【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 些非盈利文化娛樂(lè)項(xiàng)目也可以采取 BOT項(xiàng)目招商方式開(kāi)發(fā)，城投通過(guò)協(xié)議獲得招商傭金 ?BOT項(xiàng)目招商面臨的問(wèn)題是如何提供一個(gè)有吸引力的盈利模式來(lái)吸引投資者 BOT概念 BOT（ Build— Operate— Transfer），即建設(shè) — 經(jīng)營(yíng) — 轉(zhuǎn)讓方式，是政府將一個(gè)設(shè)施項(xiàng)目的特許權(quán)授予承包商。承包商在特許經(jīng)營(yíng)期內(nèi)負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、融資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，并回收成本、償還債務(wù)、賺取利潤(rùn)，特許期結(jié)束后將項(xiàng)目所有權(quán)移交政府。 如果單純靠文化娛樂(lè)項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)收入仍無(wú)法彌補(bǔ)項(xiàng)目的虧損，則 BOT項(xiàng)目將對(duì)開(kāi)發(fā)商不具有吸引力。 拆賠方案 182。 如何確定拆賠方案 182。 拆配比？ 舊改項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)是拆遷，而拆遷的關(guān)鍵點(diǎn)就是找到各方的利益平衡點(diǎn) 拆賠中涉及到的補(bǔ)償方式主要有實(shí)物補(bǔ)償、貨幣補(bǔ)償、實(shí)物為主貨幣為輔補(bǔ)償和貨幣為主實(shí)物為輔補(bǔ)償四種方式 ??? 實(shí)物補(bǔ)償即依據(jù)拆賠比給出還建房屋的面積，按照計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。 ??? 貨幣補(bǔ)償即根據(jù)相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)格給出單位面積補(bǔ)償款，按照現(xiàn)有房屋建筑面積進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。 ??? 實(shí)物加貨幣補(bǔ)償即以實(shí)物補(bǔ)償已有建筑為主，再輔以相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償不全接受實(shí)物補(bǔ)償?shù)牟疬w者。 ??? 貨幣和實(shí)物相結(jié)合的補(bǔ)償即根據(jù)建筑面積給出貨幣補(bǔ)償款，對(duì)于拆遷居民的回購(gòu)商品房采取優(yōu)惠措施，在一定的面積下按照當(dāng)?shù)貑挝唤ò渤杀緝r(jià)購(gòu)買房屋。 實(shí)物 貨幣 實(shí)物為主 貨幣為輔 貨幣為主 實(shí)物為輔 “實(shí)物賠償，產(chǎn)權(quán)置換”的關(guān)鍵因素是拆賠比 項(xiàng)目 原有面積 拆賠比 還建面積 框架結(jié)構(gòu)房 34709 1： 混合結(jié)構(gòu)房 562670 1： 1 562670 磚木結(jié)構(gòu)房 19555 1： 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房 14560 1： 8736 按照政府政策規(guī)定 ?一般政府政策會(huì)有指導(dǎo)拆建比。（見(jiàn)三亞政府 138附件） ?在深圳市，采用賠償面積的方式比較普遍，一般的拆賠比為1∶ 左右，成熟旺區(qū)更高。 ?村民一般要求拆一賠一。 拆賠模式 ?完全市場(chǎng)化拆賠模式： 市場(chǎng)賠償標(biāo)準(zhǔn)是在市場(chǎng)操作中由開(kāi)發(fā)商與村民談判達(dá)成的，完全根據(jù)村民意愿 ?有條件市場(chǎng)化拆賠： 采取不界定建房時(shí)間的方式，由政府控制綜合拆賠比直接對(duì)現(xiàn)有私房按市場(chǎng)方式拆賠 ?準(zhǔn)政策方案一： 完全政策方案的基礎(chǔ)上對(duì)違法私房給予合理的賠償，但建房時(shí)間界定仍由規(guī)劃 國(guó)土部門 界定。 ?準(zhǔn)政策方案二： 完全政策方案的基礎(chǔ)上對(duì)違法私房給予合理的賠償，但建房時(shí)間界定由 集體股份公司 ?完全政策拆賠： 若政府能夠保證落實(shí)“有效界定建房時(shí)間”（即界定合法違法的標(biāo)準(zhǔn)）和“強(qiáng)制拆除違法建筑” 兩個(gè)關(guān)鍵 環(huán)節(jié)，項(xiàng)目能夠按照政府政策要求完全實(shí)施 。 (政府強(qiáng)勢(shì)，西部城市 ) ——建議從可操作性出發(fā)選擇拆賠方案。 ——如果側(cè)重于操作風(fēng)險(xiǎn)最小應(yīng)選擇“有條件市場(chǎng)方案”。 ——如果側(cè)重于維護(hù)《兩規(guī)》，應(yīng)選擇“準(zhǔn)政策方案 1”，但必須解決時(shí)間界定中所存在的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，并能得到村民的認(rèn)可 月川村改造共形成六種補(bǔ)償方案 補(bǔ)償方案 補(bǔ)償內(nèi)容 村民方案 補(bǔ)償方案一 現(xiàn)金補(bǔ)償 +120㎡宅基地 補(bǔ)償方案二 現(xiàn)金補(bǔ)償 +120㎡宅基地 +90㎡出租公寓 補(bǔ)償方案三 現(xiàn)金補(bǔ)償 + 120㎡宅基地 +90㎡出租公寓 +1萬(wàn)㎡集體用地 政策方案 補(bǔ)償方案四 現(xiàn)金補(bǔ)償 +300㎡公寓 +90㎡出租公寓 +1萬(wàn)㎡集體用地 補(bǔ)償方案五 現(xiàn)金補(bǔ)償 +海航地塊 120㎡宅基地 +90㎡出租公寓 +1萬(wàn)㎡集體用地 折衷方案 補(bǔ)償方案六 現(xiàn)金補(bǔ)償 +（ 120㎡宅基地 +300㎡公寓） +90㎡出租公寓 +1萬(wàn)㎡集體用地 案例鏈接：三亞月川村舊改 具體拆賠方案 制定拆賠方案的技術(shù)路線 拆賠政策 分析 制定拆賠方案 方案初步設(shè)計(jì) 鹽田歷史拆賠分析 原有拆賠分析 綜合分析評(píng)價(jià) 拆賠方案內(nèi)容及分類 拆賠方案制定原則 現(xiàn)狀數(shù)據(jù)分析 確定初步拆賠方案 政策拆賠方式研究 確定拆賠標(biāo)準(zhǔn) 拆賠標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)證 方案評(píng)價(jià) 反饋意見(jiàn)分析 拆賠難度分析 拆賠標(biāo)準(zhǔn)確定 制定拆賠方案 現(xiàn)實(shí)條件分析 拆賠方案實(shí)施過(guò)程 選擇總量較少的 ***村作為試點(diǎn)村制定可行的拆賠方案 在改造范圍內(nèi)選取試點(diǎn)村 以政策或案例為依據(jù)初步制定 標(biāo)準(zhǔn)較低 的拆賠方案并發(fā)送集體組織或戶主 制定拆賠方案（初稿） 分析大部分戶主的真實(shí)想法和補(bǔ)償?shù)拙€ 回收并分析反饋意見(jiàn) 對(duì)原方案進(jìn)行調(diào)整并確定拆賠方案 調(diào)整并發(fā)布拆賠方案 以拆賠方案為基準(zhǔn)在 ***村實(shí)施拆賠談判 在試點(diǎn)村進(jìn)行拆賠談判 以試點(diǎn)村拆賠標(biāo)準(zhǔn)改造在范圍內(nèi)全面實(shí)施拆賠 在改造范圍內(nèi)實(shí)施拆賠 拆遷補(bǔ)償在實(shí)踐中的細(xì)節(jié) ?階梯式的拆賠比 。以 180平米作為基數(shù)產(chǎn)權(quán)置換，剩下的用貨幣補(bǔ)償。如 180以下按照全產(chǎn)權(quán)置換， 180300補(bǔ)償 90%， 300400補(bǔ)償 80%，剩余的就按照貨幣補(bǔ)償。只要不太離譜，不讓后面的補(bǔ)償難做就可以。 （實(shí)踐中的最佳方式。 ) ?首層賠償商業(yè)。 私房的首層是按 1∶ 補(bǔ)償集中商業(yè)；私房的二層及以上是按1∶ 補(bǔ)償住宅或公寓。原村民不僅可以得到相應(yīng)面積的住宅，還可以在商業(yè)區(qū)得到集中商業(yè)的面積，并集中經(jīng)營(yíng)和管理。 （崗廈河原村） ?鼓勵(lì)搬遷。 村民原先的房子有天有地，現(xiàn)在一下子接受不了高層的樓房生活。對(duì)于這種情況，誰(shuí)先同意搬遷，誰(shuí)先選擇高層的房子，鼓勵(lì)搬遷。 ?在政府政策中也有規(guī)定鼓勵(lì)搬遷，如選擇貨幣補(bǔ)償，獎(jiǎng)勵(lì) 10%；配合丈量安置搬遷，獎(jiǎng)勵(lì) 10%；（房屋貨幣補(bǔ)償金額） ?居民組建物管公司。 居民最擔(dān)心的是社區(qū)里面有物業(yè)管理費(fèi)，擔(dān)心生活成本增加。解決辦法就是交給社區(qū)來(lái)管理，社區(qū)自然轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理公司，可以創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì) ?商鋪返還。 低層可以做商鋪，返利給居民，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，把安置區(qū)的低層商鋪?zhàn)尷o老百姓，對(duì)于老百姓更有吸引力。水電費(fèi)可以直接由水電公司來(lái)處理。 ?以現(xiàn)狀賠償。 對(duì)于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)、不合法的建筑，一般以現(xiàn)狀為準(zhǔn)進(jìn)行賠償，不去區(qū)分有無(wú)產(chǎn)權(quán)，合章、違章不區(qū)分有其深層次原因。 賠償方式 鼓勵(lì)搬遷 安撫村民 以現(xiàn)狀賠償 設(shè)定拆賠方案之關(guān)鍵 ?查帳：拆遷區(qū)房屋有翔實(shí)的查帳資料， 三方都確認(rèn)。拆遷改造之前，再次所有房屋按照查帳資料確認(rèn)，確認(rèn)之后搶建房屋不予賠償！ ?確權(quán)：確認(rèn)建筑合法、非法的標(biāo)準(zhǔn)： 關(guān)鍵是界定 建房時(shí)間。但在實(shí)施中由于界定建房時(shí)間不確定性因素多，項(xiàng)目前期工作存在時(shí)間長(zhǎng)、操作難等問(wèn)題。界定人由規(guī)劃國(guó)土部門或集體股份公司 ，可形成兩套方案。 ?可行性： ?違章私房普遍 ： ?產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂 ： ?面積超標(biāo)嚴(yán)重 ： ?建筑強(qiáng)度大 ： ?業(yè)主來(lái)源復(fù)雜 ： ?建房形式多樣 ： 舊城改造區(qū)域的普遍現(xiàn)狀特點(diǎn) 經(jīng)濟(jì)測(cè)算及評(píng)價(jià) 經(jīng)濟(jì)測(cè)算基礎(chǔ)及前提 ? 拆賠比確定： 比按 1： ? 開(kāi)發(fā)商最低利潤(rùn)確定： 至少 15％的凈利潤(rùn) ? 取地成本確定： 享受《暫行辦法》中的地價(jià)優(yōu)惠 ? 靜態(tài) or動(dòng)態(tài)測(cè)算： 動(dòng)態(tài)需細(xì)致到每年 核心就是掙不掙錢？掙多少錢？ 所以經(jīng)濟(jì)測(cè)算的基礎(chǔ)就是財(cái)務(wù)知識(shí)：成本是什么？收入是什么？最終的總利潤(rùn)是多少？成本利潤(rùn)率多少？ 開(kāi)發(fā)單位收益原則為： NPV≥0， IRR ≥行業(yè)基準(zhǔn)收益率 ?拆遷成本包括村民舊房的拆除費(fèi)及過(guò)渡期間的安置費(fèi)，有貨幣補(bǔ)償?shù)倪€包括部分補(bǔ)償金額。 ?政府鼓勵(lì)搬遷，會(huì)規(guī)定搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)按時(shí)簽協(xié)議 10%、按時(shí)搬遷 10% ?舊村改造項(xiàng)目中，一般土地成本（包括的拆遷安置費(fèi)和取地成本）占總開(kāi)發(fā)成本的 40%50%左右。 ?不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) :包括基本預(yù)備費(fèi) +漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 序號(hào) 開(kāi)發(fā)成本 一 拆遷安臵費(fèi) 拆除費(fèi) 安臵費(fèi) 搬遷費(fèi)用 拆遷管理費(fèi) 測(cè)繪費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、拆除費(fèi)等費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 二 地價(jià) 三 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)（ 2％） 四 建筑安裝工程費(fèi) 五 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（ ％） 六 管理費(fèi)用（ 2％） 七 食品廠安臵費(fèi) 八 公共配套設(shè)施 總開(kāi)發(fā)成本（合計(jì)） 注：?jiǎn)蝺r(jià)為按可銷售建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的單價(jià) ?開(kāi)發(fā)成本：取地費(fèi)用 +拆遷費(fèi)用 成本細(xì)項(xiàng)（總投資） =開(kāi)發(fā)成本 +開(kāi)發(fā)稅費(fèi) 成本細(xì)項(xiàng)（總投資） =開(kāi)發(fā)成本 +開(kāi)發(fā)稅費(fèi) ?銷售費(fèi)用 ：銷售額 *（ 13%） 即相當(dāng)于給代理公司的點(diǎn)數(shù)。 ?銷售稅金及附加 =營(yíng)業(yè)稅（收入 5％） +印花稅（收入 ％） +城建稅（營(yíng)業(yè)稅 7％） +教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)稅 3％） （目前算總銷售額的 12%15%比較合理） ?預(yù)征土地增值稅 =每期銷售總回款 *1%（不要嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定來(lái)算，一般是預(yù)提 1%比較合理） ?財(cái)務(wù)費(fèi)用 =借款利息支付（按照現(xiàn)時(shí)貸款利率來(lái)算） ?所得稅 ：國(guó)家規(guī)定 25% 開(kāi)發(fā)稅費(fèi) =銷售費(fèi)用 +銷售稅金及附加 +土地增值稅（預(yù)提 +結(jié)轉(zhuǎn)） +財(cái)務(wù)費(fèi)用 +所得稅 收入細(xì)項(xiàng) =賣房 +賣地 +商業(yè)性物業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)收入 ?注意： ?測(cè)算時(shí)每期銷售面積需設(shè)定比例：如 3年售完，第一年 70%，第二年 20%，第三年 10%。 ?銷售售價(jià)根據(jù)市場(chǎng)有一個(gè)遞增額度：如 年漲幅 5% ?根據(jù)項(xiàng)目情況，需要區(qū)分商業(yè)和住宅的 銷售情況。 案例：月川村舊改項(xiàng)目：銷售收入表 ?每年銷售凈收入 =每年的賣房總回款 銷售稅金 預(yù)征土地增值稅 項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算 ?營(yíng)業(yè)利潤(rùn) =銷售收入 營(yíng)業(yè)成本（ 動(dòng)態(tài)測(cè)算中，得出每年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)和凈利潤(rùn)） ?稅后凈利潤(rùn) =營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 所得稅 (25%)（國(guó)家法定所得稅率）， 得出每年的資金凈流入。 案例：月川村舊改項(xiàng)目：利潤(rùn)表