【正文】 商業(yè)項(xiàng)目總體均價(jià)為 63000元 /平米。? 本項(xiàng)目擁有 24層公寓，有足夠的需求客群皮草：? 萬(wàn)邦大廈 120層全為皮草行業(yè)且剩余僅 2席空置鋪面? 隨著中俄貿(mào)易額的增加，勢(shì)必會(huì)給皮草類行業(yè)帶來(lái)更多的發(fā)展機(jī)會(huì)？√√ √137商業(yè)業(yè)態(tài)示意家樂(lè)福式商業(yè)模式：? 一層為知名的快餐業(yè)、零售業(yè)：如快餐業(yè)：肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、永和豆?jié){等等零售業(yè)：耐克、阿迪達(dá)斯、天王表、香水、化妝品等等? 二層以上為超市138本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)示意服裝或其他服裝或其他皮草或其他皮草或其他肯德基、好利來(lái)、永和豆?jié){及奧特萊斯式名品折扣店鞋帽或其他六層五層四層三層二層一層139本項(xiàng)目商業(yè)招商周期預(yù)判綜述：作為老雅寶路區(qū)域，市場(chǎng)的供應(yīng)量較少，但只要有供應(yīng)就會(huì)被消化， 20232023年，雅寶路區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量平均每年增加近 13萬(wàn)平米，因?yàn)楸卷?xiàng)目是現(xiàn)房，在不考慮裝修周期的前提下， 招商開(kāi)始到正式營(yíng)業(yè)的周期大約 56個(gè)月的時(shí)間。? 投資型客戶，更看重租金回報(bào)。127商業(yè)個(gè)案分析 —國(guó)星大廈項(xiàng)目規(guī)模： 3500平方米樓層： 7層建筑類型： 老式板樓出租價(jià)格：約 300元 /平 /月，近期活動(dòng)一年免三個(gè)月房租項(xiàng)目位置： 雅寶路 7號(hào)業(yè)態(tài)： 兒童服裝綜述：作為老式的樓房改造成目前雅寶路區(qū)域最大的兒童服裝批發(fā)集散地，國(guó)星大廈成功轉(zhuǎn)型，沒(méi)有扶梯，有一部 1000KG的電梯。n 較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，除本項(xiàng)目外不會(huì)有其他項(xiàng)目入市。朝陽(yáng)門 SOHO三期銀河 SOHO商鋪面積 50500平米，價(jià)位在 618萬(wàn)/平米，根據(jù)商鋪的位置和面積的大小而定。 本項(xiàng)目租金價(jià)格定位項(xiàng)目名稱 地段價(jià)值 綜合配置 建筑品質(zhì) 裝修檔次 配套設(shè)施 關(guān)聯(lián)系數(shù) 當(dāng)前價(jià)格（元 /㎡）比較項(xiàng)權(quán)重 35% 10% 15% 15% 25%朝外 MEN 10% 32023銀河 SOHO 30% 70000人壽大廈 20% 45000優(yōu)唐 UTOWN 1 1 1 1 40% 50000本案 1 1 1 1 1 100% ｘ■ X=35555*10%+*30%+*20%+49504*40%= 由于項(xiàng)目所處具有特殊商業(yè)價(jià)值地段，所以其價(jià)格在相似類產(chǎn)品的比較作為定價(jià)基礎(chǔ)后，仍應(yīng)該考慮區(qū)域的特殊性對(duì)寫(xiě)字樓價(jià)格的影響 ，價(jià)格區(qū)間可在 5000060000元，均價(jià)在 55000元/平米左右 .注：此價(jià)格為項(xiàng)目當(dāng)前價(jià)格或按線性回歸增長(zhǎng)率計(jì)算得出的個(gè)案價(jià)格本項(xiàng)目售金價(jià)格定位117商 業(yè) 118一、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析119本區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)綜述n 本區(qū)域商業(yè)氛圍和區(qū)域的特殊性及目前市場(chǎng)土地供應(yīng)飽和現(xiàn)狀，為商業(yè)市場(chǎng)奠定了不可或缺的基礎(chǔ)，這些是其他區(qū)域無(wú)法比擬的。n健身中心、美容美發(fā)、洗衣店、商鋪或小型超市、精品店也是比較重要的配套設(shè)施。n通常寫(xiě)字樓的配套服務(wù)設(shè)施包含：商務(wù)中心、員工餐廳、對(duì)外餐廳、銀行、票務(wù)中心、郵局、健身中心等滿足方便快捷的高效商務(wù)洽談需求和辦公休閑需求；以及超市、精品店、商鋪、洗衣店、美容美發(fā)等 。根據(jù)功能空間環(huán)境不同，處理手法也多樣化。99高檔 商務(wù) 人性公共部分精裝定位100n公共空間在基礎(chǔ)裝修部分大面積的采用高檔大理石、花崗巖或高檔石材鋪裝，局部配石材花紋圖案裝飾 . 石材的運(yùn)用在當(dāng)前高檔項(xiàng)目室內(nèi)公共空間裝修中較為常見(jiàn)，不僅因它在工藝上容易制作，而且它本身質(zhì)地也堅(jiān)硬耐磨 。n次主力客戶群 ：首次進(jìn)入商圈內(nèi)的大中型企業(yè)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)的投資人群。n本項(xiàng)目所在商圈的功能和人群特征決定了項(xiàng)目的基本功能及寫(xiě)字樓部分的功能定位 —— 區(qū)域外貿(mào)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所n所以 ,本項(xiàng)目寫(xiě)字樓市場(chǎng)定位應(yīng)為 —— 具有特定功能的高檔寫(xiě)字樓中高檔大戶室寫(xiě)字樓90三、市場(chǎng)需求及客群分析91區(qū)域客群總體描述n 企業(yè)規(guī)模不大，但公司實(shí)力較強(qiáng)，有一定的資金基礎(chǔ)n 企業(yè)形態(tài)基本定型，有明確的發(fā)展方向，處于穩(wěn)定的實(shí)力擴(kuò)張期n 部分企業(yè)在行業(yè)中具有一定的市場(chǎng)影響力n 投資人群92本案客群定位理由：n 本案特色的區(qū)域價(jià)值決定了本案的價(jià)格，這將在某種程度上限定了客戶的企業(yè)實(shí)力 .n 本區(qū)域內(nèi)的內(nèi)資公司勢(shì)必將成為本案的主力客戶 .n 大型企業(yè)趨向大單購(gòu)買，本區(qū)域獨(dú)特的商業(yè)模式?jīng)Q定其不太可能成為本案的主力客戶 .n 外資客戶在北京辦公多采用租賃方式，購(gòu)買比例非常之小 .本案客群分析93本案客群分析目標(biāo)客群來(lái)源： n區(qū)域內(nèi)從事外貿(mào)出口商業(yè)的個(gè)體商戶n區(qū)域內(nèi)從事外貿(mào)出口商業(yè)的公司企業(yè)n其他投資人群目標(biāo)客群性質(zhì)：n本區(qū)域內(nèi) ,內(nèi)資私企將占絕對(duì)主流。 本區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目根據(jù)本區(qū)域的商業(yè)特點(diǎn)，把寫(xiě)字樓改裝成大戶室的做法在市場(chǎng)中取得了不同的反響。 “ 民間組織 ” 到 “ 商務(wù)中心 ” 的蛻變，必將引起特殊功能寫(xiě)字樓的熱銷。面向?qū)ο螅褐苯用嫦蚋叨巳巳夯虼笾行凸酒髽I(yè)216。216。 物業(yè)費(fèi)： 包含在租金內(nèi)216。 物業(yè)級(jí)別：甲級(jí)216。 建筑面積 ： 72023平米 216。 租售現(xiàn)狀：可租可售216。 標(biāo)準(zhǔn)層面積 ： 平米本區(qū)域?qū)懽謽莻€(gè)案介紹華普國(guó)際大廈216。 售價(jià)： 40000以上（元 /平米） 216。 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料216。 租金： （元 /平米 .天）216。 地址：東城朝陽(yáng)門外大街 22號(hào)216。 物業(yè)費(fèi)： 包含在租金內(nèi)216。 物業(yè)級(jí)別：甲級(jí)216。 建筑面積 ： 46000平米 216。 租售現(xiàn)狀：可 租可售216。 建筑面積 ： 76023平米 本區(qū)域?qū)懽謽莻€(gè)案介紹華聲國(guó)際大廈216。 租售現(xiàn)狀：只租不售216。 標(biāo)準(zhǔn)層面積 ： 3000平米本區(qū)域?qū)懽謽莻€(gè)案介紹雅寶路 A1216。 售價(jià)： （元 /平米） 216。 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料216。 租金： （元 /平米 .天）216。 地址：北京市朝陽(yáng)區(qū)雅寶路 8號(hào)216。 物業(yè)費(fèi)： 包含在租金內(nèi)216。 物業(yè)級(jí)別：甲級(jí)216。 建筑面積 ： 7500平米 216。 租售現(xiàn)狀：滿租216。 地址：朝陽(yáng)區(qū)日壇路 6號(hào)216。 物業(yè)費(fèi)： （元 /平米 .月）216。 物業(yè)級(jí)別：甲級(jí)216。69本區(qū)域大戶室同 CBD寫(xiě)字樓價(jià)格差異區(qū)域位置 項(xiàng)目名稱 片區(qū)租金 銷售價(jià)格 備注（元 /㎡ .月 ) (元 /㎡ )CBD區(qū)域 萬(wàn)通中心 210—360 40000 立面形象好，萬(wàn)通品牌東二環(huán)沿線 新保利大廈 310 38000 地鐵沿線，交通便利朝外商圈 昆泰國(guó)際中心 180 — 朝外商圈頂級(jí)寫(xiě)字樓雅寶路商圈 華聲國(guó)際大廈 120 — 雅寶路普通寫(xiě)字樓之一雅寶路商圈 天雅大廈 400700 — 商業(yè)大戶室雅寶路商圈 萬(wàn)邦大廈 300600 — 商業(yè)大戶室雅寶路商圈 日壇國(guó)際 — 22500 商業(yè)大戶室70本區(qū)域未來(lái)供應(yīng)情況 1. 本項(xiàng)目是雅寶商圈危改外貿(mào)商業(yè)項(xiàng)目，由于拆遷成本越來(lái)越大所以在短期內(nèi)將不會(huì)有新項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 2. 目前區(qū)域內(nèi)很少有純新項(xiàng)目，僅有銀河 SOHO預(yù)計(jì) 2023年 6月竣工，定價(jià) 70000左右，其他寫(xiě)字樓項(xiàng)目都已轉(zhuǎn)為租賃階段。66各項(xiàng)目購(gòu)買企業(yè)的行業(yè)分布 人壽大廈 金融、貿(mào)易、信息、科技類公司較多優(yōu)唐 UTOWN 貿(mào)易，信息，廣告，金融公司等泛利大廈 以財(cái)經(jīng)、房產(chǎn)、科技、咨詢、文化（影視、傳媒）等為主聯(lián)合大廈 科技研發(fā)、律師事務(wù)所、商貿(mào)等公司為主豐聯(lián)廣場(chǎng) 商貿(mào)、金融、航空、科技、醫(yī)藥、通訊、廣告等昆泰國(guó)際 目前購(gòu)買者以貿(mào)易公司、咨詢公司公司為主朝外 Men 咨詢公司、律師所、廣告公司、影視公司、網(wǎng)絡(luò)通訊、貿(mào)易公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等尚都國(guó)際 房地產(chǎn)公司、律師所、會(huì)計(jì)評(píng)估所、汽車貿(mào)易、金融公司等 如上表所示，朝外地區(qū)的行業(yè)分布也沒(méi)有非常明顯的傾向，這種狀況與CBD相類似。12 目前 ,各種大中小型企業(yè)在同一個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓 “ 混居 ” 現(xiàn)象明顯，而且 ,世界 500強(qiáng)這樣的大型公司所占比例不高。北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)綜述租金快速增長(zhǎng)隨著空置面積迅速減少和需求的持續(xù)強(qiáng)勁，本季度寫(xiě)字樓租金迅速上升，環(huán)比增長(zhǎng) %，達(dá)到每平米每月 234元 (按建筑面積計(jì)算 )，整體平均租金已超過(guò) 2023年金融危機(jī)前的最高值。61空置率下降由于租賃和自用的需求依然強(qiáng)勁，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓整體空置率繼續(xù)下降，環(huán)比下降 %。需求量增加外資企業(yè)是本季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租賃需求主力，多家公司續(xù)簽租約，并擴(kuò)大其業(yè)務(wù)。這也是多年來(lái)的最低值。 56比較項(xiàng)權(quán)重制定n 地段價(jià)值：城市配套、地段稀缺性等占 30%n 建筑品質(zhì)：外立面品質(zhì)、外立面形象、裝修檔次等 占 25%n 配套系統(tǒng)設(shè)施：智能化系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、科技系統(tǒng)等 占 15%n 內(nèi)部配套：會(huì)所、商務(wù)中心等 占 15%n 物業(yè)服務(wù)：全面增值的物業(yè)管理服務(wù) 占 15%57定價(jià)調(diào)整后的價(jià)格為 :按線性回歸增長(zhǎng)率計(jì)算得出的本案到達(dá)實(shí)現(xiàn)平均銷售價(jià)格時(shí) ,其他項(xiàng)目同期價(jià)格和個(gè)別項(xiàng)目特殊原因?qū)崿F(xiàn)估算，漲幅按 20%計(jì)算。目標(biāo)客群 理由個(gè)體外貿(mào)商業(yè)戶主 能滿足生活居住需要的面積，服務(wù)配套完善，總價(jià)低，適合過(guò)渡。投資客他們注重公寓的位置、品質(zhì)。個(gè)體外貿(mào)商業(yè)戶主他們重視公寓的品質(zhì)，對(duì)項(xiàng)目物業(yè)配套要求完善，對(duì)交通出行要求便捷。n 個(gè)體外貿(mào)商業(yè)戶主 他們多年在區(qū)域內(nèi)經(jīng)商，對(duì)地域依賴性強(qiáng)，有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，愿意在本地置業(yè)。n 產(chǎn)品從市場(chǎng)定位 ——小戶型、出租出售靈活的公寓產(chǎn)品。48案例研究指導(dǎo)區(qū)域公寓未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)n 區(qū)域公寓產(chǎn)品相對(duì)稀缺，但品質(zhì)不高，物業(yè)服務(wù)不完善，戶型偏大 ,總價(jià)高，使用性能單一，使其價(jià)格提升緩慢。n 區(qū)域內(nèi)酒店出租率很高，客群來(lái)源主要集中為俄羅斯等國(guó)家，涉外性強(qiáng)。酒店案例分析（ 2） 日壇賓館45n 規(guī)模：萬(wàn)邦大廈 2025層 n 標(biāo)準(zhǔn)：三星級(jí)酒店n 套房數(shù)量： 111套n 標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格： 600元 /天n 入住率： 95%n 服務(wù)設(shè)施：餐廳、宴會(huì)廳、 美容美發(fā)店、酒吧等。n 區(qū)域內(nèi)公寓戶型面積偏大，小戶型產(chǎn)品相對(duì)稀缺，有很大發(fā)展空間。主力戶型也多以 2居， 3居為主。n 均價(jià)： 4000065000元 /平米 n 銷售狀況 ： 在售n 物業(yè)費(fèi)： /平方米 n 均價(jià) ： 32023元 /平米 n 銷售狀況：售完n 物業(yè)費(fèi)： 6元 /平方米 n 物業(yè)費(fèi)： /平方米 n 項(xiàng)目特點(diǎn)：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以公寓為主，建筑設(shè)計(jì)體現(xiàn)歐陸風(fēng)格，氣派顯赫。項(xiàng)目配有 3棟高檔公寓戶型多樣，格調(diào)高雅。34二、公寓、酒店個(gè)案分析35n開(kāi)盤時(shí)間：公寓部分 2023年 5月n規(guī)模：總建面約 38萬(wàn)平米，公寓部分 。酒店的出租率都能達(dá)到 100%的局面。項(xiàng)目名稱 戶型 面積 (平米 ) 月租金 (元 ) 每平米月租金 (元 )京華豪園 3室 2廳 183 區(qū)域市場(chǎng)近年價(jià)格變化30當(dāng)前區(qū)域內(nèi) ,公寓二手房銷售均價(jià)在 31214元 /平米。 小戶型總價(jià)底 、這 類產(chǎn)品能滿足區(qū)域內(nèi)大量商業(yè)顧主的進(jìn)駐 。 本案應(yīng)抓住市場(chǎng)客群變化的特點(diǎn)，在 推廣 方面 做針對(duì)性的推廣。 現(xiàn)在供應(yīng) 的也只有 “ 優(yōu)唐 麒麟公館 ” 。 在住宅產(chǎn)品明顯供應(yīng)不足的情況下，本案公寓產(chǎn)品必定會(huì)得到理想的銷售業(yè)績(jī)。