【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 率、超低的建筑高度和高綠化率形成開放圍合的新亞洲院落。作為 2023年國際住宅博覽會(huì)中國首個(gè)示范作品，聯(lián)盟新城被鄭州市委、市政府授牌 “ 重大項(xiàng)目 ” ，當(dāng)之無愧的入選 “ 2023CIHAF中國名盤 ” ，并且是河南唯一榮評(píng) “ 中國優(yōu)秀戶型 ” 住宅小區(qū)。 綠城 ?百合公寓 樓盤位置： 鄭東新區(qū)農(nóng)業(yè)東路與第三城市中心軸線交叉口 開發(fā)單位： 河南中州綠城置業(yè)投資有限公司 規(guī)劃設(shè)計(jì) ：浙江綠城建筑設(shè)計(jì)有限公司 河南省建筑設(shè)計(jì)院 總占地面積 ： 600余畝 總建筑面積 ： 40萬㎡ 總規(guī)劃戶數(shù) ： 1500戶 容積率 ： 綠化率 ： 35% 車位配比 ： 1： 1 車位租售 ： 8萬 /個(gè) 建筑風(fēng)格 ： 新古典主義 建筑形態(tài) ： 低層 建筑結(jié)構(gòu) ： 框剪結(jié)構(gòu) 建筑層高 ： 面積范圍 ： 110300平米 主力戶型 ： 140— 160平米 物業(yè)管理機(jī)構(gòu) ： 浙江綠城物業(yè)管理有限 公 司 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 綠城 百合公寓是由多層公寓 、 小高層公寓 、 中心會(huì)所 、 泛會(huì)所 、商業(yè)步行街及各類現(xiàn)代化生活服務(wù)設(shè)施組成 ， 總占地面積 600畝 ， 總建筑面積近 40萬平方米的大型高尚生活園區(qū) 。 整個(gè)園區(qū)采用半圍合式的分組團(tuán)布局 ， 外借景觀水系入園 ， 內(nèi)依園區(qū)豐富的立體綠化 ， 各組團(tuán)高低錯(cuò)落 ， 形成靈活有序的空間形態(tài) 。 大規(guī)模的中心花園和組團(tuán) 、 宅間綠地及波光粼粼的水系 ， 形成了層次豐富的生態(tài)視域 。 項(xiàng)目采用整體設(shè)計(jì)的方法 ， 從環(huán)境的角度將建筑與景觀相結(jié)合 ， 最大限度的發(fā)揮景觀環(huán)境對(duì)于住區(qū)整體空間形態(tài)的影響 。 目前銷售情況： 160—— 200平方四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 200—— 300平方復(fù)式 綜合分析 區(qū)位分析 聯(lián)盟新城位于 農(nóng)業(yè)東路 88號(hào)（與第三城市中心軸線交匯處） 綠城 百合公寓位于 農(nóng)業(yè)東路與第三城市中心軸線交叉口 ，兩者 相隔不到四百米，而本項(xiàng)目與綠城 百合公寓僅一墻之隔，就整 體而言，該區(qū)位大面積住宅含（別墅）較為稀缺，因此，與本項(xiàng)目的總價(jià)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將較為激烈。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 聯(lián)盟新城為中國古典四合院式高端別墅，主要形式為疊加、雙拼、聯(lián)排和獨(dú)棟，其中以聯(lián)排和疊加為主，面積在 110—— 373平米之間，目前所剩房源 4套 綠城 百合公寓為低密度情景花園洋房，其主力戶型為三房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d及復(fù)式，戶型設(shè)計(jì)較為時(shí)尚，頂層復(fù)式均帶有歐式天窗，面積區(qū)間 110—— 300平米之間，配套設(shè)施齊全 從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，兩者面積較為相似，其中聯(lián)盟新城定位較高，綠城 百合公寓以大面積普通住宅為主，價(jià)格較低，對(duì)本項(xiàng)目威脅較大 目標(biāo)客戶層分析 聯(lián)盟新城目前定位為高端，其高的總價(jià)決定了目標(biāo)客戶層極大的限制，加上其中式風(fēng)格，因此其客層主要為：有較高的收入，大型私企業(yè)主或具有灰色收入的政府高官，或少量外籍人士、華僑等對(duì)中國古典情節(jié)有濃厚興趣的人。 綠城 百合公寓定位為中高階層，價(jià)格適中，其產(chǎn)品類型決定了其客層主要為：企業(yè)中層、政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、具有高學(xué)歷、高收入的年輕一族，喜歡歐式的風(fēng)情，較追求快節(jié)奏都市生活下，相對(duì)私密和有品質(zhì)的生活的人。 但前提是 :幾個(gè)主流高端項(xiàng)目的形象和價(jià)值建立均積累了至少四年的時(shí)間 ,品質(zhì)和價(jià)格的提高背后是客戶層的長(zhǎng)期培養(yǎng)和圈子的建立。 那么，對(duì)于上手就要做頂級(jí)、高端的本項(xiàng)目，對(duì)本地高端客層的深度把握和渠道整合，是項(xiàng)目成功的命脈。 對(duì)于長(zhǎng)期浸身于高端地產(chǎn)服務(wù)，并擁有鄭州最頂端的客戶資源平臺(tái)的大智，溫哥華項(xiàng)目是最好的發(fā)力平臺(tái)，在解決高端路線的問題上我們很有信心。 那么我們接下來要做的就是對(duì)這部分客層進(jìn)行深度的分解。 我們必須統(tǒng)一的思想 我們必須清楚的方向 我們必須塑造的形象 我們必須鎖定的事情 我們必須執(zhí)行的戰(zhàn)略 ?必須思考的三大命題 ?必須要走的三個(gè)關(guān)鍵 詞 ?項(xiàng)目案名 logo ?視覺識(shí)別的塑造 ?鎖定目標(biāo)人群 ?鎖定推廣總精神 ?項(xiàng)目戰(zhàn)略分析 ?項(xiàng)目整體推廣策略 ?解讀項(xiàng)目 ?項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境 “溫哥華項(xiàng)目” 客層定位的分析 —— 關(guān)于消費(fèi)形態(tài) 高級(jí)住宅 中檔住宅 豪華住宅 解困住宅 名流 中產(chǎn)家庭 貴族 小資階層 企業(yè)精英 暴發(fā)戶 工薪階層 平民 ?鎖定目標(biāo)人群 “溫哥華”客層社會(huì)屬性分析 —— 企業(yè)精英、名流貴族之家 社會(huì)人口形態(tài) 社會(huì)成就 認(rèn)同 個(gè)人成就 專業(yè)成就 ?貴族 ?暴發(fā)戶 ?名流 ?企業(yè)精英 ?大康 ?中康 ?小康 ?平民 價(jià)值取向 富豪 鉑宮 大康之家 中產(chǎn)家庭 龍騰盛世、德國印象 聯(lián)盟新城 溫哥華廣場(chǎng) 中義 老街、順弛 綠城 大地名都 盛世年華 “ 溫哥華 ”消費(fèi)定位分析 —— 消費(fèi)模型細(xì)化 消費(fèi)者 文化因素 文化 亞文化 社會(huì)階層 以傳統(tǒng)生活觀念為主，大有見識(shí)富裕階層 家族意識(shí)企業(yè)意識(shí) 上層 社會(huì)因素 參照群體 家庭 角色與地位 個(gè)人決策型 家庭 /社會(huì)的 峰頂人士 三次以上置業(yè) 個(gè)人因素 金融高管 私企老板 政府高官 暴發(fā)戶 年齡 /人生階段 職業(yè) 3550歲 高品質(zhì)的生活 生活方式 經(jīng)濟(jì)狀況 不低于 500萬身價(jià) 個(gè)性 /自我觀念 保守型 個(gè)人型 心理因素 動(dòng)機(jī) 圈層的認(rèn)同 品質(zhì)的提高 感覺 選擇性注意 /記 憶對(duì)本圈的感 覺非常敏銳 學(xué)習(xí) 內(nèi)省式 意見領(lǐng)袖式 信念與態(tài)度 溫哥華 掌控意識(shí) 自我意識(shí) 第一客戶級(jí)別： 本地大康富裕家庭外地遷鄭商務(wù)人群 居住傾向 生活理念：高尚而品位的居住 心理特征： 正處于人生爬坡階段 ， 面臨社會(huì)頂峰的誘惑 ， 渴望本圈層和認(rèn)同 ， 向往高尚品質(zhì)的國際化生活 。 行為方式：每天接受信息量巨大 ， 工作壓力大 ， 渴望身心休閑 ， 注重修養(yǎng) 。 這一階段的住宅特點(diǎn)：獲得認(rèn)同通過置業(yè)進(jìn)入頂級(jí)圈子 文化特質(zhì)：高質(zhì)素 、 見識(shí)多廣 、 國際特征 典型物業(yè)：中義阿卡迪亞 、 綠城百合公寓 代表人群： 文化程度高 ， 通過人生努力和知識(shí) 、 人際的積累成就事業(yè) ， 活躍在城市頂尖階層與中產(chǎn)階層之間 ， 行業(yè)特征為金融機(jī)構(gòu)高管 、 政府官員 、 企業(yè)金領(lǐng)等 。 第二客戶級(jí)別： 外地及外地遷鄭暴發(fā)戶 居住傾向 生活理念：我要尊貴 心理特征： 正處于人生如日中天的頂峰 ， 渴望揚(yáng)名立萬 ， 渴望社會(huì)的注意和認(rèn)同 。 行為方式：占有 、 炫耀比別人更多的優(yōu)勢(shì)資源 。 如旺地大宅 、 吃喝玩樂 、 名牌享受等 。 這一階段的住宅特點(diǎn)：以貴為榮 以大為尊 文化特質(zhì)：張揚(yáng) 夸張 典型物業(yè)：天下城 銀基王朝 藍(lán)堡灣