某別墅一期開盤策略課件(文件)
【正文】 一期簽約均價（元 /平米）二期簽約均價（元 /平米）價差（元 /平米）一期簽約總價（萬元）二期簽約總價（萬元）價差（萬元）小聯(lián)排 ——雙拼 ~獨院聯(lián)排 同類產(chǎn)品一期與二期價格對比周邊項目價格分析青楓壹號的小聯(lián)排由于沒有獨立的庭院，因此當時均價在 9935元 /平米左右，而獨院聯(lián)排均價定于 11445元 /平米左右，至二期價格提升了 3000元 /平米，價格提升了 30%左右，價格策略制定方向保證開盤銷售率 保證利潤優(yōu)化保證后續(xù)產(chǎn)品價格提升不讓競爭者有機有趁 ⊙開發(fā)商一期開盤目標的制定，如能低于客戶的心理，必能取得高于開發(fā)商期望的銷售率； ⊙項目客戶以原住及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，屬區(qū)域共有客戶，東渡二期、佳兆業(yè)、九龍倉項目入市在即，搶占區(qū)域客源顯得尤為重要； ⊙市場大環(huán)境低迷，消費者觀望情緒嚴重，除非出現(xiàn)一定的價值洼地，否則很難實現(xiàn)項目的火爆銷售！ 價格策略制定前提本項目與東渡項目位置相近，但主力面積大于東渡，工程進度上也無法與東渡一期相比，因此價格應(yīng)略低于該項目，才能保證甲方在常州首個項目的首批產(chǎn)品能夠一炮打響，后續(xù)更有價格提升的余地。周邊項目價格分析青 楓 壹號青楓壹號雖不屬于新北薛家版塊，但一期開盤時區(qū)域狀況與目前的薛家較為相似，較多的回遷項目，商品房住宅以剛需消費為主，但青楓壹號同樣作為一期先開別墅產(chǎn)品的項目，推廣與銷售緊密結(jié)合，取得了開盤的成功，因此青楓壹號的定價策略也可作為本項目定價的一個參考依據(jù)。樓號房號 面積 備案單價 備案總價6 1 14,271 2,476,8016 2 12,361 2,145,1996 3 12,306 2,135,6546 4 12,306 2,135,6546 5 12,361 2,145,1996 6 13,930 2,417,62116 1 15,809 2,165,07016 2 14,428 1,693,51216 3 14,428 1,693,51216 4 15,334 2,099,99128 1 18,516 3,017,47428 2 18,295 2,981,569周邊項目價格分析東渡海派青城目前的備案均價約為 14000元 /平米，左表主要選取了六聯(lián)排、四聯(lián)排與雙拼的備案價格，可以看出該項目的價格制作仍遵循著 東高西低 ；端高中低 的基本準則，同時 小面積單價高 ， 雙拼是整體利潤點的最大體現(xiàn) ?？梢哉f城西樓市的發(fā)展是薛家區(qū)域的一個寫照，依托青楓公園，各競爭項目在去年共同炒熱了版塊的價值，成為剛需成交的主要集中地?！? 獨棟 雙拼 聯(lián)排別墅項目別墅項目 備案備案 可售可售 主力面 積 單價 總價 主力面 積 單價 總價 主力面積 單價 總價長興秀江南 245287 1000016000 250350東渡海派青城 336 86 116136 850010000 98142 163168 13000 210220 九龍倉時代上院 103 5 256 1600018000 400450 415 20230 800 龍湖原山 185 75 400600 1500022023 600900 綠都萬和城 340370 16000 550600世茂香檳湖 186 0 300 2202325000 660750 250 16000 400水韻江南 /濱江明珠城 56 71 363 8500 300 272330 9000 250太湖明珠苑 83 5 香樹灣別墅 375424 1202313000 450490 220 1202313000 260300市場背景常州在售別墅銷售情況一覽（天寧）天寧區(qū)集中了目前常州最高端品牌和記黃埔的御翠園項目和銷售最快的龍湖香醍漫步項目，同時還有例如銀河灣明苑、荊溪福院等正在銷售的具有最好口碑的市中心別墅產(chǎn)品，未來常發(fā)和巨凝金水岸也將推出高端別墅產(chǎn)品。2%，較大的漲幅令剛需客戶望而卻步，造成了成交量的下跌。
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