【正文】 案例：月川村舊改項目：利潤表 注意 在動態(tài)測算中，剛開始的營業(yè)利潤需抵補前期的資金投入（開發(fā)成本），（測算中有一個專項叫：補前期虧損）所以沒有利潤，當(dāng)然也不用繳納所得稅。 案例：月川村舊改項目：銷售收入表 ?每年銷售凈收入 =每年的賣房總回款 銷售稅金 預(yù)征土地增值稅 本報告是嚴(yán)格保密的。 收入細(xì)項 =賣房 +賣地 +商業(yè)性物業(yè)持續(xù)經(jīng)營收入 ?注意： ?測算時每期銷售面積需設(shè)定比例：如 3年售完，第一年 70%，第二年20%，第三年 10%。 成本細(xì)項（總投資） =開發(fā)成本 +開發(fā)稅費 ?銷售費用 ：銷售額 *（ 13%） 即相當(dāng)于給代理公司的點數(shù)。 ?不可預(yù)見費 :包括基本預(yù)備費 +漲價預(yù)備費。 ?拆遷成本包括村民舊房的拆除費及過渡期間的安置費，有貨幣補償?shù)倪€包括部分補償金額。 經(jīng)濟測算及評價 本報告是嚴(yán)格保密的。界定人由規(guī)劃國土部門或集體股份公司 ，可形成兩套方案。拆遷改造之前，再次所有房屋按照查帳資料確認(rèn)，確認(rèn)之后搶建房屋不予賠償！ ?確權(quán)：確認(rèn)建筑合法、非法的標(biāo)準(zhǔn)： 關(guān)鍵是界定 建房時間。 賠償方式 鼓勵搬遷 安撫村民 以現(xiàn)狀賠償 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?以現(xiàn)狀賠償。 低層可以做商鋪，返利給居民，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營，把安置區(qū)的低層商鋪讓利給老百姓，對于老百姓更有吸引力。 居民最擔(dān)心的是社區(qū)里面有物業(yè)管理費，擔(dān)心生活成本增加。對于這種情況，誰先同意搬遷，誰先選擇高層的房子，鼓勵搬遷。 （崗廈河原村） ?鼓勵搬遷。 私房的首層是按 1∶ 補償集中商業(yè)；私房的二層及以上是按1∶ 補償住宅或公寓。 （實踐中的最佳方式。如 180以下按照全產(chǎn)權(quán)置換， 180300補償 90%， 300400補償 80%，剩余的就按照貨幣補償。 拆遷補償在實踐中的細(xì)節(jié) ?階梯式的拆賠比 。 具體拆賠方案 制定拆賠方案的技術(shù)路線 拆賠政策 分析 制定拆賠方案 方案初步設(shè)計 鹽田歷史拆賠分析 原有拆賠分析 綜合分析評價 拆賠方案內(nèi)容及分類 拆賠方案制定原則 現(xiàn)狀數(shù)據(jù)分析 確定初步拆賠方案 政策拆賠方式研究 確定拆賠標(biāo)準(zhǔn) 拆賠標(biāo)準(zhǔn)驗證 方案評價 反饋意見分析 拆賠難度分析 拆賠標(biāo)準(zhǔn)確定 制定拆賠方案 現(xiàn)實條件分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 ——如果側(cè)重于維護 《 兩規(guī) 》 ，應(yīng)選擇“準(zhǔn)政策方案 1”，但必須解決時間界定中所存在的問題和風(fēng)險，并能得到村民的認(rèn)可 本報告是嚴(yán)格保密的。 (政府強勢，西部城市 ) ——建議從可操作性出發(fā)選擇拆賠方案。 拆賠模式 ?完全市場化拆賠模式： 市場賠償標(biāo)準(zhǔn)是在市場操作中由開發(fā)商與村民談判達成的，完全根據(jù)村民意愿 ?有條件市場化拆賠： 采取不界定建房時間的方式，由政府控制綜合拆賠比直接對現(xiàn)有私房按市場方式拆賠 ?準(zhǔn)政策方案一： 完全政策方案的基礎(chǔ)上對違法私房給予合理的賠償，但建房時間界定仍由規(guī)劃 國土部門 界定。 ?村民一般要求拆一賠一。 “ 實物賠償，產(chǎn)權(quán)置換”的關(guān)鍵因素是拆賠比 項目 原有面積 拆賠比 還建面積 框架結(jié)構(gòu)房 34709 1： 混合結(jié)構(gòu)房 562670 1： 1 562670 磚木結(jié)構(gòu)房 19555 1： 簡易結(jié)構(gòu)房 14560 1： 8736 按照政府政策規(guī)定 ?一般政府政策會有指導(dǎo)拆建比。 ??? 貨幣和實物相結(jié)合的補償即根據(jù)建筑面積給出貨幣補償款，對于拆遷居民的回購商品房采取優(yōu)惠措施，在一定的面積下按照當(dāng)?shù)貑挝唤ò渤杀緝r購買房屋。 ??? 貨幣補償即根據(jù)相應(yīng)的市場價格給出單位面積補償款，按照現(xiàn)有房屋建筑面積進行貨幣補償。 拆配比？ 舊改項目的關(guān)鍵點是拆遷，而拆遷的關(guān)鍵點就是找到各方的利益平衡點 本報告是嚴(yán)格保密的。 拆賠方案 182。 如果單純靠文化娛樂項目的后期經(jīng)營收入仍無法彌補項目的虧損，則 BOT項目將對開發(fā)商不具有吸引力。 一些非盈利文化娛樂項目也可以采取 BOT項目招商方式開發(fā)，城投通過協(xié)議獲得招商傭金 ?BOT項目招商面臨的問題是如何提供一個有吸引力的盈利模式來吸引投資者 BOT概念 BOT（ Build— Operate— Transfer），即建設(shè) — 經(jīng)營 — 轉(zhuǎn)讓方式，是政府將一個設(shè)施項目的特許權(quán)授予承包商。 模式六：城投與其他公司合作取地進行二級開發(fā) 三亞政府 陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補償 土地平整 凈地 簽訂協(xié)議 ?項目開發(fā)利潤率較高 ?項目開發(fā)進程需要控制 ?項目前期城投自有資金比較緊張 ?項目前期缺乏足夠開發(fā)經(jīng)驗 模式六運作過程示意圖： 凈地 掛牌出讓 定向摘牌取地 合資公司 二級開發(fā) 賺取利潤 其他公司 利潤分成 土地入股 資金入股 本報告是嚴(yán)格保密的。 模式四運作過程示意圖： 凈地 掛牌出讓 定向摘牌取地 項目公司 二級開發(fā) 賺取利潤 本報告是嚴(yán)格保密的。 出讓土地二級開發(fā)權(quán) 獲得土地出讓金 獲得土地二級開發(fā)權(quán) 獲得進一步增值收益和開發(fā)利潤 土地價值 一級開發(fā)之后土地價值迅速攀升到預(yù)期水平 一級開發(fā)之后土地價值未達到預(yù)期 周邊關(guān)系 周邊配套和基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)形成 周邊配套和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)尚未形成，地塊尚有較大增值空間 重要性 屬于相對次要地塊，對于整體影響不大（不包括 BOT型項目） 對于項目整體來講意義重大，需要對開發(fā)進程進行控制 本報告是嚴(yán)格保密的。 城投是否在一級開發(fā)后介入二級開發(fā)，取決于地塊價值的提升速度及其在項目整體中的重要性 ?土地價值迅速增值，是土地出讓的前提。 合作雙方分擔(dān)一級開發(fā)風(fēng)險，共享開發(fā)利潤。 成立項目公司進行一級開發(fā)，雙方通過合同約定按照股份進行利潤分紅。 戰(zhàn)略性合作進行一級開發(fā)的模式分析 ?緩解獨自開發(fā)所造成的資金壓力 ?能夠保證項目的順利實施 ?分散風(fēng)險，同時也降低了利潤空間 ?良好的合作開發(fā)為二級開發(fā)打下基礎(chǔ) ?知名開發(fā)商的相互學(xué)習(xí)借鑒，并調(diào)動了合作者的積極性 ?土地一級開發(fā)利潤需要分享 利 弊 適用性分析 ?一級開發(fā)利潤較低 價值上升空間較小的土地 ?成熟穩(wěn)健的合作者，戰(zhàn)略性的合作 ?項目有一定風(fēng)險，受開發(fā)操作水平的影響較大 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?城投靠安置土地或者土地抵押貸款，以及與政府達成的框架性協(xié)議作為合作資本。 模式三：城投謀求戰(zhàn)略性合作開發(fā)，并按股分紅 三亞政府 陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補償 土地平整 凈地 權(quán)益資金 +土地入股 簽訂協(xié)議 出讓金 ?戰(zhàn)略性合作，是與卓越的合作伙伴面向整各改造和開發(fā)過程的長期合作。 城投自主進行融資型合作開發(fā)模式評價 ?城投對資金的要求和投資者對短期穩(wěn)定利潤的要求是合作的基礎(chǔ) ?合作者甚至并非房地產(chǎn)企業(yè)，比如投資機構(gòu)、基金公司等。 模式二 ：城投尋求合作開發(fā)，并約定投資回報率 三亞政府 陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補償 土地平整 凈地 權(quán)益資金 +土地入股 簽訂協(xié)議 出讓金 ?三亞城投通過約定投資回報率吸引其他投資者合作進行一級開發(fā) ?實際上是一種融資性質(zhì)的合作，城投主導(dǎo)整個開發(fā)進程，在階段性一級開發(fā)完畢收回土地出讓價之后，向合作方支付承諾的投資收益。 ?城投需投入巨大的人力、物力、財力運作實施。 城投自主進行一級開發(fā)模式評價 ?好處是利用財務(wù)杠桿 ,使得利潤最大化。 模式一：城投自主進行一級開發(fā) 三亞政府 陽光海岸拆遷工作小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補償 土地平整 凈地 權(quán)益資金 商業(yè)銀行 債務(wù) /股權(quán)融資 信托 /私募基金 簽訂協(xié)議 出讓金 模式一運作過程示意圖： 城投單獨進行一級開發(fā)，政府將熟地出讓之后全額返還給城投。 舊城改造中 7種盈利模式 本報告是嚴(yán)格保密的。 保障企業(yè)利益實現(xiàn)。 項目開發(fā)策略 安臵區(qū) 安臵區(qū) 安臵區(qū) 安臵區(qū) 產(chǎn)生利潤 下期居民部分安置 下期居民部分安置 下期居民部分安置 食品廠出售物業(yè) 儋州村出售物業(yè) 四更園一期出售物業(yè) 四更園二期出售物業(yè) 產(chǎn)生利潤 產(chǎn)生利潤 保障居民利益實現(xiàn)。 部分安置、部分出售、分期投入、滾動開發(fā)，是舊城改造項目的基本思路 ?滾動開發(fā)模式： ?利用安置區(qū)作為啟動，每期部分安置拆遷居民，剩余房產(chǎn)出售，產(chǎn)生利潤，滾動進入下一期的開發(fā)成本中。 強有力的組織機構(gòu) 模塊劃分，各自平衡 滾動開發(fā) 增長點的價值標(biāo)桿 多角度互動 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?尋求各模塊新的增長點，在此基礎(chǔ)上形成整體價值的全面重建。 ?利用模塊劃分思路，保證模塊的相對獨立與完整性，保證單模塊開發(fā)的資金收回。 適用環(huán)境：大型的，需要進行全面的功能改變，且必須是開發(fā)目標(biāo)明確的多功能配套地區(qū)的開發(fā)。 大型開發(fā)商 小型開發(fā)商 小型開發(fā)商 區(qū)位最好 區(qū)位較好 區(qū)位不好 大范圍，高層的高檔居住區(qū) 小范圍，四到五層的家庭住宅 小型的家庭公寓住宅 土地租金上升 政治經(jīng)濟實力 建造和出售 自助改建 模式匹配度：較差 本報告是嚴(yán)格保密的。 城市更新運作模型研究 ?城市發(fā)展基金模式（ Urban Development Fund） ?MUT模式（ Mixed Used Theory） ?SUR模式（軟性城市更新） ?IDP模式（通過改建和開發(fā)計劃來進行改造） 這項計劃目的在于對街區(qū)進行空間改造。 在目前城市更新的應(yīng)用中這一模式主要用于對小規(guī)模住宅區(qū)的改造。 模式匹配度：好 案例借鑒：伯明翰市的布林德利地區(qū)（全歐洲規(guī)模最大的運用 MUT模式進行改造開發(fā)的項目） 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項目規(guī)劃為多功能綜合旅游服務(wù)區(qū)，需要作區(qū)域功能的全面改變。 城市更新運作模型研究 ?城市發(fā)展基金模式（ Urban Development Fund） ?MUT模式（ Mixed Used Theory） ?SUR模式（軟性城市更新） ?IDP模式（通過改建和開發(fā)計劃來進行改造） 針對大規(guī)模的，多功能的城市更新項目，由于單一主體，單次難以直接完