【正文】 216。 標準層面積 ： 2023平米本區(qū)域寫字樓個案介紹優(yōu)唐 UTOWN 216。 物業(yè)費： 包含在租金內216。 售價： （元 /平米） 216。 物業(yè)級別：甲級216。 項目基礎資料216。 建筑面積 ： 113000 平米 216。 租金： 6（元 /平米 .天）216。 租售現狀：在租216。 地址：朝陽朝陽門外大街 18號216。 標準層面積 ： 平米本區(qū)域寫字樓個案介紹豐聯廣場216。 物業(yè)費： 包含在租金內216。 售價： 30000（元 /平米） 216。 物業(yè)級別：甲級216。 項目基礎資料216。 物業(yè)費： 包含在租金內216。 售價： 30000（元 /平米） 216。 物業(yè)級別：甲級216。 項目基礎資料216。 建筑面積 ： 202300平米 216。 租金： 4 （元 /平米 .天）（老昆泰） 9（元 /平米 .天）（新昆泰）216。 租售現狀：滿租216。 地址：朝陽門外大街乙 12號院 1號216。 標準層面積 ： 1200平米本區(qū)域寫字樓個案介紹昆泰國際大廈 216。 物業(yè)費： 包含在租金內216。 售價： （元 /平米） 216。 物業(yè)級別：甲級216。 項目基礎資料216。 建筑面積 ： 22599 平米 216。 租金： 56（元 /平米 /天）216。 租售現狀：只租不售（已滿租）216。 地址：朝陽雅寶路 10號216。 標準層面積 ： 平米本區(qū)域寫字樓個案介紹凱威大廈216。 物業(yè)費： （元 /平米 .月）216。 售價： （元 /平米） 216。 物業(yè)級別：甲級 216。 分類：商務大廈 , 辦公大廈 , 寫字樓 , 216。 項目基礎資料216。 建筑面積 ： 330000 平米 216。 租金： （元 /平米 .月）216。 租售現狀：在售， 2023年 6月竣工216。 地址： 東城小牌坊胡同甲七號216。對將來市場的供應量和特殊客戶購買需求而言， 本項目在區(qū)域內具有唯一性71二、寫字樓個案分析72本區(qū)域寫字樓個案分析銀河 SOHO216。在項目銷售過程中，昆泰國際和朝外 Men中整層銷售的均占一半左右，多為內資大中型企業(yè) . 68本區(qū)域寫字樓租售價格統(tǒng)計項 目名稱 租金（元 /平米 .月）凱 威大廈 均價 5元 /平方米 .天聯 合廣 場 大廈 5元 /(平方米 *天 ) 亞 太大廈 /(平方米 *天 )昆泰國 際 大廈 5元 /(平方米 *天 ) 雅寶路 A1 6元 /(平方米 *天 ) 33000/平米（二手）華 聲國 際 大廈 4元 /(平方米 *天 ) 朝陽 門 SOHO(凱 恒中心 ) 255 元 /平米 .天） 38000/平米（二手）北京國 際 俱 樂 部 7 （元 /平米 .天）國 際 大廈 12（元 /平米 .天）豐 聯 廣 場 （元 /平米 .天）泛利大廈 （元 /平米 .天）優(yōu) 唐 UTOWN （元 /平米 .天）華 普國 際 大廈 4 （元 /平米 .天）北京 INN 5 （元 /平米 .天） 35000/平米（二手）朝外 MEN 5 （元 /平米 .天）目前本區(qū)域內只有銀河 SOHO為新項目，預計 2023年 6月入市，價格在 65000左右，其他項目目前均為二手房， 上表明確的表示出，本區(qū)域的大戶室寫字樓寫字樓租金價格相較朝外商圈頂級寫字樓有完全的價格優(yōu)勢 。即使在銷售初期主打展示、廣告公司的朝外 Men，也顯示出了客群的多樣性。而不臨主干道的泛利大廈和聯合大廈中外資公司的比例則比較少，中資機構數量明顯高于人壽大廈和豐聯廣場 。63本區(qū)域寫字樓分布情況本案64本區(qū)域企業(yè)性質 65各項目購買企業(yè)性質明細表 人壽大廈 以大中型外資、合資公司為主優(yōu)唐 UTOWN 以外資、合資公司為主泛利大廈 合資及中資機構比例均在 40％以上聯合大廈 中小型中資公司較多豐聯廣場 90％為大型純外資公司（包括駐京辦事處）及合資機構昆泰國際 以大中型合資、中資企業(yè)為主朝外 Men 以中型內資公司為主，投資較少尚都國際 中型中資公司為主，有部分合資機構朝外的內資公司是區(qū)域寫字樓消化的主要組成部分，占 61％；合資公司的比例也相對較高，幾乎占總量的五分之一以上。62本區(qū)域寫字樓市場綜述本區(qū)域的歷史傳統(tǒng)生活和休閑氛圍及短期土地供應短缺的現狀，為寫字樓市場奠定了雄厚的基礎，這些是其他區(qū)域無法比擬的。其中 CBD區(qū)域的租金仍然增長最快，環(huán)比增長 %，達到每平米每月 256元 (按建筑面積計算 )；由于新增供應帶來的壓力，中關村區(qū)域和第三使館區(qū)增長最慢，分別為 %和 %。因此，盡管未來有更多的寫字樓入市， 預計市場需求仍將超過新增供應，租金將升至 2023年以來最高水平。其中 CBD區(qū)域的空置率降幅最大，下降 %；中關村和第三使館區(qū)由于有新增供應進入市場，空置率分別上升 ；金融街、東二環(huán)和東長安街區(qū)域平均空置率則均實現了約 1個百分點的降幅。其它區(qū)域中，只有第三使館區(qū)和亞奧區(qū)域實現較大的凈吸納量，各占總租賃需求的近 10%。 整體租賃需求達到 228,473平方米，而自用需求則達到 215,744平方米。這五個甲級寫字樓共計建筑面積 409,946平方米，它們的入市使得北京甲級寫字樓的整體市場存量達到 580萬平方米。供應量增加 2023年上半年，共有包括同方大廈 D座、微軟北京總部、嘉銘中心、財源國際中心西座 (IFC)和安邦保險大廈在內的多個寫字樓入市。北京甲級寫字樓的空置率環(huán)比下降 百分點，至 %。項目名稱 地段價值建筑品質配套系統(tǒng)設施內部配套 物業(yè)服務綜合系數 影響系數平均實現均價（元 /㎡）比較項權重 30% 25% 15% 15% 15%日壇國際 1 30% 35000怡景園 1 10% 32023昆泰國際中心 1 1 1 10% 31000優(yōu)唐麒麟公館 1 1 1 40% 50000朝外 MEN 1 10% 32023本案 1 1 1 1 1 1 100% / X=*30%+*10%+*10%+48076*40%+*10%=41334元 由于項目所處 地段位置顯赫， 所以其價格在相似類產品的比較作為定價基礎后，仍應該考慮區(qū)域的特殊性 以及本項目戶型對售價的積極影響 ，價格區(qū)間控制在 4100051000之間，均價在45000左右。n 根據項目可比度及市場接近程度意見，我們將日壇國際、怡景園、昆泰國際中心、朝外 MEN 做為本案的主要競爭對象，通過分析上述四個項目與本案的各個要素，確定本案的價格。投資客 項目品質高，總價低，升值潛力大，便于出租出售。53本案公寓目標客群 擬訂本案為 “ 精品產權式酒店公寓 ” ，針對的主要目標客群 ,定位為：個體外貿商業(yè)戶主和投資客。物業(yè)服務的標準、統(tǒng)一性、管理性。167。167。52客群對公寓關注的因素167。n 外籍客商 他們對區(qū)域的認可度高，常年往返于區(qū)域內，對酒店和公寓租賃市場的要求度高。50三、公寓客群分析51區(qū)域公寓客群來源 由于區(qū)域內特定的商業(yè)屬性，濃郁的涉外貿易氛圍，必定帶來特定的公寓需求人群。n 產品從品質定位 ——高端的公寓類產品。49公寓市場定位 n 產品從功能定位 ——配套全面、服務性強的公寓類產品。區(qū)域酒店租金很高，但出租率很高，適合短期居住。 本項目應充分利用這種特點，做涉外性強的、高水平物業(yè)服務的、適合短期居住、投資空間大的物業(yè)產品。n 區(qū)域內酒店配套齊全，多配有長途電話，涉外頻道。n 區(qū)域內酒店普遍租金水平較高，平均 750元 /天。酒店案例分析（ 3） 萬邦大廈46n 規(guī)模：吉利大廈 812層n 標準：三星級酒店n 套房數量： 180套n 標準間價格： 880元 /天n 入住率： 100%n 服務設施：中、西餐廳等。酒店案例分析（ 1） 昆泰國際中心酒店44n 規(guī)模：建面 n 標準：三星級酒店n 套房數量： 151套n 標準間價格： 550元 /天n 入住率： 100%n 服務設施：餐廳、健身房、桑拿室、 商務中心、商品部、咖啡廳等。 本案只要看清市場發(fā)展趨勢，抓住當前市場特點，定位出符合市場需求的產品 ,必定會取得理想的效果。n 區(qū)域內公寓用于出租使用的產品，出租率很高。公寓案例分析 個案對比 242公寓個案研究小結n 區(qū)域內公寓存量較少，未來供應量不大，項目未來公寓市場競爭較為激烈。公寓案例分析 個案對比 141項目名稱 公寓規(guī)模 (萬平米 ) 主力面積區(qū)間 (平米 )怡景園 16 114193昆泰國際中心 65110朝外 MEN 71170日壇國際 30130悠唐麒麟公館 34 70120區(qū)域內公寓產品體量偏小，多在 10萬平米左右 。月n 戶型面積： 70120平米n 周邊配套：商場、銀行、娛樂場所、政府機關等。公寓案例分析（ 4） 朝外 MEN39n 開盤時間： 2023年 1月n 規(guī)模：總建面 45萬 平米，n 公寓部分 34萬 平米。月n 戶型面積： 71170平米n 周邊配套：商場、銀行、娛樂場所、政府機關等。公寓案例分析（ 3） 昆泰國際中心38n 開盤時間： 2023年 9月n 規(guī)模：總建面 ，n 公寓部分 。月n 戶型面積： 65110平米n 周邊配套：商場、中小學、銀行、郵局、醫(yī)院等。n 均價 ： 30000元 /平米 n 銷售狀況：公寓部分已售完n 寫字樓出租。自身商業(yè)體量并不大，經營范圍也比較凌亂。月n 戶型面積： 114193平米n 周邊配套：會所、中小學、銀行、郵局、醫(yī)院等。公寓案例分析（ 1） 日壇國際36n 開盤時間： 2023年 8月n 規(guī)模：總建面 16萬平米n 公寓二手房均價： 32023元 /平米n 租金： 6575元 /平米 n項目特點：大體量的商業(yè)面積規(guī)劃完整合理，形成特色的室內步行商業(yè)街。n公寓 二手房均價： 35000元 /平米n銷售狀況 ：售完n物業(yè)費： /平方米 本案應結合這種市場現象，把產品定位為 “ 酒店式 ” 宜 “ 投資 ” 使用的物業(yè)產品33本案周邊公寓、酒店市場個案分析 通過對本案周邊重點競爭個案分析比較，尋找當前區(qū)域內公寓市場存在的特點與共性，找準市場的切合點與空白點 ,從而更好的挖掘本案的潛力，提升本案的市場競爭力。n 多年來隨著區(qū)域商業(yè)體量的不斷擴張，也隨著區(qū)域商業(yè)在世界上的知名度不斷提高。 n 區(qū)域內酒店入住率極高。8500 46　 3室 2廳 188 與區(qū)域外高檔公寓租金水平差距很大。區(qū)域公寓二手房價格情況戶型 面積 價格 單價昆泰國際公寓 1居 110 330 300001居 296 275092居 138 440 31884朝外 MEN 1居 70 220 314292居 129 400 310083居 170 525 30882京華公寓 3居 185