某別墅一期開盤策略課件(存儲版)
【正文】 快，在具體的執(zhí)行中，應(yīng)根據(jù)公司財務(wù)目標(biāo)的變化、項目的銷售情況、市場的競爭狀況、消費者購買心理等方面的可控和不可確定之因素，予以靈活的調(diào)整，方能實現(xiàn)項目的成功銷售。定價思路市場背景周邊項目價格分析項目產(chǎn)品分析項目客戶分析推售與優(yōu)惠策略價格策略的形成市場背景政策步步緊逼，樓市現(xiàn)狀不容樂觀新房新政：貸款利率上調(diào)，首套房首付 3成以上，利率上調(diào) 20%；二套房首付 6成以上，利率高于 20%；目前雖然常州尚未限購三套房，但已有部分銀行停貸三套房。2%，較大的漲幅令剛需客戶望而卻步，造成了成交量的下跌。可以說城西樓市的發(fā)展是薛家區(qū)域的一個寫照，依托青楓公園，各競爭項目在去年共同炒熱了版塊的價值，成為剛需成交的主要集中地。周邊項目價格分析青 楓 壹號青楓壹號雖不屬于新北薛家版塊，但一期開盤時區(qū)域狀況與目前的薛家較為相似，較多的回遷項目，商品房住宅以剛需消費為主，但青楓壹號同樣作為一期先開別墅產(chǎn)品的項目，推廣與銷售緊密結(jié)合，取得了開盤的成功，因此青楓壹號的定價策略也可作為本項目定價的一個參考依據(jù)。A戶型本戶型開間較小，均沿主干道而建，會有一定的噪音與灰塵污染，舒適度沒有 B戶型高。璞墅一期已推出了 1個點的 VIP優(yōu)惠，接下來可在篩選客戶、開盤和簽約幾個環(huán)節(jié)上繼續(xù)進(jìn)行優(yōu)惠積累。37為 A2戶型，有地下國庫，綜合考慮客戶需求和產(chǎn)品優(yōu)勢，適當(dāng)增值。開盤準(zhǔn)備期重要事項開盤準(zhǔn)備期重要事項VIP卡的升級與優(yōu)惠方式確認(rèn)方式一STEP1：由于尚未知曉領(lǐng)證確切時間，因此可先采取以本人存款憑證升級 10萬抵 20萬 VIP鉑金卡的方式，對客戶進(jìn)行首輪意向篩選和房源梳理?；顒觾?nèi)容：時間： 6月 18日或 25日地點：售樓處? 冷餐會、文藝表演；? 抽獎、客戶互動；開盤推售策略從前面客戶對房源的需求來看， A2戶型由于量少而有一種稀缺感，后續(xù)也僅剩余一幢，因此開盤時應(yīng)將客戶往 A1戶型上引導(dǎo)；受目前形勢所迫，建議在 7月中旬拿出 42與 26進(jìn)行熱銷期加推；視開盤各戶型銷售情況，建議在 9月上旬進(jìn)行 1 1 1 1 225的 ；9月下旬加推最后兩幢 A戶型，同時將經(jīng)濟(jì)型別墅客戶向高層大戶型上引導(dǎo)，順利從一期別墅向一期住宅過渡。時間： 6月 7日起STEP2：開盤，客戶選定房源，簽定定房協(xié)議。否則，公積金管理中心將嚴(yán)格按照政策要求進(jìn)行放款，這將大大影響項目資金回籠速度。后期價格提升策略開盤采用限時優(yōu)惠的方式，在開盤一周后取消開盤所有優(yōu)惠方式；簽約付款方式優(yōu)惠同樣限時，客戶簽約期一周或半個月，過期取消相應(yīng)付款方式優(yōu)惠；一期持續(xù)銷售期應(yīng)考慮剩余產(chǎn)品數(shù)量和類型，進(jìn)行促銷或加推活動，持續(xù)項目熱度；二期由于產(chǎn)品以 B戶型居多， A戶型稀缺，因此在價格提升上可重點針對 A戶型，提升幅度根據(jù)市場與客戶的需求而定。但從實際戶型的分析上看來， B戶型的優(yōu)勢是明顯高于 A戶型的，因此在定價過程中，應(yīng)考慮到各產(chǎn)品的特點和后期價值提升的余地，在價差上進(jìn)行適當(dāng)?shù)目紤]，形成各戶型去化的均好性。定價思路市場背景周邊項目價格分析項目產(chǎn)品分析項目客戶分析推售與優(yōu)惠策略價格策略的形成一期一期產(chǎn)品分析一期產(chǎn)品主要集中于別墅區(qū)的西北角，定價策略原則而言應(yīng)是以高性價比為主，以保證后期產(chǎn)品的銷售。同時， 117平米產(chǎn)品的最低成交價為 /平米，整體成交均價為 10984元 /平米。龍湖香醍漫步位于天寧與新區(qū)的交界處，以較低的入市價形成了瘋搶的熱潮，值得本項目參考。從價格對比上看，今年均價提升了 %。就項目整體而言后續(xù)配合準(zhǔn)確有效的營銷推廣策略，逐步實現(xiàn)價格拉升和項目價值最大化，市場前景是令人期待的。二手房政策：對未滿 5年轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)無差額、全額征收營業(yè)稅； 5年以上免征營業(yè)稅，普通住宅（即 144平方以下）免征個人所得稅以及土地增值稅；具體征收方法為：過戶價 %=稅金。市場背景 常州在售別墅銷售情況一覽（武進(jìn)）據(jù)了解，武進(jìn)區(qū)目前在售別墅項目共有 12個，可售房源 460套，其中長宇棕櫚灣項目為今年新開盤，其他均為老盤的持續(xù)銷售。但同樣由于版塊過熱和價格過高，今年初城西不再是剛需成交的集中地，版塊經(jīng)歷了沸點之后逐漸降溫。1期2期周邊項目價格分析青楓壹號的聯(lián)排別墅分為兩類，一類是小聯(lián)排，一類是獨院聯(lián)排。
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