【正文】 牌出讓 定向摘牌取地 合資公司 二級開發(fā) 賺取利潤 其他公司 利潤分成 土地入股 資金入股 …… 綜上，城投可以通過定向摘牌獲得土地二級開發(fā)權(quán)，根據(jù)具體情況獲取二級開發(fā)和土地增值收益 ?土地價值在一級開發(fā)后尚未達(dá)到峰值，將隨項目進(jìn)展進(jìn)一步增值 ?對于項目整體意義重大，必須對開發(fā)進(jìn)程進(jìn)行嚴(yán)密控制的土地 項目公司取地自主開發(fā) 項目公司取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn) 合資公司合作開發(fā) 直接獲得土地增值收益 參與二級開發(fā)獲利 ?項目后期城投自有資金比較充裕 ?積累一定開發(fā)經(jīng)驗后 ?項目開發(fā)利潤率高 ?項目前期城投自有資金比較緊張 ?項目前期缺乏足夠開發(fā)經(jīng)驗 ?項目開發(fā)利潤率較高，但整體利潤相對較低 ?項目后期城投自有資金比較充裕 ?項目開發(fā)利潤相對土地增值利潤較低 ?土地需要一定時間來提升價值 ?非重點地塊，通過規(guī)劃控制土地 一些非盈利文化娛樂項目也可以采取 BOT項目招商方式開發(fā)，城投通過協(xié)議獲得招商傭金 ?BOT項目招商面臨的問題是如何提供一個有吸引力的盈利模式來吸引投資者 BOT概念 BOT（ Build— Operate— Transfer），即建設(shè) — 經(jīng)營 — 轉(zhuǎn)讓方式，是政府將一個設(shè)施項目的特許權(quán)授予承包商。 如果單純靠文化娛樂項目的后期經(jīng)營收入仍無法彌補項目的虧損，則 BOT項目將對開發(fā)商不具有吸引力。 如何確定拆賠方案 182。 ??? 貨幣補償即根據(jù)相應(yīng)的市場價格給出單位面積補償款，按照現(xiàn)有房屋建筑面積進(jìn)行貨幣補償。 ??? 貨幣和實物相結(jié)合的補償即根據(jù)建筑面積給出貨幣補償款，對于拆遷居民的回購商品房采取優(yōu)惠措施，在一定的面積下按照當(dāng)?shù)貑挝唤ò渤杀緝r購買房屋。（見三亞政府 138附件） ?在深圳市，采用賠償面積的方式比較普遍，一般的拆賠比為1∶ 左右，成熟旺區(qū)更高。 拆賠模式 ?完全市場化拆賠模式： 市場賠償標(biāo)準(zhǔn)是在市場操作中由開發(fā)商與村民談判達(dá)成的，完全根據(jù)村民意愿 ?有條件市場化拆賠： 采取不界定建房時間的方式，由政府控制綜合拆賠比直接對現(xiàn)有私房按市場方式拆賠 ?準(zhǔn)政策方案一： 完全政策方案的基礎(chǔ)上對違法私房給予合理的賠償，但建房時間界定仍由規(guī)劃 國土部門 界定。 (政府強勢，西部城市 ) ——建議從可操作性出發(fā)選擇拆賠方案。 ——如果側(cè)重于維護《兩規(guī)》，應(yīng)選擇“準(zhǔn)政策方案 1”，但必須解決時間界定中所存在的問題和風(fēng)險，并能得到村民的認(rèn)可 月川村改造共形成六種補償方案 補償方案 補償內(nèi)容 村民方案 補償方案一 現(xiàn)金補償 +120㎡宅基地 補償方案二 現(xiàn)金補償 +120㎡宅基地 +90㎡出租公寓 補償方案三 現(xiàn)金補償 + 120㎡宅基地 +90㎡出租公寓 +1萬㎡集體用地 政策方案 補償方案四 現(xiàn)金補償 +300㎡公寓 +90㎡出租公寓 +1萬㎡集體用地 補償方案五 現(xiàn)金補償 +海航地塊 120㎡宅基地 +90㎡出租公寓 +1萬㎡集體用地 折衷方案 補償方案六 現(xiàn)金補償 +（ 120㎡宅基地 +300㎡公寓） +90㎡出租公寓 +1萬㎡集體用地 案例鏈接：三亞月川村舊改 具體拆賠方案 制定拆賠方案的技術(shù)路線 拆賠政策 分析 制定拆賠方案 方案初步設(shè)計 鹽田歷史拆賠分析 原有拆賠分析 綜合分析評價 拆賠方案內(nèi)容及分類 拆賠方案制定原則 現(xiàn)狀數(shù)據(jù)分析 確定初步拆賠方案 政策拆賠方式研究 確定拆賠標(biāo)準(zhǔn) 拆賠標(biāo)準(zhǔn)驗證 方案評價 反饋意見分析 拆賠難度分析 拆賠標(biāo)準(zhǔn)確定 制定拆賠方案 現(xiàn)實條件分析 拆賠方案實施過程 選擇總量較少的 ***村作為試點村制定可行的拆賠方案 在改造范圍內(nèi)選取試點村 以政策或案例為依據(jù)初步制定 標(biāo)準(zhǔn)較低 的拆賠方案并發(fā)送集體組織或戶主 制定拆賠方案（初稿） 分析大部分戶主的真實想法和補償?shù)拙€ 回收并分析反饋意見 對原方案進(jìn)行調(diào)整并確定拆賠方案 調(diào)整并發(fā)布拆賠方案 以拆賠方案為基準(zhǔn)在 ***村實施拆賠談判 在試點村進(jìn)行拆賠談判 以試點村拆賠標(biāo)準(zhǔn)改造在范圍內(nèi)全面實施拆賠 在改造范圍內(nèi)實施拆賠 拆遷補償在實踐中的細(xì)節(jié) ?階梯式的拆賠比 。如 180以下按照全產(chǎn)權(quán)置換， 180300補償 90%， 300400補償 80%，剩余的就按照貨幣補償。 （實踐中的最佳方式。 私房的首層是按 1∶ 補償集中商業(yè)；私房的二層及以上是按1∶ 補償住宅或公寓。 （崗廈河原村） ?鼓勵搬遷。對于這種情況，誰先同意搬遷，誰先選擇高層的房子，鼓勵搬遷。 居民最擔(dān)心的是社區(qū)里面有物業(yè)管理費，擔(dān)心生活成本增加。 低層可以做商鋪，返利給居民，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營，把安置區(qū)的低層商鋪讓利給老百姓，對于老百姓更有吸引力。 ?以現(xiàn)狀賠償。 賠償方式 鼓勵搬遷 安撫村民 以現(xiàn)狀賠償 設(shè)定拆賠方案之關(guān)鍵 ?查帳：拆遷區(qū)房屋有翔實的查帳資料， 三方都確認(rèn)。但在實施中由于界定建房時間不確定性因素多，項目前期工作存在時間長、操作難等問題。 ?可行性： ?違章私房普遍 ： ?產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂 ： ?面積超標(biāo)嚴(yán)重 ： ?建筑強度大 ： ?業(yè)主來源復(fù)雜 ： ?建房形式多樣 ： 舊城改造區(qū)域的普遍現(xiàn)狀特點 經(jīng)濟測算及評價 經(jīng)濟測算基礎(chǔ)及前提 ? 拆賠比確定： 比按 1： ? 開發(fā)商最低利潤確定： 至少 15％的凈利潤 ? 取地成本確定： 享受《暫行辦法》中的地價優(yōu)惠 ? 靜態(tài) or動態(tài)測算： 動態(tài)需細(xì)致到每年 核心就是掙不掙錢？掙多少錢？ 所以經(jīng)濟測算的基礎(chǔ)就是財務(wù)知識：成本是什么？收入是什么？最終的總利潤是多少？成本利潤率多少？ 開發(fā)單位收益原則為： NPV≥0， IRR ≥行業(yè)基準(zhǔn)收益率 ?拆遷成本包括村民舊房的拆除費及過渡期間的安置費，有貨幣補償?shù)倪€包括部分補償金額。 ?不可預(yù)見費 :包括基本預(yù)備費 +漲價預(yù)備費。 ?銷售稅金及附加 =營業(yè)稅（收入 5％） +印花稅（收入 ％） +城建稅（營業(yè)稅 7％） +教育費附加（營業(yè)稅 3％） （目前算總銷售額的 12%15%比較合理） ?預(yù)征土地增值稅 =每期銷售總回款 *1%（不要嚴(yán)格按照國家規(guī)定來算，一般是預(yù)提 1%比較合理） ?財務(wù)費用 =借款利息支付（按照現(xiàn)時貸款利率來算） ?所得稅 ：國家規(guī)定 25% 開發(fā)稅費 =銷售費用 +銷售稅金及附加 +土地增值稅（預(yù)提 +結(jié)轉(zhuǎn)） +財務(wù)費用 +所得稅 收入細(xì)項 =賣房 +賣地 +商業(yè)性物業(yè)持續(xù)經(jīng)營收入 ?注意： ?測算時每期銷售面積需設(shè)定比例：如 3年售完，第一年 70%，第二年 20%，第三年 10%。 案例：月川村舊改項目：銷售收入表 ?每年銷售凈收入 =每年的賣房總回款 銷售稅金 預(yù)征土地增值稅 項目利潤測算 ?營業(yè)利潤 =銷售收入 營業(yè)成本（ 動態(tài)測算中，得出每年的營業(yè)利潤和凈利潤） ?稅后凈利潤 =營業(yè)利潤 所得稅 (25%)（國家法定所得稅率）， 得出每年的資金凈流入。 項目經(jīng)濟收益指標(biāo)及評價。 ?最后得出財務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期 案例：月川村舊改項目：現(xiàn)金流量表 評價指標(biāo) （一般標(biāo)準(zhǔn)） 財務(wù)內(nèi)部收益率 大于等于 行業(yè)基準(zhǔn)利潤率（ 20%） 財務(wù)凈現(xiàn)值 (i=12%)= 動態(tài)投資回收期 = 風(fēng)險性分析 敏感性分析 經(jīng)營收入（萬元）總投資（萬元）稅后利潤（萬元）成本利潤率投資利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）內(nèi)部收益率動態(tài)投資回收期（年）容積率下降1 0 %容積率上升1 0 %銷售收入下降1 0 %銷售收入上升1 0 %基本方案銷售收入變化容積率變化項目敏感性分析表因素變化情況部分指標(biāo)變化 敏感性分析結(jié)果一般是測試容積率變化、銷售價格變化對項目產(chǎn)生的風(fēng)險。 內(nèi)部收益率 IRR： 使投資方案在計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率 ?內(nèi)部收益率的“內(nèi)部”說明它只與項目本身的現(xiàn)金流量序列有關(guān)，與外界無關(guān)，不需要給定折現(xiàn)率，可以用來比較不同投資期限的項目。降低拆賠比可增加可售面積，但會增加改造的實施難度 修改規(guī)劃土地性質(zhì)，增加快速回現(xiàn)物業(yè)的比例 提高容積率 增加商住用地面積 降低拆賠比 政府補貼 提高利潤率的主要方式 提高容積率可增加可售面積，但對城市環(huán)境影響較大且受規(guī)劃控制大 提高利潤率的效果明顯但是決定于政府財力 1 3 4 2 舊改的組織構(gòu)架 比較理想的舊改項目組織結(jié)構(gòu) ?目前各個城市尚未成立專門的城市重建局，在組織上未明確政府的職能主體 ?一般成立舊改項目小組，河西區(qū)出組長，各個部門參加。 ?查處違法建筑工作辦公室是日常監(jiān)督和控制違法建設(shè)的機構(gòu)。 組長 （區(qū)委書記） 常務(wù)組長（各部門副局長） 市信訪辦 市公安局區(qū)分局局長 市國土局副局長 市規(guī)劃局副局長 市房產(chǎn)管理局 市國資委副主任 市綜合行政執(zhí)法局 市政府副秘書長 查處違法建筑工作辦公室 規(guī)劃和改造工作辦公室 常設(shè)國土房產(chǎn)局 常設(shè)規(guī)劃局 居委會（股份公司） 舊改項目政府招商條件 ?根據(jù)各地塊的功能、規(guī) 模、開發(fā)量大小等不同 情況分別制定選擇條件 ?資金門檻，要求開發(fā)商必須有 7億元的啟動資金 ?本項目涉及住宅、商業(yè)