【正文】 若能部分別墅還建、部分公寓還建，則形成折衷方案六 村民利益 補償方案六 股份公司利益 補償內(nèi)容 ?村民合理補償 ?有天有地別墅或大面積公寓 ?別墅一層做商鋪可出租 ?股份分紅 ?養(yǎng)老保險 ?工作培訓(xùn) ?現(xiàn)有物業(yè)按 138號文貨幣補償 ?部分別墅還建（ 120㎡ ） +公寓還建（ 300㎡ ） ?贈送村民每戶 90㎡ 公寓 （可作出租用） ?無償提供給股份公司 15畝集體經(jīng)濟(jì)用地（村民可參股）） ?可將村民出租公寓聯(lián)合經(jīng)營 ?可將 15畝用地入股，參與開發(fā)建設(shè)，獲得集體物業(yè) ?提供工作機(jī)會 本報告是嚴(yán)格保密的。 若利益驅(qū)動村民居住公寓或說服海航地塊異地安臵，則有兩個補償方案 村民利益 補償方案四 股份公司利益 補償內(nèi)容 補償方案五 ?村民合理補償 ?大面積公寓居住 ?別墅一層做商鋪可出租 ?股份分紅 ?養(yǎng)老保險 ?工作培訓(xùn) ?村民合理補償 ?有天有地別墅居住 ?90㎡ 公寓可出租 ?豐厚的股份分紅 ?養(yǎng)老保險 ?工作培訓(xùn) ?現(xiàn)有物業(yè)按 138號文貨幣補償 ?公寓還建（ 300㎡ ） ?贈送村民每戶 90㎡ 公寓 （可作出租用） ?無償提供給股份公司 15畝集體經(jīng)濟(jì)用地（村民可參股）） ?現(xiàn)有物業(yè)按 138號文貨幣補償 ?海航地塊村民自住房宅基地（ 120㎡ ） ?贈送村民每戶 90㎡ 公寓 （可作出租用） ?無償提供給股份公司 15畝集體經(jīng)濟(jì)用地（村民可參股）） ?可將村民出租公寓聯(lián)合經(jīng)營 ?可將 15畝用地入股，參與開發(fā)建設(shè)，獲得集體物業(yè) ?提供工作機(jī)會 ?可將村民出租公寓聯(lián)合經(jīng)營 ?可將 15畝用地入股，參與開發(fā)建設(shè)，獲得集體物業(yè) ?提供工作機(jī)會 村民方案操作性 政策方案操作性 折衷方案操作性 村民安置補償方案 政策安置補償方案 折衷安置補償方案 技術(shù)路線 從改造目標(biāo)出發(fā) 月川村現(xiàn)狀 村民安置補償要求 開發(fā)主體與開發(fā)模式 方案經(jīng)濟(jì)測算 舊城改造成功因素與關(guān)鍵環(huán)節(jié) 補償方案設(shè)計 補償方案可操作性分析 安置區(qū)選擇與開發(fā)次序 實施策略 本報告是嚴(yán)格保密的。 考慮月川村民要求和可能的補償內(nèi)容，我們通過六項補償內(nèi)容的組合來設(shè)計補償方案 補償內(nèi)容 貨幣 宅基地 120㎡ 養(yǎng)老保險 工作和培訓(xùn) 集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)留地15畝 出租公寓90㎡ ?養(yǎng)老保險、工作培訓(xùn)對村民參與社會分工，獲得生活保障極為重要，因此包含在每個安臵方案中 ?村民宅基地、貨幣補償是改造的基本條件 本報告是嚴(yán)格保密的?！? ?《 月川舊城改造開發(fā)思路 》 表明“目標(biāo)一是 確保拆遷安臵項目符合絕大多數(shù)群眾的要求 ，最大限度的照顧村民的利益；目標(biāo)二是安臵好村民 … ；” 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?要就地安臵，村子已經(jīng)有幾百年的歷史了，從上一代到現(xiàn)在，家里沒人生病，月川村是風(fēng)水寶地，不愿意搬出村里。 村內(nèi)所有村民一致要求就地安臵，滿足村民就地安臵的要求是月川村改造的前提條件 就地安臵100%全部村民都要求就地安臵 ?月川村是一個風(fēng)水寶地，祖祖輩輩都生活在三亞，是老三亞人，月川村比三亞還要早成立。（可能會產(chǎn)生費用） 本報告是嚴(yán)格保密的。 在過去的兩個多月中，項目組成員進(jìn)行了大量的數(shù)據(jù)收集與相關(guān)研究 進(jìn)行的調(diào)查 進(jìn)行的訪談 案例研究 進(jìn)行的研究 現(xiàn)場踏勘 ?項目地塊資源與四至查勘； ?月川村現(xiàn)狀調(diào)查 資料收集 ?月川村人口、土地、建筑等資料； 問卷調(diào)查 ?發(fā)放問卷 35份； 村民 ?月川村原居民 20人； ?老干部安臵區(qū)內(nèi)的干部 5人； ?在月川村內(nèi)擁有房產(chǎn)的外來戶 5人； 村股份公司 ?股份公司林董事長及其他相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)； 村委會相關(guān)領(lǐng)導(dǎo) 開發(fā)商 ?萬科、金地、復(fù)地、合富、恒大、雙建、泰華 …… ?深圳田面村城中村改造； ?深圳漁民村城中村改造； ?深圳漁農(nóng)村城中村改造 ?寧波鄞奉片區(qū)改造； ?深圳崗廈村城中村改造； ?珠海城中村改造； ?廣州石牌村改造； ??？谟裆炒甯脑? ?…… ?三亞拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)研究； ?關(guān)于月川村改造的相關(guān)政策文件； ?三亞市城市規(guī)劃設(shè)計研究院關(guān)于 《 月川新城控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整方案 》 ； ?項目周邊土地、房地產(chǎn)市場研究； ?補償方案設(shè)計 ?開發(fā)模式設(shè)計 ?…… 本報告是嚴(yán)格保密的。 工程進(jìn)度緩慢 利潤菲薄 確權(quán)困境 法律難題 賠償安置 容積率 本報告是嚴(yán)格保密的。由于開發(fā)商與原住民都有各自不同的利益，雙方就拆賠比及補償方式等方面需要較長時間的博弈。 ?最大的難題就是村民的補償問題。 ” ?困擾著城中村改造的，首先是產(chǎn)權(quán)困境，城中村大量違法違規(guī)建筑存在的現(xiàn)實與土地產(chǎn)權(quán)特殊性的矛盾，令改造陷入兩難境地；城中村改造需要以更細(xì)致、深入的調(diào)查研究為基礎(chǔ)，將其中的具體工作如土地、房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀嚴(yán)格細(xì)化。 舊城改造對于開發(fā)商的挑戰(zhàn) ?―城中村改造有很多歷史遺留問題，還有原村民的觀念問題，短期內(nèi)都無法解決，自然就影響工程進(jìn)度，而且利潤菲薄，這也是開發(fā)商鮮少介入舊城改造的主要原因 ” ?“ 開發(fā)商所遇到的問題比想象的要復(fù)雜很多。 舊改項目關(guān)鍵點： ?拆遷進(jìn)度： 舊改項目能否順利拆遷關(guān)系到項目工期以及銷售的重要節(jié)點的確定，否則則難以預(yù)計項目的進(jìn)度和競爭策略的制定； ?規(guī)劃方案 ：容積率、物業(yè)比例等技術(shù)指標(biāo)，直接涉及到開發(fā)商利益和政府利益。 ?專人研究、督辦優(yōu)惠政策的制定、辦理； ?對本項目公共配套實施建設(shè)進(jìn)行費用預(yù)算，并向上級申請資金； ?針對本項目建立綠色通道，簡化相關(guān)手續(xù)辦理程序； 補償安臵資金不到位，村民無法按時領(lǐng)取過渡費 開發(fā)商中途撤資或后續(xù)資金不足 政府優(yōu)惠政策無法落實、公共配套設(shè)施建設(shè)資金不到位、各項手續(xù)審批程序繁瑣緩慢 補償安臵資金監(jiān)管 引入律師 建立改造綠色通道 風(fēng)險識別 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?保障改造中各項工作程序合法。 ?參與各類協(xié)議的擬定，保證協(xié)議合法性。 各項手續(xù)的辦理 立項手續(xù) 用地審批 規(guī)劃審批 拆遷許可審批 建設(shè)工程審批 所需資料 ?項目立項申請報告； ?項目可行性研究報告； ?項目建設(shè)所需的土地、環(huán)保審批文件； ?資金證明文件； ?需補充提供的其他材料； ?改造合作協(xié)議； ?改造可行性研究報告； ?改造項目的規(guī)劃方案； ?改造項目的房屋產(chǎn)權(quán)資料； ?改造地區(qū)所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對改造項目的意見書； ?改造實施計劃和方案； ?建設(shè)單位資信證明； ?保證金； ?申請表； ?立項批文； ?建設(shè)用地方案圖； ?關(guān)于用地條件的特別要求； ?規(guī)劃方案； ?用地批準(zhǔn)文件； ?規(guī)劃批準(zhǔn)文件； ?拆遷補償安置方案； ?擬拆除房屋業(yè)主姓名、家庭人口及產(chǎn)權(quán)部門提供的產(chǎn)權(quán)資料； ?擬拆除房屋所在地段、面積、結(jié)構(gòu)、用途及價值； 實施主體 開發(fā)商 開發(fā)商 開發(fā)商 拆遷辦公室準(zhǔn)備資料，開發(fā)商申請辦理 由開發(fā)商具體辦理；拆遷辦公室負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)簡化程序，節(jié)約辦理時間 取得成果 批準(zhǔn)立項 簽訂土地出讓合同 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 與股份公司簽訂 “ 安置補償協(xié)議 ” 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 本報告是嚴(yán)格保密的。 舊改項目可能的優(yōu)惠政策 實施主體 優(yōu)惠政策 三亞市河?xùn)|區(qū) ：在不違反城市規(guī)劃、保證有關(guān)功能設(shè)施配套的前提下，制定適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策報市政府，由市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。 組長 （區(qū)委書記） 常務(wù)組長（各部門副局長） 市信訪辦 市公安局區(qū)分局局長 市國土局副局長 市規(guī)劃局副局長 市房產(chǎn)管理局 市國資委副主任 市綜合行政執(zhí)法局 市政府副秘書長 查處違法建筑工作辦公室 規(guī)劃和改造工作辦公室 常設(shè)國土房產(chǎn)局 常設(shè)規(guī)劃局 居委會（股份公司） 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?查處違法建筑工作辦公室是日常監(jiān)督和控制違法建設(shè)的機(jī)構(gòu)。 比較理想的舊改項目組織結(jié)構(gòu) ?目前各個城市尚未成立專門的城市重建局，在組織上未明確政府的職能主體 ?一般成立舊改項目小組，河西區(qū)出組長，各個部門參加。降低拆賠比可增加可售面積，但會增加改造的實施難度 修改規(guī)劃土地性質(zhì)，增加快速回現(xiàn)物業(yè)的比例 提高容積率 增加商住用地面積 降低拆賠比 政府補貼 提高利潤率的主要方式 提高容積率可增加可售面積，但對城市環(huán)境影響較大且受規(guī)劃控制大 提高利潤率的效果明顯但是決定于政府財力 1 3 4 2 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?內(nèi)部收益率是留在項目內(nèi)部尚未回收投資的那部分資金的收益率，它反映的是項目所占用資金的盈利能力， ?財務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)指標(biāo)考慮了資金的時間價值以及項目在整個計算期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況； 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 第 6年 第 7年 NPV IRR 方案一 202100 50000 50000 50000 50000 50000 100000 ￥ 66, 17% 方案二 202100 0 0 0 0 0 407700 ￥ 66, 13% 比較兩個投資方案的優(yōu)劣 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 風(fēng)險性分析 敏感性分析 經(jīng)營收入（萬元）總投資（萬元）稅后利潤（萬元）成本利潤率投資利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）內(nèi)部收益率動態(tài)投資回收期（年）容積率下降1 0 %容積率上升1 0 %銷售收入下降1 0 %銷售收入上升1 0 %基本方案銷售收入變化容積率變化項目敏感性分析