【正文】 t由于屬于非雅寶路核心區(qū)，因此必須在外觀(guān)形態(tài)上吸引人的注意力，成為核心與但周邊京華豪園、司法部、怡景園等呼應(yīng)t朝陽(yáng)門(mén) SOHO與銀河 SOHO正在出售招商，可能會(huì)與本項(xiàng)目產(chǎn)生沖突。因?yàn)闁|歐貿(mào)易市場(chǎng)具有集中的特性，只要離開(kāi)雅寶路，供應(yīng)商或購(gòu)貨商都不愿意去。s本案目前規(guī)劃的各項(xiàng)硬件配套比較完善，可以成就新一代的商務(wù)運(yùn)作模式。n 商圈內(nèi)獨(dú)有的外貿(mào)人士的特點(diǎn) ,也固定了該地區(qū)特有的商業(yè)氛圍與商業(yè)特征。 大雅寶路地區(qū)是現(xiàn)代城市核心多功能呈現(xiàn)的復(fù)合型用地代表。 15％35％21大雅寶路區(qū)域的綜合發(fā)展n 寫(xiě)字樓云集 在朝外大街兩側(cè)的黃金位置林立著諸多知名寫(xiě)字樓。n 經(jīng)營(yíng)模式的發(fā)展：從 “ 以產(chǎn)定銷(xiāo) ” 到 “ 以銷(xiāo)定產(chǎn) ” 雅寶、天雅、吉利等 15家成規(guī)模的服裝批發(fā)市場(chǎng)和集散地后，雅寶路商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)模式也徹底的發(fā)生了變化，從最開(kāi)始的 “ 以產(chǎn)定銷(xiāo) ” 到現(xiàn)在的 “ 以銷(xiāo)定產(chǎn) ”,就是從現(xiàn)貨經(jīng)營(yíng)過(guò)渡到現(xiàn)在只提供樣品，接到定單后再組織生產(chǎn)的模式，這樣經(jīng)營(yíng)者可以省去倉(cāng)庫(kù)儲(chǔ)存的費(fèi)用。n 商品：針對(duì)性極強(qiáng) 歐碼服裝： 各季服裝大量是特大號(hào) “ 歐碼 “ 。多年歷史沿襲的雅寶路特色商業(yè)屬性，以及多年來(lái)雅寶路的旺盛商氣的積累，都是項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 第二代 “ 大棚型 ” ： 1999年，遷至朝外大街 隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展壯大，雅寶路市場(chǎng)由于長(zhǎng)期占道、影響交通安全、噪音擾民、影響周邊環(huán)境等原因，給附近單位、群眾的正常生活造成不便，為徹底解決占路擾民、占?jí)壕G地、火災(zāi)隱患等問(wèn)題，北京市朝陽(yáng)區(qū)政府決定對(duì)雅寶路市場(chǎng)進(jìn)行拆遷改造，使其退路進(jìn)廳。雅寶路商圈里的商鋪?zhàn)饨鸺性?816元 /㎡ /天，甚至有高達(dá) 60元 /㎡ /天的租金，這比北京中關(guān)村、 CBD的租金還要高。216。 商業(yè)是 應(yīng)當(dāng)是整個(gè) 項(xiàng)目應(yīng)突破的重中之重。項(xiàng)目指標(biāo) 數(shù)值總用地面積 m^2總建筑面積 96000 m^2地上建筑面積 75000 m^2其中 可售：商業(yè)面積 36036 m^2 辦公樓建筑面積 15320 m^2 公寓建筑面積 4146 m^2地下建筑面積 21000m^2 商業(yè) 3962m^2 車(chē)位 416個(gè)11項(xiàng)目自身?xiàng)l件小結(jié)東二環(huán)邊，稀貴屬地大路暢通，小路 環(huán)繞日壇公園，天然綠肺兩大商圈，強(qiáng)強(qiáng)借勢(shì)依雅寶路，傍使館區(qū)城市價(jià)值生態(tài)價(jià)值資源價(jià)值涉外價(jià)值本體 交通充分發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)12二、項(xiàng)目生存環(huán)境分析13項(xiàng)目環(huán)境分析 與項(xiàng)目關(guān)系最直接的兩個(gè)關(guān)聯(lián)圈，一個(gè)是朝外商圈，該商圈可以作為一個(gè)獨(dú)立的、成氣候的以商務(wù)為主的商圈立名北京 。具備先天的商務(wù)商業(yè)氛圍 .項(xiàng)目與生俱來(lái)的濃郁商務(wù)氛圍9項(xiàng)目涉外屬性－依雅寶，傍使館使館區(qū)使館區(qū)n 使館區(qū)推動(dòng)：同時(shí) ,在使館區(qū)效應(yīng)的推動(dòng)下，該區(qū)域商務(wù)、商業(yè)、涉外公寓的 價(jià)值 得到更好的體現(xiàn)。增加了的外圍生態(tài)價(jià)值。謹(jǐn)呈：新金山項(xiàng)目定位整改方案中廣信地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目組2023年 6月2報(bào)告思路市場(chǎng)篇 項(xiàng)目基本條件分析 項(xiàng)目生存環(huán)境分析 項(xiàng)目 SWOT分析定位篇 公寓項(xiàng)目定位 區(qū)域公寓市場(chǎng)分析 公寓、酒店個(gè)案分析客群分析公寓價(jià)格定位寫(xiě)字樓項(xiàng)目定位 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析 市場(chǎng)需求及客群分析寫(xiě)字樓產(chǎn)品策略寫(xiě)字樓價(jià)格定位商業(yè)項(xiàng)目定位 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析 市場(chǎng)需求及客群分析商業(yè)案例分析商業(yè)形象定位商業(yè)價(jià)格定位寫(xiě)字樓案例分析3市市 場(chǎng)場(chǎng) 篇篇 4一、項(xiàng)目基本條件分析5項(xiàng)目區(qū)位情況－東二環(huán)邊 ,稀貴屬地n項(xiàng)目位于東二環(huán)與朝外大街 交匯處東南方向n西側(cè)緊鄰司法部n西側(cè)距東二環(huán)約 245米n北側(cè) 200米為外交部n東側(cè) 200米至朝外核心n南側(cè) 300米至雅寶路城市核心地段價(jià)值顯赫6項(xiàng)目交通情況－大路暢通，小路環(huán)繞n 大路：東二環(huán)、朝外大街光華路、日壇北路東大橋路、雅寶路大路寬闊，車(chē)道多到達(dá)項(xiàng)目區(qū)域便利n 小路：北側(cè)的外交部南路是本項(xiàng)目于東二環(huán)鏈接的一條重要小路。n 工人體育場(chǎng) ：工人體育場(chǎng)位于項(xiàng)目的東北方向，是北京舉辦各類(lèi)大型活動(dòng)的首選之地。n 雅寶路 ：中國(guó)最大的對(duì)外貿(mào)易基地 。另外一個(gè)是雅寶路市場(chǎng) ,中國(guó)最大的外貿(mào)商業(yè)集中地帶。 無(wú)論從項(xiàng)目環(huán)境發(fā)展的主要影響因素講，還是從項(xiàng)目本身的規(guī)劃定位分析講，對(duì)雅寶路市場(chǎng)研究及滲透了解，有助我 們得出 一個(gè)正確指導(dǎo)項(xiàng)目的總體思路。雅寶路素有俄羅斯商人在北京的起點(diǎn)之稱(chēng)，并逐步吸引了東歐國(guó)家以及非洲、阿拉伯國(guó)家商人均到此貿(mào)易。規(guī)劃情況 15雅寶路市場(chǎng)的形成第一代 “ 集市型 ” ： 1988年，成形雅寶路市場(chǎng)形成于 1988年，占地面積約 2萬(wàn)平方米，是本市最大的民間涉外服裝批發(fā)交易市場(chǎng)。 第三代 “ 集中商業(yè)型 ” ： 2023年，遷往三里屯 由于朝外大街是首都總體規(guī)劃中的市級(jí)商業(yè)中心，也是通往 CBD的重要通道，作為朝外大街二期改造工程的一部分，朝外雅寶路市場(chǎng)于 2023年 11月 1日正式遷往三里屯雅秀服裝市場(chǎng)，即麒麟大廈。不可動(dòng)搖的中國(guó)對(duì)外貿(mào)易商業(yè)霸主地盤(pán)是雅寶路的最大價(jià)值17雅寶路市場(chǎng)特色特點(diǎn)n 供貨商 ： 由外貿(mào) 批發(fā)， 逐漸出現(xiàn)少量?jī)?nèi)銷(xiāo) 零售 大部分供貨商不愿在小本買(mǎi)賣(mài)上浪費(fèi)時(shí)間和精力，拒絕內(nèi)銷(xiāo)和零售，只做大單的生意。 俄式偏好： 俄羅斯 偏好的裘皮大衣樣式及人造革箱包 等。甚至降低不能出貨的風(fēng)險(xiǎn)。如中國(guó)人壽大廈、昆泰國(guó)際中心、泛利大廈、聯(lián)合大廈、朝外 MEN， 朝陽(yáng)門(mén) SOHO等 。區(qū)域集商務(wù)辦公區(qū)、繁華商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、娛樂(lè)休閑區(qū)為一體的功能完善之貴地。n 主要以服裝為主要貿(mào)易產(chǎn)品的市場(chǎng)交易仍將在較長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)占有該地區(qū)的主導(dǎo)地位。s本案 1—6層為商業(yè)，上部為寫(xiě)字樓與酒店式公寓，當(dāng)前市場(chǎng)較稀缺，有良好的市場(chǎng)。o目前采購(gòu)商的范圍開(kāi)始擴(kuò)大，出現(xiàn)部分來(lái)自東南亞、阿拉伯的采購(gòu)商?？赡軙?huì)帶來(lái)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。n 當(dāng)前區(qū)域內(nèi)用于銷(xiāo)售的公寓產(chǎn)品存量較少。 本案公寓只要定位準(zhǔn)確 ,在銷(xiāo)售方面不會(huì)存在較大壓力 。n 消費(fèi)面積由自住型大面積轉(zhuǎn)向短期居住型小戶(hù)型 。29區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格水平n 區(qū)域內(nèi)公寓價(jià)格水平不高，價(jià)格平穩(wěn)上漲。區(qū)域公寓二手房?jī)r(jià)格情況戶(hù)型 面積 價(jià)格 單價(jià)昆泰國(guó)際公寓 1居 110 330 300001居 296 275092居 138 440 31884朝外 MEN 1居 70 220 314292居 129 400 310083居 170 525 30882京華公寓 3居 185 490 264863居 216 536 248151居 105 350 33333怡景園二期 2居 127 450 354331居 73 340 4057531區(qū)域市場(chǎng)租金水平 當(dāng)前 區(qū)域內(nèi) ,用于出租的公寓類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)接納速度很快 ,公寓租金水平不高 ,平均在 8美元 /平方米 8500 46　 3室 2廳 188 n 多年來(lái)隨著區(qū)域商業(yè)體量的不斷擴(kuò)張，也隨著區(qū)域商業(yè)在世界上的知名度不斷提高。n公寓 二手房均價(jià)： 35000元 /平米n銷(xiāo)售狀況 ：售完n物業(yè)費(fèi)： /平方米 公寓案例分析（ 1） 日壇國(guó)際36n 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 8月n 規(guī)模：總建面 16萬(wàn)平米n 公寓二手房均價(jià)： 32023元 /平米n 租金： 6575元 /平米 自身商業(yè)體量并不大，經(jīng)營(yíng)范圍也比較凌亂。月n 戶(hù)型面積： 65110平米n 周邊配套：商場(chǎng)、中小學(xué)、銀行、郵局、醫(yī)院等。月n 戶(hù)型面積： 71170平米n 周邊配套：商場(chǎng)、銀行、娛樂(lè)場(chǎng)所、政府機(jī)關(guān)等。月n 戶(hù)型面積： 70120平米n 周邊配套：商場(chǎng)、銀行、娛樂(lè)場(chǎng)所、政府機(jī)關(guān)等。公寓案例分析 個(gè)案對(duì)比 242公寓個(gè)案研究小結(jié)n 區(qū)域內(nèi)公寓存量較少，未來(lái)供應(yīng)量不大，項(xiàng)目未來(lái)公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。 本案只要看清市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，抓住當(dāng)前市場(chǎng)特點(diǎn)，定位出符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品 ,必定會(huì)取得理想的效果。酒店案例分析（ 3） 萬(wàn)邦大廈46n 規(guī)模：吉利大廈 812層n 標(biāo)準(zhǔn)：三星級(jí)酒店n 套房數(shù)量： 180套n 標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格： 880元 /天n 入住率： 100%n 服務(wù)設(shè)施：中、西餐廳等。n 區(qū)域內(nèi)酒店配套齊全，多配有長(zhǎng)途電話(huà)，涉外頻道。區(qū)域酒店租金很高，但出租率很高，適合短期居住。n 產(chǎn)品從品質(zhì)定位 ——高端的公寓類(lèi)產(chǎn)品。n 外籍客商 他們對(duì)區(qū)域的認(rèn)可度高，常年往返于區(qū)域內(nèi)，對(duì)酒店和公寓租賃市場(chǎng)的要求度高。167。物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一性、管理性。投資客 項(xiàng)目品質(zhì)高，總價(jià)低，升值潛力大，便于出租出售。項(xiàng)目名稱(chēng) 地段價(jià)值建筑品質(zhì)配套系統(tǒng)設(shè)施內(nèi)部配套 物業(yè)服務(wù)綜合系數(shù) 影響系數(shù)平均實(shí)現(xiàn)均價(jià)（元 /㎡）比較項(xiàng)權(quán)重 30% 25% 15% 15% 15%日壇國(guó)際 1 30% 35000怡景園 1 10% 32023昆泰國(guó)際中心 1 1 1 10% 31000優(yōu)唐麒麟公館 1 1 1 40% 50000朝外 MEN 1 10% 32023本案 1 1 1 1 1 1 100% / X=*30%+*10%+*10%+48076*40%+*10%=41334元 由于項(xiàng)目所處 地段位置顯赫， 所以其價(jià)格在相似類(lèi)產(chǎn)品的比較作為定價(jià)基礎(chǔ)后，仍應(yīng)該考慮區(qū)域的特殊性 以及本項(xiàng)目戶(hù)型對(duì)售價(jià)的積極影響 ，價(jià)格區(qū)間控制在 4100051000之間，均價(jià)在45000左右。供應(yīng)量增加 2023年上半年，共有包括同方大廈 D座、微軟北京總部、嘉銘中心、財(cái)源國(guó)際中心西座 (IFC)和安邦保險(xiǎn)大廈在內(nèi)的多個(gè)寫(xiě)字樓入市。 整體租賃需求達(dá)到 228,473平方米，而自用需求則達(dá)到 215,744平方米。其中 CBD區(qū)域的空置率降幅最大，下降 %；中關(guān)村和第三使館區(qū)由于有新增供應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)，空置率分別上升 ；金融街、東二環(huán)和東長(zhǎng)安街區(qū)域平均空置率則均實(shí)現(xiàn)了約 1個(gè)百分點(diǎn)的降幅。其中 CBD區(qū)域的租金仍然增長(zhǎng)最快，環(huán)比增長(zhǎng) %，達(dá)到每平米每月 256元 (按建筑面積計(jì)算 )；由于新增供應(yīng)帶來(lái)的壓力，中關(guān)村區(qū)域和第三使館區(qū)增長(zhǎng)最慢，分別為 %和 %。63本區(qū)域?qū)懽謽欠植记闆r本案64本區(qū)域企業(yè)性質(zhì) 65各項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)企業(yè)性質(zhì)明細(xì)表 人壽大廈 以大中型外資、合資公司為主優(yōu)唐 UTOWN 以外資、合資公司為主泛利大廈 合資及中資機(jī)構(gòu)比例均在 40％以上聯(lián)合大廈 中小型中資公司較多豐聯(lián)廣場(chǎng) 90％為大型純外資公司（包括駐京辦事處）及合資機(jī)構(gòu)昆泰國(guó)際 以大中型合資、中資企業(yè)為主朝外 Men 以中型內(nèi)資公司為主，投資較少尚都國(guó)際 中型中資公司為主，有部分合資機(jī)構(gòu)朝外的內(nèi)資公司是區(qū)域?qū)懽謽窍闹饕M成部分，占 61％；合資公司的比例也相對(duì)較高，幾乎占總量的五分之一以上。即使在銷(xiāo)售初期主打展示、廣告公司的朝外 Men，也顯示出了客群的多樣性。對(duì)將來(lái)市場(chǎng)的供應(yīng)量和特殊客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)需求而言， 本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)具有唯一性71二、寫(xiě)字樓個(gè)案分析72本區(qū)域?qū)懽謽莻€(gè)案分析銀河 SOHO216。 租售現(xiàn)狀：在售， 2023年 6月竣工216。 建筑面積 ： 33