【正文】 的合作伙伴，以增強承辦方自身在項目開發(fā)上的綜合業(yè)務(wù)能力。政府補償資金主要來源于用于修建安置房的土地轉(zhuǎn)用于市場出讓的土地收益。6）制定 舊城改造項目所需的城市道路和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方案，盡快納入城市建設(shè)重點項目計劃，并保證所需資金的落實，如期開工建設(shè)。嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸和土地管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例，控制城市拆遷規(guī)模，前不久還取消了個人住房貸款優(yōu)惠利率的政策。（2）市場需求偏大，供求矛盾突出。一些地方拆遷規(guī)模反彈，帶來被動性住房需求上升，加劇了供求矛盾。2022年全國經(jīng)濟適用住房開發(fā)投資出現(xiàn)負增長，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由%%，有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟適用住房建設(shè)。一些城市房價較快上漲，社會各方面對市場產(chǎn)生較高預(yù)期，使得局部地區(qū)投資性需求迅速擴大，投機炒作現(xiàn)象嚴重。（4）一些地方政府行為不規(guī)范。（6）不同利益主體相互影響，共同推動了房價上漲。住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)不足的地區(qū)，住宅建設(shè)要以此類項目為主，并在有關(guān)計劃中明確開工、竣工面積和占住宅建設(shè)總量的比例，盡快向社會公布，穩(wěn)定市場預(yù)期。要加大對閑置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為。對中小套型、中低價位普通住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)、信貸審核、稅收征管等環(huán)節(jié)，給予優(yōu)惠政策支持。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。以上八條內(nèi)容也被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱為“國八條” 。重點強調(diào)開發(fā)商在交鑰匙時必須提供兩書（《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》），才被視為具備真正的交房條件。三是一些地方主管部門認為《通知》的有關(guān)調(diào)控措施還需進一步細化和明確，否則難以落到實處。大多數(shù)開發(fā)商認為，調(diào)控措施對大幅攀升的房價會產(chǎn)生一定的抑制作用，但由于成本推動、需求拉動、政策作用滯后效應(yīng)等因素的影響，今明兩年房價還將穩(wěn)中有升。在各項政策措施作用下，房價將趨于穩(wěn)定。（2）商品住房成交量明顯下降，二手住房交易量增加。各地普遍反映，進入5月份以來，二手房掛牌量明顯增加，掛牌價開始下調(diào)。所以這樣的政策被業(yè)內(nèi)人士表述為讓房價大起大落都是錯。在這樣的政策下，有幾種傾向性的結(jié)論需要關(guān)注：一是商品住宅價格仍會上漲，總體上漲水平下，不同城市、不同地區(qū)、不同類型的住房價格會有不同的表現(xiàn)，相對于全國平均水平，會有高有低；二是社會公眾對達到了國家宏觀控制標準的價格上漲水平的感受會明顯強烈于對這個水平所應(yīng)有的感受。 二是把長期的問題和短期的問題適當(dāng)分開。（2）消費者將成2022年樓市主宰者2022年國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)仍然是一個利益博弈十分激烈的場所，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府，還是對購房消費者及中央政府來說，這種博弈可能會比2022年更為明顯與激烈。 還有，現(xiàn)在的消費者已經(jīng)不是國內(nèi)房地產(chǎn)市場剛發(fā)展時的消費者了，不會因為幾個房地產(chǎn)開發(fā)商華麗的廣告而心動。這樣的調(diào)控會促進整個房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展，建立有序的機制和格局，即使沒有此次的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場遲早也會進行自身調(diào)節(jié)。全市人口858萬，轄區(qū)面積8467平方公里。武漢電信是全國重要的通信樞紐，京漢廣同軸電纜和滬寧漢渝光纜通信干線在武漢交匯。伴隨著“武漢 中國光谷” 的開發(fā)建設(shè)及三峽工程的建設(shè)和西部大開發(fā)，將為國內(nèi)外機電客商提供難得的機遇。2）最近幾年，在下列政策強力推動下，武 漢經(jīng)濟蓄積能量，速度加快。④80萬噸乙烯石化項目將使武漢成為一個重要的化工產(chǎn)業(yè)基地，帶動相關(guān)下游產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。按常住人口計算，當(dāng)年人均GDP達到26238元(折合3245美元)。地方財政支出， %。其中城鎮(zhèn)就業(yè)人員。：:。%。萬平方米，%，%；商品房空置面積，%。在出口額中，%，高新技術(shù)產(chǎn)品出，%；，%，民營、三資，%。，%，%。其中，%；，增長%。%,分點。全年總降水，比歷史平均值偏少12%。工業(yè)化從中期向中后期邁進，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費結(jié)構(gòu)快速升級，投資和消費共同拉動經(jīng)濟增長的趨勢更為明顯，經(jīng)濟建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、社會建設(shè)面臨新一輪發(fā)展的大好機遇。 2）“十一五”時期經(jīng)濟社會發(fā)展面臨新的形勢 “十一五”時期，武漢市仍將面臨機遇與挑戰(zhàn)并存、機遇大于挑戰(zhàn)的發(fā)展環(huán)境。有利于武漢市拓展市場空間，在全國統(tǒng)一市場建設(shè)中進一步發(fā)揮得中獨厚的優(yōu)勢，不斷完善區(qū)域大市場體系，形成投資與消費雙輪驅(qū)動的發(fā)展格局。 經(jīng)濟與社會協(xié)調(diào)發(fā)展。 公共服務(wù)。3．武漢市房地產(chǎn)市場基本情況（1。2．武漢的土地交易市場統(tǒng)計2022年土地交易情況可以看到：全年通過“招拍掛” 方式成交土地42幅，總成交金額1161480萬元，（），平均成交價，（僅統(tǒng)計市土地交易中心成交數(shù)據(jù)，不含東西湖、蔡甸、新洲、黃陂等郊區(qū)土地交易情況）。 科技教育。有利于武漢市推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，促進農(nóng)村生產(chǎn)方式和生活方式的根本轉(zhuǎn)變，加快城鎮(zhèn)體系建設(shè)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，突破性地解決“三農(nóng)”問題，建設(shè)社會主義新農(nóng)村。有利于武漢市充分發(fā)揮區(qū)位條件獨特、科教商貿(mào)優(yōu)勢突出、工業(yè)基礎(chǔ)雄厚、發(fā)展空間相對較大等比較優(yōu)勢，積極承接國內(nèi)外先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移，提升自主創(chuàng)新能力，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與升級。宏觀政策環(huán)境不斷改善，一批支撐城市發(fā)展的功能性、樞紐性基礎(chǔ)設(shè)施相繼建設(shè)，現(xiàn)代城市基本框架加快成型，與周邊地區(qū)聯(lián)動發(fā)展的趨勢進一步增強，中心城市聚散功能快速提升。；城，%和%。城市居民恩格爾系%。其中，；。，%。，%。， %。%。全年新增。%。，%。武鋼擴建與產(chǎn)量翻番（由現(xiàn)在800萬噸/年到2022年為2022萬噸/年）、國家投資200億的重化工項目的建設(shè)投產(chǎn)、光電子產(chǎn)業(yè)發(fā)展的加速，本田和日產(chǎn)汽車、海爾、TCL全面投產(chǎn)，使武漢經(jīng)濟GDP在5年左右時間翻一番成為顯然可見的前景。GDP（億元）人均GDP（元）城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）2022 2022 2022 2022 2022 2022 2238 26238 湖北省委關(guān)于“ 全省支持武漢、武漢帶動全省 ”的決策及相關(guān)政策實施。武漢有兩院院士43 名，擁有35所普通高校，736個科研設(shè)計單位，10個國家級重點實驗室，45萬各類專業(yè)技術(shù)人員，科教綜合實力居全國第三。第二是大市場優(yōu)勢。聯(lián)合國在 2022年2月發(fā)表的世界各國城市發(fā)展指標及前景的統(tǒng)計報告將武漢市列為中國25個最具發(fā)展前途的城市中的第六位，與中國各大城市相比，武漢除了顯著的區(qū)位優(yōu)勢之外，還有許多其它獨具的優(yōu)勢。通過總結(jié)過往得失，構(gòu)建科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)下的新發(fā)展思路，加快建立房地產(chǎn)市場新秩序，推進住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化，走出一條中國式的人居事業(yè)發(fā)展之路。因此，早幾年那種民眾蜂擁而入房地產(chǎn)市場，卻不知道利率等風(fēng)險的局面將會改觀。一是從中央政府來看，政府力圖讓房地產(chǎn)行業(yè)資金密集型性質(zhì)迅速顯現(xiàn)，通過強制性提高發(fā)展商進入的資金門檻，使開發(fā)商的實際支付成本成倍增長，讓原來充滿吸引力的財務(wù)杠桿放大的倍數(shù)急劇下降，減輕目前對商業(yè)銀行貸款的極度依賴，加速行業(yè)內(nèi)集約化的速度，最終讓有資金實力的發(fā)展商留在行業(yè)內(nèi)，在一個穩(wěn)定增長的市場中尋求一個行業(yè)的合理收益。要把長期的問題和短期的問題適當(dāng)分開來解決。三是推動房價上漲的成本動因依然強烈，特別是土地成本和土地機會成本。國家進入十一五發(fā)展時期，背負了更多更為重要的社會責(zé)任?？偟目?，國辦發(fā)[2022]26號文件下發(fā)以來，市場心理預(yù)期已發(fā)生較大變化。與此同時，由于6月1日起將執(zhí)行調(diào)整營業(yè)稅政策，國辦發(fā)[2022]26號文件下發(fā)后，多數(shù)城市二手住房日平均成交量明顯增加。少數(shù)專家持謹慎態(tài)度，認為調(diào)控政策能不能達到預(yù)期，關(guān)鍵在于政府的決心和相關(guān)措施的落實。不同類型的開發(fā)商對調(diào)控措施反應(yīng)的表現(xiàn)也不同。一是普通消費者對穩(wěn)定房價措施表示歡迎。城市新建建筑均應(yīng)嚴格執(zhí)行建筑節(jié)能設(shè)計標準的有關(guān)強制性規(guī)定；有條件的大城市和嚴寒、寒冷地區(qū)可率先按照節(jié)能率65％的地方標準執(zhí)行；凡屬財政補貼或撥款的建筑應(yīng)全部率先執(zhí)行建筑節(jié)能設(shè)計標準。比如“ 新國八點” 、討論物業(yè)稅開征相關(guān)問題、央行調(diào)整房貸利率等。嚴肅查處和嚴厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)違法違規(guī)銷售以及不履行開工與竣工時間、銷售價格與套型面積控制等項目建設(shè)要求的行為。各地可根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準，具體標準可在上述標準基礎(chǔ)上適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過20%%，并報建設(shè)部等部門備案。運用稅收等經(jīng)濟手段，加大對投機性、投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。對中低價普通商品住房建設(shè)項目，在供應(yīng)土地前，由城市規(guī)劃主管部門提出規(guī)劃設(shè)計條件，房地產(chǎn)主管部門會同有關(guān)部門提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件。在多重因素的作用下，不同利益主體相互影響，共同推動了房價非理性上漲。去年一些城市拆遷安置需求一度占市場商品住宅需求的一半，有的甚至達到60%。城鎮(zhèn)不少居民基于較高的房價上漲預(yù)期，也參與購房投資。但是，也有許多不合理因素，最主要的是各種投資、投機需求大量增加，部分地區(qū)市場總需求偏大，導(dǎo)致價格上漲過快，擴大了房地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間，吸引了各類資金參與房地產(chǎn)開發(fā)投資和購房投資，從而使房價進一步上漲。%，%，高于全社會固定資產(chǎn)投資增幅。2022年以來，全國商品房銷售面積增幅連續(xù)5年大于竣工面積增幅，其中2022年銷售面積增幅高出竣工面積增幅。但是當(dāng)前房地產(chǎn)市場區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題還十分突出。8）作為區(qū)里“ 十一五” 規(guī)劃的重點項目，項目相關(guān)的各行政機關(guān)必須在項目指揮部的統(tǒng)一協(xié)調(diào)下，全力支持配合，做到特事特辦，并加強與市相關(guān)部門的協(xié)調(diào)和溝通。對于能夠影響和輻射整個黃陂地區(qū)的商品市場優(yōu)惠政策主要體現(xiàn)為減免稅費，通過城市規(guī)劃和城市管理等手段對市場進行培育和有效保護。2）嚴控拆遷成本，保證供地價格。4）既要節(jié)省建設(shè)資金，又必須切實保證工程質(zhì)量，堅持以質(zhì)量領(lǐng)先的市場策略。（3）項目開發(fā)總體規(guī)模較大，市場消化速度和能力會對項目構(gòu)成重大影響，存在預(yù)期利益難以兌現(xiàn)的可能。市場運作項目的地塊位置頗佳，市場前景看好，開發(fā)條件成熟。2）商業(yè)物業(yè)的目標顧客群項目的目標顧客群主要鎖定為：大型連鎖商業(yè)發(fā)展商，專業(yè)化商品市場運營商，品牌專營店投資者，娛樂餐飲經(jīng)營企業(yè)，社區(qū)服務(wù)型的西餐廳、咖啡屋、茶室、美容美發(fā)店和便利店的企業(yè)和個體經(jīng)營者。表61 規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標表類別 合計 A地塊 B地塊 C地塊 D地塊 E地塊規(guī)劃總用地面積(公頃） 可開發(fā)建設(shè)總用地 規(guī)劃道路代征地 保留改造建筑占地 0規(guī)劃建設(shè)總建筑面積(㎡) 394800 49800 65400 109100 141200 29300大型商業(yè) 42300 8500 7800 17800 8200 0商業(yè)建筑小型店鋪 32800 4800 4200 8500 11440 3860商務(wù)辦公 25900 0 4400 16000 5500 0文化建筑 11500 0 0 11500 0 0高檔住宅 42022 4500 28000 9500 0 0居住建筑中檔住宅 237500 32022 21000 45000 115700 238000公共設(shè)施 2022 0 0 0 360 1640其中其它建筑其它 800 0 0 800 0 0建筑基底面積(㎡) 87810 15370 6840 32620 26210 6770建筑密度（％） 35 43 19 41 33 44容積率 綠化用地面積 (㎡) 58750 8900 15340 11580 18430 4500綠化率 道路用地面積 (㎡) 76650 14310 11640 18770 25720 6210道路占地率 平均層數(shù) 3 最高層數(shù) 15 6 15 12 6 6地面停車位（個） 180 22 50 24 76 8市場運作項目建設(shè)開發(fā)周期確定為4年。（5）已完成拆遷的入戶調(diào)查工作。合計：方米（） ，（） 。（8） 舊城改造改制企業(yè)用地項目： 舊城改造規(guī)劃控制紅線外， 舊城改造指揮部已收購?fù)瓿傻那按ń指闹破髽I(yè)玻璃廠的土地。（4） 舊城改造D地塊項目： 舊城改造規(guī)劃控制紅線內(nèi)，前川大道以南，石陽街和共和巷之間，人民道以北。具體地：一軸：以拓寬改造后的前川大道為整個項目用地的主軸線，具有功能和空間意義上的維系和引導(dǎo)作用；五帶：規(guī)劃考慮與前川大道垂直的街道為主要的商業(yè)、文化、娛樂服務(wù)帶；民安街金融服務(wù)帶，文教巷人文風(fēng)情帶，共和巷民俗商業(yè)帶， （規(guī)劃小區(qū)內(nèi)道路）居住服務(wù)帶，石陽街商業(yè)帶；一園：在民安街至文教巷之間、前川大道南側(cè)用地規(guī)劃“前川新天地” ，依托文教巷的文化主題和前川大道的商業(yè)主題打造成“BLOCK ”形式的文化商業(yè)主題園，這里將是“前川新的天地，前川新天地” ；四區(qū)：城市空間是居民生活的舞臺和載體，結(jié)合用地布置四個居住小區(qū)；湖畔休閑居住區(qū)，路北宜居生活小區(qū)，路南康居生活小區(qū)，石陽西生活小區(qū)。2． 舊城改造項目的經(jīng)濟社會發(fā)展條件 舊城改造項目的經(jīng)濟社會發(fā)展條件可以歸納為以下幾點：（1）經(jīng)過這些年經(jīng)濟與社會的快速發(fā)展，黃陂區(qū)已經(jīng)在各方面積累了相應(yīng)的實力，有能力對前川的城市道路基礎(chǔ)設(shè)施和條件進行改造和進行城市創(chuàng)新。而當(dāng)代產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展離不開現(xiàn)代化的城市功能的支撐。（1） 舊城改造項目是帶動城區(qū)經(jīng)濟特別是商品經(jīng)濟發(fā)展的龍頭項目。黃陂區(qū)人大、政協(xié)也多次提出改造的議案、提案。舊城改造項目方案目 錄第一章 總 論 1一．項目背景 11．項目名稱 12．承