【正文】 案例：月川村舊改項(xiàng)目：利潤表 注意 在動(dòng)態(tài)測算中，剛開始的營業(yè)利潤需抵補(bǔ)前期的資金投入（開發(fā)成本），（測算中有一個(gè)專項(xiàng)叫：補(bǔ)前期虧損）所以沒有利潤，當(dāng)然也不用繳納所得稅。 案例：月川村舊改項(xiàng)目：銷售收入表 ?每年銷售凈收入 =每年的賣房總回款 銷售稅金 預(yù)征土地增值稅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 收入細(xì)項(xiàng) =賣房 +賣地 +商業(yè)性物業(yè)持續(xù)經(jīng)營收入 ?注意： ?測算時(shí)每期銷售面積需設(shè)定比例：如 3年售完，第一年 70%，第二年20%，第三年 10%。 成本細(xì)項(xiàng)（總投資） =開發(fā)成本 +開發(fā)稅費(fèi) ?銷售費(fèi)用 ：銷售額 *（ 13%） 即相當(dāng)于給代理公司的點(diǎn)數(shù)。 ?不可預(yù)見費(fèi) :包括基本預(yù)備費(fèi) +漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 ?拆遷成本包括村民舊房的拆除費(fèi)及過渡期間的安置費(fèi)，有貨幣補(bǔ)償?shù)倪€包括部分補(bǔ)償金額。 經(jīng)濟(jì)測算及評(píng)價(jià) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。界定人由規(guī)劃國土部門或集體股份公司 ，可形成兩套方案。拆遷改造之前，再次所有房屋按照查帳資料確認(rèn)，確認(rèn)之后搶建房屋不予賠償！ ?確權(quán)：確認(rèn)建筑合法、非法的標(biāo)準(zhǔn)： 關(guān)鍵是界定 建房時(shí)間。 賠償方式 鼓勵(lì)搬遷 安撫村民 以現(xiàn)狀賠償 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?以現(xiàn)狀賠償。 低層可以做商鋪，返利給居民，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營，把安置區(qū)的低層商鋪?zhàn)尷o老百姓，對(duì)于老百姓更有吸引力。 居民最擔(dān)心的是社區(qū)里面有物業(yè)管理費(fèi)，擔(dān)心生活成本增加。對(duì)于這種情況，誰先同意搬遷，誰先選擇高層的房子，鼓勵(lì)搬遷。 （崗廈河原村） ?鼓勵(lì)搬遷。 私房的首層是按 1∶ 補(bǔ)償集中商業(yè)；私房的二層及以上是按1∶ 補(bǔ)償住宅或公寓。 （實(shí)踐中的最佳方式。如 180以下按照全產(chǎn)權(quán)置換， 180300補(bǔ)償 90%， 300400補(bǔ)償 80%，剩余的就按照貨幣補(bǔ)償。 拆遷補(bǔ)償在實(shí)踐中的細(xì)節(jié) ?階梯式的拆賠比 。 具體拆賠方案 制定拆賠方案的技術(shù)路線 拆賠政策 分析 制定拆賠方案 方案初步設(shè)計(jì) 鹽田歷史拆賠分析 原有拆賠分析 綜合分析評(píng)價(jià) 拆賠方案內(nèi)容及分類 拆賠方案制定原則 現(xiàn)狀數(shù)據(jù)分析 確定初步拆賠方案 政策拆賠方式研究 確定拆賠標(biāo)準(zhǔn) 拆賠標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)證 方案評(píng)價(jià) 反饋意見分析 拆賠難度分析 拆賠標(biāo)準(zhǔn)確定 制定拆賠方案 現(xiàn)實(shí)條件分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ——如果側(cè)重于維護(hù) 《 兩規(guī) 》 ，應(yīng)選擇“準(zhǔn)政策方案 1”，但必須解決時(shí)間界定中所存在的問題和風(fēng)險(xiǎn)，并能得到村民的認(rèn)可 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 (政府強(qiáng)勢(shì)，西部城市 ) ——建議從可操作性出發(fā)選擇拆賠方案。 拆賠模式 ?完全市場化拆賠模式： 市場賠償標(biāo)準(zhǔn)是在市場操作中由開發(fā)商與村民談判達(dá)成的，完全根據(jù)村民意愿 ?有條件市場化拆賠： 采取不界定建房時(shí)間的方式，由政府控制綜合拆賠比直接對(duì)現(xiàn)有私房按市場方式拆賠 ?準(zhǔn)政策方案一： 完全政策方案的基礎(chǔ)上對(duì)違法私房給予合理的賠償，但建房時(shí)間界定仍由規(guī)劃 國土部門 界定。 ?村民一般要求拆一賠一。 “ 實(shí)物賠償，產(chǎn)權(quán)置換”的關(guān)鍵因素是拆賠比 項(xiàng)目 原有面積 拆賠比 還建面積 框架結(jié)構(gòu)房 34709 1： 混合結(jié)構(gòu)房 562670 1： 1 562670 磚木結(jié)構(gòu)房 19555 1： 簡易結(jié)構(gòu)房 14560 1： 8736 按照政府政策規(guī)定 ?一般政府政策會(huì)有指導(dǎo)拆建比。 ??? 貨幣和實(shí)物相結(jié)合的補(bǔ)償即根據(jù)建筑面積給出貨幣補(bǔ)償款，對(duì)于拆遷居民的回購商品房采取優(yōu)惠措施，在一定的面積下按照當(dāng)?shù)貑挝唤ò渤杀緝r(jià)購買房屋。 ??? 貨幣補(bǔ)償即根據(jù)相應(yīng)的市場價(jià)格給出單位面積補(bǔ)償款，按照現(xiàn)有房屋建筑面積進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。 拆配比？ 舊改項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)是拆遷，而拆遷的關(guān)鍵點(diǎn)就是找到各方的利益平衡點(diǎn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 拆賠方案 182。 如果單純靠文化娛樂項(xiàng)目的后期經(jīng)營收入仍無法彌補(bǔ)項(xiàng)目的虧損，則 BOT項(xiàng)目將對(duì)開發(fā)商不具有吸引力。 一些非盈利文化娛樂項(xiàng)目也可以采取 BOT項(xiàng)目招商方式開發(fā)，城投通過協(xié)議獲得招商傭金 ?BOT項(xiàng)目招商面臨的問題是如何提供一個(gè)有吸引力的盈利模式來吸引投資者 BOT概念 BOT（ Build— Operate— Transfer），即建設(shè) — 經(jīng)營 — 轉(zhuǎn)讓方式，是政府將一個(gè)設(shè)施項(xiàng)目的特許權(quán)授予承包商。 模式六：城投與其他公司合作取地進(jìn)行二級(jí)開發(fā) 三亞政府 陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補(bǔ)償 土地平整 凈地 簽訂協(xié)議 ?項(xiàng)目開發(fā)利潤率較高 ?項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程需要控制 ?項(xiàng)目前期城投自有資金比較緊張 ?項(xiàng)目前期缺乏足夠開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 模式六運(yùn)作過程示意圖： 凈地 掛牌出讓 定向摘牌取地 合資公司 二級(jí)開發(fā) 賺取利潤 其他公司 利潤分成 土地入股 資金入股 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 模式四運(yùn)作過程示意圖： 凈地 掛牌出讓 定向摘牌取地 項(xiàng)目公司 二級(jí)開發(fā) 賺取利潤 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 出讓土地二級(jí)開發(fā)權(quán) 獲得土地出讓金 獲得土地二級(jí)開發(fā)權(quán) 獲得進(jìn)一步增值收益和開發(fā)利潤 土地價(jià)值 一級(jí)開發(fā)之后土地價(jià)值迅速攀升到預(yù)期水平 一級(jí)開發(fā)之后土地價(jià)值未達(dá)到預(yù)期 周邊關(guān)系 周邊配套和基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)形成 周邊配套和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)尚未形成，地塊尚有較大增值空間 重要性 屬于相對(duì)次要地塊，對(duì)于整體影響不大（不包括 BOT型項(xiàng)目） 對(duì)于項(xiàng)目整體來講意義重大，需要對(duì)開發(fā)進(jìn)程進(jìn)行控制 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城投是否在一級(jí)開發(fā)后介入二級(jí)開發(fā)，取決于地塊價(jià)值的提升速度及其在項(xiàng)目整體中的重要性 ?土地價(jià)值迅速增值，是土地出讓的前提。 合作雙方分擔(dān)一級(jí)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，共享開發(fā)利潤。 成立項(xiàng)目公司進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，雙方通過合同約定按照股份進(jìn)行利潤分紅。 戰(zhàn)略性合作進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的模式分析 ?緩解獨(dú)自開發(fā)所造成的資金壓力 ?能夠保證項(xiàng)目的順利實(shí)施 ?分散風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也降低了利潤空間 ?良好的合作開發(fā)為二級(jí)開發(fā)打下基礎(chǔ) ?知名開發(fā)商的相互學(xué)習(xí)借鑒，并調(diào)動(dòng)了合作者的積極性 ?土地一級(jí)開發(fā)利潤需要分享 利 弊 適用性分析 ?一級(jí)開發(fā)利潤較低 價(jià)值上升空間較小的土地 ?成熟穩(wěn)健的合作者，戰(zhàn)略性的合作 ?項(xiàng)目有一定風(fēng)險(xiǎn)，受開發(fā)操作水平的影響較大 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?城投靠安置土地或者土地抵押貸款，以及與政府達(dá)成的框架性協(xié)議作為合作資本。 模式三：城投謀求戰(zhàn)略性合作開發(fā)，并按股分紅 三亞政府 陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補(bǔ)償 土地平整 凈地 權(quán)益資金 +土地入股 簽訂協(xié)議 出讓金 ?戰(zhàn)略性合作，是與卓越的合作伙伴面向整各改造和開發(fā)過程的長期合作。 城投自主進(jìn)行融資型合作開發(fā)模式評(píng)價(jià) ?城投對(duì)資金的要求和投資者對(duì)短期穩(wěn)定利潤的要求是合作的基礎(chǔ) ?合作者甚至并非房地產(chǎn)企業(yè)，比如投資機(jī)構(gòu)、基金公司等。 模式二 ：城投尋求合作開發(fā)，并約定投資回報(bào)率 三亞政府 陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補(bǔ)償 土地平整 凈地 權(quán)益資金 +土地入股 簽訂協(xié)議 出讓金 ?三亞城投通過約定投資回報(bào)率吸引其他投資者合作進(jìn)行一級(jí)開發(fā) ?實(shí)際上是一種融資性質(zhì)的合作，城投主導(dǎo)整個(gè)開發(fā)進(jìn)程，在階段性一級(jí)開發(fā)完畢收回土地出讓價(jià)之后，向合作方支付承諾的投資收益。 ?城投需投入巨大的人力、物力、財(cái)力運(yùn)作實(shí)施。 城投自主進(jìn)行一級(jí)開發(fā)模式評(píng)價(jià) ?好處是利用財(cái)務(wù)杠桿 ,使得利潤最大化。 模式一：城投自主進(jìn)行一級(jí)開發(fā) 三亞政府 陽光海岸拆遷工作小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補(bǔ)償 土地平整 凈地 權(quán)益資金 商業(yè)銀行 債務(wù) /股權(quán)融資 信托 /私募基金 簽訂協(xié)議 出讓金 模式一運(yùn)作過程示意圖： 城投單獨(dú)進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，政府將熟地出讓之后全額返還給城投。 舊城改造中 7種盈利模式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 保障企業(yè)利益實(shí)現(xiàn)。 項(xiàng)目開發(fā)策略 安臵區(qū) 安臵區(qū) 安臵區(qū) 安臵區(qū) 產(chǎn)生利潤 下期居民部分安置 下期居民部分安置 下期居民部分安置 食品廠出售物業(yè) 儋州村出售物業(yè) 四更園一期出售物業(yè) 四更園二期出售物業(yè) 產(chǎn)生利潤 產(chǎn)生利潤 保障居民利益實(shí)現(xiàn)。 部分安置、部分出售、分期投入、滾動(dòng)開發(fā)，是舊城改造項(xiàng)目的基本思路 ?滾動(dòng)開發(fā)模式： ?利用安置區(qū)作為啟動(dòng)，每期部分安置拆遷居民，剩余房產(chǎn)出售，產(chǎn)生利潤，滾動(dòng)進(jìn)入下一期的開發(fā)成本中。 強(qiáng)有力的組織機(jī)構(gòu) 模塊劃分，各自平衡 滾動(dòng)開發(fā) 增長點(diǎn)的價(jià)值標(biāo)桿 多角度互動(dòng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?尋求各模塊新的增長點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上形成整體價(jià)值的全面重建。 ?利用模塊劃分思路，保證模塊的相對(duì)獨(dú)立與完整性，保證單模塊開發(fā)的資金收回。 適用環(huán)境：大型的，需要進(jìn)行全面的功能改變，且必須是開發(fā)目標(biāo)明確的多功能配套地區(qū)的開發(fā)。 大型開發(fā)商 小型開發(fā)商 小型開發(fā)商 區(qū)位最好 區(qū)位較好 區(qū)位不好 大范圍，高層的高檔居住區(qū) 小范圍，四到五層的家庭住宅 小型的家庭公寓住宅 土地租金上升 政治經(jīng)濟(jì)實(shí)力 建造和出售 自助改建 模式匹配度：較差 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市更新運(yùn)作模型研究 ?城市發(fā)展基金模式（ Urban Development Fund） ?MUT模式（ Mixed Used Theory） ?SUR模式（軟性城市更新） ?IDP模式（通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造） 這項(xiàng)計(jì)劃目的在于對(duì)街區(qū)進(jìn)行空間改造。 在目前城市更新的應(yīng)用中這一模式主要用于對(duì)小規(guī)模住宅區(qū)的改造。 模式匹配度：好 案例借鑒：伯明翰市的布林德利地區(qū)（全歐洲規(guī)模最大的運(yùn)用 MUT模式進(jìn)行改造開發(fā)的項(xiàng)目） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目規(guī)劃為多功能綜合旅游服務(wù)區(qū)，需要作區(qū)域功能的全面改變。 城市更新運(yùn)作模型研究 ?城市發(fā)展基金模式（ Urban Development Fund） ?MUT模式（ Mixed Used Theory） ?SUR模式（軟性城市更新） ?IDP模式（通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造） 針對(duì)大規(guī)模的，多功能的城市更新項(xiàng)目，由于單一主體，單次難以直接完