【正文】 應(yīng)產(chǎn)品來看，公寓主力面積由最開始的大戶型的 4居 為主轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的小戶型 的 2居 為主。 本案為小戶型公寓必定會(huì)受到市場的青睞。 小戶型總價(jià)底 、這 類產(chǎn)品能滿足區(qū)域內(nèi)大量商業(yè)顧主的進(jìn)駐 。29區(qū)域市場價(jià)格水平n 區(qū)域內(nèi)公寓價(jià)格水平不高，價(jià)格平穩(wěn)上漲。 受到市場的發(fā)展制約及市場屬性的結(jié)構(gòu)變化，區(qū)域內(nèi)的公寓產(chǎn)品的定位方向與市場的發(fā)展趨勢(shì) 契合度不高。本案應(yīng)結(jié)合當(dāng)前市場的需求變化，定位出與市場相吻合的物業(yè)產(chǎn)品。區(qū)域市場近年價(jià)格變化30當(dāng)前區(qū)域內(nèi) ,公寓二手房銷售均價(jià)在 31214元 /平米。區(qū)域公寓二手房價(jià)格情況戶型 面積 價(jià)格 單價(jià)昆泰國際公寓 1居 110 330 300001居 296 275092居 138 440 31884朝外 MEN 1居 70 220 314292居 129 400 310083居 170 525 30882京華公寓 3居 185 490 264863居 216 536 248151居 105 350 33333怡景園二期 2居 127 450 354331居 73 340 4057531區(qū)域市場租金水平 當(dāng)前 區(qū)域內(nèi) ,用于出租的公寓類產(chǎn)品市場接納速度很快 ,公寓租金水平不高 ,平均在 8美元 /平方米 月 。與區(qū)域外高檔公寓租金水平差距很大。項(xiàng)目名稱 戶型 面積 (平米 ) 月租金 (元 ) 每平米月租金 (元 )京華豪園 3室 2廳 183 8500 46　 3室 2廳 188 9000 48怡景園 2室 1廳 125 8000 64　 2室 2廳 118 9000 76朝外 MEN 2室 2廳 127 8000 63　 1室 1廳 76 6600 86昆泰國際中心 1室 1廳 85 5000 59　 1室 1廳 86 6000 70平均值 \ \ \ 6432酒店名稱 標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格 (元 /天 ) 入住率吉利大廈 880 100%日壇賓館 550 100%萬邦大廈 600 95%昆泰國際中心 998 90%區(qū)域酒店?duì)顩rn 酒店的租金水平很高，標(biāo)準(zhǔn)間平均都在 750元 /天 。 n 區(qū)域內(nèi)酒店入住率極高。酒店的出租率都能達(dá)到 100%的局面。n 多年來隨著區(qū)域商業(yè)體量的不斷擴(kuò)張，也隨著區(qū)域商業(yè)在世界上的知名度不斷提高。大量的外籍采購客商進(jìn)入?yún)^(qū)域，使區(qū)域內(nèi)的酒店、賓館、短期租賃市場持續(xù)火爆。本案應(yīng)結(jié)合這種市場現(xiàn)象，把產(chǎn)品定位為 “ 酒店式 ” 宜 “ 投資 ” 使用的物業(yè)產(chǎn)品33本案周邊公寓、酒店市場個(gè)案分析 通過對(duì)本案周邊重點(diǎn)競爭個(gè)案分析比較，尋找當(dāng)前區(qū)域內(nèi)公寓市場存在的特點(diǎn)與共性，找準(zhǔn)市場的切合點(diǎn)與空白點(diǎn) ,從而更好的挖掘本案的潛力，提升本案的市場競爭力。34二、公寓、酒店個(gè)案分析35n開盤時(shí)間：公寓部分 2023年 5月n規(guī)模：總建面約 38萬平米，公寓部分 。n公寓 二手房均價(jià)： 35000元 /平米n銷售狀況 ：售完n物業(yè)費(fèi)： /平方米 月n戶型面積： 30130平米n周邊配套：公園、中小學(xué)、會(huì)所、銀行、郵局、餐飲等。n項(xiàng)目特點(diǎn)：大體量的商業(yè)面積規(guī)劃完整合理，形成特色的室內(nèi)步行商業(yè)街。項(xiàng)目配有 3棟高檔公寓戶型多樣，格調(diào)高雅。公寓案例分析（ 1） 日壇國際36n 開盤時(shí)間： 2023年 8月n 規(guī)模：總建面 16萬平米n 公寓二手房均價(jià)： 32023元 /平米n 租金： 6575元 /平米 月n 銷售狀況：售完n 物業(yè)費(fèi)： 1美元 /平方米 月n 戶型面積： 114193平米n 周邊配套：會(huì)所、中小學(xué)、銀行、郵局、醫(yī)院等。n 項(xiàng)目特點(diǎn)：項(xiàng)目開發(fā)以公寓為主，建筑設(shè)計(jì)體現(xiàn)歐陸風(fēng)格，氣派顯赫。自身商業(yè)體量并不大，經(jīng)營范圍也比較凌亂。公寓案例分析（ 2） 怡景園37n 開盤時(shí)間： 2023年 7月n 規(guī)模：總建面約 20萬平米，n 公寓部分 。n 均價(jià) ： 30000元 /平米 n 銷售狀況：公寓部分已售完n 寫字樓出租。n 物業(yè)費(fèi)： /平方米 月n 戶型面積： 65110平米n 周邊配套：商場、中小學(xué)、銀行、郵局、醫(yī)院等。n 項(xiàng)目特點(diǎn)：朝外大街唯一融合國際標(biāo)準(zhǔn)化公寓、酒店式服務(wù)公寓、環(huán)繞步行商業(yè)街、甲級(jí)寫字樓、溫泉會(huì)所、古建筑文化廣場為一體的標(biāo)志性綜合建筑體。公寓案例分析（ 3） 昆泰國際中心38n 開盤時(shí)間： 2023年 9月n 規(guī)模：總建面 ，n 公寓部分 。n 均價(jià) ： 32023元 /平米 n 銷售狀況：售完n 物業(yè)費(fèi)： 6元 /平方米 月n 戶型面積： 71170平米n 周邊配套：商場、銀行、娛樂場所、政府機(jī)關(guān)等。n 項(xiàng)目特點(diǎn)：全部采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，彈性建筑布局，可根據(jù)業(yè)主的需求任意組合。公寓案例分析（ 4） 朝外 MEN39n 開盤時(shí)間： 2023年 1月n 規(guī)模：總建面 45萬 平米，n 公寓部分 34萬 平米。n 均價(jià)： 4000065000元 /平米 n 銷售狀況 ： 在售n 物業(yè)費(fèi)： /平方米 月n 戶型面積： 70120平米n 周邊配套：商場、銀行、娛樂場所、政府機(jī)關(guān)等。n 項(xiàng)目特點(diǎn)： 采用具有遮陽、隔音、自然通風(fēng)、隔熱保溫等優(yōu)異效果的LOWE雙中空玻璃幕墻，為繁華中心的居者營造出一座 “ 會(huì)呼吸 ”綠色建筑公寓案例分析（ 5） 悠唐麒麟公館40項(xiàng)目名稱 入市時(shí)間 均價(jià)怡景園 2023年 8月 32023元 /平米昆泰國際中心 2023年 7月 30000元 /平米朝外 MEN 2023年 9月 32023元 /平米日壇國際 2023年 5月 35000元 /平米悠唐麒麟公館 2023年 1月 50000元 /平米區(qū)域內(nèi)大部分公寓項(xiàng)目價(jià)格相差并不明顯。公寓案例分析 個(gè)案對(duì)比 141項(xiàng)目名稱 公寓規(guī)模 (萬平米 ) 主力面積區(qū)間 (平米 )怡景園 16 114193昆泰國際中心 65110朝外 MEN 71170日壇國際 30130悠唐麒麟公館 34 70120區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品體量偏小，多在 10萬平米左右 。主力戶型也多以 2居， 3居為主。公寓案例分析 個(gè)案對(duì)比 242公寓個(gè)案研究小結(jié)n 區(qū)域內(nèi)公寓存量較少，未來供應(yīng)量不大，項(xiàng)目未來公寓市場競爭較為激烈。n 區(qū)域內(nèi)公寓普遍檔次處于中高檔，價(jià)格漲幅平穩(wěn)。n 區(qū)域內(nèi)公寓用于出租使用的產(chǎn)品，出租率很高。n 區(qū)域內(nèi)公寓戶型面積偏大，小戶型產(chǎn)品相對(duì)稀缺，有很大發(fā)展空間。 本案只要看清市場發(fā)展趨勢(shì)，抓住當(dāng)前市場特點(diǎn)，定位出符合市場需求的產(chǎn)品 ,必定會(huì)取得理想的效果。43n 規(guī)模：建面 n 標(biāo)準(zhǔn)：五星級(jí)酒店n 套房數(shù)量： 460套n 標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格： 998元 /天n 入住率： 90%n 服務(wù)設(shè)施：健身房、棋牌、桑拿卡拉 ok、美容美發(fā)、夜總會(huì)、會(huì)議室、宴會(huì)廳等。酒店案例分析（ 1） 昆泰國際中心酒店44n 規(guī)模：建面 n 標(biāo)準(zhǔn)：三星級(jí)酒店n 套房數(shù)量： 151套n 標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格： 550元 /天n 入住率： 100%n 服務(wù)設(shè)施：餐廳、健身房、桑拿室、 商務(wù)中心、商品部、咖啡廳等。酒店案例分析（ 2） 日壇賓館45n 規(guī)模：萬邦大廈 2025層 n 標(biāo)準(zhǔn)：三星級(jí)酒店n 套房數(shù)量： 111套n 標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格： 600元 /天n 入住率： 95%n 服務(wù)設(shè)施：餐廳、宴會(huì)廳、 美容美發(fā)店、酒吧等。酒店案例分析（ 3） 萬邦大廈46n 規(guī)模：吉利大廈 812層n 標(biāo)準(zhǔn)：三星級(jí)酒店n 套房數(shù)量： 180套n 標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格： 880元 /天n 入住率： 100%n 服務(wù)設(shè)施：中、西餐廳等。酒店案例分析（ 4） 吉利大廈47酒店案例研究小結(jié)n 區(qū)域內(nèi)酒店檔次不低，基本都在三星級(jí)以上。n 區(qū)域內(nèi)酒店普遍租金水平較高，平均 750元 /天。n 區(qū)域內(nèi)酒店出租率很高，客群來源主要集中為俄羅斯等國家，涉外性強(qiáng)。n 區(qū)域內(nèi)酒店配套齊全，多配有長途電話，涉外頻道。 通過對(duì)區(qū)域酒店市場的觀察，我們可以看出，當(dāng)前市場異常火暴，大量的外籍客商不斷涌入，成為了酒店市場的主要客群。 本項(xiàng)目應(yīng)充分利用這種特點(diǎn)，做涉外性強(qiáng)的、高水平物業(yè)服務(wù)的、適合短期居住、投資空間大的物業(yè)產(chǎn)品。48案例研究指導(dǎo)區(qū)域公寓未來發(fā)展趨勢(shì)n 區(qū)域公寓產(chǎn)品相對(duì)稀缺，但品質(zhì)不高，物業(yè)服務(wù)不完善，戶型偏大 ,總價(jià)高，使用性能單一，使其價(jià)格提升緩慢。區(qū)域酒店租金很高，但出租率很高，適合短期居住。n 綜合這兩種物業(yè)類型在區(qū)域市場的表現(xiàn)，可以看出，區(qū)域市場現(xiàn)在需求的主力產(chǎn)品應(yīng)該是 “ 總價(jià)低 ” ， “ 品質(zhì)高 ” ， “ 可租可售 ” ， “ 高端物業(yè)式服務(wù) ” 相結(jié)合的產(chǎn)品。49公寓市場定位 n 產(chǎn)品從功能定位 ——配套全面、服務(wù)性強(qiáng)的公寓類產(chǎn)品。n 產(chǎn)品從市場定位 ——小戶型、出租出售靈活的公寓產(chǎn)品。n 產(chǎn)品從品質(zhì)定位 ——高端的公寓類產(chǎn)品。n 產(chǎn)品綜合定位 ——“ 精品產(chǎn)權(quán)式酒店公寓 ” “ 精品產(chǎn)權(quán)式酒店公寓 ” ，這種物業(yè)類型的特點(diǎn)：可售可租，總價(jià)低，投資回報(bào)高，功能配套齊全，物業(yè)服務(wù)管理完善，價(jià)格升值空間大，適合投資和過度使用。50三、公寓客群分析51區(qū)域公寓客群來源 由于區(qū)域內(nèi)特定的商業(yè)屬性，濃郁的涉外貿(mào)易氛圍，必定帶來特定的公寓需求人群。n 個(gè)體外貿(mào)商業(yè)戶主 他們多年在區(qū)域內(nèi)經(jīng)商，對(duì)地域依賴性強(qiáng)，有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，愿意在本地置業(yè)。n 外籍客商 他們對(duì)區(qū)域的認(rèn)可度高，常年往返于區(qū)域內(nèi)，對(duì)酒店和公寓租賃市場的要求度高。n 投資客 他們對(duì)區(qū)域的認(rèn)知度高，項(xiàng)目位置、品質(zhì)和總價(jià)是他們重點(diǎn)考慮的問題。52客群對(duì)公寓關(guān)注的因素167。個(gè)體外貿(mào)商業(yè)戶主他們重視公寓的品質(zhì)，對(duì)項(xiàng)目物業(yè)配套要求完善，對(duì)交通出行要求便捷。167。外籍客商他們要求高的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，便利的通訊設(shè)施。167。投資客他們注重公寓的位置、品質(zhì)。物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一性、管理性。最關(guān)心產(chǎn)品的投資回報(bào)的比例。53本案公寓目標(biāo)客群 擬訂本案為 “ 精品產(chǎn)權(quán)式酒店公寓 ” ，針對(duì)的主要目標(biāo)客群 ,定位為：個(gè)體外貿(mào)商業(yè)戶主和投資客。目標(biāo)客群 理由個(gè)體外貿(mào)商業(yè)戶主 能滿足生活居住需要的面積，服務(wù)配套完善，總價(jià)低，適合過渡。投資客 項(xiàng)目品質(zhì)高，總價(jià)低，升值潛力大，便于出租出售。54四、公寓價(jià)格定位55確定定價(jià)方法－價(jià)格比較法 n 市場導(dǎo)向法是將本項(xiàng)目和周邊其他主要競爭項(xiàng)目的各項(xiàng)同類因素進(jìn)行比較，并設(shè)置相應(yīng)參數(shù)值，定量表達(dá)各因素之間的差異程度來確定價(jià)格。n 根據(jù)項(xiàng)目可比度及市場接近程度意見，我們將日壇國際、怡景園、昆泰國際中心、朝外 MEN 做為本案的主要競爭對(duì)象，通過分析上述四個(gè)項(xiàng)目與本案的各個(gè)要素，確定本案的價(jià)格。 56比較項(xiàng)權(quán)重制定n 地段價(jià)值：城市配套、地段稀缺性等占 30%n 建筑品質(zhì)：外立面品質(zhì)、外立面形象、裝修檔次等 占 25%n 配套系統(tǒng)設(shè)施：智能化系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、科技系統(tǒng)等 占 15%n 內(nèi)部配套：會(huì)所、商務(wù)中心等 占 15%n 物業(yè)服務(wù)：全面增值的物業(yè)管理服務(wù) 占 15%57定價(jià)調(diào)整后的價(jià)格為 :按線性回歸增長率計(jì)算