【正文】 強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。嚴(yán)肅查處和嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)銷售以及不履行開(kāi)工與竣工時(shí)間、銷售價(jià)格與套型面積控制等項(xiàng)目建設(shè)要求的行為。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。各地要抓緊開(kāi)展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調(diào)查，建立保障對(duì)象檔案；切實(shí)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金的規(guī)定，著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。要求各地按《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》和當(dāng)?shù)卣囊?guī)定，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目招投標(biāo)制度，嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，控制套型面積和銷售對(duì)象，切實(shí)降低成本、控制開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。各地可根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，具體標(biāo)準(zhǔn)可在上述標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)20%%，并報(bào)建設(shè)部等部門備案。對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)、信貸審核、稅收征管等環(huán)節(jié)，給予優(yōu)惠政策支持。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)要加大“窗口指導(dǎo)”力度，商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理，銀監(jiān)局要加大對(duì)國(guó)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)提示，嚴(yán)格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)要嚴(yán)格界定現(xiàn)行有關(guān)住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍，加強(qiáng)稅收征收管理。運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段，加大對(duì)投機(jī)性、投資性購(gòu)房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。要加大對(duì)閑置土地的清理力度，切實(shí)制止囤積土地行為。在土地出讓公告和合同中，要明確開(kāi)工與竣工的條件和時(shí)間要求、違約責(zé)任。（2）加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。對(duì)中低價(jià)普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，在供應(yīng)土地前，由城市規(guī)劃主管部門提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，房地產(chǎn)主管部門會(huì)同有關(guān)部門提出住房銷售價(jià)位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件。住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足的地區(qū)，住宅建設(shè)要以此類項(xiàng)目為主，并在有關(guān)計(jì)劃中明確開(kāi)工、竣工面積和占住宅建設(shè)總量的比例，盡快向社會(huì)公布，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)采取了以下主要措施：（1）強(qiáng)化城市規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。3月27日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》（國(guó)辦發(fā)明電〔2022〕8號(hào)），就加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，解決市場(chǎng)運(yùn)行中的突出矛盾，特別是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快問(wèn)題，提出了八項(xiàng)措施。在多重因素的作用下，不同利益主體相互影響，共同推動(dòng)了房?jī)r(jià)非理性上漲。（6）不同利益主體相互影響，共同推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。一些開(kāi)發(fā)商利用政策、市場(chǎng)信息不對(duì)稱與不透明，通過(guò)虛假交易、虛假宣傳等不正當(dāng)手段，謊報(bào)商品房銷售進(jìn)度，發(fā)布不實(shí)價(jià)格信息，哄抬房?jī)r(jià)，誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。一些地方政府還在搞不切實(shí)際的形象工程、政績(jī)工程。去年一些城市拆遷安置需求一度占市場(chǎng)商品住宅需求的一半，有的甚至達(dá)到60%。（4）一些地方政府行為不規(guī)范。2022年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部利用外資超過(guò)實(shí)際使用外資的1/3，%，高于整個(gè)利用外資增。（3）境外資金參與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和炒作。城鎮(zhèn)不少居民基于較高的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，也參與購(gòu)房投資。一些城市房?jī)r(jià)較快上漲，社會(huì)各方面對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較高預(yù)期，使得局部地區(qū)投資性需求迅速擴(kuò)大，投機(jī)炒作現(xiàn)象嚴(yán)重。特別是在負(fù)利率的情況下，居民個(gè)人住房貸款成本低，銀行大量資金通過(guò)住房消費(fèi)信貸轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，成為開(kāi)發(fā)企業(yè)最主要的資金來(lái)源。近年來(lái)，銀行存款利率較低，股票低迷，債市盤子小，鋼鐵、水泥、電解鋁等熱點(diǎn)行業(yè)也開(kāi)始降溫，社會(huì)資金缺乏其他投資渠道。但是，也有許多不合理因素，最主要的是各種投資、投機(jī)需求大量增加，部分地區(qū)市場(chǎng)總需求偏大，導(dǎo)致價(jià)格上漲過(guò)快，擴(kuò)大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)空間，吸引了各類資金參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和購(gòu)房投資，從而使房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。2022年全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重由%%，有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。商品住宅中，中低價(jià)位、中小套型住宅供應(yīng)比例偏低。（4）市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。%，%，高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅。一些地方拆遷規(guī)模反彈，帶來(lái)被動(dòng)性住房需求上升，加劇了供求矛盾。上海市商品住宅銷售面積已經(jīng)連續(xù)4年大于竣工面積。今年一季度，全國(guó)商品住宅竣工面積只有銷售面積的73%。2022年以來(lái)，全國(guó)商品房銷售面積增幅連續(xù)5年大于竣工面積增幅，其中2022年銷售面積增幅高出竣工面積增幅。（2）市場(chǎng)需求偏大，供求矛盾突出。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，已成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的主要特點(diǎn)：一是房?jī)r(jià)漲幅為2022年以來(lái)最高，商品房和商品住宅平均銷售價(jià)格漲幅突破兩位數(shù)，%和%，%%；二是東部地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅最高，且有進(jìn)一步上升趨勢(shì)；三是部分大中城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，有的平均房?jī)r(jià)漲幅已連續(xù)二、三年在15%以上。但是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題還十分突出。嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸和土地管理，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例，控制城市拆遷規(guī)模，前不久還取消了個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率的政策。第二章 市場(chǎng)分析一．我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析1．房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及當(dāng)前主要問(wèn)題 1998年以來(lái)，城鎮(zhèn)住房制度改革取得重大進(jìn)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系基本建立，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、推進(jìn)城鎮(zhèn)化、改善人民生活等，都發(fā)揮了重要作用。包括盤龍城和灄口等地，在土地價(jià)格上要與全區(qū)的土地價(jià)格形成有效的梯級(jí)控制。8）作為區(qū)里“ 十一五” 規(guī)劃的重點(diǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目相關(guān)的各行政機(jī)關(guān)必須在項(xiàng)目指揮部的統(tǒng)一協(xié)調(diào)下，全力支持配合，做到特事特辦，并加強(qiáng)與市相關(guān)部門的協(xié)調(diào)和溝通。6）制定 舊城改造項(xiàng)目所需的城市道路和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方案，盡快納入城市建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目計(jì)劃，并保證所需資金的落實(shí)，如期開(kāi)工建設(shè)。以更具效應(yīng)、更低成本提高本地農(nóng)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)份額。除工業(yè)園區(qū)之外，重點(diǎn)發(fā)展物流園區(qū)、現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。對(duì)于能夠影響和輻射整個(gè)黃陂地區(qū)的商品市場(chǎng)優(yōu)惠政策主要體現(xiàn)為減免稅費(fèi)，通過(guò)城市規(guī)劃和城市管理等手段對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行培育和有效保護(hù)。政府補(bǔ)償資金主要來(lái)源于用于修建安置房的土地轉(zhuǎn)用于市場(chǎng)出讓的土地收益。政府補(bǔ)貼的數(shù)額與個(gè)人增加負(fù)擔(dān)的數(shù)額大體相當(dāng)。3）政府補(bǔ)貼、個(gè)人比例負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)拆遷戶的就地安置。2）嚴(yán)控拆遷成本，保證供地價(jià)格。10）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段要注意邀請(qǐng)既有實(shí)力又能切實(shí)認(rèn)真地投入的合作伙伴，以增強(qiáng)承辦方自身在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上的綜合業(yè)務(wù)能力。8）真正將未來(lái)業(yè)主，即客戶置于中心地位，除將此作為理念貫徹項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)始終外，可采取請(qǐng)意向客戶參與施工管理與監(jiān)督、參與選擇物業(yè)管理公司等事項(xiàng)，以保證工程質(zhì)量，并帶來(lái)良好的輿論口碑，樹(shù)立產(chǎn)品品牌。6）運(yùn)用預(yù)訂等方式，應(yīng)先期聯(lián)絡(luò)到一批目標(biāo)客戶，有利于盡快形成樓盤的旺盛人氣。4）既要節(jié)省建設(shè)資金，又必須切實(shí)保證工程質(zhì)量，堅(jiān)持以質(zhì)量領(lǐng)先的市場(chǎng)策略。3）以客戶顯而易見(jiàn)的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)和價(jià)格定位，強(qiáng)化成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2）及早辦理項(xiàng)目預(yù)售許可手續(xù)。（5）存在一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力還需要多方面培育。（3）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體規(guī)模較大，市場(chǎng)消化速度和能力會(huì)對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成重大影響，存在預(yù)期利益難以兌現(xiàn)的可能。六．問(wèn)題與建議1．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)存在的主要問(wèn)題本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)存在的主要問(wèn)題有：（1）項(xiàng)目前期各項(xiàng)審批手續(xù)尚未全部完成，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案和項(xiàng)目動(dòng)建計(jì)劃尚不能最后確定。綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，可行的。符合項(xiàng)目承辦方的決策要求。市場(chǎng)運(yùn)作項(xiàng)目的地塊位置頗佳，市場(chǎng)前景看好，開(kāi)發(fā)條件成熟。是黃陂區(qū)城市化進(jìn)程中具有里程碑意義的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。這一上漲率為不考慮價(jià)格絕對(duì)上漲因素的上漲率，即實(shí)價(jià)上漲率。（4）項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目當(dāng)前的價(jià)格定位結(jié)論如下：中檔住宅：1600元/平方米高檔住宅：2080元/平方米商業(yè)建筑：3840元/平方米；辦公樓：2560元/平方米。2）商業(yè)物業(yè)的目標(biāo)顧客群項(xiàng)目的目標(biāo)顧客群主要鎖定為：大型連鎖商業(yè)發(fā)展商，專業(yè)化商品市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商，品牌專營(yíng)店投資者，娛樂(lè)餐飲經(jīng)營(yíng)企業(yè)，社區(qū)服務(wù)型的西餐廳、咖啡屋、茶室、美容美發(fā)店和便利店的企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。規(guī)劃建設(shè)總建筑面積 (㎡) 394800大型商業(yè) 42300商業(yè)建筑小型店鋪 32800商務(wù)辦公 25900文化建筑 11500高檔住宅 42022居住建筑中檔住宅 237500公共設(shè)施 2022其中其它建筑 其它800（2）項(xiàng)目命名本案項(xiàng)目命名的總體思路建議簡(jiǎn)潔直接，切中項(xiàng)目舊城改造的社會(huì)主題，在樸實(shí)中折射強(qiáng)烈的地理文化信息，貼合項(xiàng)目業(yè)主的品位，以寧?kù)o致遠(yuǎn)的手法展現(xiàn)物業(yè)永恒的品質(zhì)。主要的里程碑事件的相應(yīng)時(shí)間為：2022年12月31日前出讓人正式將出讓宗地交付給受讓方；2022年4月30日之前正式動(dòng)工建設(shè)；2022年4月30日之前竣工交付使用；2022年4月底前銷售完畢。項(xiàng)目的工程建設(shè)和市場(chǎng)銷售重疊進(jìn)行。表61 規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表類別 合計(jì) A地塊 B地塊 C地塊 D地塊 E地塊規(guī)劃總用地面積(公頃） 可開(kāi)發(fā)建設(shè)總用地 規(guī)劃道路代征地 保留改造建筑占地 0規(guī)劃建設(shè)總建筑面積(㎡) 394800 49800 65400 109100 141200 29300大型商業(yè) 42300 8500 7800 17800 8200 0商業(yè)建筑小型店鋪 32800 4800 4200 8500 11440 3860商務(wù)辦公 25900 0 4400 16000 5500 0文化建筑 11500 0 0 11500 0 0高檔住宅 42022 4500 28000 9500 0 0居住建筑中檔住宅 237500 32022 21000 45000 115700 238000公共設(shè)施 2022 0 0 0 360 1640其中其它建筑其它 800 0 0 800 0 0建筑基底面積(㎡) 87810 15370 6840 32620 26210 6770建筑密度（％） 35 43 19 41 33 44容積率 綠化用地面積 (㎡) 58750 8900 15340 11580 18430 4500綠化率 道路用地面積 (㎡) 76650 14310 11640 18770 25720 6210道路占地率 平均層數(shù) 3 最高層數(shù) 15 6 15 12 6 6地面停車位（個(gè)） 180 22 50 24 76 8市場(chǎng)運(yùn)作項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)周期確定為4年。預(yù)計(jì)年底可。（9） 舊城改造項(xiàng)目的道路基礎(chǔ)設(shè)施及公益性項(xiàng)目已經(jīng)分批納入黃陂區(qū)的城建計(jì)劃。（7）項(xiàng)目建設(shè)資金已經(jīng)開(kāi)始籌備。（5）已完成拆遷的入戶調(diào)查工作。并已取得城市規(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)劃選址意見(jiàn)，國(guó)土資源行政主管部門出具的項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)，環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件的審批意見(jiàn)。（2）已完成 舊城改造項(xiàng)目的規(guī)劃編制工作。項(xiàng)目用地在 的地理位置情況參見(jiàn)附圖《項(xiàng)目用地范圍示意圖》 。合計(jì)：方米（） ，（） 。前川大道南側(cè)地塊規(guī)劃總用地面積：（） ，無(wú)代征和保留，規(guī)劃凈用地面積：米（） 。前川大道北側(cè)地塊規(guī)劃總用地面積：（） ，規(guī)劃凈用地面積：方米（） 。規(guī)劃總用地面積：15畝。（8） 舊城改造改制企業(yè)用地項(xiàng)目： 舊城改造規(guī)劃控制紅線外， 舊城改造指揮部已收購(gòu)?fù)瓿傻那按ń指闹破髽I(yè)玻璃廠的土地。（7） 舊城改造二期還建項(xiàng)目： 舊城改造規(guī)劃控制紅線外，林蔭大街以西，前川大道和黃陂公園之間。（6） 舊城改造一期還建和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目： 舊城改造規(guī)劃控制紅線外，向陽(yáng)大道西側(cè)，區(qū)教育局西南方。（5） 舊城改造E地塊項(xiàng)目： 舊城改造規(guī)劃控制紅線內(nèi)，石陽(yáng)街以西，前川大道和人民道之間。（4） 舊城改造D地塊項(xiàng)目： 舊城改造規(guī)劃控制紅線內(nèi)，前川大道以南，石陽(yáng)街和共和巷之間，人民道以北。（3） 舊城改造C地塊項(xiàng)目： 舊城改造規(guī)劃控制紅線內(nèi)，前川大道以南，民安街和共和巷之間，人民道以北。（2） 舊城改造B地塊項(xiàng)目： 舊城改造規(guī)劃控制紅線內(nèi)，前川大道以北，民安街和模具小區(qū)之間。項(xiàng)目具體的區(qū)位描述如下：（1） 舊城改造A地塊項(xiàng)目： 舊城改造規(guī)劃控制紅線內(nèi)，前川大道以北，石陽(yáng)街和模具小區(qū)之間。具體地：一軸：以拓寬改造后的前川大道為整個(gè)項(xiàng)目用地的主軸線，具有功能和空間意義上的維系和引導(dǎo)作用；五帶：規(guī)劃考慮與前川大道垂直的街道為主要的商業(yè)、文化、娛樂(lè)服務(wù)帶；民安街金融服務(wù)帶，文教巷人文風(fēng)情帶，共和巷民俗商業(yè)帶， （規(guī)劃小區(qū)內(nèi)道路）居住服務(wù)帶，石陽(yáng)街商業(yè)帶；一園：在民安街至文教巷之間、前川大道南側(cè)用地規(guī)劃“前川新天地” ，依托文教巷的文化主題和前川大道的商業(yè)主題打造成“BLOCK ”形式的文化商業(yè)主題園，這里將是“前川新的天地，前川新天地” ；四區(qū)：城市空間是居民生活的舞臺(tái)和載體，結(jié)合用地布置四個(gè)居住小區(qū)；湖畔休閑居住區(qū)，路北宜居生活小區(qū)，路南康居生活小區(qū)，石陽(yáng)西生活小區(qū)。規(guī)劃考慮在此地區(qū)重點(diǎn)提供商業(yè)、文化、娛樂(lè)、居住的活動(dòng)和空間，四大主題呼應(yīng)互動(dòng)，充分展示該地區(qū)的城市復(fù)合魅力；凸顯黃陂人文風(fēng)情：該地區(qū)要繼承黃陂歷史、前川風(fēng)情、 “二程” 文化，推陳出新，通過(guò)物化的城市與建筑空間，以用相應(yīng)的活動(dòng)，凸顯其別具“黃陂” 特色的人文風(fēng)情；服務(wù)配套設(shè)施完善：按照現(xiàn)代化、小康標(biāo)準(zhǔn)，提升和完善該地區(qū)的服務(wù)和配套設(shè)施，建立高水平的支撐體系，也確保高質(zhì)量的工作和生活；21世紀(jì)“新前川城市生活 ”示范區(qū)：我們?cè)噲D引導(dǎo)和倡導(dǎo)一種具有濃郁地方人文特色的現(xiàn)代健康生活，它構(gòu)成城市亮麗的風(fēng)景線，它給予市民舒適感、自豪感和歸屬感，它必將成為奠定21世紀(jì)前川新城市生活的基石而具有示范意義。按照此地塊新近編制的控制性詳細(xì)