某別墅一期開(kāi)盤(pán)策略課件-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 而 A1戶型數(shù)量較多且不帶地下國(guó)庫(kù)，為保證銷售率，建議與 A2戶型保持一定的價(jià)差?？紤]到意向客戶均集中于小面積產(chǎn)品，因此在開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠環(huán)節(jié)上，可考慮折扣點(diǎn)的優(yōu)惠方式，這樣面積越大，享受的優(yōu)惠越高，有利于 B戶型與 A戶型的均好去化。3 3 3 40為 B戶型，有采光中庭，同時(shí)位于小區(qū)中間，不受主干道影響，后續(xù)小區(qū)建設(shè)完成后價(jià)值提升空間較大，因此價(jià)格適當(dāng)拉高。時(shí)間： 6月 7日起STEP2：在預(yù)售證取得之后，根據(jù)首輪客戶的篩選情況，進(jìn)行房源預(yù)約，根據(jù) VIP鉑金卡的序號(hào)，進(jìn)行洗籌活動(dòng)（交款與房源預(yù)約）。第三部分媒體策略媒體來(lái)人分析從圖表中可以看出，項(xiàng)目媒體來(lái)人主要為工地圍墻，其實(shí)為朋友介紹，有效大眾媒體為短信、常州日?qǐng)?bào)和網(wǎng)絡(luò)?？蛻粜韬灦ūＣ軈f(xié)議，方可享受優(yōu)惠；不對(duì)外宣傳，新客戶需有老客戶介紹才能申辦 VIP鉑金卡。開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備期重要事項(xiàng)—— 預(yù)售證的取得公積金管理中心落實(shí)由于我項(xiàng)目屬于期房，于國(guó)家公積金放貸政策不符，因此一般需由開(kāi)發(fā)商向公積金管理中心交納一定額度的保證金。天逸城璞墅的優(yōu)惠策略STEP4建議：按時(shí)簽約，一次性付款 98折，商貸 99折。來(lái)電客戶需求 來(lái)人客戶需求別墅來(lái)人需求與戶型量的對(duì)比戶型 需求量 一期推出量 比例A1 119 30 4： 1A2 79 12 ： 1B1 56 10 ： 1B2 47 12 ： 1客戶的需求與戶型有著緊密的聯(lián)系，從本項(xiàng)目看來(lái)，客戶意向還是集中于小面積的 A戶型產(chǎn)品，意向均價(jià)在 11000元 /平米左右，說(shuō)明本項(xiàng)目客戶階層以中高端為主。在此情況下，我司建議一期產(chǎn)品均價(jià)定于 10000元 /平米 。周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析日期 成交套數(shù) 成交面積 成交均價(jià) 總價(jià)2023114 2 2023115 1 1242023116 1 2023126 1 1182023213 1 111202331 3 202335 2 202336 1 118202339 1 2023310 1 1702023312 1 2023316 1 2023326 1 202348 1 2023411 1 2023417 2 2023418 1 2023429 2 24 32570800左表為 2023年至今東渡海派青城項(xiàng)目的實(shí)際成交價(jià)格，從表中不難看出， 成交主要集中于 117平米的四聯(lián)中間套， 其次為四聯(lián)端戶，而六聯(lián)與雙拼大面積產(chǎn)品基本沒(méi)有成交。天寧區(qū)的別墅產(chǎn)品余量較大，但由于天寧區(qū)主要為主城區(qū)范圍，因此所屬別墅產(chǎn)品的價(jià)格居高不下，主要走的是高開(kāi)慢走路線?！?市場(chǎng)背景今年年初萬(wàn)達(dá)引爆了商鋪銷售的熱潮，也開(kāi)出了最高的商業(yè)價(jià)格。但本項(xiàng)目擁有較大的別墅體量，考慮到對(duì)后續(xù)產(chǎn)品的平穩(wěn)銷售，建議一期采用 “中開(kāi)高走 ”的基本方略。金融政策直接限制了部分購(gòu)房者的購(gòu)房條件，也讓廣大市場(chǎng)客戶的觀望情緒日益濃重，這也直接導(dǎo)致了常州樓市自 3月以來(lái)的持續(xù)低迷。其他還有常發(fā)御龍山、綠地白金漢宮、新濠瀾境等別墅項(xiàng)目或別墅產(chǎn)品尚未推出，但整體而言存量還是較大?，F(xiàn)在本項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展也面臨這種現(xiàn)狀，去年河海新邦與東渡海派青城的火熱銷售實(shí)質(zhì)正是剛需對(duì)住宅的真實(shí)追求，今年佳兆業(yè)與九龍倉(cāng)項(xiàng)目的建設(shè)啟動(dòng)必將會(huì)把版塊炒熱，但區(qū)域住宅發(fā)展是否能夠突破剛需成為投資熱點(diǎn)，還需看北部新城整體建設(shè)的速度。其中小聯(lián)排兩邊戶型大，中間小，而獨(dú)院聯(lián)排各戶型面積相同，與本項(xiàng)目聯(lián)排產(chǎn)品相似，具有一定的參考價(jià)值。B戶型本戶型主要分布于一期的中間部分，環(huán)境較好，其中 36與40西端與小區(qū)內(nèi)部車道相鄰，應(yīng)考慮適當(dāng)價(jià)差。STEP1： 5月初，璞墅推出了 VIP卡，免費(fèi)申領(lǐng)，客戶購(gòu)房可享 99折優(yōu)惠。4 29分別位于小區(qū)西北角和西入口處，位置不佳，且西邊戶噪音最大，因此西邊戶可考慮適當(dāng)降低價(jià)格。時(shí)間： 6月 10日 /6月 17日起STEP3：開(kāi)盤(pán)，客戶簽定定房協(xié)議。媒體的力量是綜合的，在開(kāi)盤(pán)期我們更應(yīng)注重綜合媒體力量的投入。開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備期重要事項(xiàng)VIP卡的升級(jí)與優(yōu)惠方式確認(rèn)方式二（本方案有違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)謹(jǐn)慎決定）STEP1：不確定預(yù)售證時(shí)間前提下，提前開(kāi)始升級(jí) 10萬(wàn)抵 20
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