【文章內容簡介】 ，考慮到亦莊內部各項目的空置情況以及周邊未來的放量，則本項目如建設餐飲類，我司建議其規(guī)?？煽刂圃?500020000平方米范圍內。其業(yè)態(tài)可細分為中餐、西餐、快餐（中、西）等，目標商戶主要定位為中高檔大型或連鎖商戶。214 休閑娛樂類細化定位休閑娛樂類業(yè)態(tài)主要與餐飲類構成餐飲娛樂休閑一條街，主要為滿足亦莊區(qū)域目前對于休閑娛樂場所的需求，增加亦莊新城居住的舒適性，為周邊人群服務。休閑娛樂類主要包括KTV、洗浴保健、美容美體等，針對本項目具體情況及休閑娛樂類商業(yè)的特性，我司建議本項目此類業(yè)態(tài)定位總體量約為10000 平方米。（餐飲娛樂休閑街中未來可能有部分作為企業(yè)辦公使用，在此不另作計算）215 特色商業(yè)細化定位特色類商業(yè)業(yè)態(tài)不僅能滿足消費者對某類消費的特殊需求，還可以為消費觀念較為新穎、接受能力強的消費群體提供良好的消費場所和消費環(huán)境。特色商業(yè)應包含精品家居家飾、書吧、音像影像店、辦公用品超市、汽車服務中心、口腔醫(yī)院、大型體檢中心、教育培訓基地、銀行、個性服裝服飾店、精品店、兒童攝影等眾多內容。結合本項目實際情況、目標客戶群的數量等多方面考量后，我司認為此類業(yè)態(tài)體量約為25,000平方米。216 配套商業(yè)細化定位配套商業(yè)主要為滿足項目周邊及項目自身居住人群的基本生活需求，增強人們的便利度與舒適感，為居住人群服務?；A配套商業(yè)應包含小型便利店、藥店、水站（配送中心）、寵物醫(yī)院、家政服務機構、洗衣店、房屋中介機構、沖印店、美容美發(fā)店等內容；針對本項目具體情況及基礎配套商業(yè)的特性，我司建議本項目商業(yè)配套定位總體量約為5000 平方米。商業(yè)物業(yè)體量總結以上我司對本項目商業(yè)物業(yè)的市場定位進行了較為詳細的闡述，根據所定各類業(yè)態(tài)經營面積，我司通過以下表格計算出整體商業(yè)物業(yè)體量：商業(yè)業(yè)態(tài)體量（平方米）超市15,00020,000家電專業(yè)賣場5,000餐飲8,00020,000休閑、娛樂（辦公）10,000基礎商業(yè)配套5,000特色商業(yè)25,000合計（約）80,000綜上，可以看出，本項目商業(yè)部分整體體量共約80,000平方米（其中超市部分主體位于地下，在后期使用容積率計算總建筑面積時不計入此部分面積）。22 酒店部分細化定位根據前期我司對于亦莊區(qū)域及其周邊酒店類物業(yè)的調研結果，我司認為亦莊區(qū)域對于酒店類物業(yè)具備較大需求，本項目設置一個星級酒店具備較大可行性?？紤]到本項目對于銷售回款的要求，我司建議該酒店可規(guī)劃為產權式酒店，如此既能滿足該區(qū)域的需求，又可減少回款壓力。考慮到大多高檔酒店式管理公司不愿接手產權式酒店的現(xiàn)狀，我司建議本項目酒店可規(guī)劃為經濟型酒店，星級檔次以三星級左右為宜。根據我司調研發(fā)現(xiàn)，目前區(qū)域內酒店普遍是配套設施陳舊，缺乏，沒有創(chuàng)新。很難給客人以很強的吸引力。針對本項目區(qū)域內酒店類客戶群主要是以商務旅客為主的特點，本項目作為新建的酒店類物業(yè)，一定要更好的考慮到該部分客戶群的需求，以更完備的硬件設施和更優(yōu)質的服務去吸引該部分消費者。例如，在客房內加入小部分辦公區(qū)域，包括電腦、打印機、傳真機、寬帶接口等商務辦公配套，更好的為商務旅客服務。所以我司建議本酒店可定位為“新穎、特色、配套齊全”的商務型酒店。221 酒店類物業(yè)消費者定位亦莊經濟技術開發(fā)區(qū)由于其獨特的經濟發(fā)展環(huán)境，優(yōu)良的地理位置，良好的政策，吸引了大量的外資企業(yè)和國內的大中型企業(yè)的入住。形成了頗具規(guī)模的工業(yè)園區(qū)。且由于地處郊縣，旅游業(yè)比較落后。結合我司調研總結，初步將本項目酒店類物業(yè)的主要客戶確定為商務型旅客。他們主要是周邊工業(yè)園區(qū)內各種大中型企業(yè)和外資企業(yè)的商務客人，及各種大中型會議的與會人員。根據對該區(qū)域酒店類物業(yè)的調研分析，我司初步預測該區(qū)域的商務客人和與會人員的比例約為8：2。222 區(qū)域內酒店物業(yè)規(guī)模可行性分析：178。 客房定位和面積配比在我司對本項目酒店物業(yè)客房設置中，共計規(guī)劃約300間不同檔次客房，內部有標準間、高級間、商務間、商務套房、豪華套房等。在客房面積的規(guī)劃中我司建議，商務標準間客房使用面積約為35平方米。此面積在同類酒店、同類客房中屬于大面積客房，可以在里面配套部分商務辦公設施（例如辦公區(qū)域的打印機、傳真機、電腦等），有助于更好的吸引商務旅客，也可以更好的提高本酒店物業(yè)之宣傳賣點與市場競爭力。按照建設300間客房，平均每間客房建筑面積為50平方米計算，則總體客房面積為15000平方米。178。 餐飲區(qū)的定位和面積配比餐飲是酒店中不可缺少的配套設施，酒店內配套餐飲應俱備檔次高、面積寬敞等基本功能，由于其檔次高，餐飲內部臺間距也不同于大眾性餐飲。在我司對酒店餐飲配套調研中所得，酒店餐飲配套檔次越高其臺間距也就越大，面積也就相對寬敞。我司對本酒店物業(yè)中共計規(guī)劃不少于4個不同菜系的餐飲配套，其中另規(guī)劃一處風格新穎、格調高雅的茶餐廳或者咖啡廳，茶吧等?？傮w上餐飲面積占用應在2500—3500平方米左右。178。 會議室定位和面積配比在商務型酒店的內部配套中會議室是不可缺少的，更有許多酒店以“會議型酒店”為經營主題。而本酒店物業(yè)因其特殊的地理位置及特殊的區(qū)域環(huán)境，區(qū)域內企業(yè)數量眾多，對會議室需求較大，所以內部會議配套設施應在重要考慮范圍之列，在對本項目酒店物業(yè)規(guī)劃中我司提出本酒店應定位為“商務型、會議功能齊全”的大型商務型酒店物業(yè)。在會議設施上我司規(guī)劃了一個5001000平方米左右的大型多功能會議室，以及多個功能配套齊全的中小型會議室，以此來滿足不同商務的需求。178。 其他配套設施面積配比娛樂、健身等：由于娛樂與健身在酒店物業(yè)中所占比例較小，而且在其周邊也將會有部分此類業(yè)態(tài)的規(guī)劃，因此在面積分割上我司規(guī)劃在1500平方米左右。任何一項商業(yè)物業(yè)除其主體所需，還應有其它多項相關所需公用配套，酒店也不無例外，如：酒店大堂、酒店停車場、員工辦公室、員工食堂、員工更衣室、酒店建設所需管道及配電等一系列相關配套設施。216。 員工辦公室及食堂：此部分所需面積是按照酒店配比員工人數而定，根據本酒店要求，我司建議其辦公及食堂所需面積應在1500—3000平方米之間。216。 酒店庫房：酒店的庫房一般是指存儲各類經營、生活、辦公及各種退下酒店用品等組成。在此面積所需上，各酒店不同，基本上按照酒店的大小及檔次而定，在2000—4000平方米之間。在此面積規(guī)劃上，我司初步預計需要3500平方米左右。酒店類物業(yè)規(guī)模體量總計：在上述各項酒店配套設施中，共計需要面積約為30000平方米左右，其中（客房）15000+（餐飲）3000+（會議室）2500+（娛樂、健身）1500+（員工辦公室及食堂）2000+（庫房）3500+（其他）2500=30000平方米左右。23 公寓類物業(yè)細化定位231公寓類物業(yè)檔次及形象定位216。 高品質本項目定位高品質是指檔次上的提升?？陀^地講，在建筑密度上，本項目公寓類物業(yè)與開發(fā)區(qū)已建樓盤項目存在一定的劣勢，由于開發(fā)區(qū)公寓類物業(yè)開發(fā)用地的稀缺，加之本項目地塊的交通、配套、區(qū)位綜合指數較高，因此，在物業(yè)品質上需要一定程度的提升，包括建筑形式；包括外立面的整體視覺感受；包括高品質的物業(yè)管理；包括硬件設施品牌等等。公寓物業(yè)綜合指數上去了，才能彌補建筑密度上的劣勢。同時，品質高于本區(qū)域其它競爭樓盤，這也加大了本項目的競爭力度。216。 高性價比由于本項目的區(qū)位價值較高，雖然土地成本可能略高于區(qū)域內已建成項目，但物業(yè)的高品質是毋庸置疑的，因此，突出本項目的區(qū)位優(yōu)勢，凸現(xiàn)物業(yè)的高性價比，深入挖掘這一賣點。232公寓類物業(yè)的物業(yè)規(guī)模及戶型定位本項目占地面積約30萬平方米，按平均容積率3計算，總建筑面積約90萬平方米。由于市場方面對于公寓類物業(yè)的需求較大，公寓的開發(fā)將容易被市場消化。因此，我司在確定了項目商業(yè)物業(yè)、酒店物業(yè)的規(guī)模后，利用反推法確定公寓類物業(yè)的規(guī)模為：90萬㎡（總建面） ㎡（商業(yè)） 3萬㎡（酒店）=。注：商業(yè)部分面積=8萬㎡ ㎡地下超市面積=㎡ （地下面積不計入容積率）由于本項目的特殊性，公寓類物業(yè)在規(guī)劃與實際最終營銷策略上有所不同，下面從規(guī)劃和最終營銷兩個角度，對戶型、面積的分配比例進行闡述：216。 規(guī)劃方案根據開發(fā)區(qū)管委會要求，假設本項目目標客戶定位于為開發(fā)區(qū)藍領及部分高層服務，那么本項目的公寓類物業(yè)大體分為三種類型：小戶型（含酒店式公寓）、中等戶型和大戶型，根據調研可知，這三類物業(yè)面積的比例大約應為4：3：3，具體規(guī)模如下圖表所示：公寓類物業(yè)㎡小戶型【㎡】4060㎡中等戶型【㎡】60100㎡大戶型【㎡】100139㎡普通