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某舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)介紹-文庫吧資料

2025-02-09 15:45本頁面
  

【正文】 案例:月川村舊改項(xiàng)目:利潤表 注意 在動(dòng)態(tài)測算中,剛開始的營業(yè)利潤需抵補(bǔ)前期的資金投入(開發(fā)成本),(測算中有一個(gè)專項(xiàng)叫:補(bǔ)前期虧損)所以沒有利潤,當(dāng)然也不用繳納所得稅。 案例:月川村舊改項(xiàng)目:銷售收入表 ?每年銷售凈收入 =每年的賣房總回款 銷售稅金 預(yù)征土地增值稅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 收入細(xì)項(xiàng) =賣房 +賣地 +商業(yè)性物業(yè)持續(xù)經(jīng)營收入 ?注意: ?測算時(shí)每期銷售面積需設(shè)定比例:如 3年售完,第一年 70%,第二年20%,第三年 10%。 成本細(xì)項(xiàng)(總投資) =開發(fā)成本 +開發(fā)稅費(fèi) ?銷售費(fèi)用 :銷售額 *( 13%) 即相當(dāng)于給代理公司的點(diǎn)數(shù)。 ?不可預(yù)見費(fèi) :包括基本預(yù)備費(fèi) +漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 ?拆遷成本包括村民舊房的拆除費(fèi)及過渡期間的安置費(fèi),有貨幣補(bǔ)償?shù)倪€包括部分補(bǔ)償金額。 經(jīng)濟(jì)測算及評(píng)價(jià) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。界定人由規(guī)劃國土部門或集體股份公司 ,可形成兩套方案。拆遷改造之前,再次所有房屋按照查帳資料確認(rèn),確認(rèn)之后搶建房屋不予賠償! ?確權(quán):確認(rèn)建筑合法、非法的標(biāo)準(zhǔn): 關(guān)鍵是界定 建房時(shí)間。 賠償方式 鼓勵(lì)搬遷 安撫村民 以現(xiàn)狀賠償 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?以現(xiàn)狀賠償。 低層可以做商鋪,返利給居民,統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營,把安置區(qū)的低層商鋪?zhàn)尷o老百姓,對(duì)于老百姓更有吸引力。 居民最擔(dān)心的是社區(qū)里面有物業(yè)管理費(fèi),擔(dān)心生活成本增加。對(duì)于這種情況,誰先同意搬遷,誰先選擇高層的房子,鼓勵(lì)搬遷。 (崗廈河原村) ?鼓勵(lì)搬遷。 私房的首層是按 1∶ 補(bǔ)償集中商業(yè);私房的二層及以上是按1∶ 補(bǔ)償住宅或公寓。 (實(shí)踐中的最佳方式。如 180以下按照全產(chǎn)權(quán)置換, 180300補(bǔ)償 90%, 300400補(bǔ)償 80%,剩余的就按照貨幣補(bǔ)償。 拆遷補(bǔ)償在實(shí)踐中的細(xì)節(jié) ?階梯式的拆賠比 。 具體拆賠方案 制定拆賠方案的技術(shù)路線 拆賠政策 分析 制定拆賠方案 方案初步設(shè)計(jì) 鹽田歷史拆賠分析 原有拆賠分析 綜合分析評(píng)價(jià) 拆賠方案內(nèi)容及分類 拆賠方案制定原則 現(xiàn)狀數(shù)據(jù)分析 確定初步拆賠方案 政策拆賠方式研究 確定拆賠標(biāo)準(zhǔn) 拆賠標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)證 方案評(píng)價(jià) 反饋意見分析 拆賠難度分析 拆賠標(biāo)準(zhǔn)確定 制定拆賠方案 現(xiàn)實(shí)條件分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ——如果側(cè)重于維護(hù) 《 兩規(guī) 》 ,應(yīng)選擇“準(zhǔn)政策方案 1”,但必須解決時(shí)間界定中所存在的問題和風(fēng)險(xiǎn),并能得到村民的認(rèn)可 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 (政府強(qiáng)勢(shì),西部城市 ) ——建議從可操作性出發(fā)選擇拆賠方案。 拆賠模式 ?完全市場化拆賠模式: 市場賠償標(biāo)準(zhǔn)是在市場操作中由開發(fā)商與村民談判達(dá)成的,完全根據(jù)村民意愿 ?有條件市場化拆賠: 采取不界定建房時(shí)間的方式,由政府控制綜合拆賠比直接對(duì)現(xiàn)有私房按市場方式拆賠 ?準(zhǔn)政策方案一: 完全政策方案的基礎(chǔ)上對(duì)違法私房給予合理的賠償,但建房時(shí)間界定仍由規(guī)劃 國土部門 界定。 ?村民一般要求拆一賠一。 “ 實(shí)物賠償,產(chǎn)權(quán)置換”的關(guān)鍵因素是拆賠比 項(xiàng)目 原有面積 拆賠比 還建面積 框架結(jié)構(gòu)房 34709 1: 混合結(jié)構(gòu)房 562670 1: 1 562670 磚木結(jié)構(gòu)房 19555 1: 簡易結(jié)構(gòu)房 14560 1: 8736 按照政府政策規(guī)定 ?一般政府政策會(huì)有指導(dǎo)拆建比。 ??? 貨幣和實(shí)物相結(jié)合的補(bǔ)償即根據(jù)建筑面積給出貨幣補(bǔ)償款,對(duì)于拆遷居民的回購商品房采取優(yōu)惠措施,在一定的面積下按照當(dāng)?shù)貑挝唤ò渤杀緝r(jià)購買房屋。 ??? 貨幣補(bǔ)償即根據(jù)相應(yīng)的市場價(jià)格給出單位面積補(bǔ)償款,按照現(xiàn)有房屋建筑面積進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。 拆配比? 舊改項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)是拆遷,而拆遷的關(guān)鍵點(diǎn)就是找到各方的利益平衡點(diǎn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 拆賠方案 182。 如果單純靠文化娛樂項(xiàng)目的后期經(jīng)營收入仍無法彌補(bǔ)項(xiàng)目的虧損,則 BOT項(xiàng)目將對(duì)開發(fā)商不具有吸引力。 一些非盈利文化娛樂項(xiàng)目也可以采取 BOT項(xiàng)目招商方式開發(fā),城投通過協(xié)議獲得招商傭金 ?BOT項(xiàng)目招商面臨的問題是如何提供一個(gè)有吸引力的盈利模式來吸引投資者 BOT概念 BOT( Build— Operate— Transfer),即建設(shè) — 經(jīng)營 — 轉(zhuǎn)讓方式,是政府將一個(gè)設(shè)施項(xiàng)目的特許權(quán)授予承包商。 模式六:城投與其他公司合作取地進(jìn)行二級(jí)開發(fā) 三亞政府 陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補(bǔ)償 土地平整 凈地 簽訂協(xié)議 ?項(xiàng)目開發(fā)利潤率較高 ?項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程需要控制 ?項(xiàng)目前期城投自有資金比較緊張 ?項(xiàng)目前期缺乏足夠開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 模式六運(yùn)作過程示意圖: 凈地 掛牌出讓 定向摘牌取地 合資公司 二級(jí)開發(fā) 賺取利潤 其他公司 利潤分成 土地入股 資金入股 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 模式四運(yùn)作過程示意圖: 凈地 掛牌出讓 定向摘牌取地 項(xiàng)目公司 二級(jí)開發(fā) 賺取利潤 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 出讓土地二級(jí)開發(fā)權(quán) 獲得土地出讓金 獲得土地二級(jí)開發(fā)權(quán) 獲得進(jìn)一步增值收益和開發(fā)利潤 土地價(jià)值 一級(jí)開發(fā)之后土地價(jià)值迅速攀升到預(yù)期水平 一級(jí)開發(fā)之后土地價(jià)值未達(dá)到預(yù)期 周邊關(guān)系 周邊配套和基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)形成 周邊配套和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)尚未形成,地塊尚有較大增值空間 重要性 屬于相對(duì)次要地塊,對(duì)于整體影響不大(不包括 BOT型項(xiàng)目) 對(duì)于項(xiàng)目整體來講意義重大,需要對(duì)開發(fā)進(jìn)程進(jìn)行控制 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城投是否在一級(jí)開發(fā)后介入二級(jí)開發(fā),取決于地塊價(jià)值的提升速度及其在項(xiàng)目整體中的重要性 ?土地價(jià)值迅速增值,是土地出讓的前提。 合作雙方分擔(dān)一級(jí)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn),共享開發(fā)利潤。 成立項(xiàng)目公司進(jìn)行一級(jí)開發(fā),雙方通過合同約定按照股份進(jìn)行利潤分紅。 戰(zhàn)略性合作進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的模式分析 ?緩解獨(dú)自開發(fā)所造成的資金壓力 ?能夠保證項(xiàng)目的順利實(shí)施 ?分散風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)也降低了利潤空間 ?良好的合作開發(fā)為二級(jí)開發(fā)打下基礎(chǔ) ?知名開發(fā)商的相互學(xué)習(xí)借鑒,并調(diào)動(dòng)了合作者的積極性 ?土地一級(jí)開發(fā)利潤需要分享 利 弊 適用性分析 ?一級(jí)開發(fā)利潤較低 價(jià)值上升空間較小的土地 ?成熟穩(wěn)健的合作者,戰(zhàn)略性的合作 ?項(xiàng)目有一定風(fēng)險(xiǎn),受開發(fā)操作水平的影響較大 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?城投靠安置土地或者土地抵押貸款,以及與政府達(dá)成的框架性協(xié)議作為合作資本。 模式三:城投謀求戰(zhàn)略性合作開發(fā),并按股分紅 三亞政府 陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補(bǔ)償 土地平整 凈地 權(quán)益資金 +土地入股 簽訂協(xié)議 出讓金 ?戰(zhàn)略性合作,是與卓越的合作伙伴面向整各改造和開發(fā)過程的長期合作。 城投自主進(jìn)行融資型合作開發(fā)模式評(píng)價(jià) ?城投對(duì)資金的要求和投資者對(duì)短期穩(wěn)定利潤的要求是合作的基礎(chǔ) ?合作者甚至并非房地產(chǎn)企業(yè),比如投資機(jī)構(gòu)、基金公司等。 模式二 :城投尋求合作開發(fā),并約定投資回報(bào)率 三亞政府 陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補(bǔ)償 土地平整 凈地 權(quán)益資金 +土地入股 簽訂協(xié)議 出讓金 ?三亞城投通過約定投資回報(bào)率吸引其他投資者合作進(jìn)行一級(jí)開發(fā) ?實(shí)際上是一種融資性質(zhì)的合作,城投主導(dǎo)整個(gè)開發(fā)進(jìn)程,在階段性一級(jí)開發(fā)完畢收回土地出讓價(jià)之后,向合作方支付承諾的投資收益。 ?城投需投入巨大的人力、物力、財(cái)力運(yùn)作實(shí)施。 城投自主進(jìn)行一級(jí)開發(fā)模式評(píng)價(jià) ?好處是利用財(cái)務(wù)杠桿 ,使得利潤最大化。 模式一:城投自主進(jìn)行一級(jí)開發(fā) 三亞政府 陽光海岸拆遷工作小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補(bǔ)償 土地平整 凈地 權(quán)益資金 商業(yè)銀行 債務(wù) /股權(quán)融資 信托 /私募基金 簽訂協(xié)議 出讓金 模式一運(yùn)作過程示意圖: 城投單獨(dú)進(jìn)行一級(jí)開發(fā),政府將熟地出讓之后全額返還給城投。 舊城改造中 7種盈利模式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 保障企業(yè)利益實(shí)現(xiàn)。 項(xiàng)目開發(fā)策略 安臵區(qū) 安臵區(qū) 安臵區(qū) 安臵區(qū) 產(chǎn)生利潤 下期居民部分安置 下期居民部分安置 下期居民部分安置 食品廠出售物業(yè) 儋州村出售物業(yè) 四更園一期出售物業(yè) 四更園二期出售物業(yè) 產(chǎn)生利潤 產(chǎn)生利潤 保障居民利益實(shí)現(xiàn)。 部分安置、部分出售、分期投入、滾動(dòng)開發(fā),是舊城改造項(xiàng)目的基本思路 ?滾動(dòng)開發(fā)模式: ?利用安置區(qū)作為啟動(dòng),每期部分安置拆遷居民,剩余房產(chǎn)出售,產(chǎn)生利潤,滾動(dòng)進(jìn)入下一期的開發(fā)成本中。 強(qiáng)有力的組織機(jī)構(gòu) 模塊劃分,各自平衡 滾動(dòng)開發(fā) 增長點(diǎn)的價(jià)值標(biāo)桿 多角度互動(dòng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?尋求各模塊新的增長點(diǎn),在此基礎(chǔ)上形成整體價(jià)值的全面重建。 ?利用模塊劃分思路,保證模塊的相對(duì)獨(dú)立與完整性,保證單模塊開發(fā)的資金收回。 適用環(huán)境:大型的,需要進(jìn)行全面的功能改變,且必須是開發(fā)目標(biāo)明確的多功能配套地區(qū)的開發(fā)。 大型開發(fā)商 小型開發(fā)商 小型開發(fā)商 區(qū)位最好 區(qū)位較好 區(qū)位不好 大范圍,高層的高檔居住區(qū) 小范圍,四到五層的家庭住宅 小型的家庭公寓住宅 土地租金上升 政治經(jīng)濟(jì)實(shí)力 建造和出售 自助改建 模式匹配度:較差 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市更新運(yùn)作模型研究 ?城市發(fā)展基金模式( Urban Development Fund) ?MUT模式( Mixed Used Theory) ?SUR模式(軟性城市更新) ?IDP模式(通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造) 這項(xiàng)計(jì)劃目的在于對(duì)街區(qū)進(jìn)行空間改造。 在目前城市更新的應(yīng)用中這一模式主要用于對(duì)小規(guī)模住宅區(qū)的改造。 模式匹配度:好 案例借鑒:伯明翰市的布林德利地區(qū)(全歐洲規(guī)模最大的運(yùn)用 MUT模式進(jìn)行改造開發(fā)的項(xiàng)目) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目規(guī)劃為多功能綜合旅游服務(wù)區(qū),需要作區(qū)域功能的全面改變。 城市更新運(yùn)作模型研究 ?城市發(fā)展基金模式( Urban Development Fund) ?MUT模式( Mixed Used Theory) ?SUR模式(軟性城市更新) ?IDP模式(通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造) 針對(duì)大規(guī)模的,多功能的城市更新項(xiàng)目,由于單一主體,單次難以直接完
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