【文章內(nèi)容簡介】 ?城市?和?農(nóng)村?分屬不同的管理模式，二元所有制結(jié)構(gòu)是指城市的土地屬于國家所有，而農(nóng)村的土地屬于農(nóng)村集體所有的制度。而在一些?城中村?內(nèi)形成了以城市與農(nóng)村?二元所有制結(jié)構(gòu) ?并行存在、共同發(fā)揮作用的?邊緣社區(qū)?特征。?從個體理性選擇的角度看，‘城中村’這種特殊的建筑群體和村落體制的形成，是農(nóng)民在土地和房屋租金快速增值的情況下，追求土地和房屋租金收益最大化的結(jié)果。?因此，從?城中村?的歷史變遷可以發(fā)現(xiàn)，土地的二元所有制結(jié)構(gòu)是造成?城中村?形成的根本原因。二元所有制結(jié)構(gòu)使得村民可以低價甚至無償?shù)厝〉猛恋氐氖褂脵?quán)，集體將宅基地按戶劃撥，由各戶村民自行建設(shè)后租出獲得盡可能的租金，土地和房屋租金收益最大化的結(jié)果致使?城中村? 形成的進(jìn)一步加劇。 3. ?城中村?存在的主要問題 ******舊城改造改造項目 商業(yè)計劃書 12 一是?城 中村?與城市發(fā)展不協(xié)調(diào)。?城中村?規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)風(fēng)格基本上千篇一律，與周圍環(huán)境不相稱。有的村為了提高容積率，建設(shè)時想方設(shè)法縮減樓間距，增加樓層，擠占公共空間，減少綠地面積和公共設(shè)施，降低了居住質(zhì)量和城市景觀。 二是土地資源粗放經(jīng)營，浪費(fèi)嚴(yán)重。?城中村?的土地資源由于缺乏統(tǒng)一管理，易形成土地占有率高、利用率低、產(chǎn)出率更低的惡性循環(huán)，既形不成開發(fā)的規(guī)模效益，又破壞了土地利用的整體性，造成城市土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。 三是居住環(huán)境普遍不高。不少村沒有環(huán)保隊伍，沒有納入城市市政、環(huán)衛(wèi)統(tǒng)一管理，綠地面積較少，公共服務(wù)設(shè)施 缺乏，垃圾亂堆亂倒，攤點(diǎn)亂擺亂放，亂搭亂建，違法建筑較多，村容村貌較差，預(yù)留不足或者是沒有建設(shè)消防通道，安全隱患嚴(yán)重。 四是社會問題頻繁發(fā)生。?城中村?容納了大量的外來暫住人口給社會治安和城市管理增加了很大的壓力。同時，當(dāng)?shù)卮迕褡硗恋胤孔馐找?，容易產(chǎn)生食利階層及貧富分化，超生超育、聚眾賭博等現(xiàn)象難以控制，給社會造成不良影響。 五是目前?城中村?大部分都是建二層小樓，村民還接受不了住高層住宅的觀念，認(rèn)為住小院生產(chǎn)生活方便。再是經(jīng)濟(jì)力量達(dá)不到，認(rèn)為二層小樓建成沒有幾年，拆了可惜，大拆大建阻力很大。 ******舊城改造改造項目 商業(yè)計劃書 13 項目區(qū)域位置 ********位于 ****** 。 項目建設(shè)必要性 是實現(xiàn)城市物質(zhì)形態(tài)現(xiàn)代化的需要 從城市規(guī)劃來講， 舊城和 城中村嚴(yán)重影響了城市的物質(zhì)形態(tài)空間規(guī)劃的科學(xué)性、階段性、層次性和整體性，特別是在總體規(guī)劃完成以后進(jìn)入分區(qū)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和地塊的城市設(shè)計時尤其明顯。另外，這些地區(qū)功能定位的模糊、土地使用性質(zhì)的混亂、建筑物布局的隨意性和風(fēng)格的混雜性，隨著時間的推移將對城市物質(zhì)形態(tài)空間規(guī)劃產(chǎn)生越來越大的負(fù)面影響。從市政建設(shè)來講， 舊城和 城中村的市政建設(shè)嚴(yán)重滯后，水電設(shè)施、排水管網(wǎng)、消防設(shè)施及其他公共設(shè)施與城市的整體發(fā)展嚴(yán)重不配套，影響了城市功能的發(fā)揮。因此，要實現(xiàn)城市物質(zhì)形態(tài)的現(xiàn)代化，必須改造雜亂無章的 舊城和 城中村，使 舊城和 城中村物質(zhì)形態(tài)融入到城市整體中去。 是節(jié)約用地，提高城市土地利用率的迫切需要 經(jīng)過近幾年的政策調(diào)整和落實，房地產(chǎn)業(yè)給國民經(jīng)濟(jì)做出了巨大貢獻(xiàn)，但也助推了經(jīng)濟(jì)泡沫化傾向。為此，國家出臺了一系列的土地調(diào)控政策，提出要大力節(jié)約土地等有效資源。啟動本項******舊城改造改造項目 商業(yè)計劃書 14 目建設(shè)，一方面能盤活片區(qū)存量土地，提升容積率，實現(xiàn)土地的節(jié)約集約利用 。另一方面，隨著城市的發(fā)展，城市用地日趨緊張。因此，按照規(guī)劃進(jìn)行 舊城和 城中村改造，既可以改善城市環(huán)境，又可以提高城市土地利用效率，實現(xiàn)城市的內(nèi)涵式發(fā)展。 舊城和城中村的存在，也影響了城市房地產(chǎn)和物業(yè)價值。 舊城和 城中村周邊房地產(chǎn)的價格普遍比其他區(qū)域低，銷售也受到影響。如果改造 舊城和 城中村，不但將使城中村周邊的房地產(chǎn)升值，而且使整個城市資產(chǎn)隨著環(huán)境的改善而升值。 是解決 舊城和 城中村的居住環(huán)境和城市面貌，改善民生的需要 加快推進(jìn) 舊城和 城中村改造，是改善民生、滿足居民基本住房需求的要求。《中華人民共和國國民 經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》中要求：強(qiáng)化各級政府責(zé)任，加大保障性安居工程建設(shè)力度，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問題；加快各類棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房；建立穩(wěn)定投入機(jī)制，加大財政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導(dǎo)社會力量參與保障性住房建設(shè)運(yùn)營；加強(qiáng)保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格規(guī)范準(zhǔn)入、退出管理和租費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。《河南省十二五規(guī)劃》提出：城鎮(zhèn)居民居住條件明顯改善，五年新建保障性住房 28 萬套，完成棚戶區(qū)改造 937萬平方米。 ******則提出到 2021 年前全面完成 舊城和 ?城中村?******舊城改造改造項目 商業(yè)計劃書 15 地塊改造建設(shè)工作， 使舊城和 ?城中村?地區(qū)居住環(huán)境明顯改善，城市功能基本完善，城市形象顯著提升。對于 ******而言，大部分低收入家庭集中居住在 舊城和 城中村片區(qū)內(nèi)， 舊城和 城中村片區(qū)內(nèi)危舊房體量大、分布廣，生活配套設(shè)施極為落后，火災(zāi)、垮塌等安全隱患嚴(yán)重，居民大多是困難企業(yè)職工和下崗失業(yè)人員等社會弱勢群體，廣大群眾改善居住條件和生活環(huán)境的愿望十分迫切。所以，通過 舊城和 城中村改造，可解決片區(qū)農(nóng)民變市民的問題，讓廣大 居民 共享改革發(fā)展的成果，切實改善老百姓的生活質(zhì)量已經(jīng)迫在眉睫。 是加強(qiáng)社會主義精神文明建設(shè)的迫切需要 舊城和 “城中村 ”缺乏配套基礎(chǔ)設(shè)施，居民受教育程度普遍偏低，就業(yè)困難，不能適應(yīng)城市發(fā)展的要求。因此，改造 舊城和 “城中村 ”的物質(zhì)環(huán)境，加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，更新居民的思想觀念和提高其文明素質(zhì)，已成為維護(hù)社會治安和加強(qiáng)城市精神文明建設(shè)的當(dāng)務(wù)之急。 總之，通過實施 舊城和 城中村改造，可使 舊城和 城中村物質(zhì)形態(tài)融入到城市整體中去，有利于改善城市環(huán)境，提高城市綜合競爭力，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展；不改，則會制約城市的發(fā)展。舊城和 城中村改造是國內(nèi)城市發(fā)展的必然選擇與結(jié)果。對于城市的發(fā)展具有重大的意義， 舊城和 城中村改造有利于改善居民居住環(huán)境，提高居民生活水平，改變城市形象與面貌，增強(qiáng)城市輻射******舊城改造改造項目 商業(yè)計劃書 16 力和帶動力，不斷提高城市知名度和競爭力；解決城鄉(xiāng)并存的二元結(jié)構(gòu)，集約、節(jié)約利用土地，盤活土地使用效益，拓寬經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，提高居民經(jīng)濟(jì)收入；完善社會公共管理職能，優(yōu)化社會公共管理方式，解決居民的居住、出行、醫(yī)療 、教育、社保等保障問題。******舊城改造及 ********城中村改造項目 商業(yè)計劃書 17 第 三 章 項目發(fā)起單位概況及優(yōu)惠政策 項目發(fā)起單位概況 項目發(fā)起公司為 ********************************。其主要 職責(zé)前四項都是關(guān)于住房市場的： （一）承擔(dān)保障城鎮(zhèn)低收入家庭住房的責(zé)任。貫徹落實住房保障相關(guān)政策，擬定和完善住房保障管理制度。編制住房保障發(fā)展規(guī)劃和年度計劃并監(jiān)督實施。組織擬訂全縣廉租住房規(guī)劃及政策 ， 會同有關(guān)部門做好廉租住房資金安排并監(jiān)督實施。負(fù)責(zé)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、集資合作建房和其它保障性住房項的篩選、審核和申報并組織實施。 （二）承擔(dān)推進(jìn)住房制度改革的責(zé)任。貫徹落實國家、省、市住房建設(shè)和住房制度改革政策，擬訂適合縣情的住房制度改革相關(guān)政策，制定全縣住房建設(shè)規(guī)劃并指導(dǎo)實施。 （三）承擔(dān)規(guī)范住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管理秩序的責(zé)任。提出住房和城鄉(xiāng)建設(shè)重大問題的政策建議，制定全縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃并指導(dǎo)實施，依法組織編制和實施城鄉(xiāng)規(guī)劃，擬訂城鄉(xiāng)規(guī)劃的政策和制度，會同有關(guān)部門組織編制全縣城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 ,負(fù)責(zé)縣政府交辦的城市總體規(guī)劃和區(qū)域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的審查報批和監(jiān)督實施工作。參與土地利用總體規(guī)劃綱要的審查。 （四）承擔(dān)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序 、監(jiān)督管理房地產(chǎn)市場的責(zé)******舊城改造改造項目 商業(yè)計劃書 18 任。會同有關(guān)部門組織擬訂房地產(chǎn)市場監(jiān)管政策、城市建設(shè)綜合開發(fā)政策并監(jiān)督執(zhí)行。會同有關(guān)部門編制城市綜合開發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和計劃并組織實施。組織城市建設(shè)綜合開發(fā)項目的可行性研究并對其項目實施管理。會同有關(guān)部門對房地產(chǎn)價格實施調(diào)控和管理。指導(dǎo)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押和開發(fā)利用工作。組織實施城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建住宅小區(qū)的綜合驗收。指導(dǎo)住宅小區(qū)及物業(yè)管理的行業(yè)管理。監(jiān)督管理房屋產(chǎn)權(quán)登記、房屋修繕工作。負(fù)責(zé)商品房銷（預(yù)）售許可。負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、房屋修繕企業(yè)、房地產(chǎn)估價 機(jī)構(gòu)資質(zhì)的審查報批或核準(zhǔn)。負(fù)責(zé)城市房屋征收拆遷管理工作。 **************************** 政府優(yōu)惠政策 《 ****市城中村建設(shè)改造管理辦法》（ ********號） 規(guī)定：第十一條 城中村現(xiàn)有集體土地的使用 為了促進(jìn)我市城中村建設(shè)改造工作，凡按照本辦法進(jìn)行規(guī)劃編制和建設(shè)改造的城中村可享受一定的優(yōu)惠政策。城中村現(xiàn)有土地原則按四種類型進(jìn)行使用： （一）新建安置村民的住宅、村集體辦公用房、集體福利設(shè)施、集體公益設(shè)施、公共綠地及配套的市政公用設(shè)施用地，該類用地按劃撥土地使用權(quán)方式供地。 （二）用于工副業(yè)生產(chǎn)或建設(shè)商業(yè)市場的生活保障用地，具******舊城改造改造項目 商業(yè)計劃書 19 體面積根據(jù)村莊用地情況確定，原則上按人均 40—60 平方米進(jìn)行控制，該類用地按留地安置方式供地。 （三）用于補(bǔ)償城中村建設(shè)改造投入的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地，具體比例根據(jù)實際情況暫按一村一案原則確定。該類用地按招拍掛的方式對社會公開供地（對于需落實的本條一、二項建設(shè)改造內(nèi)容，在土地出讓條件中予以明確）。 （四）在保證上述三項類型用地的前提下，規(guī)定安置開發(fā)比以外的土地，納入市人民政府統(tǒng)一收購儲備。市國土部門應(yīng)按有關(guān)政策規(guī)定辦理各類相關(guān)手續(xù)，村集體及個人除應(yīng)得的補(bǔ)償金外不得對土地的征用附加任何條件。本條前三款用地均納入本市年度土地供應(yīng)計劃。以出讓方式供應(yīng)的土地出讓金，應(yīng)全額納入地方基金預(yù)算管理，收入全部繳入地方國庫，支出通過地方基金預(yù)算予以安排，實行 “收支兩條線 ”管理。 第十二條 優(yōu)惠政策 城中村的建設(shè)改造及相關(guān)開發(fā)建設(shè)同時享受下列優(yōu)惠政策：除國家、省明文規(guī)定不得減免的收費(fèi)項目外，涉及村民住宅、生活保障用房（工 副業(yè)、商業(yè)市場）建設(shè)項目的行政事業(yè)性收費(fèi)，由財政全供單位執(zhí)收的予以免收（其中城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)實行“收支兩條線 ”管理，先征后返，專項使用；共享收費(fèi)項目，只征收上級分成部分），其余行政事業(yè)性收費(fèi)及各類經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)減半收取。 ******舊城改造改造項目 商業(yè)計劃書 20 《 ****市人民政府關(guān)于印發(fā) ****市城中村改造建設(shè)實施細(xì)則的通知》（ **************號）規(guī)定： 新建安置村民的住宅、村集體辦公用房、集體福利設(shè)施、集體公益設(shè)施房、公共綠地及配套的市政公用設(shè)施用地，可按劃撥方式供地；用于工副業(yè)生產(chǎn)或建設(shè)商業(yè)市場的生活保障用地，可按留地安置方式 供地，也可與用于補(bǔ)償城中村改造投入的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地一起按招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓；用于補(bǔ)償城中村改造投入的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地，按照有關(guān)規(guī)定采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓；規(guī)定安置開發(fā)比以外的土地，納入市人民政府統(tǒng)一收購儲備。 新建安置村民的住宅、村集體辦公用房、集體福利設(shè)施、集體公益設(shè)施房及配套的市政公用設(shè)施、工副業(yè)生產(chǎn)或建設(shè)商業(yè)市場的生活保障用地免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、防空地下室易地建設(shè)費(fèi)和新型墻體材料專項基金；其余事業(yè)性收費(fèi)及政府指導(dǎo)價的經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)減半收??；用于補(bǔ)償城中村改造建設(shè)投入的房地產(chǎn)開發(fā)建 設(shè)用地，按招、拍、掛方式獲得的土地純收益，扣除國家、省明文規(guī)定不得減免的收費(fèi)項目外，剩余部分原則上全部返還。 最后一條，舊城改造參照城中村改造的政策執(zhí)行。 ******舊城改造及 ********城中村改造項目 商業(yè)計劃書 21 第 四 章 土地市場分析預(yù)測 ******經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展 2021 年，全縣上下開拓進(jìn)取、奮發(fā)有為，使得經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展，圓滿地完成了 “十一五 ”規(guī)劃主要目標(biāo)。 ——經(jīng)濟(jì)運(yùn)行持續(xù)向好。 2021年國內(nèi)生產(chǎn)總值完成 ，同比增長 %；財政一般預(yù)算收入完成 億元，增長 %；規(guī)模以上工業(yè)增加值完成 億元，增長 %。 ——投資消費(fèi)增勢強(qiáng)勁。全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 29%，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 %；社會消費(fèi)品零售總額完成 億元，增長 20%。 ——居民收入持續(xù)提高。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11932 元，增長 11%；農(nóng)民人均純收入 5398 元，增長 17%。 ——社會事業(yè)全面發(fā)展?？萍?、教育、文化、衛(wèi)生、商貿(mào)流通等事業(yè)蓬勃發(fā)展。就業(yè)和社會保障不斷加強(qiáng)。民族宗教、社會治安、安全生產(chǎn)取得新成績，保持了社會大局和諧穩(wěn)定。 ******城區(qū)總體規(guī)劃 城區(qū)現(xiàn)狀分析 2021 年底，中心城區(qū)建成區(qū)面積達(dá)到 平方公里，建成區(qū)人口 萬人。從目前建設(shè)現(xiàn)狀看，具有如下特點(diǎn)： （ 1）城區(qū)規(guī)模逐步擴(kuò)大，路網(wǎng)骨架已經(jīng)初具形態(tài)?，F(xiàn)狀城區(qū)******舊城改造改造項目 商業(yè)計劃書 22 建成道路主要有倉頡路、興華路、昌州路、開元路、文化路、光明路以及環(huán)城路等?兩縱三橫一環(huán)?的城區(qū)