【正文】 等綜合性大型社區(qū)的開發(fā)建設(shè)，開發(fā)商必須具有較好綜合開發(fā)經(jīng)驗 ?有開發(fā)中心城社區(qū)的成功經(jīng)驗 ?最好有舊城改造經(jīng)驗 ?品牌房地產(chǎn)開發(fā)商優(yōu)先 設(shè)定原則 ?開發(fā)商的資質(zhì)、資金實(shí)力、開發(fā)經(jīng)驗、品牌、舊城改造經(jīng)驗、商業(yè)、辦公物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗等，不同地塊考慮的重點(diǎn)應(yīng)不同 考慮因素 招 商 條 件 條件確認(rèn) ?投標(biāo)單位須提供擬投標(biāo)地塊改造資金證明，包括估算的拆遷、臨時安臵 費(fèi)、回遷房 50％的建設(shè)費(fèi)、可銷售商品房 35％建設(shè)費(fèi) ?投標(biāo)單位須提供具體的改造實(shí)施方案和計劃 ?投標(biāo)單位須提供已開發(fā)建設(shè)的案例和經(jīng)驗 ?投標(biāo)單位提供舊城（舊村）改造案例 ?投標(biāo)單位的近五年的財務(wù)狀況 舊改項目可能的優(yōu)惠政策 實(shí)施主體 優(yōu)惠政策 三亞市河?xùn)|區(qū) ：在不違反城市規(guī)劃、保證有關(guān)功能設(shè)施配套的前提下，制定適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策報市政府，由市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。 ?參與各類協(xié)議的擬定，保證協(xié)議合法性。 ?保障改造中各項工作程序合法。 ?專人研究、督辦優(yōu)惠政策的制定、辦理； ?對本項目公共配套實(shí)施建設(shè)進(jìn)行費(fèi)用預(yù)算，并向上級申請資金； ?針對本項目建立綠色通道，簡化相關(guān)手續(xù)辦理程序； 補(bǔ)償安臵資金不到位，村民無法按時領(lǐng)取過渡費(fèi) 開發(fā)商中途撤資或后續(xù)資金不足 政府優(yōu)惠政策無法落實(shí)、公共配套設(shè)施建設(shè)資金不到位、各項手續(xù)審批程序繁瑣緩慢 補(bǔ)償安臵資金監(jiān)管 引入律師 建立改造綠色通道 風(fēng)險識別 舊改項目對于開發(fā)商的關(guān)鍵點(diǎn) 舊改項目關(guān)鍵點(diǎn)： ?拆遷進(jìn)度： 舊改項目能否順利拆遷關(guān)系到項目工期以及銷售的重要節(jié)點(diǎn)的確定，否則則難以預(yù)計項目的進(jìn)度和競爭策略的制定； ?規(guī)劃方案 ：容積率、物業(yè)比例等技術(shù)指標(biāo)，直接涉及到開發(fā)商利益和政府利益?！安坏麧櫸⒈?，而且工作相當(dāng)繁瑣復(fù)雜。 ?對《物權(quán)法》理解不一致，城中村改造涉及人口眾多，如果沒有相關(guān)的法律作為制定決策和方法的基礎(chǔ)，城中村改造將面臨更多的難題。村民們補(bǔ)償期望值過高和惡意搶建增加補(bǔ)償已成為城中村改造工作的最大障礙。 ?其次便是規(guī)劃和補(bǔ)償困境，城中村改造的“容積率”所引起的賠付與規(guī)劃問題同樣矛盾，給改造單位帶來巨大的風(fēng)險。（可能會產(chǎn)生費(fèi)用） ?END 村民方案操作性 政策方案操作性 折衷方案操作性 村民安置補(bǔ)償方案 政策安置補(bǔ)償方案 折衷安置補(bǔ)償方案 技術(shù)路線 從改造目標(biāo)出發(fā) 月川村現(xiàn)狀 村民安置補(bǔ)償要求 開發(fā)主體與開發(fā)模式 方案經(jīng)濟(jì)測算 舊城改造成功因素與關(guān)鍵環(huán)節(jié) 補(bǔ)償方案設(shè)計 補(bǔ)償方案可操作性分析 安置區(qū)選擇與開發(fā)次序 實(shí)施策略 村內(nèi)所有村民一致要求就地安臵，滿足村民就地安臵的要求是月川村改造的前提條件 就地安臵100%全部村民都要求就地安臵 ?月川村是一個風(fēng)水寶地，祖祖輩輩都生活在三亞，是老三亞人，月川村比三亞還要早成立。 ?要就地安臵，村子已經(jīng)有幾百年的歷史了，從上一代到現(xiàn)在，家里沒人生病，月川村是風(fēng)水寶地，不愿意搬出村里?！? ?《月川舊城改造開發(fā)思路》表明“目標(biāo)一是 確保拆遷安臵項目符合絕大多數(shù)群眾的要求 ，最大限度的照顧村民的利益；目標(biāo)二是安臵好村民 … ；” 82%村民要求宅基地 +貨幣補(bǔ)償； 100%村民要求住聯(lián)排別墅； 90%以上村民要求改造后有穩(wěn)定的生活收入或工作機(jī)會 82%村民接受貨幣＋宅基地補(bǔ)償，其中貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不能低于現(xiàn)在的建房成本，宅基地補(bǔ)償不能低于 120㎡ 由于目前村民已經(jīng)沒有土地，也沒有工作，故基本依靠房租生活，改造后希望也能有租賃用房，使家庭能有穩(wěn)定收入 …… …… 希望賠償一塊地，補(bǔ)償?shù)睾蟮姆孔右约航?，可以設(shè)計、規(guī)劃好后 —— 月川村民 產(chǎn)權(quán)交換12%貨幣補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)交換82 %貨幣補(bǔ)償6%聯(lián)排別墅100%90%村民希望未來能有穩(wěn)定的收入來源 其他10%穩(wěn)定收入90%希望 改造后建設(shè)一些經(jīng)營性物業(yè)，由村里來經(jīng)營，使村里的就業(yè)增加，這樣就能獲得固定的收入，如果一次性補(bǔ)償，就算再多錢也會花完，最終根本無法維持生計 …… 補(bǔ)償土地后再入股股份公司是最好的了，以后可以分紅 —— 月川村民 所有村民均反對公寓安臵，要求住聯(lián)排別墅 要改造月川？可以??！把方案拿出來??！ …… 我們住不慣公寓啦，不給地建房子？那還談什么，不用談，肯定不可能的 改造了肯定要比現(xiàn)在好啦，不然改做什么 …… 我們不要住高樓，住什么？ …… 當(dāng)然要住有天有地、獨(dú)門獨(dú)戶的房子啦！ —— 月川村民 考慮月川村民要求和可能的補(bǔ)償內(nèi)容，我們通過六項補(bǔ)償內(nèi)容的組合來設(shè)計補(bǔ)償方案 補(bǔ)償內(nèi)容 貨幣 宅基地 120㎡ 養(yǎng)老保險 工作和培訓(xùn) 集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)留地15畝 出租公寓90㎡ ?養(yǎng)老保險、工作培訓(xùn)對村民參與社會分工，獲得生活保障極為重要，因此包含在每個安臵方案中 ?村民宅基地、貨幣補(bǔ)償是改造的基本條件 補(bǔ)償水平從低到高，我們提出三個補(bǔ)償方案 村民利益 補(bǔ)償方案一 股份公司利益 ?無利益分享 ?現(xiàn)有物業(yè)按 138號文貨幣補(bǔ)償 ?就地返還村民自住房宅基地（ 120㎡） 補(bǔ)償內(nèi)容 ?現(xiàn)有物業(yè)按 138號文貨幣補(bǔ)償 ?就地返還村民自住房宅基地（ 120㎡） ?贈送村民每戶 90㎡ 公寓 （可作出租用） 補(bǔ)償方案二 補(bǔ)償方案三 ?現(xiàn)有物業(yè)按 138號文貨幣補(bǔ)償 ?就地返還村民自住房宅基地（ 120㎡） ?贈送村民每戶 90㎡ 公寓 （可作出租用） ?無償提供給股份公司 15畝集體經(jīng)濟(jì)用地（村民可參股）） ?村民合理補(bǔ)償 ?有天有地別墅居住 240㎡ ?別墅一層做商鋪可出租 ?養(yǎng)老保險 ?工作培訓(xùn) ?可將村民出租公寓聯(lián)合經(jīng)營 ?提供工作機(jī)會 ?村民合理補(bǔ)償 ?有天有地別墅居住 240㎡ ?別墅一層做商鋪可出租 ?90㎡公寓可出租 ?養(yǎng)老保險 ?工作培訓(xùn) ?可將村民出租公寓聯(lián)合經(jīng)營 ?可將 15畝用地入股，參與開發(fā)建設(shè)，獲得集體物業(yè) ?提供工作機(jī)會 ?村民合理補(bǔ)償 ?有天有地別墅居住 240㎡ ?別墅一層做商鋪可出租 ?90㎡公寓可出租 ?股份分紅 ?養(yǎng)老保險 ?工作培訓(xùn) 村民方案操作性 政策方案操作性 折衷方案操作性 村民安置補(bǔ)償方案 政策安置補(bǔ)償方案 折衷安置補(bǔ)償方案 技術(shù)路線 從改造目標(biāo)出發(fā) 月川村現(xiàn)狀 村民安置補(bǔ)償要求 開發(fā)主體與開發(fā)模式 方案經(jīng)濟(jì)測算 舊城改造成功因素與關(guān)鍵環(huán)節(jié) 補(bǔ)償方案設(shè)計 補(bǔ)償方案可操作性分析 安置區(qū)選擇與開發(fā)次序 實(shí)施策略 若利益驅(qū)動村民居住公寓或說服海航地塊異地安臵，則有兩個補(bǔ)償方案 村民利益 補(bǔ)償方案四 股份公司利益 補(bǔ)償內(nèi)容 補(bǔ)償方案五 ?村民合理補(bǔ)償 ?大面積公寓居住 ?別墅一層做商鋪可出租 ?股份分紅 ?養(yǎng)老保險 ?工作培訓(xùn) ?村民合理補(bǔ)償 ?有天有地別墅居住 ?90㎡公寓可出租 ?豐厚的股份分紅 ?養(yǎng)老保險 ?工作培訓(xùn) ?現(xiàn)有物業(yè)按 138號文貨幣補(bǔ)償 ?公寓還建（ 300㎡） ?贈送村民每戶 90㎡ 公寓 （可作出租用） ?無償提供給股份公司 15畝集體經(jīng)濟(jì)用地（村民可參股）） ?現(xiàn)有物業(yè)按 138號文貨幣補(bǔ)償 ?海航地塊村民自住房宅基地（ 120㎡） ?贈送村民每戶 90㎡ 公寓 （可作出租用） ?無償提供給股份公司 15畝集體經(jīng)濟(jì)用地（村民可參股）） ?可將村民出租公寓聯(lián)合經(jīng)營 ?可將 15畝用地入股，參與開發(fā)建設(shè)，獲得集體物業(yè) ?提供工作機(jī)會 ?可將村民出租公寓聯(lián)合經(jīng)營 ?可將 15畝用地入股，參與開發(fā)建設(shè)，獲得集體物業(yè) ?提供工作機(jī)會 村民方案操作性 政策方案操作性 折衷方案操作性 村民安置補(bǔ)償方案 政策安置補(bǔ)償方案 折衷安置補(bǔ)償方案 技術(shù)路線 從改造目標(biāo)出發(fā) 月川村現(xiàn)狀 村民安置補(bǔ)償要求 開發(fā)主體與開發(fā)模式 方案經(jīng)濟(jì)測算 舊城改造成功因素與關(guān)鍵環(huán)節(jié) 補(bǔ)償方案設(shè)計 補(bǔ)償方案可操作性分析 安置區(qū)選擇與開發(fā)次序 實(shí)施策略 村民要求與政策標(biāo)準(zhǔn)集中反映在村民還建房類型 村民還建聯(lián)排別墅 村民還建公寓房 方案四 村民意愿 政府意愿 可開發(fā)土地面積 若能部分別墅還建、部分公寓還建，則形成折衷方案六 村民利益 補(bǔ)償方案六 股份公司利益 補(bǔ)償內(nèi)容 ?村民合理補(bǔ)償 ?有天有地別墅或大面積公寓 ?別墅一層做商鋪可出租 ?股份分紅 ?養(yǎng)老保險 ?工作培訓(xùn) ?現(xiàn)有物業(yè)按 138號文貨幣補(bǔ)償 ?部分別墅還建（ 120㎡） +公寓還建（ 300㎡） ?贈送村民每戶 90㎡ 公寓 （可作出租用） ?無償提供給股份公司 15畝集體經(jīng)濟(jì)用地（村民可參股）） ?可將村民出租公寓聯(lián)合經(jīng)營 ?可將 15畝用地入股，參與開發(fā)建設(shè)，獲得集體物業(yè) ?提供工作機(jī)會 月川村改造共形成六種補(bǔ)償方案 補(bǔ)償方案 補(bǔ)償內(nèi)容 村民方案 補(bǔ)償方案一 現(xiàn)金補(bǔ)償 +120㎡宅基地 補(bǔ)償方案二 現(xiàn)金補(bǔ)償 +120㎡宅基地 +90㎡出租公寓 補(bǔ)償方案三 現(xiàn)金補(bǔ)償 + 120㎡宅基地 +90㎡出租公寓 +1萬㎡集體用地 政策方案 補(bǔ)償方案四 現(xiàn)金補(bǔ)償 +300㎡公寓 +90㎡出租公寓 +1萬㎡集體用地 補(bǔ)償方案五 現(xiàn)金補(bǔ)償 +海航地塊 120㎡宅基地 +90㎡出租公寓 +1萬㎡集體用地 折衷方案 補(bǔ)償方案六 現(xiàn)金補(bǔ)償 +（ 120㎡宅基地 +300㎡公寓） +90㎡出租公寓 +1萬㎡集體用地 回到正文