商業(yè)營(yíng)銷策劃方案模式分析營(yíng)銷策略(編輯修改稿)
2025-02-05 11:52 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 100 － 50元 /－ 9000萬(wàn) A、平均 50元 /月 m2經(jīng)營(yíng)收益：B、按 80元 /月 /m2計(jì)：?jiǎn)蝺r(jià) 返租 經(jīng)營(yíng)收益 總收益9000元 60 120/+3600 10000元 66 +14/+2520 12023元 80 0 15000元 100 20/3600 C、按 100元 /月 /m2計(jì)：?jiǎn)蝺r(jià) 返租 經(jīng)營(yíng)收益 總收益9000元 60 +40/+7200 10000元 66 +34/6120 12023元 80 +20/3600 15000元 100 0 D、按 30元 /月 /m2計(jì)：?jiǎn)蝺r(jià) 返租 經(jīng)營(yíng)收益 總收益9000元 60 30/5400 10000元 66 33/5940 12023元 80 50/9000 15000元 100 70/12600 3．價(jià)位建議：底價(jià)：9000—10000 元 ? 符合市場(chǎng)價(jià)，接近消費(fèi)心理。 ? 達(dá)到現(xiàn)金回收要求（ — 億） ? 考慮返租模式，價(jià)位有竟?fàn)幜Α? ? 首付和月供的投資門檻不高。 ? 對(duì)后期經(jīng)營(yíng)壓力小，對(duì) 800萬(wàn) /年補(bǔ)貼依賴小。表價(jià)：1F—12023 元2F—10000 元 ? 考慮三年即返的促銷運(yùn)用以及營(yíng)業(yè)稅，優(yōu)惠折扣等，以及前 三年經(jīng)營(yíng)狀況，商場(chǎng)裝修，設(shè)備等。價(jià)位 設(shè)計(jì)對(duì)營(yíng)銷 策略提出相 應(yīng) 要求要求 策略 說(shuō) 明?產(chǎn)權(quán) 商 鋪 劃小分割 10— 20 m2 有助于控制 總 價(jià)和 擴(kuò)大全民投 資?降低首付 三年即返 降低投 資門檻 ，提高成交率?付款方式 創(chuàng) 新 送 投資基金 促 銷認(rèn)購(gòu) 期 “3000元抵 10000元 ”付款方式設(shè)計(jì)：A、在 總 價(jià)扣除面積 總價(jià)（萬(wàn)）總價(jià)（萬(wàn)）首付 3年即返 實(shí)首付10年貸款（萬(wàn)）月供 月租10m2 12 5 549 753面積 單 價(jià)（ 元）總 價(jià)（ 萬(wàn)）首付（ 萬(wàn)）三年即返認(rèn)購(gòu)優(yōu) 惠實(shí) 首付(萬(wàn) )貨 款(萬(wàn) )月供 月租回 報(bào)(元 )備 注10m2 12023 12 6 7000 6 659 753返租回 報(bào) 按總 價(jià) 元 計(jì)B、在首付扣除?開盤期 “三年即返”面積 單價(jià)(元 )總價(jià)(萬(wàn) )首付(萬(wàn) )三年返租(萬(wàn) )實(shí)首付(萬(wàn) )貸款(萬(wàn) )月供(元 )月租(元 )10m2 12023 12 6 6 659 800A、在首付中扣除B、在總價(jià)中扣除面積 單價(jià) (元 ) 總價(jià) (萬(wàn) ) 首付 (萬(wàn) ) 貸款 (萬(wàn) ) 月供 (元 ) 月租 (元)10m2 12023 4 439 800元?階 段 戰(zhàn) 役促 銷 期 “萬(wàn)元投資基金 ”計(jì)劃 面積 單 價(jià)(元 ) 總 價(jià)(萬(wàn) ) 首付 (萬(wàn) )三年返租 (萬(wàn) )投 資基金申 請(qǐng)(萬(wàn) )實(shí) 首付(萬(wàn) )貨 款(萬(wàn) )月供(元 )月租回 報(bào)(元 )10 m2 12023 12 6 1 6 659 800投 資 基金在第四投 資 基金在第四年從返租中扣除年從返租中扣除： ? 以老代新，雙優(yōu)惠 ? 現(xiàn)場(chǎng) 2個(gè)點(diǎn)折扣控制 ? 一次性付清折扣優(yōu)惠 ? 集團(tuán)購(gòu)買的折扣優(yōu)惠： ? 三年返扣除后定價(jià)的可行性 ? 鋪位劃分（實(shí)用率，功能設(shè)置，分區(qū)） ? 直接簽合同（定金視為合同金一部分） ? 銀行放貸的技術(shù)處理 鑒于期房銷售以及 “大 MALL”新穎概念， 5點(diǎn) 1線的通路展示尤顯重要（三）通路要素賣場(chǎng)：功能銷售MALL展示辦公、財(cái)務(wù)接待道具陳列（沙盤）冾談活動(dòng)區(qū)室內(nèi)、室外空間外廣場(chǎng)功能 /情趣綜合型賣場(chǎng)，承載對(duì) MALL的形象展示體驗(yàn)功能概念：MALL濃縮體驗(yàn)構(gòu)想：外廣場(chǎng)氣度，建筑標(biāo)志物，水幕電影，兩層鋼架結(jié)構(gòu)，園林小品 ,酒吧現(xiàn)場(chǎng) 圍墻； 農(nóng)業(yè)路人行道改造展場(chǎng)略動(dòng)線 農(nóng)業(yè)路引線展示（旗 /燈箱 /廣告牌） 107國(guó)道展示 （旗 /燈箱 /廣告牌）推廣要求： ? 短期集中廣告投放 ? 1/2版或全版形式 ? 廣告，炒作，公關(guān)事件， DM的整體傳播 ? 戶外廣告和展示活動(dòng)的必要性。 （戶外廣告，包括周邊街道廣告）（四）推廣策略：推廣費(fèi)用：包括：廣告、展示、促銷、公共活動(dòng)、賣場(chǎng)和戶外 廣告的費(fèi)用部分?jǐn)側(cè)??？備N售額的 2％ 約 360萬(wàn)引 導(dǎo) 認(rèn)購(gòu) 開 盤MALL年 全民 創(chuàng) 富 財(cái) 富日 節(jié) 奏與 訴 求：推廣方案（ 見(jiàn)執(zhí) 行策略）促 銷SP四．執(zhí)行策略策略主題促銷（ 15天 ） 完善備戰(zhàn) 造勢(shì)亮相 蓄水集客 促進(jìn)成交 策略調(diào)整籌備期 引導(dǎo)期 認(rèn)購(gòu)期 開盤期 調(diào)整期 階段戰(zhàn)役（ 4－ 6月） （ 5－ 7月） （ － ） （ 10－ 15天） (15天 ) 前期充分； 開盤 封盤 開盤 ,節(jié)奏控制； 操盤邏輯清晰? 計(jì)劃 10月結(jié)束銷售。（余尾盤清銷）? 。? 延長(zhǎng)引導(dǎo)期，調(diào)整期，壓縮銷售周期，壓迫促進(jìn)成交。? 鑒于產(chǎn)權(quán)商鋪， MALL，返租的創(chuàng)新，所以引導(dǎo)期成為營(yíng)銷重要階段。? 認(rèn)購(gòu)期，開盤期以強(qiáng)勢(shì)推廣和強(qiáng)力促銷手段（如三年即返 /3000抵 10
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