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正文內(nèi)容

xxxx年鎮(zhèn)江丹徒香堡西麓水岸項目營銷策劃方案(編輯修改稿)

2025-01-31 10:28 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 享受現(xiàn)代友居生活,有 “私密 ”,更有 “共享 ”; 彈性空間,靈動分割,空間大于想象; 開發(fā)商 /投資商 鎮(zhèn)江博威置業(yè)發(fā)展有限公司 小結(jié) 洋房的價格,別墅的享受 鎮(zhèn)江別墅市場調(diào)查 樓盤基本信息 項目名稱 南山淺水灣 占地面積 120230平方米 建筑面積 145000平方米 總戶數(shù) 358 綠 化 率 45% 容 積 率 產(chǎn)品構(gòu)成 別墅 3層,疊加 5層,雙拼 2層 建筑風(fēng)格 亞當(dāng)風(fēng)格的古典建筑 開盤 /入住時間 開盤時間 20233入住時間 20234 小區(qū)配套 會所 健身中心 沿湖景觀公園 物業(yè)地址 /交通狀況 丹徒區(qū)丹徒新城谷陽湖畔緯六路(丹徒實驗學(xué)校正對面) 銷售狀況 均價 7580元 /平方米,在售聯(lián)排 210230㎡,在售均價 7580元 /㎡ 景觀特點 北美小鎮(zhèn)的自然風(fēng)情,涌泉,疊瀑,靈動小區(qū)的主軸,林木疏密相間,花草由點及片,有序相錯,充分體現(xiàn)出自然的生態(tài)氛圍。再配合百葉隔柵,手工陶藝、露臺、拱欄和雕飾,粗糙質(zhì)感的外墻磚無不展示出淳樸自然休閑的自然特色,讓生活更加愜意和浪漫 鎮(zhèn)江別墅市場調(diào)查 樓盤基本信息 項目名稱 景湖印象 占地面積 33300平方米 建筑面積 94655平方米 綠 化 率 40% 容 積 率 產(chǎn)品構(gòu)成 聯(lián)排別墅 ,雙拼別墅 ,高層 一期共 76套雙拼和聯(lián)排別墅 面積從 230~ 290㎡不等 物業(yè)地址 /交通狀況 丹徒區(qū)九華山路與揚溪路交匯處 銷售狀況 均價 6000元 /平方米,目前在售聯(lián)排 238270㎡、雙拼 260㎡,在售均價聯(lián)排 6000元 /㎡,雙拼 8000元 /㎡。 開發(fā)商 /投資商 鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)興城建設(shè)開發(fā)公司 鎮(zhèn)江別墅市場調(diào)查 樓盤基本信息 項目名稱 駙馬山莊領(lǐng)山別墅 占地面積 300000平方米 建筑面積 202300平方米 停車位及戶數(shù) 300戶 綠 化 率 52% 容 積 率 產(chǎn)品構(gòu)成 聯(lián)排別墅 ,獨棟別墅 開盤 /入住時間 2023首批入住 202310 小區(qū)配套 3000平方米的中心會所薈萃了文化、休閑、娛樂、健身、茶飲等多項功能。 游泳池、網(wǎng)球場、籃球場、 物業(yè)管理及費用 深圳金地物業(yè) ,雙拼別墅 /平米 月,獨棟別墅 /平米 月 物業(yè)地址 /交通狀況 丹徒區(qū)千禧路 168號 銷售狀況 均價 10000元 /平方米 最低價 187萬元 /套,在售: 10套 240260㎡ 聯(lián)排別墅 187萬 /套起 10套 300400㎡ 獨立別墅 500萬 /套起 開發(fā)商 /投資商 中外合資鎮(zhèn)江豪斯嘉房地產(chǎn)有限公司 鎮(zhèn)江別墅市場調(diào)查 樓盤基本信息 項目名稱 優(yōu)山美地別墅 占地面積 700000平方米 建筑面積 460000平方米 停車位及戶數(shù) 2023 綠 化 率 43% 容 積 率 開盤 /入住時間 2023032023115 小區(qū)配套 幼兒園,小學(xué)、商業(yè)街,會所 物業(yè)管理及費用 /平方米 月 物業(yè)地址 /交通狀況 京口區(qū)禹山北路與谷陽路交界處(江蘇大學(xué)京江學(xué)院西門對面) 銷售狀況 均價 9000元 /平方米,目前在售疊加別墅 155—178㎡,在售均價 7600元 /㎡。聯(lián)體別墅,在售均價9000元 /㎡。一次性付款 ,按揭 。 開發(fā)商 /投資商 鎮(zhèn)江和融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 鎮(zhèn)江別墅市場特點 從供應(yīng)體量上看,各區(qū)大盤云集。 從產(chǎn)品風(fēng)格來看,產(chǎn)品比較單一 從產(chǎn)品形態(tài)上來看,聯(lián)排別墅是市場上的主流產(chǎn)品。 從區(qū)域分布來看,丹徒區(qū)占據(jù)別墅市場半壁江山。 從戶型面積上來看 ,180250平方米為別墅銷售主力戶型。 從價格上來看 ,由于別墅類型的不同 ,均價從 400010000不等。 綜上:鎮(zhèn)江別墅市場呈現(xiàn) 明顯的 平層效應(yīng)。 綜合而言,鎮(zhèn)江別墅市場呈現(xiàn) 供大于求 的態(tài)勢,具體特點如下: 四個區(qū)域年內(nèi)將有眾多項目面市,推出的別墅產(chǎn)品體量較大,板塊與板塊之間,項目與項目之間 競爭異常激烈。 別墅項目 開發(fā)體量迅猛增加 ,開發(fā)規(guī)模不斷增大,對于市場消化來說形成較大的考驗。 鎮(zhèn)江作為全國三類開發(fā)城市,消費實力有限,且輻射范圍不廣,流動人口不多。從目前去化的別墅來看,已經(jīng)消耗了較多的消費能力,對于別墅這樣的奢侈品大多都注重一次性消費,本身購買人群有限,再加上去化了一部分,使得今后的 別墅需求量會呈現(xiàn)增長緩慢甚至負(fù)增長的趨勢 ,部分別墅樓盤進行較長時間的蓄水也正表現(xiàn)了對市場需求的顧慮。 聯(lián)排別墅供應(yīng)量充足,雙拼、疊加戶型較少,現(xiàn)推出和即將推出產(chǎn)品多 以聯(lián)排為主,疊加、雙拼、獨立占少量。 鎮(zhèn)江別墅項目多以綜合性物業(yè)開發(fā)為主,很多在售項目和即將推出項目都是以別墅、洋房、高層、小高層等多種 混合物業(yè)形態(tài)為主 ,產(chǎn)品與產(chǎn)品差異化較大, 產(chǎn)品定位和消費群定位不明。 當(dāng)前歐陸及北美風(fēng)情仍然盛行于鎮(zhèn)江樓市,如萬科的紅郡、風(fēng)景城邦的英倫風(fēng)情,圣地雅格的南加州風(fēng)情等。但在 08年,一股中式風(fēng)也正在鎮(zhèn)江悄然刮起,亞東樸園、正太悠然居、南山一品三個中式風(fēng)格的樓盤相繼閃亮登場。 中式與歐式別墅的暗戰(zhàn)也悄然升起。 鎮(zhèn)江別墅市場特點 鎮(zhèn)江別墅市場特點解讀 解讀觀點 1: 平層效應(yīng) 亟待激活 鎮(zhèn)江別墅市場供應(yīng)體量大,產(chǎn)品風(fēng)格單一,同質(zhì)化嚴(yán)重,各項目之間的開發(fā)水平停留在一個層面,項目之間的差異化不明顯,呈現(xiàn)明顯的平層效應(yīng)。處于平層效應(yīng)的市場需要一個標(biāo)新立異、特色鮮明、勇為人先的領(lǐng)導(dǎo)者,帶領(lǐng)市場打破膠著的狀態(tài),突破現(xiàn)有的常規(guī),從產(chǎn)品特色到品牌宣傳、形象推廣甚至目標(biāo)客群都重新定位,進而激活市場。 尤其是別墅項目運作中一定要有一種豪氣和貴氣。別墅不是將民房改造成別墅的樣子,那樣只是空有別墅的形式而沒有別墅的內(nèi)容。 別墅是一種建筑生活藝術(shù),需要賦予它一種品質(zhì)和生活信仰。真正的別墅建筑生活藝術(shù)是一種對生命的尊崇,一種人生大愛。 鎮(zhèn)江別墅市場呼喚一個可以突破平層效應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)者級的項目,激活板塊市場,帶領(lǐng)大家沖出重圍,給別墅應(yīng)有的禮遇和贊許。 鎮(zhèn)江別墅市場特點解讀 解讀觀點 2: 供大于求 急需活水 鎮(zhèn)江別墅市場供需關(guān)系呈供大于求的態(tài)勢,以往消費群體主要為鎮(zhèn)江本地富裕階層,但一個三線城市的富裕階層有限,加之以往項目去化已經(jīng)消耗部分本地客群,未來將極有可能面臨“無米下炊”的困局。 別墅項目先天的高端品質(zhì)不允許過多地采取打折降價等常規(guī)促銷手段,但現(xiàn)實的無奈讓一些開發(fā)商不得不變相促銷。在市場調(diào)查期間的魏瑪假日壹墅的別墅價格竟然低于同區(qū)域的多層價格。如果這樣的局面持續(xù)太久,必然更大程度地打擊區(qū)域市場,甚至傷及市場元氣。 別墅作為高端房產(chǎn)產(chǎn)品,有很好的投資保值的價值。而鎮(zhèn)江的別墅市場還未經(jīng)過熱錢的炒作,投資空間巨大。加之高鐵的開通,區(qū)位優(yōu)勢越發(fā)明顯,吸引外來投資者入市成為解決供大于求現(xiàn)狀的源頭活水。 鎮(zhèn)江別墅市場需要外來投資者激活。而投資者需要得是真正高品質(zhì)的別墅產(chǎn)品。 PART 2 思 一、項目概況 二、項目分析 三、項目定位 四、產(chǎn)品建議 五、客群分析 從目的尋找答案 從本質(zhì)洞察價值 項目概況: 項目類型:別墅 項目位置:鎮(zhèn)江丹徒新城中心
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