某別墅一期開盤策略課件(編輯修改稿)
2025-02-02 22:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 住宅的真實追求，今年佳兆業(yè)與九龍倉項目的建設(shè)啟動必將會把版塊炒熱，但區(qū)域住宅發(fā)展是否能夠突破剛需成為投資熱點，還需看北部新城整體建設(shè)的速度。定價思路市場背景周邊項目價格分析項目產(chǎn)品分析項目客戶分析推售與優(yōu)惠策略價格策略的形成周邊項目價格分析—— 主要競爭對象：東渡海派新城目前已售 336套，剩余 86套，后期還有土地待開發(fā)，余量較大。樓號房號 面積 備案單價 備案總價6 1 14,271 2,476,8016 2 12,361 2,145,1996 3 12,306 2,135,6546 4 12,306 2,135,6546 5 12,361 2,145,1996 6 13,930 2,417,62116 1 15,809 2,165,07016 2 14,428 1,693,51216 3 14,428 1,693,51216 4 15,334 2,099,99128 1 18,516 3,017,47428 2 18,295 2,981,569周邊項目價格分析東渡海派青城目前的備案均價約為 14000元 /平米，左表主要選取了六聯(lián)排、四聯(lián)排與雙拼的備案價格，可以看出該項目的價格制作仍遵循著 東高西低 ；端高中低 的基本準則，同時 小面積單價高 ， 雙拼是整體利潤點的最大體現(xiàn) 。周邊項目價格分析日期 成交套數(shù) 成交面積 成交均價 總價2023114 2 2023115 1 1242023116 1 2023126 1 1182023213 1 111202331 3 202335 2 202336 1 118202339 1 2023310 1 1702023312 1 2023316 1 2023326 1 202348 1 2023411 1 2023417 2 2023418 1 2023429 2 24 32570800左表為 2023年至今東渡海派青城項目的實際成交價格，從表中不難看出， 成交主要集中于 117平米的四聯(lián)中間套， 其次為四聯(lián)端戶，而六聯(lián)與雙拼大面積產(chǎn)品基本沒有成交。同時， 117平米產(chǎn)品的最低成交價為 /平米，整體成交均價為 10984元 /平米。 117平米產(chǎn)品的實際成交價僅是備案價的 70%左右。周邊項目價格分析青 楓 壹號青楓壹號雖不屬于新北薛家版塊，但一期開盤時區(qū)域狀況與目前的薛家較為相似，較多的回遷項目，商品房住宅以剛需消費為主，但青楓壹號同樣作為一期先開別墅產(chǎn)品的項目，推廣與銷售緊密結(jié)合，取得了開盤的成功，因此青楓壹號的定價策略也可作為本項目定價的一個參考依據(jù)。1期2期周邊項目價格分析青楓壹號的聯(lián)排別墅分為兩類，一類是小聯(lián)排，一類是獨院聯(lián)排。其中小聯(lián)排兩邊戶型大，中間小，而獨院聯(lián)排各戶型面積相同，與本項目聯(lián)排產(chǎn)品相似，具有一定的參考價值。從上表可以看出，青楓壹號在定價時，獨院聯(lián)排的邊套均價要比中間套高出 1500元 /平米。邊套戶型與中間戶型對比推出批次 物業(yè)類型 戶型類別 面積（平米） 簽約均價（元 /平米） 簽約總價（萬 元） 價差（萬元）青楓一期 小聯(lián)排 中間套 280 邊套 300 獨院聯(lián)排 中間套 280 邊套 280 青楓二期 小聯(lián)排 中間套 280 邊套 300 獨院聯(lián)排 中間套 280 邊套 280 物業(yè)類型一期簽約均價（元 /平米）二期簽約均價（元 /平米）價差（元 /平米）一期簽約總價（萬元）二期簽約總價（萬元）價差（萬元）小聯(lián)排 ——雙拼 ~獨院聯(lián)排 同類產(chǎn)品一期與二期價格對比周邊項目價格分析青楓壹號的小聯(lián)排由于沒有獨立的庭院，因此當時均價在 9935元 /平米左右，而獨院聯(lián)排均價定于 11445元 /平米左右，至二期價格提升了 3000元 /平米，價格提升了 30%左右，價格策略制定方向保證開盤銷售率 保證利潤優(yōu)化保證后續(xù)產(chǎn)品價格提升不讓競爭者有機有趁 ⊙開發(fā)商一期開盤目標的制定，如能低于
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