【正文】 2023年 3月 上午 4時 15分 :15March 6, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 04:15:0504:15:0504:15Monday, March 6, 2023 1知人者智，自知者明。 上午 4時 15分 5秒 上午 4時 15分 04:15: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 :15:0504:15:05March 6, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 6, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 6日星期一 上午 4時 15分 5秒 04:15: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 04:15:0504:15:0504:153/6/2023 4:15:05 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 我們要深度挖掘拉攏本地高端客層帶動外地客戶。 我們要將 300畝地王演繹為一個皇家人居。 生活的王者 —— 市場： CBD運河畔第一排，高尚人居版圖核心，最后收官之作 地王 ———— 企業(yè)品牌內(nèi)涵： 加拿大、國際的、超前的、經(jīng)典的、實力的、品位的、風(fēng)情的。 這類人群滲透到社會的各個行業(yè) ， 大多為一把手 。 心理特征： 表現(xiàn)身份的尊貴 ， 不得不受到尊貴的約束 所謂 “人在江湖 身不由己 為物所累 ” 行為方式：占有最好的資源 ， 滿足尊貴對人提出的符號要求 如： 富豪必須住別墅 、 穿名牌 、 出入高尚俱樂部等 這一階段的住宅特點：以貴族自封 以高尚為尊 文化特質(zhì)：嫁接國際時尚符號 、 標(biāo)簽 典型物業(yè)： 九郡 行為方式：占有 、 炫耀比別人更多的優(yōu)勢資源 。 我們必須統(tǒng)一的思想 我們必須清楚的方向 我們必須塑造的形象 我們必須鎖定的事情 我們必須執(zhí)行的戰(zhàn)略 ?必須思考的三大命題 ?必須要走的三個關(guān)鍵 詞 ?項目案名 logo ?視覺識別的塑造 ?鎖定目標(biāo)人群 ?鎖定推廣總精神 ?項目戰(zhàn)略分析 ?項目整體推廣策略 ?解讀項目 ?項目所處的市場環(huán)境 “溫哥華項目” 客層定位的分析 —— 關(guān)于消費形態(tài) 高級住宅 中檔住宅 豪華住宅 解困住宅 名流 中產(chǎn)家庭 貴族 小資階層 企業(yè)精英 暴發(fā)戶 工薪階層 平民 ?鎖定目標(biāo)人群 “溫哥華”客層社會屬性分析 —— 企業(yè)精英、名流貴族之家 社會人口形態(tài) 社會成就 認(rèn)同 個人成就 專業(yè)成就 ?貴族 ?暴發(fā)戶 ?名流 ?企業(yè)精英 ?大康 ?中康 ?小康 ?平民 價值取向 富豪 鉑宮 大康之家 中產(chǎn)家庭 龍騰盛世、德國印象 聯(lián)盟新城 溫哥華廣場 中義 老街、順弛 綠城 大地名都 盛世年華 “ 溫哥華 ”消費定位分析 —— 消費模型細(xì)化 消費者 文化因素 文化 亞文化 社會階層 以傳統(tǒng)生活觀念為主，大有見識富裕階層 家族意識企業(yè)意識 上層 社會因素 參照群體 家庭 角色與地位 個人決策型 家庭 /社會的 峰頂人士 三次以上置業(yè) 個人因素 金融高管 私企老板 政府高官 暴發(fā)戶 年齡 /人生階段 職業(yè) 3550歲 高品質(zhì)的生活 生活方式 經(jīng)濟(jì)狀況 不低于 500萬身價 個性 /自我觀念 保守型 個人型 心理因素 動機 圈層的認(rèn)同 品質(zhì)的提高 感覺 選擇性注意 /記 憶對本圈的感 覺非常敏銳 學(xué)習(xí) 內(nèi)省式 意見領(lǐng)袖式 信念與態(tài)度 溫哥華 掌控意識 自我意識 第一客戶級別： 本地大康富裕家庭外地遷鄭商務(wù)人群 居住傾向 生活理念：高尚而品位的居住 心理特征： 正處于人生爬坡階段 ， 面臨社會頂峰的誘惑 ， 渴望本圈層和認(rèn)同 ， 向往高尚品質(zhì)的國際化生活 。 但前提是 :幾個主流高端項目的形象和價值建立均積累了至少四年的時間 ,品質(zhì)和價格的提高背后是客戶層的長期培養(yǎng)和圈子的建立。 百合公寓為低密度情景花園洋房，其主力戶型為三房兩廳、四房兩廳及復(fù)式，戶型設(shè)計較為時尚，頂層復(fù)式均帶有歐式天窗，面積區(qū)間 110—— 300平米之間，配套設(shè)施齊全 從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，兩者面積較為相似，其中聯(lián)盟新城定位較高，綠城 目前銷售情況： 160—— 200平方四房兩廳兩衛(wèi) 200—— 300平方復(fù)式 綜合分析 區(qū)位分析 聯(lián)盟新城位于 農(nóng)業(yè)東路 88號（與第三城市中心軸線交匯處） 綠城 百合公寓是由多層公寓 、 小高層公寓 、 中心會所 、 泛會所 、商業(yè)步行街及各類現(xiàn)代化生活服務(wù)設(shè)施組成 ， 總占地面積 600畝 ， 總建筑面積近 40萬平方米的大型高尚生活園區(qū) 。由黑川紀(jì)章先生擔(dān)綱的首期工程，是其在深入了解了中國人的居住習(xí)慣后，結(jié)合中國傳統(tǒng)住宅四合院的形式，用現(xiàn)代的居住理念和手法設(shè)計的圍繞庭園形成的開放式圍合建筑，給人尊貴、親切、安全、私密的感覺。 商務(wù)配套、居住配套物業(yè)潛力巨大 隨著 13萬人口的入住、政府職能行政部門的遷入、會展經(jīng)濟(jì)的興起、中央商務(wù)區(qū)企業(yè)的進(jìn)駐成為為鄭東新區(qū)的四大前景，鄭東新區(qū)將逐漸成為一個商務(wù)行政居住積聚區(qū)，在未來一段時間內(nèi)，隨著社區(qū)人口的增加，作為商務(wù)、行政、居住配套的酒店、消費、休閑等商業(yè)物業(yè)面臨巨大的發(fā)展空間，也會得到眾多的經(jīng)營者和投資者的青睞。 ?項目所處的市場環(huán)境 市場開發(fā)量爆發(fā)，高端市場競爭殘酷 從我們統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，鄭州目前在售的具有一定規(guī)模，品質(zhì)的樓盤 50個左右， 20232023年合計供應(yīng)套數(shù) 46868套，每年供應(yīng) 23434套左右，供應(yīng)面積 280萬平方米左右，這些項目實現(xiàn)均價 /平方米，截至到 2023年 3月底可供銷售的套數(shù) 13499套。 2）在 SI24地塊南面是 6米寬的商業(yè)用地，考慮到南面是 60米深的城市綠化帶和金水河，此位置的景觀資源是本項目中最優(yōu)的，我們將此地段的商業(yè)設(shè)計成精品店，與雙拼住宅連為一體，可作為私房菜經(jīng)營或咖啡店，營造休閑、浪漫一條街。 1）商業(yè)建筑充分考慮各地塊的商業(yè)價值，設(shè)計不同功能的商業(yè)街和集中商業(yè)，融購物、休閑、娛樂為一體。 ? 用地周邊的交通系統(tǒng)已經(jīng)完善，北面是已經(jīng)建成的高尚樓盤。 通過對宗地周遍情況的分析及現(xiàn)場堪踏，我們對項目做出如下分析： ? 項目地理位置優(yōu)越，交通方便。 ?SI19地塊北臨農(nóng)業(yè)東路，東臨三城市中心軸線道路，南臨橫貫九路，西隔縱貫八路是本公司的另一塊占地 90畝的集中商業(yè)用地； ?SI24地塊北臨橫貫九路，東臨三城市中心軸線道路，南面與龍湖外南環(huán)南路間是 60米的城市綠化帶，龍湖外環(huán)南路南面是金水河，西面是鄭東新區(qū)管委會。與北美、歐式、地中海、新古典、現(xiàn)代風(fēng)格相比具有鮮明的差異和價值高度。將項目的“河畔第一排、 CBD最近的領(lǐng)地、最后一塊寶地”上升為 cbd地王的高度去闡述，在項目產(chǎn)品出街之前已經(jīng)奠定王位。我們要扮演的角色是最后出場、最有實力、醞釀最久的制高點品牌形象。 聚焦?fàn)I銷推廣和市場話語權(quán)的建立，進(jìn)行密集的強勢推廣。 ? 破題思路：利用社會資源深度挖掘本地高端客層資源 ?命題二：如