【正文】 490 264863居 216 536 248151居 105 350 33333怡景園二期 2居 127 450 354331居 73 340 4057531區(qū)域市場租金水平 當(dāng)前 區(qū)域內(nèi) ,用于出租的公寓類產(chǎn)品市場接納速度很快 ,公寓租金水平不高 ,平均在 8美元 /平方米 本案應(yīng)結(jié)合當(dāng)前市場的需求變化，定位出與市場相吻合的物業(yè)產(chǎn)品。29區(qū)域市場價(jià)格水平n 區(qū)域內(nèi)公寓價(jià)格水平不高，價(jià)格平穩(wěn)上漲。 本案為小戶型公寓必定會(huì)受到市場的青睞。n 消費(fèi)面積由自住型大面積轉(zhuǎn)向短期居住型小戶型 。 隨著近 一段時(shí)間來，國家政策頻繁出臺(tái)，限購令拒絕了一大部分的投機(jī)性需求，本項(xiàng)目目前客群主要以改善型需求以及商戶剛需的自住客為主。 本案公寓只要定位準(zhǔn)確 ,在銷售方面不會(huì)存在較大壓力 。 多年來在區(qū)域內(nèi)增加的公寓類產(chǎn)品很少，供應(yīng)量也不大，早期推出的公寓項(xiàng)目基本都在短時(shí)間內(nèi)售完。n 當(dāng)前區(qū)域內(nèi)用于銷售的公寓產(chǎn)品存量較少。 由于 ,區(qū)域內(nèi)市場屬性的結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 ,多年來商業(yè)體量的不斷擴(kuò)張 ,導(dǎo)致住宅類土地缺乏。可能會(huì)帶來激烈的市場競爭。o招商回報(bào)率較高。o目前采購商的范圍開始擴(kuò)大，出現(xiàn)部分來自東南亞、阿拉伯的采購商。w不臨主要街道，雖距二環(huán)路近O隨著雅寶路市場的動(dòng)遷，老雅寶路的商戶們普遍對(duì)現(xiàn)狀比較滿意。s本案 1—6層為商業(yè)，上部為寫字樓與酒店式公寓，當(dāng)前市場較稀缺，有良好的市場。 立足項(xiàng)目周邊區(qū)域特殊商業(yè)環(huán)境，充分發(fā)揮該區(qū)域商業(yè)特色，把握區(qū)域特色下的市場機(jī)遇23項(xiàng)目 SWOT分析s地處雅寶路 “ 金礦 ” ，蘊(yùn)藏著無盡的商機(jī)s與使館區(qū)比鄰，擁有一批消費(fèi)力極強(qiáng)穩(wěn)定的涉外人群s距離朝外大街近，比傳統(tǒng)雅寶路市場又多了一條交通干道。n 主要以服裝為主要貿(mào)易產(chǎn)品的市場交易仍將在較長的一段時(shí)期內(nèi)占有該地區(qū)的主導(dǎo)地位。在相當(dāng)長的一段時(shí)期內(nèi)仍將繼續(xù)固守這一特點(diǎn)。區(qū)域集商務(wù)辦公區(qū)、繁華商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、娛樂休閑區(qū)為一體的功能完善之貴地。如早期知名的怡景園公寓、日壇晶華、鉑宮等高端公寓項(xiàng)目。如中國人壽大廈、昆泰國際中心、泛利大廈、聯(lián)合大廈、朝外 MEN， 朝陽門 SOHO等 。 19車水馬龍，生意興隆的雅寶路市場雅寶路市場當(dāng)前情況簡單示意圖優(yōu)唐雅寶城日壇國際20雅寶路市場各類類主營產(chǎn)品服裝、 皮草皮革是 雅寶路商業(yè)的主營產(chǎn)品類型。甚至降低不能出貨的風(fēng)險(xiǎn)。 18雅寶路市場的發(fā)展n 客群的發(fā)展：從 80 ％俄羅斯客人到全球各地 雅寶路商業(yè)交易模式由最早的主要針對(duì)俄羅斯人，后期雅寶路的影響力逐漸變大，不但擴(kuò)及到中歐、東歐，還影響到亞洲、非洲等大量的服裝進(jìn)口國。 俄式偏好： 俄羅斯 偏好的裘皮大衣樣式及人造革箱包 等。 此特點(diǎn)對(duì) 商場的格局提出了特殊的要求，即導(dǎo)致目前眾多商場設(shè)置小談判間室的格局，也就是拉起簾子做生意的 首要因素 。不可動(dòng)搖的中國對(duì)外貿(mào)易商業(yè)霸主地盤是雅寶路的最大價(jià)值17雅寶路市場特色特點(diǎn)n 供貨商 ： 由外貿(mào) 批發(fā)， 逐漸出現(xiàn)少量內(nèi)銷 零售 大部分供貨商不愿在小本買賣上浪費(fèi)時(shí)間和精力，拒絕內(nèi)銷和零售，只做大單的生意。老商業(yè)中心筋骨未動(dòng)，不落反興 商業(yè)的特殊性在于 “ 做熟易、做生難 ” 。 第三代 “ 集中商業(yè)型 ” ： 2023年，遷往三里屯 由于朝外大街是首都總體規(guī)劃中的市級(jí)商業(yè)中心，也是通往 CBD的重要通道，作為朝外大街二期改造工程的一部分，朝外雅寶路市場于 2023年 11月 1日正式遷往三里屯雅秀服裝市場，即麒麟大廈。北京交通發(fā)達(dá)，信息靈通，各國商人云集，因此中國各地的服裝們都把北京特別是雅寶路作為對(duì)外貿(mào)易的窗口。規(guī)劃情況 15雅寶路市場的形成第一代 “ 集市型 ” ： 1988年，成形雅寶路市場形成于 1988年，占地面積約 2萬平方米，是本市最大的民間涉外服裝批發(fā)交易市場。216。雅寶路素有俄羅斯商人在北京的起點(diǎn)之稱，并逐步吸引了東歐國家以及非洲、阿拉伯國家商人均到此貿(mào)易。新金山商務(wù)大廈地處雅寶路商圈，雅寶路因背靠北京的第一使館區(qū) ,從上世紀(jì) 80年代開始 , 就出現(xiàn)了服裝貿(mào)易活動(dòng) ,最開始以 “ 擺地?cái)們?” 的形式出現(xiàn) ,經(jīng)過 20年的發(fā)展 ,這里已發(fā)展成了綜合商圈。 無論從項(xiàng)目環(huán)境發(fā)展的主要影響因素講，還是從項(xiàng)目本身的規(guī)劃定位分析講，對(duì)雅寶路市場研究及滲透了解，有助我 們得出 一個(gè)正確指導(dǎo)項(xiàng)目的總體思路。 從本項(xiàng)目的整體規(guī)劃情況得出，項(xiàng)目是一個(gè)以商業(yè)為核心， 寫字樓為外延產(chǎn)品的規(guī)劃項(xiàng)目。另外一個(gè)是雅寶路市場 ,中國最大的外貿(mào)商業(yè)集中地帶。雅寶路10項(xiàng)目本體條件－規(guī)劃條件 項(xiàng)目將成為一個(gè)以商業(yè)為核心帶動(dòng)，以寫字樓、公寓為重點(diǎn)補(bǔ)充的，具備重點(diǎn)策略傾向的城市綜合體項(xiàng)目。n 雅寶路 ：中國最大的對(duì)外貿(mào)易基地 。南北兩個(gè)生態(tài)場所為項(xiàng)目提供了充滿生機(jī)的外圍環(huán)境8項(xiàng)目商圈情況－兩大商圈，強(qiáng)強(qiáng)借勢朝外商圈CBD商圈n兩大商圈 ：項(xiàng)目處于朝外商圈的整體商務(wù)氛圍中，同時(shí)與 CBD商務(wù)核心區(qū)近在咫尺。n 工人體育場 ：工人體育場位于項(xiàng)目的東北方向，是北京舉辦各類大型活動(dòng)的首選之地。大路 小路交通較為便利7項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境－日壇公園的天然綠肺n 日壇公園：日壇公園位于項(xiàng)目的東南側(cè)，在城市腹地內(nèi)部的天然綠地公園尤為珍貴 。謹(jǐn)呈：新金山項(xiàng)目定位整改方案中廣信地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目組2023年 6月2報(bào)告思路市場篇 項(xiàng)目基本條件分析 項(xiàng)目生存環(huán)境分析 項(xiàng)目 SWOT分析定位篇 公寓項(xiàng)目定位 區(qū)域公寓市場分析 公寓、酒店個(gè)案分析客群分析公寓價(jià)格定位寫字樓項(xiàng)目定位 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治?市場需求及客群分析寫字樓產(chǎn)品策略寫字樓價(jià)格定位商業(yè)項(xiàng)目定位 區(qū)域商業(yè)市場分析 市場需求及客群分析商業(yè)案例分析商業(yè)形象定位商業(yè)價(jià)格定位寫字樓案例分析3市市 場場 篇篇 4一、項(xiàng)目基本條件分析5項(xiàng)目區(qū)位情況－東二環(huán)邊 ,稀貴屬地n項(xiàng)目位于東二環(huán)與朝外大街 交匯處東南方向n西側(cè)緊鄰司法部n西側(cè)距東二環(huán)約 245米n北側(cè) 200米為外交部n東側(cè) 200米至朝外核心n南側(cè) 300米至雅寶路城市核心地段價(jià)值顯赫6項(xiàng)目交通情況－大路暢通，小路環(huán)繞n 大路：東二環(huán)、朝外大街光華路、日壇北路東大橋路、雅寶路大路寬闊，車道多到達(dá)項(xiàng)目區(qū)域便利n 小路：北側(cè)的外交部南路是本項(xiàng)目于東二環(huán)鏈接的一條重要小路。東側(cè)之小路向南可通達(dá)雅寶路，道 路較窄。增加了的外圍生態(tài)價(jià)值。人氣旺盛，生機(jī)勃勃。具備先天的商務(wù)商業(yè)氛圍 .項(xiàng)目與生俱來的濃郁商務(wù)氛圍9項(xiàng)目涉外屬性－依雅寶，傍使館使館區(qū)使館區(qū)n 使館區(qū)推動(dòng)：同時(shí) ,在使館區(qū)效應(yīng)的推動(dòng)下，該區(qū)域商務(wù)、商業(yè)、涉外公寓的 價(jià)值 得到更好的體現(xiàn)。項(xiàng)目與生俱來的涉外商業(yè)氛圍，為項(xiàng)目發(fā)展提供了良好的主題。項(xiàng)目指標(biāo) 數(shù)值總用地面積 m^2總建筑面積 96000 m^2地上建筑面積 75000 m^2其中 可售：商業(yè)面積 36036 m^2 辦公樓建筑面積 15320 m^2 公寓建筑面積 4146 m^2地下建筑面積 21000m^2 商業(yè) 3962m^2 車位 416個(gè)11項(xiàng)目自身?xiàng)l件小結(jié)東二環(huán)邊，稀貴屬地大路暢通，小路 環(huán)繞日壇公園，天然綠肺兩大商圈，強(qiáng)強(qiáng)借勢依雅寶路，傍使館區(qū)城市價(jià)值生態(tài)價(jià)值資源價(jià)值涉外價(jià)值本體 交通充分發(fā)揮項(xiàng)目優(yōu)勢12二、項(xiàng)目生存環(huán)境分析13項(xiàng)目環(huán)境分析 與項(xiàng)目關(guān)系最直接的兩個(gè)關(guān)聯(lián)圈，一個(gè)是朝外商圈，該商圈可以作為一個(gè)獨(dú)立的、成氣候的以商務(wù)為主的商圈立名北京 。 追根溯源，朝外商圈的興起很大程度得益于雅寶路的輝煌，也可以說雅寶路帶動(dòng)了朝外整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。 商業(yè)是 應(yīng)當(dāng)是整個(gè) 項(xiàng)目應(yīng)突破的重中之重。14216。216。每年到來到這里的外國商人超過 6000人，平均每人每次采購總額超過15000美元；在雅寶路，商家每天的交易額超過 100多萬美元， 市場上 98%的產(chǎn)品遠(yuǎn)銷到俄羅斯、烏克蘭、利比亞、羅馬尼亞等 30多個(gè)國家，每年對(duì)外貿(mào)易額高達(dá) 200多億元人民幣。雅寶路商圈里的商鋪?zhàn)饨鸺性?816元 /㎡ /天，甚至有高達(dá) 60元 /㎡ /天的租金，這比北京中關(guān)村、 CBD的租金還要高。當(dāng)時(shí)前蘇聯(lián)剛剛解體，前蘇聯(lián)及東歐地區(qū)民用消費(fèi)品短缺，對(duì)中國的服裝需求很大。 第二代 “ 大棚型 ” ： 1999年，遷至朝外大街 隨著市場的不斷發(fā)展壯大，雅寶路市場由于長期占道、影響交通安全、噪音擾民、影響周邊環(huán)境等原因，給附近單位、群眾的正常生活造成不便，為徹底解決占路擾民、占?jí)壕G地、火災(zāi)隱患等問題，北京市朝陽區(qū)政府決定對(duì)雅寶路市場進(jìn)行拆遷改造，使其退路進(jìn)廳。16特別提醒！ 在雅寶路市場兩次搬遷的同時(shí)，以吉利大廈、日壇賓館為中心的老雅寶路市場卻脛骨未動(dòng)，由于歷史和區(qū)域人文經(jīng)濟(jì)等多種原因，老雅寶路不僅沒有動(dòng)搖傳統(tǒng)的東歐貿(mào)易格局，反而新增了其他商貿(mào)活動(dòng)，并且日益煥發(fā)出活力，品牌之路越走越紅火。多年歷史沿襲的雅寶路特色商業(yè)屬性，以及多年來雅寶路的旺盛商氣的積累，都是項(xiàng)目未來發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 但是隨著市場的發(fā)展，漸漸有一部分商家開放零售，致使國內(nèi)一小部分客戶來到此處。n 商品：針對(duì)性極強(qiáng) 歐碼服裝： 各季服裝大量是特大號(hào) “ 歐碼 “ 。 外貿(mào)工藝： 面料及做工工藝方面有了更多的特殊功能，如防水、 拒 油、阻燃或防紫外線等。n 經(jīng)營模式的發(fā)展：從 “ 以產(chǎn)定銷 ” 到 “ 以銷定產(chǎn) ” 雅寶、天雅、吉利等 15家成規(guī)模的服裝批發(fā)市場和集散地后，雅寶路商戶的經(jīng)營模式也徹底的發(fā)生了變化，從最開始的 “ 以產(chǎn)定銷 ” 到現(xiàn)在的 “ 以銷定產(chǎn) ”,就是從現(xiàn)貨經(jīng)營過渡到現(xiàn)在只提供樣品，接到定單后再組織生產(chǎn)的模式，這樣經(jīng)營者可以省去倉庫儲(chǔ)存的費(fèi)用。 雅寶路在發(fā)生著變化，本項(xiàng)目不但要保存雅寶路的傳統(tǒng)特點(diǎn)，更應(yīng)該滲透其新鮮變化。 15％35％21大雅寶路區(qū)域的綜合發(fā)展n 寫字樓云集 在朝外大街兩側(cè)的黃金位置林立著諸多知名寫字樓。 n 公寓云集 大雅寶路地區(qū)的強(qiáng)烈涉外氛圍也吸引諸多涉外公寓的建設(shè)。 大雅寶路地區(qū)是現(xiàn)代城市核心多功能呈現(xiàn)的復(fù)合型用地代表。22小結(jié)n 該區(qū)域具有天然的濃郁的涉外商務(wù)氛圍，并在長久的歷史基因下，形成足夠的商業(yè)基礎(chǔ)。n 商圈內(nèi)獨(dú)有的外貿(mào)人士的特點(diǎn) ,也固定了該地區(qū)特有的商業(yè)氛圍與商業(yè)特征。餐飲娛樂等配套建設(shè)方面將有更多的發(fā)展。s本案目前規(guī)劃的各項(xiàng)硬件配套比較完善，可以成就新一代的商務(wù)運(yùn)作模式。w并非雅寶路核心區(qū)，屬于準(zhǔn)雅寶路地區(qū)或稱雅寶路輻射區(qū)。因?yàn)闁|歐貿(mào)易市場具有集中的特性，只要離開雅寶路，供應(yīng)商或購貨商都不愿意去。o俄羅斯、東歐等地對(duì)于服裝、皮革等的市場需求仍然十分旺盛。t由于屬于非雅寶路核心區(qū)，因此必須在外觀形態(tài)上吸引人的注意力，成為核心與但周邊京華豪園、司法部、怡景園等呼應(yīng)t朝陽門 SOHO與銀河 SOHO正在出售招商，可能會(huì)與本項(xiàng)目產(chǎn)生沖突。24定定