湖南婁底漣鋼商業(yè)街營(yíng)銷(xiāo)策劃方案_104ppt_xxxx(編輯修改稿)
2025-03-03 22:05 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 （特色餐飲達(dá) 70%以上，其他為生活型商業(yè)如銀行、精品、小百貨等） 一樓南北兩端：大中型餐廳（海鮮酒樓、湘粵特色酒樓等）高檔美發(fā)機(jī)構(gòu)（美絲坊、發(fā)源地等） 一樓主體：湘中各類(lèi)特色小吃、中西式快餐、中小型特色餐飲店、煙酒茶類(lèi)、小百貨精品店等 人民公社大食堂 時(shí)尚百貨 銀行 大型美容美發(fā)機(jī)構(gòu) 規(guī)劃示意圖 北 南 主體規(guī)劃：量販?zhǔn)娇ɡ?OK、大型足浴、按摩、經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店等。 規(guī)劃示意圖 二、三樓商鋪業(yè)態(tài)布局示意： 主體為餐飲、娛樂(lè)、休閑館，所占比列控制在 80%左右。 大型足浴 北 南 中間及四、五樓業(yè)態(tài)布局： 規(guī)劃娛樂(lè)、休閑健身館與培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，所占比列控制在 100%。 主體規(guī)劃：動(dòng)漫城、網(wǎng)吧、休閑棋牌室、健身、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等 北 南 ? 項(xiàng)目外立面和內(nèi)街的燈光重新設(shè)計(jì)，針對(duì)項(xiàng)目定位選擇有表現(xiàn)力的燈光組合達(dá)到最佳的視覺(jué)效果。 ? 商業(yè)街外立面統(tǒng)一重新設(shè)計(jì)，加強(qiáng)動(dòng)感設(shè)計(jì)，以促進(jìn)逗留消費(fèi)，立面風(fēng)格以現(xiàn)代為主，局部古典，增加文化氛圍。 產(chǎn)品建議 1—— 現(xiàn)代古典立面風(fēng)格 二、項(xiàng)目產(chǎn)品改造建議 產(chǎn)品建議 2—— 加強(qiáng)交通組織、增加停車(chē)位 ?消費(fèi)性的業(yè)態(tài)定位，對(duì)于停車(chē)位的要求相對(duì)高 ，建議南北兩入口要進(jìn)行優(yōu)質(zhì)規(guī)劃，提供盡量多的停車(chē)位給消費(fèi)者。 ?打破現(xiàn)代步行街禁止通車(chē)的格局，建議項(xiàng)目實(shí)行南北通車(chē)，這樣便于消費(fèi)者的選擇和出行方便。同時(shí)可減輕入口的停車(chē)壓力。 產(chǎn)品建議 3—— 加強(qiáng)餐飲排煙排氣改造 ?建議項(xiàng)目與城管、衛(wèi)生、防疫等職能單位溝通，與設(shè)計(jì)單位溝通增加項(xiàng)目排煙、排污、排水等設(shè)計(jì) ?中心街處建議安裝觀光電梯，有利于提高項(xiàng)目的形象和功能。也便于以后在此區(qū)域業(yè)態(tài)的招商。 解決項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速銷(xiāo)售招商與持續(xù)經(jīng)營(yíng) 4 10個(gè)月 4大步驟實(shí)現(xiàn) 一、項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo) 目標(biāo) 整體招商達(dá)到 80%以上，奠定開(kāi)業(yè)基礎(chǔ)。 將百樂(lè)門(mén)商業(yè)街打造成湘中知名商業(yè)名片 構(gòu)筑起項(xiàng)目湘中第一風(fēng)情商業(yè)街品牌形象 10個(gè)月實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體約 立起漣鋼房房產(chǎn)城市運(yùn)營(yíng)商品牌形象 二、項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo) 4大步驟 第一步：全面更新項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝，百樂(lè)街形象高端亮相 第二步：大型公關(guān)事件活動(dòng)，強(qiáng)化百樂(lè)街商業(yè)品牌形象， 樹(shù)立市場(chǎng)投資與經(jīng)營(yíng)信心 第三步：招商先行，引進(jìn)龍頭品牌商家，助推項(xiàng)目品牌發(fā) 展并促進(jìn)銷(xiāo)售 第四步：分批開(kāi)盤(pán)，控制銷(xiāo)售節(jié)奏，不斷創(chuàng)造熱銷(xiāo)狂潮。 產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售式 此方式有利于資金盡快回籠，目前國(guó)內(nèi)有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷(xiāo)售為主。這種方法有利于開(kāi)發(fā)商降低投資風(fēng)險(xiǎn)，也讓投資擁有自己的個(gè)人資產(chǎn)，對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方可謂雙贏。但由于出售后產(chǎn)權(quán)零散分布，不利于后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理。 租售結(jié)合模式 為了達(dá)到更好的銷(xiāo)售水平，開(kāi)發(fā)商介入到商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)事務(wù)中，在工程尚未竣工時(shí)，提前開(kāi)始招商引租工作，以帶租約的商鋪來(lái)吸引更多的投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪。這種方式有利于增強(qiáng)投資者信心，最終目的還在于促進(jìn)銷(xiāo)售 。 只租不售式 目前國(guó)外的大部分商業(yè)物業(yè)基本上只租不售。開(kāi)發(fā)商兼具經(jīng)營(yíng)管理者的角色，目的是通過(guò)物業(yè)租賃，收取租金達(dá)到贏利的目的。這種長(zhǎng)線投資，如果經(jīng)營(yíng)得法，一般在十年內(nèi)即可收回全部投資，以后還有長(zhǎng)期、增值的租金收益，比短期銷(xiāo)售物業(yè)的獲利要大得多。 商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售模式 三、銷(xiāo)售策略分析 銷(xiāo)售模式建議 —— 主體產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，部分租賃或返租。 考慮到項(xiàng)目整體銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)及回籠資金需要，同時(shí)根據(jù)很多大型品牌餐飲娛樂(lè)業(yè)一般只租不買(mǎi)的特點(diǎn)，我們建議項(xiàng)目關(guān)鍵龍頭商業(yè)部分采取租賃與返租形式，而大部分小商鋪則采取完全銷(xiāo)售為主，從而做到以龍頭商業(yè)帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)街的銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速回籠資金，并對(duì)商業(yè)街的業(yè)態(tài)進(jìn)行整體控制，以保證項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)能夠持續(xù)成功。 周邊板塊租金價(jià)格掃描： 租金基本在 3060元 /平米。 根據(jù)典型商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)查，項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)赓U和銷(xiāo)售價(jià)格水平如下： 地段 面積 m178。 租金（元 /月） 業(yè)態(tài) 拓步步行街北 50 1500 運(yùn)動(dòng)服飾 拓步步行街中間 80 1000 生活館 拓步步行街南 50 1380 布藝 五江建材城臨街 70 4500 建材 五江建材城內(nèi)鋪 70 2450 建材 沃爾瑪周邊 50 3350 建材 大西洋休閑廣場(chǎng) 1800 50萬(wàn) /年 洗浴，休閑 一頓亂呷 80 3600 餐飲 汽車(chē)服務(wù)中心 80 2800 汽車(chē)維修美容 四、項(xiàng)目定價(jià) 選取典型項(xiàng)目租金水平進(jìn)行銷(xiāo)售價(jià)格測(cè)算，以 12年為投資回報(bào)期限， 銷(xiāo)售預(yù)價(jià) =租金水平 12個(gè)月 12年。 五江建材城 臨街商鋪：運(yùn)用預(yù)價(jià)方式 60元 /㎡ 月 12個(gè)月 12年 =8640元 /㎡； 內(nèi)街： 33元 /㎡ 月，運(yùn)用預(yù)價(jià)公式 33元 /㎡ 月 12個(gè)月 12年 =4752/㎡； 最里面的商鋪： 25/㎡ 月，運(yùn)用預(yù)價(jià)公式 =25元 /㎡ 月 12個(gè)月 12年 =3600元 /㎡； 沃爾瑪超市外側(cè)商鋪 租金水平為 65元 /㎡ 月，運(yùn)用預(yù)價(jià)公式 =65元 /㎡ 月 12個(gè)月 12年 =9360元 /㎡。 拓步步行街 一層商鋪：運(yùn)用預(yù)價(jià)方式 =70元 /㎡ 月 12個(gè)月 12年 =10080元 /㎡ ； 但該項(xiàng)目目前經(jīng)營(yíng)很不成功，項(xiàng)目租金單個(gè)鋪面 1000元 /月基本沒(méi)市場(chǎng)。 周邊典型項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格 名稱(chēng) 五江建材城臨街 沃爾瑪外側(cè)商鋪 拓步步行街 售價(jià)元 /㎡ 8640 9360 10080 租金元 /m178。 60 65 70（ 1000元 /鋪無(wú)人要） 周邊市場(chǎng)的售價(jià)與租金對(duì)比 參照項(xiàng)目周邊租售價(jià)格，綜合本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)特征及品牌力度， 建議項(xiàng)目的銷(xiāo)售、租賃價(jià)格為： 一層： 10000元 ∕ ㎡（售價(jià)） 70元 ∕ ㎡（租價(jià)） 二層的售價(jià)和租金為一層的百分之五十左右 二樓： 5000元 ∕ ㎡（售價(jià)） 35元 ∕ ㎡（租價(jià)） 三層的售價(jià)和租金為一層的百分之三十左右 三樓： 3000元 ∕ ㎡（售價(jià)） 20元 ∕ ㎡（租價(jià)） 四、五層的售價(jià)和租金為一層的百分之二十左右 四、五樓： 2023元 ∕ ㎡（售價(jià)） 14元 ∕ ㎡（租價(jià)） 具體定價(jià) —— 項(xiàng)目總面積： ㎡，預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售額 170844050元，投資回報(bào)率達(dá)到 80%以上。 一層： 10000元 ∕ ㎡（售價(jià)） 70元 ∕ ㎡（租價(jià)） 10000元 ∕ ㎡ ㎡ =87245120 二層的售價(jià)和租金為一層的百分之五十左右 二樓： 5000元 ∕ ㎡（售價(jià)） 35元 ∕ ㎡（租價(jià)） 5000元 ∕ ㎡ ㎡ =43622560 三層的售價(jià)和租金為一層的百分之三十左右 三樓： 3000元 ∕ ㎡（售價(jià)） 20元 ∕ ㎡（租價(jià)） 3000元 ∕ ㎡ ㎡ =26173536 四、五層的售價(jià)和租金為一層的百分之二十左右 四、五樓、 2023元 ∕ ㎡（售價(jià)） 14元 ∕ ㎡（租價(jià)） 2023元 ∕ ㎡ ㎡ =10726874 2023元 ∕ ㎡ ㎡ =3075960 首要鎖定項(xiàng)目本區(qū)域與婁底市投資者（以企事業(yè)單位中高層、私營(yíng)老板特別是礦老板為主，婁底人民不差錢(qián)）； 繼而輻射婁底周邊縣市及湖南省內(nèi)投資者； 看好項(xiàng)目市場(chǎng)前景的外地投資者。 五、客戶(hù)群體定位 □ 投資客群定位 漣鋼職工及周邊居民； 外地出差及游玩者； 周邊城鎮(zhèn)居民； 項(xiàng)目周邊中青年及學(xué)生。 □ 消費(fèi)客群定位 婁底市餐飲、娛樂(lè)、休閑品牌投資經(jīng)營(yíng)置業(yè)者； 湘中地區(qū)特色餐飲、娛樂(lè)、休閑品牌投資經(jīng)營(yíng)置業(yè)者； 3
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