【正文】 御翠園項(xiàng)目和銷售最快的龍湖香醍漫步項(xiàng)目，同時(shí)還有例如銀河灣明苑、荊溪福院等正在銷售的具有最好口碑的市中心別墅產(chǎn)品，未來常發(fā)和巨凝金水岸也將推出高端別墅產(chǎn)品。邊套戶型與中間戶型對比推出批次 物業(yè)類型 戶型類別 面積（平米） 簽約均價(jià)（元 /平米） 簽約總價(jià)（萬 元） 價(jià)差（萬元）青楓一期 小聯(lián)排 中間套 280 邊套 300 獨(dú)院聯(lián)排 中間套 280 邊套 280 青楓二期 小聯(lián)排 中間套 280 邊套 300 獨(dú)院聯(lián)排 中間套 280 邊套 280 物業(yè)類型一期簽約均價(jià)（元 /平米）二期簽約均價(jià)（元 /平米）價(jià)差（元 /平米）一期簽約總價(jià)（萬元）二期簽約總價(jià)（萬元）價(jià)差（萬元）小聯(lián)排 ——雙拼 ~獨(dú)院聯(lián)排 同類產(chǎn)品一期與二期價(jià)格對比周邊項(xiàng)目價(jià)格分析青楓壹號的小聯(lián)排由于沒有獨(dú)立的庭院，因此當(dāng)時(shí)均價(jià)在 9935元 /平米左右，而獨(dú)院聯(lián)排均價(jià)定于 11445元 /平米左右，至二期價(jià)格提升了 3000元 /平米，價(jià)格提升了 30%左右，價(jià)格策略制定方向保證開盤銷售率 保證利潤優(yōu)化保證后續(xù)產(chǎn)品價(jià)格提升不讓競爭者有機(jī)有趁 ⊙開發(fā)商一期開盤目標(biāo)的制定，如能低于客戶的心理，必能取得高于開發(fā)商期望的銷售率； ⊙項(xiàng)目客戶以原住及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，屬區(qū)域共有客戶，東渡二期、佳兆業(yè)、九龍倉項(xiàng)目入市在即，搶占區(qū)域客源顯得尤為重要； ⊙市場大環(huán)境低迷，消費(fèi)者觀望情緒嚴(yán)重，除非出現(xiàn)一定的價(jià)值洼地，否則很難實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的火爆銷售！ 價(jià)格策略制定前提本項(xiàng)目與東渡項(xiàng)目位置相近，但主力面積大于東渡，工程進(jìn)度上也無法與東渡一期相比，因此價(jià)格應(yīng)略低于該項(xiàng)目，才能保證甲方在常州首個項(xiàng)目的首批產(chǎn)品能夠一炮打響，后續(xù)更有價(jià)格提升的余地。STEP3建議： 6月 18日 /25日，開盤當(dāng)天購房額外 95折優(yōu)惠。開盤準(zhǔn)備期重要事項(xiàng)VIP卡的升級與優(yōu)惠方式確認(rèn)方式二（本方案有違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)謹(jǐn)慎決定）STEP1：不確定預(yù)售證時(shí)間前提下，提前開始升級 10萬抵 20萬 VIP鉑金卡。時(shí)間： 6月 10日 /6月 17日起STEP3：開盤，客戶簽定定房協(xié)議。STEP1： 5月初，璞墅推出了 VIP卡，免費(fèi)申領(lǐng)，客戶購房可享 99折優(yōu)惠。其中小聯(lián)排兩邊戶型大，中間小，而獨(dú)院聯(lián)排各戶型面積相同，與本項(xiàng)目聯(lián)排產(chǎn)品相似，具有一定的參考價(jià)值。其他還有常發(fā)御龍山、綠地白金漢宮、新濠瀾境等別墅項(xiàng)目或別墅產(chǎn)品尚未推出，但整體而言存量還是較大。但本項(xiàng)目擁有較大的別墅體量，考慮到對后續(xù)產(chǎn)品的平穩(wěn)銷售，建議一期采用 “中開高走 ”的基本方略。天寧區(qū)的別墅產(chǎn)品余量較大，但由于天寧區(qū)主要為主城區(qū)范圍，因此所屬別墅產(chǎn)品的價(jià)格居高不下，主要走的是高開慢走路線。在此情況下，我司建議一期產(chǎn)品均價(jià)定于 10000元 /平米 。天逸城璞墅的優(yōu)惠策略STEP4建議：按時(shí)簽約，一次性付款 98折，商貸 99折。客戶需簽定保密協(xié)議，方可享受優(yōu)惠；不對外宣傳，新客戶需有老客戶介紹才能申辦 VIP鉑金卡。時(shí)間： 6月 7日起STEP2：在預(yù)售證取得之后，根據(jù)首輪客戶的篩選情況，進(jìn)行房源預(yù)約，根據(jù) VIP鉑金卡的序號，進(jìn)行洗籌活動（交款與房源預(yù)約）?？紤]到意向客戶均集中于小面積產(chǎn)品，因此在開盤優(yōu)惠環(huán)節(jié)上，可考慮折扣點(diǎn)的優(yōu)惠方式，這樣面積越大，享受的優(yōu)惠越高，有利于 B戶型與 A戶型的均好去化。1期2期周邊項(xiàng)目價(jià)格分析青楓壹號的聯(lián)排別墅分為兩類，一類是小聯(lián)排，一類是獨(dú)院聯(lián)排。市場背景 常州在售別墅銷售情況一覽（武進(jìn)）據(jù)了解，武進(jìn)區(qū)目前在售別墅項(xiàng)目共有 12個，可售房源 460套，其中長宇棕櫚灣項(xiàng)目為今年新開盤，其他均為老盤的持續(xù)銷售。就項(xiàng)目整體而言后續(xù)配合準(zhǔn)確有效的營銷推廣策略，逐步實(shí)現(xiàn)價(jià)格拉升和項(xiàng)目價(jià)值最大化，市場前景是令人期待的。龍湖香醍漫步位于天寧與新區(qū)的交界處，以較低的入市價(jià)形成了瘋搶的熱潮，值得本項(xiàng)目參考。定價(jià)思路市場背景周邊項(xiàng)目價(jià)格分析項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目客戶分析推售與優(yōu)惠策略價(jià)格策略的形成一期一期產(chǎn)品分析一期產(chǎn)品主要集中于別墅區(qū)的西北角，定價(jià)策略原則而言應(yīng)是以高性價(jià)比為主，以保證后期產(chǎn)品的銷售。后期價(jià)格提升策略開盤采用限時(shí)優(yōu)惠的方式，在開盤一周后取消開盤所有優(yōu)惠方式；簽約付款方式