【正文】 要完成一個無競爭狀態(tài)的產(chǎn)品策略，既要遵守營銷層面的“差異性、排他性、唯一性”，又要塑造人居的真正高度，那么項目的建筑風格已經(jīng)替我們完成了這一點。他是絕對具有產(chǎn)品差異化的特點，又是建筑史上宮廷建筑向貴族乃至人民進化的時代作品，給與人居皇家化、宮廷化的最高級別特征。與北美、歐式、地中海、新古典、現(xiàn)代風格相比具有鮮明的差異和價值高度。值得我們在產(chǎn)品層面大說特說。也是我們在要走的第三個關鍵詞。 第一章總結： 行業(yè)要求我們必須 —— 聚焦品牌力和產(chǎn)品力 市場要求我們必須 —— 借大勢、定高位 —— 做收官 區(qū)域要求我們必須 —— 做高端 —— 做無競爭狀態(tài) 客層要求我們必須 —— 本土資源最大化 —— 做渠道 土地要求我們必須 —— 地王 —— 做頂級 項目需要我們必須做 —— 差異性 —— 做大創(chuàng)新 我們必須統(tǒng)一的思想 我們必須清楚的方向 我們必須塑造的形象 我們必須鎖定的事情 我們必須執(zhí)行的戰(zhàn)略 ?必須思考的三大命題 ?必須要走的三個關鍵 詞 ?項目案名 logo ?視覺識別的塑造 ?鎖定目標人群 ?鎖定推廣總精神 ?項目戰(zhàn)略分析 ?項目整體推廣策略 ?解讀項目 ?項目所處的市場環(huán)境 ?項目價值體現(xiàn) ?解讀項目 ?溫哥華廣場位于鄭州市鄭東新區(qū) CBD副中心龍湖南區(qū)，三個地塊共占地270畝，離 CBD僅 300米。 ?SI19地塊北臨農業(yè)東路，東臨三城市中心軸線道路，南臨橫貫九路，西隔縱貫八路是本公司的另一塊占地 90畝的集中商業(yè)用地； ?SI24地塊北臨橫貫九路，東臨三城市中心軸線道路，南面與龍湖外南環(huán)南路間是 60米的城市綠化帶，龍湖外環(huán)南路南面是金水河，西面是鄭東新區(qū)管委會。 ?四周路網(wǎng)發(fā)達，交通便利。向南可以眺望城市綠化帶和金水河，向北是“百合公寓”和“聯(lián)盟新城”等高尚樓盤，向西是大型集中商業(yè)娛樂城。地理位置十分優(yōu)越。 通過對宗地周遍情況的分析及現(xiàn)場堪踏，我們對項目做出如下分析： ? 項目地理位置優(yōu)越，交通方便。 ? 位于鄭州市鄭東新區(qū) CBD副中心，城市 60寬綠化帶及金水河畔，大型集中商業(yè)旁，擁有良好的自然景觀資源及商業(yè)資源。 ? 位于鄭州市鄭東新區(qū)富有活力，生機勃勃 CBD副中心，可以近距離接觸都市的繁華。 ? 用地形狀 SI19為方形， SI24為三角形。 ? 用地周邊的交通系統(tǒng)已經(jīng)完善，北面是已經(jīng)建成的高尚樓盤。 ? 位于城市新區(qū) CBD副中心，容積率較高。 建立國際化、生態(tài)化、人性化的北美風格商住社區(qū)。溫哥華廣場地塊的設計與規(guī)劃，把追求時尚動感的商業(yè)區(qū)與高品質住宅區(qū)融合在一起，以“均好性、獨特性、時代性”為設計理念。 1）商業(yè)建筑充分考慮各地塊的商業(yè)價值，設計不同功能的商業(yè)街和集中商業(yè)，融購物、休閑、娛樂為一體。考慮到 SI19地塊西側是規(guī)劃中的占地約 90畝的大型集中商業(yè)城，我們在本地塊的西面和南北三面設計了兩層高的沿街商鋪，享用此片區(qū)將形成的商業(yè)資源，充分體現(xiàn)地塊的商業(yè)價值。將商業(yè)建筑和住宅建筑有機的結合在一體，既向外營造“動”的城市形象又向內圍合成舒適安靜的社區(qū)生活。豐富的商住立面向城市展現(xiàn)多彩的界面。 2）在 SI24地塊南面是 6米寬的商業(yè)用地，考慮到南面是 60米深的城市綠化帶和金水河，此位置的景觀資源是本項目中最優(yōu)的，我們將此地段的商業(yè)設計成精品店，與雙拼住宅連為一體，可作為私房菜經(jīng)營或咖啡店，營造休閑、浪漫一條街。 SI24地塊東面的商業(yè)用地，我們設計了 3層高的集中商業(yè)樓，設置西餐廳，咖啡屋及一些休閑娛樂場所；相比 SI19地塊西面的商業(yè)，這里是安靜的休閑的消費場所。 3）住宅設計以多層次退臺的花園洋房為基本戶型，每戶均擁有露臺花園，使多層住宅也享有了自然陽光，大大提升了住宅檔次，同時通過這種設計手法將綠化引入空中，形成立體景觀，創(chuàng)造出尺度宜人且空間層次豐富的居住環(huán)境，創(chuàng)造新型的花園住宅概念和標準，以獲得良好的社會效益和經(jīng)濟效益?？傮w設計綜合了各種復雜的功能，用簡潔但充滿活力的形式來創(chuàng)造宜人的公共和庭院環(huán)境，從而創(chuàng)造了一個全新的城市生活空間。 ?項目所處的市場環(huán)境 市場開發(fā)量爆發(fā)，高端市場競爭殘酷 從我們統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，鄭州目前在售的具有一定規(guī)模，品質的樓盤 50個左右， 20232023年合計供應套數(shù) 46868套，每年供應 23434套左右，供應面積 280萬平方米左右，這些項目實現(xiàn)均價 /平方米，截至到 2023年 3月底可供銷售的套數(shù) 13499套?？墒勖娣e 170萬平方米，銷售套數(shù) 33471套，平均每年銷售 16735套，銷售面積 ，平均每年銷售面積 萬平方米，目前銷售平均價格 /平方米。 鄭州市場環(huán)境分析 高檔、大套型、高總價項目扎堆 —— 高端市場激烈 鄭州東新區(qū)地產(chǎn)開發(fā)進入成熟階段，大量第一輪開發(fā)熱潮中的品質大盤均進入項目的中后期，鄭東新區(qū) 2023年前 4月份房地產(chǎn)市場供應特征而言，鄭東新區(qū)已售平均單套面積達到 ,比其他五區(qū)高出 10— 12平方米，比全市平均單套面積 ，而普通多層、高層住宅最高成交單價甚至突破 6000元，大套型、高總價成為鄭東新區(qū)第一輪投資熱的特點。 區(qū)域市場環(huán)境分析 政府調控對城市形象的關注 —— 差異化 作為鄭州城市化進程的標桿區(qū)域，本案所在的農業(yè)路是貫穿新城區(qū)和老城區(qū)的形象大道，是政府職能部門和領導大力調控的區(qū)域，不論立面形象、街區(qū)氛圍和商業(yè)形象都有極高的要求，并有意定向于新古典風格，本項目的建筑屬性將成為絕對的差異性。 商務配套、居住配套物業(yè)潛力巨大 隨著 13萬人口的入住、政府職能行政部門的遷入、會展經(jīng)濟的興起、中央商務區(qū)企業(yè)的進駐成為為鄭東新區(qū)的四大前景，鄭東新區(qū)將逐漸成為一個商務行政居住積聚區(qū)，在未來一段時間內，隨著社區(qū)人口的增加，作為商務、行政、居住配套的酒店、消費、休閑等商業(yè)物業(yè)面臨巨大的發(fā)展空間，也會得到眾多的經(jīng)營者和投資者的青睞。 聯(lián)盟新城 ? 樓盤位置： 鄭東新區(qū)鄭東新區(qū)農業(yè)東路 88號 ? （與第三城市中心軸線交匯處） 開發(fā)單位：鄭州聯(lián)盟新城置業(yè)有限公司 規(guī)劃設計：德國 WSP 景觀設計：泛亞環(huán)境國際景觀有限公司 總占地面積： 800畝 總建筑面積： 800000㎡ 容積率： 綠化率： 61% 車位配比： 1: 車位租售 : 8萬元 /位 建筑風格 : 一、二期圍合型院落，三期中式別墅 建筑形態(tài)：多層（五層）、別墅 (期房 ) 面積范圍： ㎡ ～ ㎡ 主力戶型 ：一期 190㎡ — 230㎡，二期 130— 160㎡ 付款方式優(yōu)惠：一次性 8％、按揭 3％ 物業(yè)管理 ： CBR世邦魏理仕 競爭對手分析 項目簡介 聯(lián)盟新城項目總占地 800 余畝，建筑總面積 80 萬平方米。作為鄭州市 57項 重大項目排名第十的唯一住宅項目，位于鄭東新區(qū)的龍湖南區(qū)，東、北分別臨南北運河和東風渠，西面為第三城市道路，南臨農業(yè)路。交通便利、配套齊全，距離鄭東新區(qū)的核心 中央 CBD 區(qū)的外環(huán)線約 800m ，宜動宜靜，可以說是鄭東新區(qū)住宅用地中的超白金地塊。由黑川紀章先生擔綱的首期工程，是其在深入了解了中國人的居住習慣后，結合中國傳統(tǒng)住宅四合院的形式，用現(xiàn)代的居住理念和手法設計的圍繞庭園形成的開放式圍合建筑，給人尊貴、親切、安全、私密的感覺。整個規(guī)劃設計體現(xiàn)了黑川先生倡導的 “ 共生 ” 理念，以超低的容積