【正文】 —— 月川村民 國家、河?xùn)|區(qū)、村居委會對改造的態(tài)度 ?《中共中央關(guān)于構(gòu)建社會主義和諧社會若干重大問題的決定》中指出：“著力解決土地征收征用、城市建設(shè)拆遷、環(huán)境保護、企業(yè)重組改制和破產(chǎn)、涉法涉訴中群眾反映強烈的問題，堅決糾正損害群眾利益的行為。所以一定要就地安臵 …… ?要就地安臵，村子已經(jīng)有幾百年的歷史了， …… 不愿意搬出村里 ?在月川村已經(jīng)有幾百年了，搬出去是不可能的，只要在村里，具體位臵都可以。 工程進度緩慢 利潤菲薄 確權(quán)困境 法律難題 賠償安置 容積率 舊改項目調(diào)研中應(yīng)該關(guān)注的方面 在過去的兩個多月中，項目組成員進行了大量的數(shù)據(jù)收集與相關(guān)研究 進行的調(diào)查 進行的訪談 案例研究 進行的研究 現(xiàn)場踏勘 ?項目地塊資源與四至查勘； ?月川村現(xiàn)狀調(diào)查 資料收集 ?月川村人口、土地、建筑等資料； 問卷調(diào)查 ?發(fā)放問卷 35份； 村民 ?月川村原居民 20人； ?老干部安臵區(qū)內(nèi)的干部 5人； ?在月川村內(nèi)擁有房產(chǎn)的外來戶 5人； 村股份公司 ?股份公司林董事長及其他相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)； 村委會相關(guān)領(lǐng)導(dǎo) 開發(fā)商 ?萬科、金地、復(fù)地、合富、恒大、雙建、泰華 …… ?深圳田面村城中村改造； ?深圳漁民村城中村改造； ?深圳漁農(nóng)村城中村改造 ?寧波鄞奉片區(qū)改造； ?深圳崗廈村城中村改造； ?珠海城中村改造； ?廣州石牌村改造； ??？谟裆炒甯脑? ?…… ?三亞拆遷補償標準研究； ?關(guān)于月川村改造的相關(guān)政策文件； ?三亞市城市規(guī)劃設(shè)計研究院關(guān)于《月川新城控制性詳細規(guī)劃調(diào)整方案》； ?項目周邊土地、房地產(chǎn)市場研究； ?補償方案設(shè)計 ?開發(fā)模式設(shè)計 ?…… 深入一線，獲得真實資料，訪談 +調(diào)研，掌握村民改造意愿和安置補償要求， 調(diào)查的內(nèi)容 調(diào)查的對象 統(tǒng)計分析 村民 ?家庭結(jié)構(gòu)； ?收入來源； ?房屋情況； ?現(xiàn)狀生活情況； ?對改造所持的態(tài)度； ?拆賠要求； ?…… 租戶 ?家庭結(jié)構(gòu)及來源； ?收入來源； ?租金水平； ?現(xiàn)狀生活情況； ?…… 股份公司 ?成立背景 ?經(jīng)營業(yè)績 ?…… 村民 ?村原居民 20人； ?老干部安臵區(qū)內(nèi)的干部 5人； ?在村內(nèi)擁有房產(chǎn)的外來戶 5人； ?租戶 5人； 村股份公司 ?股份公司林董事長及其他相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)； 村委會相關(guān)領(lǐng)導(dǎo) 運用 Spss、 Excel等工具軟件對調(diào)查問卷做數(shù)據(jù)分析； 一般找到居委會或者股份公司負責(zé)人，由其發(fā)放調(diào)研問卷。由于開發(fā)商與原住民都有各自不同的利益，雙方就拆賠比及補償方式等方面需要較長時間的博弈。 ?最大的難題就是村民的補償問題?！? ?困擾著城中村改造的，首先是產(chǎn)權(quán)困境，城中村大量違法違規(guī)建筑存在的現(xiàn)實與土地產(chǎn)權(quán)特殊性的矛盾，令改造陷入兩難境地；城中村改造需要以更細致、深入的調(diào)查研究為基礎(chǔ)，將其中的具體工作如土地、房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀嚴格細化。 ?拆賠方案 ：（村民和開發(fā)商的利益沖突，涉及到拆配比、現(xiàn)狀建筑合法和非法的判別） ?經(jīng)濟測算： 保證項目開發(fā)的市場可實現(xiàn)性 舊城改造對于開發(fā)商的挑戰(zhàn) ?“城中村改造有很多歷史遺留問題，還有原村民的觀念問題，短期內(nèi)都無法解決，自然就影響工程進度，而且利潤菲薄，這也是開發(fā)商鮮少介入舊城改造的主要原因 ” ?“開發(fā)商所遇到的問題比想象的要復(fù)雜很多。拆遷改造政策性強，訴訟風(fēng)險大，在改造中程序一定要合法，律師參與可發(fā)揮監(jiān)督、保障作用。主要有股份公司與開發(fā)商合作協(xié)議、拆遷補償安臵協(xié)議、資金監(jiān)管協(xié)議等。 可能的優(yōu)惠政策有： ?土地出讓收益返還； ?政府補貼； ?銀行貸款貼息； ?政府投資建設(shè)公共配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施； ?行政事業(yè)性收費減半收??； ?相關(guān)手續(xù)辦理享受“綠色通道”政策； 各項手續(xù)的辦理 立項手續(xù) 用地審批 規(guī)劃審批 拆遷許可審批 建設(shè)工程審批 所需資料 ?項目立項申請報告； ?項目可行性研究報告； ?項目建設(shè)所需的土地、環(huán)保審批文件； ?資金證明文件； ?需補充提供的其他材料； ?改造合作協(xié)議； ?改造可行性研究報告； ?改造項目的規(guī)劃方案； ?改造項目的房屋產(chǎn)權(quán)資料； ?改造地區(qū)所在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織對改造項目的意見書； ?改造實施計劃和方案； ?建設(shè)單位資信證明； ?保證金； ?申請表； ?立項批文； ?建設(shè)用地方案圖； ?關(guān)于用地條件的特別要求； ?規(guī)劃方案； ?用地批準文件； ?規(guī)劃批準文件； ?拆遷補償安置方案； ?擬拆除房屋業(yè)主姓名、家庭人口及產(chǎn)權(quán)部門提供的產(chǎn)權(quán)資料； ?擬拆除房屋所在地段、面積、結(jié)構(gòu)、用途及價值； 實施主體 開發(fā)商 開發(fā)商 開發(fā)商 拆遷辦公室準備資料，開發(fā)商申請辦理 由開發(fā)商具體辦理；拆遷辦公室負責(zé)協(xié)調(diào)簡化程序，節(jié)約辦理時間 取得成果 批準立項 簽訂土地出讓合同 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 與股份公司簽訂“安置補償協(xié)議” 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》主要風(fēng)險控制 ?銀行由區(qū)舊改辦指定，在開發(fā)商辦理拆遷許可批準之前，監(jiān)管資金必須到位； ?資金到賬時，舊改辦、銀行、開發(fā)商三方簽訂資金專項監(jiān)管協(xié)議 ,使監(jiān)管行為符合法律程序； ?舊改辦與銀行簽定拆遷補償安臵資金監(jiān)控受理合作協(xié)議。 ?規(guī)劃和改造工作辦公室控制土地用途，并有落實“確權(quán)”工作責(zé)任。河西區(qū)房產(chǎn)局、規(guī)劃局、綜合執(zhí)法局、信訪辦。 ?內(nèi)部收益率是留在項目內(nèi)部尚未回收投資的那部分資金的收益率，它反映的是項目所占用資金的盈利能力， ?財務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)指標考慮了資金的時間價值以及項目在整個計算期內(nèi)的經(jīng)濟狀況； 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 第 6年 第 7年 NPV IRR 方案一 202300 50000 50000 50000 50000 50000 100000 ￥ 66, 17% 方案二 202300 0 0 0 0 0 407700 ￥ 66, 13% 比較兩個投資方案的優(yōu)劣 提高利潤率的主要方式及選擇順序 說明 引入貨幣賠償。 測試容積率、價格變化對于總收入、總投資、凈利潤、利潤率、凈現(xiàn)值、 IRR，回收期的影響。 ?每年凈現(xiàn)金流量 =每年現(xiàn)金流入 每年現(xiàn)金流出 （動態(tài)測算中用，作為后續(xù)測算的基礎(chǔ)） ?采用凈現(xiàn)值公式，得到每年的 凈現(xiàn)值流量表。 案例：月川村舊改項目：利潤表 注意 在動態(tài)測算中，剛開始的營業(yè)利潤需抵補前期的資金投入（開發(fā)成本），（測算中有一個專項叫：補前期虧損）所以沒有利潤，當(dāng)然也不用繳納所得稅。 ?銷售售價根據(jù)市場有一個遞增額度：如 年漲幅 5% ?根據(jù)項目情況，需要區(qū)分商業(yè)和住宅的 銷售情況。 序號 開發(fā)成本 一 拆遷安臵費 拆除費 安臵費 搬遷費用 拆遷管理費 測繪費、評估費、拆除費等費用 不可預(yù)見費 二 地價 三 勘察設(shè)計費（ 2％） 四 建筑安裝工程費 五 不可預(yù)見費（ ％） 六 管理費用（ 2％） 七 食品廠安臵費 八 公共配套設(shè)施 總開發(fā)成本（合計） 注：單價為按可銷售建筑面積分攤計算的單價 ?開發(fā)成本：取地費用 +拆遷費用 成本細項（總投資） =開發(fā)成本 +開發(fā)稅費 成本細項（總投資） =開發(fā)成本 +開發(fā)稅費 ?銷售費用 ：銷售額 *（ 13%） 即相當(dāng)于給代理公司的點數(shù)。 ?政府鼓勵搬遷，會規(guī)定搬遷獎勵費按時簽協(xié)議 10%、按時搬遷 10% ?舊村改造項目中，一般土地成本（包括的拆遷安置費和取地成本）占總開發(fā)成本的 40%50%左右。界定人由規(guī)劃國土部門或集體股份公司 ，可形成兩套方案。拆遷改造之前，再次所有房屋按照查帳資料確認，確認之后搶建房屋不予賠償！ ?確權(quán)：確認建筑合法、非法的標準： 關(guān)鍵是界定 建房時間。 對于沒有產(chǎn)權(quán)、不合法的建筑，一般以現(xiàn)狀為準進行賠償，不去區(qū)分有無產(chǎn)權(quán)，合章、違章不區(qū)分有其深層次原因。水電費可以直接由水電公司來處理。解決辦法就是交給社區(qū)來管理，社區(qū)自然轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理公司，可以創(chuàng)造就業(yè)機會 ?商鋪返還。 ?在政府政策中也有規(guī)定鼓勵搬遷，如選擇貨幣補償，獎勵 10%；配合丈量安置搬遷，獎勵 10%；（房屋貨幣補償金額） ?居民組建物管公司。 村民原先的房子有天有地，現(xiàn)在一下子接受不了高層的樓房生活。原村民不僅可以得到相應(yīng)面積的住宅，還可以在商業(yè)區(qū)得到集中商業(yè)的面積，并集中經(jīng)營和管理。 ) ?首層賠償商業(yè)。只要不太離譜，不讓后面的補償難做就可以。以 180平米作為基數(shù)產(chǎn)權(quán)置換，剩下的用貨幣補償。 ——如果側(cè)重于操作風(fēng)險最小應(yīng)選擇“有條件市場方案”。 ?準政策方案二： 完全政策方案的基礎(chǔ)上對違法私房給予合理的賠償，但建房時間界定由 集體股份公司 ?完全政策拆賠： 若政府能夠保證落實“有效界定建房時間”（即界定合法違法的標準）和“強制拆除違法建筑” 兩個關(guān)鍵 環(huán)節(jié)，項目能夠按照政府政策要求完全實施 。 ?村民一般要求拆一賠一。 實物 貨幣 實物為主 貨幣為輔 貨幣為主