xin第3章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序(編輯修改稿)
2025-01-20 10:02 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 情況。 ? 現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，可能同時(shí)存在著下列3種估價(jià)： ? (1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的估價(jià)，即該在建工程在現(xiàn)在這個(gè)樣子的價(jià)值是多少； ? (2)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的估價(jià)，如該在建工程經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后將建成，而現(xiàn)在預(yù)售或預(yù)購(gòu)它的價(jià)值是多少； ? (3)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的估價(jià)，如該在建工程經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后將建成，且在建成時(shí)的價(jià)值是多少。 五、替代原則 ?根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一市場(chǎng)上 (同一供求范圍內(nèi) )，相同的商品，具有相同的價(jià)值。 ?任何經(jīng)濟(jì)主體 (個(gè)人、家庭、企業(yè)等 )在市場(chǎng)上的行為，是要以最小的代價(jià) (花費(fèi)或成本 )取得最大的效益 (效用或利潤(rùn) )。因此，任何理性的買(mǎi)者在購(gòu)買(mǎi)商品時(shí)，都會(huì)“貨比三家”，從而選擇效用最大而價(jià)格最低的。如果價(jià)格與效用相比，顯示價(jià)格過(guò)高或效用過(guò)小，則人們會(huì)敬而遠(yuǎn)之。 ?賣(mài) 者為了使其產(chǎn)品能夠賣(mài)出去，也會(huì)展開(kāi)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)上各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的這些行為導(dǎo)致的結(jié)果，是在效用相同的商品之間形成相同的價(jià)格。 ?房地產(chǎn)價(jià)格也符合這一規(guī)律 。 ?只是由于房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒(méi)有，但在同一市場(chǎng)上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價(jià)格是相近的。 ?在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，任何理性的買(mǎi)者和賣(mài)者，都會(huì)將其擬買(mǎi)或擬賣(mài)的房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，任何買(mǎi)者不會(huì)接受比市場(chǎng)上的正常價(jià)格過(guò)高的價(jià)格，任何賣(mài)者不會(huì)接受比市場(chǎng)上的正常價(jià)格過(guò)低的價(jià)格，最終是同一市場(chǎng)上類似的房地產(chǎn)，價(jià)格相互牽掣，相互接近。 替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 ?相關(guān)概念： ?類似房地產(chǎn) (similar property)，是指房地產(chǎn)中實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位狀況均與估價(jià)對(duì)象的實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位狀況相同或相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)。具體地說(shuō)，類似房地產(chǎn)是在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或者相當(dāng)，并與估價(jià)對(duì)象處在 同一供求范圍 內(nèi)的房地產(chǎn)。 ?同一供求范圍，又稱同一供求圈，是指與估價(jià)對(duì)象具有一定的 替代關(guān)系 ，價(jià)格會(huì)相互影響的其他房地產(chǎn)的區(qū)域范圍。 ?替代原則對(duì)于具體的房地產(chǎn)估價(jià)，指明了下列兩點(diǎn)： ?? 如果附近有若干相近效用的房地產(chǎn)并已知其價(jià)格時(shí)，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的已知價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的未知價(jià)格。 ?實(shí)際上是尋找一些與估價(jià)對(duì)象具有一定替代性的房地產(chǎn)作為參照物來(lái)進(jìn)行估價(jià)，然后根據(jù)它們之間的差異對(duì)具有一定替代性的房地產(chǎn)的價(jià)格做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。 ?? 不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，而要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格牽掣。 ?在現(xiàn)實(shí)中有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這種情況：?jiǎn)尉鸵蛔诜康禺a(chǎn)的估價(jià)結(jié)果來(lái)看似乎有道理或難以看出其不合理之處，但當(dāng)把它與其他房地產(chǎn)的價(jià)格或估價(jià)結(jié)果放到一起進(jìn)行比較時(shí)卻顯得不合理，沒(méi)有合理差價(jià)，甚至出現(xiàn)價(jià)格高低順序顛倒的情況。 ?替代原則是針對(duì)估價(jià)結(jié)果而言的，不論采取何種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，最后都要把估價(jià)結(jié)果放到市場(chǎng)中去衡量，只有當(dāng)估價(jià)結(jié)果不會(huì)不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格時(shí)，估價(jià)結(jié)果才可以說(shuō)是合理的。 ?在市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中都會(huì)用到替代原則。 例如： ?成本法中客觀成本的求取，收益法中客觀收益的求取， ?假設(shè)開(kāi)發(fā)法中要從未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值中減去的未來(lái)開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等的求取。 第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)程序 ?房地產(chǎn)估價(jià)程序，是指房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)按其內(nèi)在聯(lián)系，所形成的各個(gè)具體操作步驟和環(huán)節(jié)。一般而言，評(píng)估一宗房地產(chǎn)主要包括獲取估價(jià)業(yè)務(wù)、明確估價(jià)基本事項(xiàng)、擬定估價(jià)作業(yè)方案、搜集估價(jià)所需資料、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象、選定估價(jià)方法計(jì)算、確定估價(jià)結(jié)果、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告、估價(jià)資料歸檔等基本步驟。 一、獲取估價(jià)業(yè)務(wù) ?從事房地產(chǎn)估價(jià)，首先要有房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源渠道可歸納為“被動(dòng)接受”和“主動(dòng)爭(zhēng)取”兩大類。 ?（一）被動(dòng)接受 ?被動(dòng)接受通俗地說(shuō)是坐等估價(jià)需求者找上門(mén)來(lái)要求提供估價(jià)服務(wù)。 ?例如，估價(jià)需求者可能是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人的代理人；房地產(chǎn)的欲購(gòu)買(mǎi)者也可能要求對(duì)其欲購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)；一方以提供房地產(chǎn)的方式與另一方合作，例如作價(jià)人股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)或者從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，該另一方也可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，以為其與對(duì)方討價(jià)還價(jià)提供價(jià)值參考依據(jù)；房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人將其房地產(chǎn)抵押貸款，貸款人（如商業(yè)銀行）也可能委托其信任的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)； ?（二）主動(dòng)爭(zhēng)取 ? 主動(dòng)爭(zhēng)取是走出門(mén)去力爭(zhēng)為估價(jià)需求者提供估價(jià)服務(wù)。在估價(jià)機(jī)構(gòu)多、競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，這是估價(jià)業(yè)務(wù)的主要來(lái)源。但需要指出的是，爭(zhēng)取估價(jià)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)通過(guò)提高估價(jià)技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量，提升自己的知名度、品牌和公信力，進(jìn)行恰當(dāng)?shù)男麄?
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