)模的歐陸、水景 餐飲娛樂美食街 ? 主題闡述： 1. 塞上湖城：銀川市自古就有“ 72連湖”塞上湖城的美譽！ 2. 獨一無二：鑄造市內(nèi)首個具有鮮明特色的主題式商業(yè)街，在市內(nèi)尚屬首例！ 3. 獨具規(guī)模：主題美食街建筑面積約 5500㎡，共有近 44間商鋪的規(guī)模性主題特色商業(yè)街！ 4. 歐陸：項目主題建筑風格以“歐式古典主義”為原型，將建筑的奢華與浪漫盡顯其中； 5. 水景 ：借助銀川市重點打造的景觀水系，形成自己獨具特色的主題水景商業(yè)街； 6. 餐飲娛樂美食街：填補城市主題商業(yè)街的空白，引領城市發(fā)展的方向。 第三部分：定位分析 六、業(yè)態(tài)定位 以特色餐飲娛樂為主、機電類為輔、其他經(jīng)營業(yè)態(tài)有力補充！ 業(yè)態(tài) 餐飲娛樂類 機電類 其他經(jīng)營業(yè)態(tài) 種類 特色飯店、風味小吃、連鎖快 餐、咖啡廳、酒吧、茶社等 電纜、機電、車修類 銀行、美容、美發(fā)、干洗、通 信繳費處、藥店 所占比例 55% 30% 15% 1. 根據(jù)本市周邊業(yè)態(tài)的分布情況、發(fā)展情況、飽和程度尋找市場空白點！ 2. 根據(jù)產(chǎn)品特征，確定與產(chǎn)品匹配的業(yè)態(tài)； 3. 根據(jù)項目所處區(qū)域內(nèi)，現(xiàn)在或未來的意向客戶群的消費力及特征定位本案的業(yè)態(tài)。 ? 業(yè)態(tài)定位原則： ? 業(yè)態(tài)分布比例如下： 第三部分：定位分析 七、商鋪價格定位 項目名稱 狀態(tài) 商鋪面積 售價 /租價 寶慶家園 經(jīng)營 130㎡ 900010000元 /㎡ 車管所周邊商鋪 經(jīng)營 —— —— 麗景苑 售罄代租 150㎡ 12023元 /㎡ 友愛三區(qū) 經(jīng)營 150㎡ —— ? 項目價格定位考慮因素： 1. 因目前區(qū)域競品暫無新增供給，且區(qū)域地段上未來只有本項目的近 8550㎡的中型商業(yè)供給，故商業(yè)的稀缺性成為本項目價格定位的主要考慮因素； 2. 本項目規(guī)劃中的大型綜合超市增大了未來周邊商業(yè)的發(fā)展空間及升值潛力，致使優(yōu)越的投資價值因素成為本項目價格加分的因素； 3. 定位為特色主題式水景餐飲娛樂商業(yè)街，因其獨一無二且中高檔次的定位，致使本項目的商