【正文】 實(shí)物為輔 “實(shí)物賠償，產(chǎn)權(quán)置換”的關(guān)鍵因素是拆賠比 項(xiàng)目 原有面積 拆賠比 還建面積 框架結(jié)構(gòu)房 34709 1： 混合結(jié)構(gòu)房 562670 1： 1 562670 磚木結(jié)構(gòu)房 19555 1： 簡易結(jié)構(gòu)房 14560 1： 8736 按照政府政策規(guī)定 ?一般政府政策會有指導(dǎo)拆建比。 ??? 實(shí)物加貨幣補(bǔ)償即以實(shí)物補(bǔ)償已有建筑為主，再輔以相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償不全接受實(shí)物補(bǔ)償?shù)牟疬w者。 拆配比？ 舊改項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)是拆遷，而拆遷的關(guān)鍵點(diǎn)就是找到各方的利益平衡點(diǎn) 拆賠中涉及到的補(bǔ)償方式主要有實(shí)物補(bǔ)償、貨幣補(bǔ)償、實(shí)物為主貨幣為輔補(bǔ)償和貨幣為主實(shí)物為輔補(bǔ)償四種方式 ??? 實(shí)物補(bǔ)償即依據(jù)拆賠比給出還建房屋的面積，按照計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。 拆賠方案 182。承包商在特許經(jīng)營期內(nèi)負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、融資、建設(shè)和運(yùn)營，并回收成本、償還債務(wù)、賺取利潤，特許期結(jié)束后將項(xiàng)目所有權(quán)移交政府。 出讓土地二級開發(fā)權(quán) 獲得土地出讓金 獲得土地二級開發(fā)權(quán) 獲得進(jìn)一步增值收益和開發(fā)利潤 土地價(jià)值 一級開發(fā)之后土地價(jià)值迅速攀升到預(yù)期水平 一級開發(fā)之后土地價(jià)值未達(dá)到預(yù)期 周邊關(guān)系 周邊配套和基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)形成 周邊配套和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)尚未形成，地塊尚有較大增值空間 重要性 屬于相對次要地塊，對于整體影響不大（不包括BOT型項(xiàng)目） 對于項(xiàng)目整體來講意義重大，需要對開發(fā)進(jìn)程進(jìn)行控制 模式四：城投取地自主進(jìn)行二級開發(fā) 三亞政府 陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補(bǔ)償 土地平整 凈地 簽訂協(xié)議 ?項(xiàng)目后期城投自有資金比較充裕 ?積累一定開發(fā)經(jīng)驗(yàn)后 ?項(xiàng)目開發(fā)利潤率高 ?一級開發(fā)結(jié)束后，應(yīng)在掛牌前對熟地價(jià)值作市場評估，之后按照評估價(jià)格通過土地空轉(zhuǎn)來獲地，并以此作為再融資的手段。 土地的適應(yīng)性 價(jià)值被較高貶損、或者經(jīng)過一級運(yùn)營會有較大升值空間的土地 價(jià)值上升空間較小的土地 城投是否在一級開發(fā)后介入二級開發(fā)，取決于地塊價(jià)值的提升速度及其在項(xiàng)目整體中的重要性 ?土地價(jià)值迅速增值，是土地出讓的前提。 特點(diǎn) 城投獨(dú)自承擔(dān)一級開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)享受一級開發(fā)帶來的較大土地增值。 模式三運(yùn)作過程示意圖： 其他主體 具體項(xiàng)目公司 注資入股 按股分紅 戰(zhàn)略性合作進(jìn)行一級開發(fā)的模式分析 ?緩解獨(dú)自開發(fā)所造成的資金壓力 ?能夠保證項(xiàng)目的順利實(shí)施 ?分散風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也降低了利潤空間 ?良好的合作開發(fā)為二級開發(fā)打下基礎(chǔ) ?知名開發(fā)商的相互學(xué)習(xí)借鑒，并調(diào)動(dòng)了合作者的積極性 ?土地一級開發(fā)利潤需要分享 利 弊 適用性分析 ?一級開發(fā)利潤較低 價(jià)值上升空間較小的土地 ?成熟穩(wěn)健的合作者，戰(zhàn)略性的合作 ?項(xiàng)目有一定風(fēng)險(xiǎn)，受開發(fā)操作水平的影響較大 總結(jié)：進(jìn)行一級開發(fā)合作的方式因地塊的具體情況而分為融資性合作和戰(zhàn)略性合作兩種主要形式 合作開發(fā) ?承諾投資回報(bào)率 （融資性合作） 合作開發(fā) ?按股份利潤分紅 （戰(zhàn)略性合作） 描述 成立項(xiàng)目公司進(jìn)行一級開發(fā)，與 合作方合同約定投資回報(bào)率。 ?城投與其他開發(fā)商合資成立項(xiàng)目公司，操作具體的一級開發(fā)項(xiàng)目，并為接下來的進(jìn)一步二級開發(fā)奠定基礎(chǔ)。 模式二運(yùn)作過程示意圖： 其他主體 注入資金 約定投資回報(bào)率 按約定投資回報(bào)率 城投自主進(jìn)行融資型合作開發(fā)模式評價(jià) ?城投對資金的要求和投資者對短期穩(wěn)定利潤的要求是合作的基礎(chǔ) ?合作者甚至并非房地產(chǎn)企業(yè)，比如投資機(jī)構(gòu)、基金公司等。 ?城投需投入巨大的人力、物力、財(cái)力運(yùn)作實(shí)施。 城投自主進(jìn)行一級開發(fā)模式評價(jià) ?好處是利用財(cái)務(wù)杠桿 ,使得利潤最大化。 保障企業(yè)利益實(shí)現(xiàn)。 項(xiàng)目開發(fā)策略 安臵區(qū) 安臵區(qū) 安臵區(qū) 安臵區(qū) 產(chǎn)生利潤 下期居民部分安置 下期居民部分安置 下期居民部分安置 食品廠出售物業(yè) 儋州村出售物業(yè) 四更園一期出售物業(yè) 四更園二期出售物業(yè) 產(chǎn)生利潤 產(chǎn)生利潤 保障居民利益實(shí)現(xiàn)。 強(qiáng)有力的組織機(jī)構(gòu) 模塊劃分，各自平衡 滾動(dòng)開發(fā) 增長點(diǎn)的價(jià)值標(biāo)桿 多角度互動(dòng) MUT模式的組織實(shí)施流程 政府 規(guī)劃組（委員會） 開發(fā)商 確定增長點(diǎn) 招標(biāo)確定開發(fā)商 互動(dòng)監(jiān)督 制定總體設(shè)計(jì) 商定劃分功能模塊與開發(fā)次序 與承包商互動(dòng)開發(fā) 部分安置、部分出售、分期投入、滾動(dòng)開發(fā)，是舊城改造項(xiàng)目的基本思路 ?滾動(dòng)開發(fā)模式： ?利用安置區(qū)作為啟動(dòng)，每期部分安置拆遷居民，剩余房產(chǎn)出售，產(chǎn)生利潤，滾動(dòng)進(jìn)入下一期的開發(fā)成本中。 ?尋求各模塊新的增長點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上形成整體價(jià)值的全面重建。 ?利用模塊劃分思路，保證模塊的相對獨(dú)立與完整性，保證單模塊開發(fā)的資金收回。 適用環(huán)境：大型的，需要進(jìn)行全面的功能改變，且必須是開發(fā)目標(biāo)明確的多功能配套地區(qū)的開發(fā)。 這種改造模式不宜于控制改造進(jìn)程，而且由多主體參與改造的方式很容易降低改造標(biāo)準(zhǔn)。 在目前城市更新的應(yīng)用中這一模式主要用于對小規(guī)模住宅區(qū)的改造。 地塊狹長，權(quán)屬復(fù)雜，公間比例較大，難以一次完成。 MUT的適用環(huán)境是大型的，需要進(jìn)行全面功能改變，且必須是開發(fā)目標(biāo)明確的多功能配套地區(qū)的開發(fā)。 三亞市年 GDP不足 50億，財(cái)政收入不足 7億，市財(cái)政較難投入。 ?區(qū)域經(jīng)濟(jì) /房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值鏈 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平 運(yùn)營 管理 營銷 銷售 營銷 銷售 施工 管理 項(xiàng)目 融資 項(xiàng)目 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目規(guī)劃定位 開發(fā) 招商 土地 出讓 土地 融資 土地開發(fā) 項(xiàng)目開發(fā) 管理運(yùn)營 拆遷 安置 – 向土地所有人收購?fù)恋? – 拆遷和安置 – 把土地出售 /轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或駐商 ?商業(yè)模式 – 房地產(chǎn)開發(fā)商 – 代理商 /中介機(jī)構(gòu) – 運(yùn)營管理商 – 進(jìn)行宣傳及談判等工作以吸引開發(fā)商 /駐商來進(jìn)行土地開發(fā) – 在所購?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)等項(xiàng)目 – 把所建房地產(chǎn)等項(xiàng)目出售 /出租給駐商 – 進(jìn)行宣傳及談判等工作以吸引駐商來購買 /租用已開發(fā)的房產(chǎn)等項(xiàng)目 – 負(fù)責(zé)日常的運(yùn)營、維修及其它管理 – 土地一級運(yùn)營 – 幫助開發(fā)商 /駐商規(guī)劃總體及單一項(xiàng)目的建設(shè) 在土地一級運(yùn)營實(shí)施過程主要包括三個(gè)階段 前期準(zhǔn)備 拆遷實(shí)施 開發(fā)實(shí)施 規(guī)劃研究 編制實(shí)施方案 組建機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目招商 現(xiàn)狀核查 制定拆賠方案 擬定優(yōu)惠政策 規(guī)劃報(bào)批 計(jì)劃申報(bào) 物業(yè)核查公告 物業(yè)登記、確權(quán) 業(yè)主訪談 確定拆賠方案 拆遷動(dòng)員 拆遷談判 簽定拆補(bǔ)協(xié)議 土地供應(yīng)申請 制定開發(fā)方案 編制詳細(xì)規(guī)劃 拆遷手續(xù)辦理 發(fā)布拆遷信息 房屋拆除 辦理前期手續(xù) 開發(fā)建設(shè) 風(fēng)險(xiǎn)控制 可前置， 開發(fā)主體的合法性確立 前期準(zhǔn)備工作流程 審 批 審 批 拆遷實(shí)施階段工作流程 審 批 開發(fā)實(shí)施階段工作流程 舊城改造涉及政府、開發(fā)商、村民的三方利益，一切美好愿望的實(shí)現(xiàn)都要基于 利益博弈 政府利益 企業(yè)開發(fā)利潤及品牌建立 舊改項(xiàng)目 企業(yè)利益 改造后 區(qū)域價(jià)值提升，承擔(dān)城市功能的城市增長極 拆遷、建設(shè)模式 改造前 社區(qū)臟亂差，公共配套不完善，區(qū)域價(jià)值被貶損 村集體 及村民利益 村民居住環(huán)境改善 城市歸屬感增強(qiáng) 村民社會保障增加 利益主體博弈模型滿足各方長短期利益 城市功能完善 城市價(jià)值提升 旅游消費(fèi)升級 政府、企業(yè)、村民三房的利益動(dòng)態(tài)平衡 三方在拆賠談判中的具體分工和工作 ① 負(fù)責(zé)村民的聯(lián)系、召集、組織 ② 作為工作組成員逐戶進(jìn)行談判，做好講解工作 ③ 保證拆遷穩(wěn)定 ④ 已身作則，起到拆遷帶頭作用 ① 拆遷政策和實(shí)施方案的宣傳解釋 ② 股份公司和村民思想工作 ③ 負(fù)責(zé)擬定各種具體詳細(xì)的拆遷補(bǔ)償方案 ④ 聯(lián)合各單位人員組成多個(gè)工作小組 ⑤ 談判培訓(xùn)和準(zhǔn)備 ⑥ 制定談判策略 ⑦ 工作小組進(jìn)駐大沖村逐戶實(shí)施談判 ⑧ 談判過程中組織會議，改進(jìn)策略、修改方案、解決問題 政府 股份公司 ① 不參與具體談判工作 ② 與股份公司和村民簽訂補(bǔ)償安臵協(xié)議 ③ 實(shí)施補(bǔ)償 開發(fā)商 開發(fā)模式 城市更新主要的運(yùn)作模型研究 ?城市發(fā)展基金模式（ Urban Development Fund） ?MUT模式（ Mixed Used Theory） ?SUR模式（軟性城市更新） ?IDP模式（通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造） 實(shí)施策略 實(shí)施模式借鑒 運(yùn)作過程 改造分期 ——見世聯(lián)地產(chǎn)顧問叢書《城市更新之市場模式》 城市更新運(yùn)作模型研究 ?城市發(fā)展基金模式（ Urban Development Fund） ?MUT模式（ Mixed Used Theory） ?SUR模式（軟性城市更新） ?IDP模式（通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造） 城市發(fā)展基金以