【正文】 吸引私人投資為目的，將私人資金吸引到對(duì)投資缺乏吸引力的城市內(nèi)城，從而推動(dòng)城市更新運(yùn)動(dòng)，抑制日益嚴(yán)重的城市衰退。一般換算到還建面積的平米單位。深圳一般是 1∶ ，還有拆一賠一 ?拆賠比 ?定向摘牌 ?拆遷業(yè)主和政府協(xié)商，設(shè)立土地出讓條件，保證出讓的凈地可以自己拿到。 ?丈量、確權(quán) ?新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。 （深圳漁民村、田貝村改造） 為什么要改造 如何改造 幾個(gè)關(guān)鍵名詞 ?村民的基層管理組織，相當(dāng)于居委會(huì)。 三是由 村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民自行改造 ，改造資金由村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民自行解決。舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)介紹 ?城市化進(jìn)程不平衡 留下的頑疾， ? 一是 政府主導(dǎo)模式 ，即政府是改造的主體，由政府投入大部分資金進(jìn)行改造，政府負(fù)責(zé)村民的安置補(bǔ)償。 二是由 政府和房地產(chǎn)開發(fā)商 進(jìn)行改造的 市場(chǎng)改造模式 ，開發(fā)商在政策范圍內(nèi)負(fù)責(zé)村民的安置補(bǔ)償，并按照改造方案進(jìn)行開發(fā)，政府給開發(fā)商提供一定的優(yōu)惠政策并在其中起監(jiān)督、規(guī)劃的作用。政府則在稅收、貸款和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面提供優(yōu)惠或協(xié)助。股份公司對(duì)村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的聯(lián)系、召集、組織、確權(quán)、談判過程中能起到重要作用，能減少過程中產(chǎn)生的矛盾 ?村民股份公司 ?對(duì)拆遷房屋的結(jié)構(gòu)形式、層數(shù)、原面積、違建面積、附屬物等做詳細(xì)的登記，明確房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（集體、個(gè)人、國家）（有時(shí)需補(bǔ)辦土地用地手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)證等 ），經(jīng)過業(yè)主、開發(fā)商、政府部門的三方確認(rèn)，備案，作為拆遷賠償依據(jù)。又叫拆建比，是拆賠方案的核心。 拆遷成本 ?拆遷中所有的費(fèi)用，是開發(fā)成本的一部分，包括拆除費(fèi)、 安置費(fèi)、搬遷費(fèi)用、拆遷管理費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、拆除費(fèi)等費(fèi)用。 與普通房地產(chǎn)開發(fā)流程不同，舊改項(xiàng)目的開發(fā)鏈延長至土地開發(fā)環(huán)節(jié)，業(yè)主承擔(dān)土地一級(jí)運(yùn)營的工作。 中央財(cái)政撥款 城市發(fā)展基金 城市內(nèi)城更新工程 無償資助 利潤分成 低息貸款 私人資本投資 陽光海岸項(xiàng)目較難爭(zhēng)取到中央財(cái)政的撥款。 模式匹配度：較差 案例借鑒：英國城市發(fā)展基金（ 1982） 城市更新運(yùn)作模型研究 ?城市發(fā)展基金模式（ Urban Development Fund） ?MUT模式（ Mixed Used Theory） ?SUR模式（軟性城市更新） ?IDP模式（通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造） 針對(duì)大規(guī)模的，多功能的城市更新項(xiàng)目，由于單一主體，單次難以直接完成，因此產(chǎn)生 MUT更新模式，利用模塊劃分思路，保證模塊的相對(duì)獨(dú)立與完整性，保證單模塊開發(fā)的資金收回。 本項(xiàng)目規(guī)劃為多功能綜合旅游服務(wù)區(qū)，需要作區(qū)域功能的全面改變。 模式匹配度：好 案例借鑒：伯明翰市的布林德利地區(qū)（全歐洲規(guī)模最大的運(yùn)用 MUT模式進(jìn)行改造開發(fā)的項(xiàng)目） 城市更新運(yùn)作模型研究 ?城市發(fā)展基金模式（ Urban Development Fund） ?MUT模式（ Mixed Used Theory） ?SUR模式（軟性城市更新） ?IDP模式（通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造） SUR模式是軟性城市更新模式（ Soft Urban Renewal）的縮寫，在時(shí)間應(yīng)用中其突出的特點(diǎn)是，在城市更新過程中不強(qiáng)制原住民一次性搬遷，而是采取邊更新邊搬遷的方式。 模式匹配度：較差 案例借鑒：澳大利亞 Vienna鎮(zhèn)的城市更新 城市更新運(yùn)作模型研究 ?城市發(fā)展基金模式（ Urban Development Fund） ?MUT模式（ Mixed Used Theory） ?SUR模式（軟性城市更新） ?IDP模式（通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造） 這項(xiàng)計(jì)劃目的在于對(duì)街區(qū)進(jìn)行空間改造。 大型開發(fā)商 小型開發(fā)商 小型開發(fā)商 區(qū)位最好 區(qū)位較好 區(qū)位不好 大范圍，高層的高檔居住區(qū) 小范圍，四到五層的家庭住宅 小型的家庭公寓住宅 土地租金上升 政治經(jīng)濟(jì)實(shí)力 建造和出售 自助改建 模式匹配度：較差 大規(guī)模、多功能的城市更新項(xiàng)目主要采用 MUT模式 ?Mixed Used Theory 混合功能開發(fā)理論 大規(guī)模的、多功能的城市更新項(xiàng)目，由于單一開發(fā)商，單次難以直接完成，因此產(chǎn)生 MUT更新模式。 ?利用項(xiàng)目規(guī)劃組（委員會(huì)）與開發(fā)商（業(yè)主）的互動(dòng)，保證整個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 ?每個(gè)建設(shè)階段保證相對(duì)完整，盡量保證每一建設(shè)階段能夠收回成本供下一階段建設(shè)使用。 ?規(guī)劃委員會(huì)和開發(fā)業(yè)主、承包商保持互動(dòng)，保證所有建設(shè)階段的完成滿足最初的規(guī)劃目標(biāo)。 ?該開發(fā)模式，首先保證項(xiàng)目安置區(qū)啟動(dòng)，保障原居民利益，其次保障了開發(fā)商的資金安全，調(diào)動(dòng)開發(fā)熱情，最后實(shí)現(xiàn)了區(qū)域更新的政府目標(biāo)。 保障政府目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。 舊城改造中 7種盈利模式 舊改項(xiàng)目分為一級(jí)開發(fā)收益和二級(jí)開發(fā)收益兩大類盈利模式 ?獲取一級(jí)開發(fā)的收益 ?獲取二級(jí)開發(fā)和土地增值的收益 自主開發(fā) 合作開發(fā) ?承諾投資回報(bào)率 合作開發(fā) ?按股份利潤分紅 項(xiàng)目公司取地自主開發(fā) 項(xiàng)目公司取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn) 合資公司合作開發(fā) BOT項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 熟地招標(biāo)、拍賣、掛牌獲取土地出讓金 通過項(xiàng)目開發(fā)和土地轉(zhuǎn)讓開發(fā)，獲取開發(fā)利潤和土地增值收益 1 2 3 4 5 6 7 下面以三亞城投開發(fā)陽光海岸項(xiàng)目為例 模式一：城投自主進(jìn)行一級(jí)開發(fā) 三亞政府 陽光海岸拆遷工作小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補(bǔ)償 土地平整 凈地 權(quán)益資金 商業(yè)銀行 債務(wù) /股權(quán)融資 信托 /私募基金 簽訂協(xié)議 出讓金 模式一運(yùn)作過程示意圖： 城投單獨(dú)進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，政府將熟地出讓之后全額返還給城投。盡可能的減少股權(quán)融資，對(duì)于高利潤低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目來講積累資金的意義重大。 ?單純的政府背景具有較強(qiáng)的公信力 ?對(duì)政策的把握度高 ?能夠保證項(xiàng)目的順利實(shí)施 ?較高比例的債務(wù)融資所形成的杠桿效應(yīng) ?資金壓力過大 ?市場(chǎng)化程度低 ?操作缺乏靈活性 ?容易抬高建造成本 利 弊 適用性分析 ?利潤高，風(fēng)險(xiǎn)小的土地，或者土地被較大程度貶損 ?所需資金投入通過多角度融資能夠解決 ?原住民對(duì)非政府機(jī)構(gòu)介入拆遷極為排斥 模式二 ：城投尋求合作開發(fā)，并約定投資回報(bào)率 三亞政府 陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補(bǔ)償 土地平整 凈地 權(quán)益資金 +土地入股 簽訂協(xié)議 出讓金 ?三亞城投通過約定投資回報(bào)率吸引其他投資者合作進(jìn)行一級(jí)開發(fā) ?實(shí)際上是一種融資性質(zhì)的合作，城投主導(dǎo)整個(gè)開發(fā)進(jìn)程，在階段性一級(jí)開發(fā)完畢收回土地出讓價(jià)之后，向合作方支付承諾的投資收益。 ?緩解獨(dú)自開發(fā)所造成的資金壓力 ?城投主導(dǎo)開發(fā)具有較強(qiáng)的公信力 ?對(duì)政策的把握度高 ?固定合作方的投資回報(bào)率后，城投可以實(shí)現(xiàn)利潤最大化 ?風(fēng)險(xiǎn)獨(dú)自承擔(dān) ?市場(chǎng)化程度低 ?不能調(diào)動(dòng)投資者的積極性 ?不利于安撫原住民情緒 利 弊 適用性分析 ?利潤高，風(fēng)險(xiǎn)小的土地或者土地被較大程度貶損 ?只是針對(duì)特殊的個(gè)案，不具有普遍性 ?所需資金投入通過多角度融資能夠解決 模式三：城投謀求戰(zhàn)略性合作開發(fā)，并按股分紅 三亞政府 陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補(bǔ)償 土地平整 凈地 權(quán)益資金 +土地入股 簽訂協(xié)議 出讓金 ?戰(zhàn)略性合作，是與卓越的合作伙伴面向整各改造和開發(fā)過程的長期合作。 ?城投靠安置土地或者土地抵押貸款，以及與政府達(dá)成的框架性協(xié)議作為合作資本。 成立項(xiàng)目公司進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，雙方通過合同約定按照股份進(jìn)行利潤分紅。 合作雙方分擔(dān)一級(jí)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，共享開發(fā)利潤。 ?因此，在出讓土地之前的區(qū)域營銷、規(guī)劃和形象宣傳、基礎(chǔ)設(shè)施、交通路網(wǎng)、綠化景觀建設(shè)、關(guān)鍵配套和邊界處理等必須先期著重投入。 模式四運(yùn)作過程示意圖： 凈地 掛牌出讓 定向摘牌取地 項(xiàng)目公司 二級(jí)開發(fā) 賺取利潤 模式五：城投取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn) 三亞政府 陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補(bǔ)償 土地平整 凈地 簽訂協(xié)議 ?城投自有資金比較充裕 ?需要在戰(zhàn)略上控制土地開發(fā)進(jìn)程 ?土地需要一定時(shí)間來提升價(jià)值 ?項(xiàng)目開發(fā)利潤相對(duì)土地增值利潤較低 模式五運(yùn)作過程示意圖： 凈地 掛牌出讓 定向摘牌取地 土地轉(zhuǎn)讓 賺取土地增值收益 控制土地開發(fā)節(jié)奏 凈地 成立項(xiàng)目公司 模式六：城投與其他公司合作取地進(jìn)行二級(jí)開發(fā) 三亞政府 陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補(bǔ)償 土地平整 凈地 簽訂協(xié)議 ?項(xiàng)目開發(fā)利潤率較高 ?項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程需要控制 ?項(xiàng)目前期城投自有資金比較緊張 ?項(xiàng)目前期缺乏足夠開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 模式六運(yùn)作過程示意圖： 凈地 掛