【正文】 注：此價格為項目當前價格或按線性回歸增長率計算得出的個案價格145結語項目目前出售市值大約 ，雅寶路區(qū)域地產市場以及貿易市場平穩(wěn)走高，長期看好，這對我們項目入市提供了先天的后勤保障，讓我們項目再面世必然更加風華正茂。根據(jù)競品項目商業(yè)一層的售價考慮，本項目商業(yè)一層售價能突破 100000元 /平米。140五、商業(yè)價格定位141142選擇競爭項目及參數(shù)n 項目選擇 朝陽門 SOHO三期、優(yōu)唐 UTOWNn 比較方面 地段價值：土地價值（ 35％） 商業(yè)價值：商業(yè)前景（ 30％） 建筑品質：外立面品質、外立面形象、層高（ 1５％） 配備設施：硬件配套、軟件配套（ 20%）143商業(yè)項目租價項目名稱 地段價值 商業(yè)價值 建筑品質 配套設施 關聯(lián)系數(shù) 當前價格（元 /㎡ /月）比較項權重 35% 30% 15% 20%萬邦 1 15% 400天雅 1 1 1 1 50% 700朝外 MEN 1 1 1 10% 200雅寶 1 1 25% 300本案 1 1 1 1 100% ｘ■ X=340*+700*+195*+*= /平米 /月 由于項目所處具有特殊商業(yè)價值地段，可根據(jù)具體樓層制定不同的租金價格， 租金價浮動可達（ +） 50100%。服裝、鞋帽：? 雅寶路大多商業(yè)項目都經營服裝及鞋帽類商品，我們順應市場格局? 隨著中俄貿易額的增加，服裝鞋帽類產品同樣會有一定的機會餐飲、娛樂、高端百貨：? 本區(qū)域餐飲、娛樂業(yè)主要集中在豐聯(lián)廣場、優(yōu)唐 UTOWN等周邊。134四、商業(yè)形象定位135商業(yè)形象定位自身條件：? 區(qū)位：東二環(huán)，城中央? 區(qū)域：大紅門商圈雅寶路對俄貿易集散地，直線距離雅寶路僅 280米? 規(guī)模： 16層， 4萬平米? 配套：每層 6部扶梯、 13部直梯? 自身利好：公寓項目居住的大多為俄國來本地采購商品的商戶我們是中高檔商業(yè)中心雅寶路從此又多了一個領導力核心136商業(yè)業(yè)態(tài)定位百貨批零、玉石：? 我們做為雅寶路中高檔商業(yè)中心，要摒棄檔次偏低的零售百貨。130三、市場需求及客群分析131區(qū)域客群總體描述n 一部分對雅寶路區(qū)域認可的客群n 長期從事商業(yè)投資的客群n 長期從事對俄貿易的客群n 區(qū)域內需要擴充經營規(guī)模的商家132本案客群定位理由：n 本案特色的區(qū)域價值n 區(qū)域內的經營規(guī)模擴充以及商業(yè)投資客必然會成為本案的主力客群n 租賃型客戶轉為購房型客戶 .n 區(qū)域價值繼續(xù)升溫，吸引其他地區(qū)商業(yè)投資本案客群分析133目標客群的比重 共性：? 看重區(qū)域價值? 注重投資回報? 了解區(qū)域行業(yè)差異性：? 自購商戶更看重項目位置與雅寶路商圈的關系，便于將老客戶帶過來。128商業(yè)個案分析 —雅寶大廈項目規(guī)模： 10000平方米物業(yè)類別： 寫字樓、商鋪出租價格： 一層 380/月 /平米， 27層 209/月 /平米項目位置： 雅寶路 6號業(yè)態(tài)： 服裝、鞋帽綜述：雅寶路上老牌服裝鞋帽商場， 17層主營服裝鞋帽，未見到其他形式業(yè)態(tài)。126商業(yè)個案分析 —朝外 MEN項目規(guī)模： 開盤時間： 2023年 7月 26日物業(yè)費： 6元 /平米 /月出租價格： /月 /平米項目位置： 朝陽區(qū)朝外大街 26號業(yè)態(tài)： 地下一層至地上三層以經營服裝為主綜述：作為小型商業(yè)形式，與本案有相近之處，朝外 MEN3層以上為住宅，共計166戶，地下一層至三層為商業(yè)形式，以經營服裝為主，購物環(huán)境較為舒適。123二、區(qū)域商業(yè)案例分析124本區(qū)域商業(yè)個案分析商業(yè)個案 ——萬邦科貿大廈項目規(guī)模： 總建面 50萬㎡開盤時間： 2023年電梯 : 富士達電梯空調： 中央空調項目位置： 朝陽 區(qū)外交部南街 10號租金：一 層約 800元 /平米 /月二十 層約 400元 /平米 /月業(yè)態(tài)：120層 全 為 小型商 業(yè) ， 經驗 皮草 為 主， 夾雜 少量服裝、美甲等其他綜述：作為雅寶路商圈老牌皮草商業(yè)項目，其業(yè)態(tài)形式較為單一，且項目內部沒有扶梯，典型俄貿易形式。121本區(qū)域商業(yè)性質 122本區(qū)域未來供應情況n 本區(qū)域土地資源供應有限，目前無可供應土地，未來區(qū)域內供應必然是危舊房改造拆遷，項目操作周期長，資金量大。作為區(qū)域內地標性建筑，產品前期定位會比朝陽門 SOHO稍高一些。120朝陽門區(qū)域在售商鋪統(tǒng)計項目 信息朝陽門 SOHO二期商鋪面積 30300平米，價位在 616萬/平米，租金在 1620元 /天 /平米，根據(jù)商鋪的位置和面積的大小而定。n 目前本項目周邊在售商業(yè)項目較少，但市場還未飽和，以 SOHO中國項目為例，銀河 SOHO目前商業(yè)在售，朝陽門 SOHO商鋪正在招商，但是由于地理位置原因，這兩個項目與雅寶路隔二環(huán)相望，較長一段時間內無法形成規(guī)模性商業(yè)氛圍。定位結論112五、寫字樓價格定位113114選擇競爭項目及參數(shù)n 項目選擇 朝外 MEN、銀河 SOHO、日壇國際、優(yōu)唐 UTOWNn 比較方面 地段價值：土地價值（ 35％） 綜合配套：城市配套及社區(qū)配套（ 10％） 建筑品質：外立面品質、外立面形象、層高（ 1５％） 裝修檔次：公共裝修及大堂部分（ 15%） 配備設施：硬件配套、軟件配套（ 25%）115項目名稱 地段價值 綜合配置 建筑品質 裝修檔次 配套設施 關聯(lián)系數(shù) 當前價格（元 /㎡ /天）比較項權重 35% 10% 15% 15% 25%豐聯(lián)廣場 1 25% 6朝外 MEN 1 1 1 20% 5昆泰國際大廈 15% 優(yōu)唐 UTOWN 1 1 1 40% 本案 1 1 1 1 1 100% ｘ■ X=*+*+*+*= 考慮在最后定價上下幅度在 510%左右。n由于整個東部地區(qū)商務氛圍濃厚，周邊配套完善，特別是雅寶路區(qū)域，各項目自身的配套設施規(guī)模普遍不大，周邊成熟而完善商務配套設施則成為其最大的補充。恒安大廈 商 務 中心盈科中心 運 動 休 閑 會所、餐 飲 、商 務 中心、 銀 行、超市凱 富大廈 餐 飲 、商 務 中心、 銀 行華鵬 大廈 餐 飲 、咖啡 廳 ， 銀 行、會 議 室、商 務 中心通廣大廈 商 務 中心、會客室、餐 廳配套服務內容市場統(tǒng)計111n由調查結果分析，銀行、商務中心、員工餐廳、對外餐廳 (中餐、西餐 )、郵局及票務中心，是構成本案競爭區(qū)域寫字樓市場配套設施的主體 。滿足辦公人員基本生活需求等設施。 寫字樓智能化建議109配套服務系統(tǒng)n寫字樓的配套服務是產品人性化的核心體現(xiàn)，任何一個配套都應該優(yōu)先考慮辦公人員的需求。公共部分精裝建議101精裝修示意公共空間示意圖102電梯間示意圖精裝修示意103電梯間示意圖精裝修示意104公共走廊示意圖精裝修示意105大堂示意圖精裝修示意106大堂示意圖精裝修示意107大堂示意圖精裝修示意108 市場上對于智能化辦公的打造已經相當成熟，本項目在智能化配置方面要想有所創(chuàng)新或突破是有一定的難度的，而且本項目所正對的客群也不需要我們刻意的在這方面做太突出的設置。n天花材質可由多種板材設計，造型吊頂，內外燈光處理，設計空間較大。適用于人流較大的空間使用，其表面質感光亮高貴，天然紋理自然大氣。 區(qū)域 價值 品質98智能化配套系統(tǒng)電子商務公共空間裝修建筑單體形象產品定位產品的定位是項目建筑外觀，裝修，配套設施，智能化，商務辦公等一系列定位的基礎指導，產品定位又是依托于這一系列得出的最終的結論，其關系相輔相成，密不可分。n邊緣客戶群 ：區(qū)域內從事外貿出口的中小型企業(yè)及二次購置大戶室的大中型企業(yè)。95本案客群定位n主力客戶群 ： 本區(qū)域內從事外貿出口快速成長的中型企業(yè)，且第 一次購置大戶室產品。n投資戶及部分國企性質下屬公司的投資行為將是一股不能小視的力量 94目標客群的需求 綜上表得出本區(qū)域購買人群對物業(yè)的需求：n 區(qū)域內個體商戶 ：在戶型面積、性價比以及可以擁有大戶室類型產品的產權關注度相對較高。造成開發(fā)資金回籠的期限延長和購買群體資金投資風險加大 .n 從市場數(shù)據(jù)分析商圈內的商業(yè)大戶室租售價格已有超越 CBD寫字樓價格的趨勢，特定的功能形態(tài)給區(qū)域經濟也帶來了商機 .n 本項目位于雅寶路商圈的輻射區(qū)域，項目周邊現(xiàn)狀（危房拆遷工作及外圍樓盤對本項目的遮擋）給項目的影響力大打折扣n 項目通往市政主干道的道路狹窄，造成現(xiàn)狀的道路擁堵88項目定位條件再思考n 本區(qū)域特有的市場業(yè)態(tài)，使傳統(tǒng)寫字樓的功能明顯不能滿足或提供市場群體的需求n 區(qū)域內大戶室項目的熱銷證明了區(qū)域人群的購買能力及此種類型寫字樓的發(fā)展前景n 根據(jù)市場反饋的租售數(shù)據(jù)分析，大戶室租售價格已有超越 CBD寫字樓價格的趨勢，且仍在上漲的態(tài)勢給消費群體和投資群體注入了 “ 強心劑 ”89本項目寫字樓市場定位：n本項目所在區(qū)域正處于朝外商圈外圍和雅寶商圈內，先天的地理優(yōu)勢決定了本案寫字樓的品質 —— 高檔物業(yè)寫字樓。87本項目寫字樓部分的定位思考n 本區(qū)域寫字樓市場缺乏細分。n目前本區(qū)域寫字樓市場模式的獨特型，已經成為本區(qū)域從商業(yè)中心區(qū)向商務中心和商業(yè)中心雙重職能區(qū)域過渡的一個瓶頸，不過會給本區(qū)域寫字樓市場的發(fā)展帶來了重大契機 。n渠道不暢，反應速度慢n交易成本高，單位利潤高n信用中介缺乏n貿易風險高86區(qū)域商業(yè)特點帶給寫字樓項目的影響n雅寶路市場是 “ 蝴蝶形 ” 結構形式的行業(yè)市場，造成買方和賣方兩者都是高度分散的區(qū)域特點，給寫字樓的出租出售帶來影響。85商圈交易模式帶給區(qū)域寫字樓的啟示本商圈交易模式的缺陷注定了雙方交易成本的增加和機會成本的浪費，固定的談判、交易、展示的場所以及對交易機會的把握，促成具有特定功能的高檔寫字樓出臺。開發(fā)模式：為純粹辦公而建寫字樓的開發(fā)模式 回歸到本區(qū)域寫字樓市場來看，本區(qū)域獨特的商業(yè)模式，將促使具有特定功能的新型高檔寫字樓必然取代傳統(tǒng)寫字樓市場。配套需求：完善的商業(yè)配套216。地段尋址：繁華的商業(yè)中心216。伴隨著需求的高漲，傳統(tǒng)寫字樓供應量在激增的同時，傳統(tǒng)寫字樓開發(fā)模式的單一性逐漸的顯現(xiàn)出來，隨之而來的是資源的浪費和市場的低迷。 建筑面積 ： 28000平米 216。 租金： （元 /平米 .天）216。 租售現(xiàn)狀：售完216。 地址：東城朝陽門內大街216。 標準層面積 ： 4500 平米本區(qū)域寫字樓個案介紹北京 INN 216。 物業(yè)費： 包含在租金內216。 售價： 30000左右（元 /平米） 216。 物業(yè)級別：甲級216。 項目基礎資料216。 建筑面積 ： 216。 租金： 57（元 /平米 .天）216。 租售現(xiàn)狀：可租可售216。 地址：朝陽朝外大街豐聯(lián)廣場南側100米