【文章內(nèi)容簡介】 （特色餐飲達 70%以上，其他為生活型商業(yè)如銀行、精品、小百貨等） 一樓南北兩端：大中型餐廳（海鮮酒樓、湘粵特色酒樓等）高檔美發(fā)機構（美絲坊、發(fā)源地等） 一樓主體：湘中各類特色小吃、中西式快餐、中小型特色餐飲店、煙酒茶類、小百貨精品店等 人民公社大食堂 時尚百貨 銀行 大型美容美發(fā)機構 規(guī)劃示意圖 北 南 主體規(guī)劃：量販式卡拉 OK、大型足浴、按摩、經(jīng)濟型商務酒店等。 規(guī)劃示意圖 二、三樓商鋪業(yè)態(tài)布局示意： 主體為餐飲、娛樂、休閑館，所占比列控制在 80%左右。 大型足浴 北 南 中間及四、五樓業(yè)態(tài)布局： 規(guī)劃娛樂、休閑健身館與培訓機構，所占比列控制在 100%。 主體規(guī)劃：動漫城、網(wǎng)吧、休閑棋牌室、健身、培訓機構等 北 南 ? 項目外立面和內(nèi)街的燈光重新設計，針對項目定位選擇有表現(xiàn)力的燈光組合達到最佳的視覺效果。 ? 商業(yè)街外立面統(tǒng)一重新設計，加強動感設計，以促進逗留消費，立面風格以現(xiàn)代為主，局部古典，增加文化氛圍。 產(chǎn)品建議 1—— 現(xiàn)代古典立面風格 二、項目產(chǎn)品改造建議 產(chǎn)品建議 2—— 加強交通組織、增加停車位 ?消費性的業(yè)態(tài)定位，對于停車位的要求相對高 ，建議南北兩入口要進行優(yōu)質(zhì)規(guī)劃，提供盡量多的停車位給消費者。 ?打破現(xiàn)代步行街禁止通車的格局，建議項目實行南北通車，這樣便于消費者的選擇和出行方便。同時可減輕入口的停車壓力。 產(chǎn)品建議 3—— 加強餐飲排煙排氣改造 ?建議項目與城管、衛(wèi)生、防疫等職能單位溝通，與設計單位溝通增加項目排煙、排污、排水等設計 ?中心街處建議安裝觀光電梯，有利于提高項目的形象和功能。也便于以后在此區(qū)域業(yè)態(tài)的招商。 解決項目整體營銷問題 實現(xiàn)項目快速銷售招商與持續(xù)經(jīng)營 4 10個月 4大步驟實現(xiàn) 一、項目總體營銷目標 目標 整體招商達到 80%以上，奠定開業(yè)基礎。 將百樂門商業(yè)街打造成湘中知名商業(yè)名片 構筑起項目湘中第一風情商業(yè)街品牌形象 10個月實現(xiàn)項目整體約 立起漣鋼房房產(chǎn)城市運營商品牌形象 二、項目總體營銷 4大步驟 第一步：全面更新項目現(xiàn)場包裝，百樂街形象高端亮相 第二步：大型公關事件活動，強化百樂街商業(yè)品牌形象， 樹立市場投資與經(jīng)營信心 第三步：招商先行，引進龍頭品牌商家，助推項目品牌發(fā) 展并促進銷售 第四步：分批開盤，控制銷售節(jié)奏，不斷創(chuàng)造熱銷狂潮。 產(chǎn)權銷售式 此方式有利于資金盡快回籠，目前國內(nèi)有產(chǎn)權的商鋪多以銷售為主。這種方法有利于開發(fā)商降低投資風險，也讓投資擁有自己的個人資產(chǎn)，對買賣雙方可謂雙贏。但由于出售后產(chǎn)權零散分布，不利于后續(xù)經(jīng)營管理。 租售結合模式 為了達到更好的銷售水平，開發(fā)商介入到商場的經(jīng)營事務中，在工程尚未竣工時，提前開始招商引租工作，以帶租約的商鋪來吸引更多的投資者購買商鋪。這種方式有利于增強投資者信心，最終目的還在于促進銷售 。 只租不售式 目前國外的大部分商業(yè)物業(yè)基本上只租不售。開發(fā)商兼具經(jīng)營管理者的角色，目的是通過物業(yè)租賃，收取租金達到贏利的目的。這種長線投資，如果經(jīng)營得法，一般在十年內(nèi)即可收回全部投資，以后還有長期、增值的租金收益，比短期銷售物業(yè)的獲利要大得多。 商業(yè)地產(chǎn)銷售模式 三、銷售策略分析 銷售模式建議 —— 主體產(chǎn)權銷售，部分租賃或返租。 考慮到項目整體銷售經(jīng)營及回籠資金需要，同時根據(jù)很多大型品牌餐飲娛樂業(yè)一般只租不買的特點，我們建議項目關鍵龍頭商業(yè)部分采取租賃與返租形式，而大部分小商鋪則采取完全銷售為主，從而做到以龍頭商業(yè)帶動整個商業(yè)街的銷售，實現(xiàn)項目快速回籠資金，并對商業(yè)街的業(yè)態(tài)進行整體控制，以保證項目商業(yè)經(jīng)營能夠持續(xù)成功。 周邊板塊租金價格掃描： 租金基本在 3060元 /平米。 根據(jù)典型商業(yè)項目的調(diào)查，項目周邊商鋪租賃和銷售價格水平如下： 地段 面積 m178。 租金（元 /月） 業(yè)態(tài) 拓步步行街北 50 1500 運動服飾 拓步步行街中間 80 1000 生活館 拓步步行街南 50 1380 布藝 五江建材城臨街 70 4500 建材 五江建材城內(nèi)鋪 70 2450 建材 沃爾瑪周邊 50 3350 建材 大西洋休閑廣場 1800 50萬 /年 洗浴，休閑 一頓亂呷 80 3600 餐飲 汽車服務中心 80 2800 汽車維修美容 四、項目定價 選取典型項目租金水平進行銷售價格測算，以 12年為投資回報期限， 銷售預價 =租金水平 12個月 12年。 五江建材城 臨街商鋪：運用預價方式 60元 /㎡ 月 12個月 12年 =8640元 /㎡； 內(nèi)街： 33元 /㎡ 月，運用預價公式 33元 /㎡ 月 12個月 12年 =4752/㎡； 最里面的商鋪： 25/㎡ 月，運用預價公式 =25元 /㎡ 月 12個月 12年 =3600元 /㎡； 沃爾瑪超市外側商鋪 租金水平為 65元 /㎡ 月，運用預價公式 =65元 /㎡ 月 12個月 12年 =9360元 /㎡。 拓步步行街 一層商鋪：運用預價方式 =70元 /㎡ 月 12個月 12年 =10080元 /㎡ ； 但該項目目前經(jīng)營很不成功，項目租金單個鋪面 1000元 /月基本沒市場。 周邊典型項目銷售價格 名稱 五江建材城臨街 沃爾瑪外側商鋪 拓步步行街 售價元 /㎡ 8640 9360 10080 租金元 /m178。 60 65 70（ 1000元 /鋪無人要） 周邊市場的售價與租金對比 參照項目周邊租售價格，綜合本項目的優(yōu)勢特征及品牌力度， 建議項目的銷售、租賃價格為： 一層： 10000元 ∕ ㎡（售價） 70元 ∕ ㎡（租價） 二層的售價和租金為一層的百分之五十左右 二樓： 5000元 ∕ ㎡（售價） 35元 ∕ ㎡（租價） 三層的售價和租金為一層的百分之三十左右 三樓： 3000元 ∕ ㎡（售價） 20元 ∕ ㎡（租價） 四、五層的售價和租金為一層的百分之二十左右 四、五樓： 2023元 ∕ ㎡（售價） 14元 ∕ ㎡（租價） 具體定價 —— 項目總面積： ㎡，預計總銷售額 170844050元，投資回報率達到 80%以上。 一層： 10000元 ∕ ㎡（售價） 70元 ∕ ㎡（租價） 10000元 ∕ ㎡ ㎡ =87245120 二層的售價和租金為一層的百分之五十左右 二樓： 5000元 ∕ ㎡（售價） 35元 ∕ ㎡（租價） 5000元 ∕ ㎡ ㎡ =43622560 三層的售價和租金為一層的百分之三十左右 三樓： 3000元 ∕ ㎡（售價） 20元 ∕ ㎡（租價） 3000元 ∕ ㎡ ㎡ =26173536 四、五層的售價和租金為一層的百分之二十左右 四、五樓、 2023元 ∕ ㎡（售價） 14元 ∕ ㎡（租價） 2023元 ∕ ㎡ ㎡ =10726874 2023元 ∕ ㎡ ㎡ =3075960 首要鎖定項目本區(qū)域與婁底市投資者（以企事業(yè)單位中高層、私營老板特別是礦老板為主，婁底人民不差錢）； 繼而輻射婁底周邊縣市及湖南省內(nèi)投資者； 看好項目市場前景的外地投資者。 五、客戶群體定位 □ 投資客群定位 漣鋼職工及周邊居民； 外地出差及游玩者； 周邊城鎮(zhèn)居民； 項目周邊中青年及學生。 □ 消費客群定位 婁底市餐飲、娛樂、休閑品牌投資經(jīng)營置業(yè)者； 湘中地區(qū)特色餐飲、娛樂、休閑品牌投資經(jīng)營置業(yè)者； 3