【正文】 2023/2/242023/2/24February 24, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 2月 24日星期五 2023/2/242023/2/242023/2/24 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 2023/2/242023/2/242023/2/24Feb2324Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/2/242023/2/24Friday, February 24, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/2/242023/2/24February 24, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 2月 24日星期五 2023/2/242023/2/242023/2/24 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/2/242023/2/242023/2/24Friday, February 24, 2023 1不知香積寺，數里入云峰。 2023/2/242023/2/242023/2/242/24/2023 10:19:20 AM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023/2/242023/2/242023/2/242023/2/24 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 2月 2023/2/242023/2/242023/2/242/24/2023 1行動出成果，工作出財富。 2023/2/242023/2/242023/2/242023/2/242/24/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/2/242023/2/242023/2/24Feb2324Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/2/242023/2/24Friday, February 24, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 月川村改造共形成六種補償方案 補償方案 補償內容 村民方案 補償方案一 現金補償 +120㎡ 宅基地 補償方案二 現金補償 +120㎡ 宅基地 +90㎡ 出租公寓 補償方案三 現金補償 + 120㎡ 宅基地 +90㎡ 出租公寓 +1萬㎡集體用地 政策方案 補償方案四 現金補償 +300㎡ 公寓 +90㎡ 出租公寓 +1萬㎡集體用地 補償方案五 現金補償 +海航地塊 120㎡ 宅基地 +90㎡ 出租公寓 +1萬㎡集體用地 折衷方案 補償方案六 現金補償 +（ 120㎡ 宅基地 +300㎡ 公寓） +90㎡ 出租公寓 +1萬㎡集體用地 回到正文 本報告是嚴格保密的。 村民要求與政策標準集中反映在村民還建房類型 村民還建聯排別墅 村民還建公寓房 方案四 村民意愿 政府意愿 可開發(fā)土地面積 本報告是嚴格保密的。 補償水平從低到高，我們提出三個補償方案 村民利益 補償方案一 股份公司利益 ?無利益分享 ?現有物業(yè)按 138號文貨幣補償 ?就地返還村民自住房宅基地（ 120㎡ ） 補償內容 ?現有物業(yè)按 138號文貨幣補償 ?就地返還村民自住房宅基地（ 120㎡ ） ?贈送村民每戶 90㎡ 公寓 （可作出租用） 補償方案二 補償方案三 ?現有物業(yè)按 138號文貨幣補償 ?就地返還村民自住房宅基地（ 120㎡ ） ?贈送村民每戶 90㎡ 公寓 （可作出租用） ?無償提供給股份公司 15畝集體經濟用地（村民可參股）） ?村民合理補償 ?有天有地別墅居住 240㎡ ?別墅一層做商鋪可出租 ?養(yǎng)老保險 ?工作培訓 ?可將村民出租公寓聯合經營 ?提供工作機會 ?村民合理補償 ?有天有地別墅居住 240㎡ ?別墅一層做商鋪可出租 ?90㎡ 公寓可出租 ?養(yǎng)老保險 ?工作培訓 ?可將村民出租公寓聯合經營 ?可將 15畝用地入股，參與開發(fā)建設，獲得集體物業(yè) ?提供工作機會 ?村民合理補償 ?有天有地別墅居住 240㎡ ?別墅一層做商鋪可出租 ?90㎡ 公寓可出租 ?股份分紅 ?養(yǎng)老保險 ?工作培訓 村民方案操作性 政策方案操作性 折衷方案操作性 村民安置補償方案 政策安置補償方案 折衷安置補償方案 技術路線 從改造目標出發(fā) 月川村現狀 村民安置補償要求 開發(fā)主體與開發(fā)模式 方案經濟測算 舊城改造成功因素與關鍵環(huán)節(jié) 補償方案設計 補償方案可操作性分析 安置區(qū)選擇與開發(fā)次序 實施策略 本報告是嚴格保密的。 82%村民要求宅基地 +貨幣補償； 100%村民要求住聯排別墅； 90%以上村民要求改造后有穩(wěn)定的生活收入或工作機會 82%村民接受貨幣＋宅基地補償，其中貨幣補償標準不能低于現在的建房成本，宅基地補償不能低于 120㎡ 由于目前村民已經沒有土地，也沒有工作，故基本依靠房租生活，改造后希望也能有租賃用房，使家庭能有穩(wěn)定收入 …… …… 希望賠償一塊地，補償地后的房子要自己建，可以設計、規(guī)劃好后 —— 月川村民 產權交換12%貨幣補償產權交換82 %貨幣補償6%聯排別墅100%90%村民希望未來能有穩(wěn)定的收入來源 其他10%穩(wěn)定收入90%希望 改造后建設一些經營性物業(yè)，由村里來經營，使村里的就業(yè)增加，這樣就能獲得固定的收入，如果一次性補償，就算再多錢也會花完，最終根本無法維持生計 …… 補償土地后再入股股份公司是最好的了，以后可以分紅 —— 月川村民 所有村民均反對公寓安臵，要求住聯排別墅 要改造月川？可以?。“逊桨改贸鰜戆?！ …… 我們住不慣公寓啦，不給地建房子？那還談什么，不用談，肯定不可能的 改造了肯定要比現在好啦，不然改做什么 …… 我們不要住高樓，住什么？ …… 當然要住有天有地、獨門獨戶的房子啦！ —— 月川村民 本報告是嚴格保密的。 —— 月川村民 國家、河東區(qū)、村居委會對改造的態(tài)度 ?《 中共中央關于構建社會主義和諧社會若干重大問題的決定 》 中指出：“著力解決土地征收征用、城市建設拆遷、環(huán)境保護、企業(yè)重組改制和破產、涉法涉訴中群眾反映強烈的問題，堅決糾正損害群眾利益的行為。所以一定要就地安臵 …… ?要就地安臵，村子已經有幾百年的歷史了， …… 不愿意搬出村里 ?在月川村已經有幾百年了，搬出去是不可能的，只要在村里，具體位臵都可以。 ?END 村民方案操作性 政策方案操作性 折衷方案操作性 村民安置補償方案 政策安置補償方案 折衷安置補償方案 技術路線 從改造目標出發(fā) 月川村現狀 村民安置補償要求 開發(fā)主體與開發(fā)模式 方案經濟測算 舊城改造成功因素與關鍵環(huán)節(jié) 補償方案設計 補償方案可操作性分析 安置區(qū)選擇與開發(fā)次序 實施策略 本報告是嚴格保密的。 深入一線，獲得真實資料，訪談 +調研，掌握村民改造意愿和安置補償要求， 調查的內容 調查的對象 統計分析 村民 ?家庭結構； ?收入來源； ?房屋情況； ?現狀生活情況； ?對改造所持的態(tài)度； ?拆賠要求； ?…… 租戶 ?家庭結構及來源； ?收入來源； ?租金水平； ?現狀生活情況； ?…… 股份公司 ?成立背景 ?經營業(yè)績 ?…… 村民 ?村原居民 20人； ?老干部安臵區(qū)內的干部 5人； ?在村內擁有房產的外來戶 5人； ?租戶 5人； 村股份公司 ?股份公司林董事長及其他相關領導； 村委會相關領導 運用 Spss、 Excel等工具軟件對調查問卷做數據分析； 一般找到居委會或者股份公司負責人，由其發(fā)放調研問卷。 舊改項目調研中應該關注的方面 本報告是嚴格保密的。 ?其次便是規(guī)劃和補償困境，城中村改造的“容積率”所引起的賠付與規(guī)劃問題同樣矛盾，給改造單位帶來巨大的風險。村民們補償期望值過高和惡意搶建增加補償已成為城中村改造工作的最大障礙。 ?對 《 物權法 》 理解不一致，城中村改造涉及人口眾多，如果沒有相關的法律作為制定決策和方法的基礎，城中村改造將面臨更多的難題。“不但利潤微薄，而且工作相當繁瑣復雜。 ?拆賠方案 ：（村民和開發(fā)商的利益沖突，涉及到拆配比、現狀建筑合法和非法的判別） ?經濟測算： 保證項目開發(fā)的市場可實現性 本報告是嚴格保密的。 舊改項目對于開發(fā)商的關鍵點 本報告是嚴格保密的。拆遷改造政策性強，訴訟風險大，在改造中程序一定要合法，律師參與可發(fā)揮監(jiān)督、保障作用。主要有股份公司與開發(fā)商合作協議、拆遷補償安臵協議、資金監(jiān)管協議等。 主要風險控制 ?銀行由區(qū)舊改辦指定，在開發(fā)商辦理拆遷許可批準之前，監(jiān)管資金必須到位； ?資金到賬時，舊改辦、銀行、開發(fā)商三方簽訂資金專項監(jiān)管協議 ,使監(jiān)管行為符合法律程序； ?舊改辦與銀行簽定拆遷補償安臵資金監(jiān)控受理合作協議。 可能的優(yōu)惠政策有： ?土地出讓收益返還； ?政府補貼； ?銀行貸款貼息； ?政府投資建設公共配套設施和基礎設施； ?行政事業(yè)性收費減半收??； ?相關手續(xù)辦理享受“綠色通道”政策； 本報告是嚴格保密的。 舊改項目政府招商條件 ?根據各地塊的功能、規(guī) 模、開發(fā)量大小等不同 情況分別制定選擇條件 ?資金門檻，要求開發(fā)商必須有 7億元的啟動資金 ?本項目涉及住宅、商業(yè)等綜合性大型社區(qū)的開發(fā)建設，開發(fā)商必須具有較好綜合開發(fā)經驗 ?有開發(fā)中心城社區(qū)的成功經驗 ?最好有舊城改造經驗 ?品牌房地產開發(fā)商優(yōu)先 設定原則 ?開發(fā)商的資質、資金實力、開發(fā)經驗、品牌、舊城改造經驗、商業(yè)、辦公物業(yè)開發(fā)經驗等，不同地塊考慮的重點應不同 考慮因素 招 商 條 件 條件確認 ?投標單位須提供擬投標地塊改造資金證明，包括估算的拆遷、臨時安臵 費、回遷房 50％的建設費、可銷售商品房 35％建設費 ?投標單位須提供具體的改造實施方案和計劃 ?投標單位須提供已開發(fā)建設的案例和經驗 ?投標單位提供舊城（舊村）改造案例 ?投標單位的近五年的財務狀況 本報告是嚴格保密的。 ?規(guī)劃和改造工作辦公室控制土地用途，并有落實“確權”工作責任。河西區(qū)房產局、規(guī)劃局、綜合執(zhí)法局、信訪辦。 舊改的組織構架 本報告是嚴格保密的。 提高利潤率的主要方式及選擇順序 說明 引入貨幣賠償。 內部收益率 IRR： 使投資方案在計算期內各年凈現金流量的現值累計等于零時的折現率 ?內部收益率的“內部”說明它只與項目本身的現金流量序列有關，與外界無關，不需要給定折現率，可以用來比較不同投資期限的項目。 測試容積率、價格變化對于總收入、總投資、凈利潤、利潤率、凈現值、 IRR，回收期的影響。 ?最后得出財務凈現值、內部收益率、動態(tài)投資回收期 案例：月川村舊改項目：現金流量表 評價指標 （一般標準） 財務內部收益率 大于等于 行業(yè)基準利潤率（ 20%） 財務凈現值 (i=12%)= 動態(tài)投資回收期 = 本報告是嚴格保密的。 項目經濟收益指標及評價。