房地產評估程序及原則(編輯修改稿)
2025-02-10 17:57 本頁面
【文章內容簡介】 ）房地產價格的構成（ p140） 房地產價格 =土地取得費 +開發(fā)成本+管理費用 +利息 +銷售費用 +開發(fā)利潤 12 （四）房地產價格的影響因素（ p143） 一般因素 ， 包括：社會 、 經濟 、 政策因素 區(qū)域因素 個別因素 13 六 、 房地產評估的方法 （ 一 ） 收益法 1． 基本思路 2． 計算方法： （ 1） 純收益：實際純收益與客觀純收益 客觀總收益 （ 年收益 ） －客觀總費用 （ 2） 資本化率：綜合折現率 、 土地折現率 、 建筑物折現率 14 （ 1） 適應于單獨評估土地或建筑物的價值時 （ 2） 可以檢驗建筑物與土地價值是否匹配 收益法的派生－－殘余法 15 案例 例 1：某用于出租寫字樓 ， 占地面積 1000平方米 ，建筑物容積率 2， 每年來自土地的總收益 20萬元 ， 總費用 5萬元 ， 建筑物折現率 12%， 綜合折現率 10%， 使用期限假設為無限期 ， 該建筑物現時價格 150萬元 ， 求樓面地價和土地折現率 。 16 例 某房地產公司 1996年取得一塊土地 50年使用權，于 1998年 11月建成一棟寫字樓，造價2023元 /平方米，耐用年限 55年， 2023年該類建筑重置價格 2500元 /平方米，占地面積 500平方米，建筑面積 900平方米。出租期間每月實收租金 3萬元。當地同類建筑物租金一般為每月 50元 /平方米，空置率 10%，支付管理費、維修費、房產稅等 73260元 /年，土地折現率7%，建筑物折現率 8%，評估 2023年
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